Покупка квартиры: прописаны собственники и наниматели. Кто может создать проблему для сделки?

Если же вы приобрели жилье, но в нем зарегистрированы жильцы, то в принципе, выписать их можно. Как гласит п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из этого следует, что если вы купили квартиру с прописанными в ней жильцами, то они теряют право пользования данным жильем и должны быть выписаны. Но вся проблема в том, что происходит это не автоматически, для этого придется еще приложить немало усилий.

Хорошо если такой «прописанный» лично явится в местный ЖЭК (паспортный стол) и выпишется из квартиры. В таком случае считайте, что вы еще легко отделались. Но если этого не происходит, то тут уже придется бегать вам. И идти нужно будет не в ЖЭК, а в суд. Так как выписать человека из квартиры помимо его воли можно только на основании судебного решения. То есть вам необходимо будет подавать в суд исковое заявление, ответчиком по которому будет зарегистрированное в жилом помещении лицо. Если суд примет решение  в вашу пользу, то с данным документом необходимо будет обратиться в ЖЭК, где неугодное лицо выпишут. Основанием для выписки будет служить норма закона, вытекающая из п. 2 ст. 292 ГК РФ. Но, к сожалению, не всегда суд встанет на вашу сторону и вынесет решение в вашу пользу.

Купив квартиру, в которой зарегистрированы вышеназванные граждане, вы гарантированно получите неразрешимую проблему. Таких граждан выписать невозможно!

Разберемся почему так.
Есть в Жилищном кодексе РФ п. 4 ст. 31 в соответствии, с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой.

Например, муж и жена проживают в квартире, которая является единоличной собственностью мужа. Супруги разводятся, а это означает, что жена теряет право пользования квартирой. То есть бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. (К слову, даже если супруги продолжают жить в браке, но муж решает продать квартиру, а жена добровольно отказывается выписываться, то уже новый собственник вправе обратиться в суд с требованием выписать жену прежнего собственника, но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Но необходимо знать, что вышеназванные нормы закона (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ) не будут действовать в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.

В соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» - действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации данного жилого помещения эти люди имели равные права пользования этим помещением с человеком, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

То есть, в вышеназванном примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а затем муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж, даже после развода не сможет выписать бывшую жену. Обратите внимание, что из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому многие граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ, И надо сказать что суды удовлетворяли такие иски – граждан выселяли.

Окончательную точку в споре поставил Верховный суд РФ. В Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года и Обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2008 года суд однозначно ответил на спорный вопрос – выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно.

То есть, если вы купили квартиру с прописанными в ней жильцами, которых невозможно выписать, то придется как-то уживаться со своими соседями. Новый хозяин будет полноправным собственником квартиры, он самостоятельно будет определять судьбу своего жилища (по закону он вправе продать, заложить, подарить, сдать жилое помещение, не спрашивая на это согласие прописанного в ней «чужака»), но вот выселить таких жильцов будет невозможно.

- в соответствии со ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, если в квартире прописаны граждане, которые в свое время отказались от приватизации, то в договоре купли-продажи в обязательном порядке должно быть сказано об этом. В противном случае договор считается незаключенным. То есть, если продавец не уведомил вас о гражданах, которые останутся прописанными в квартире после продажи жилья, то вы вправе требовать в суде вернуть вам все деньги уплаченные за квартиру (квартиру естественно придется вернуть продавцу), помимо этого вы вправе требовать с продавца возместить вам все ваши расходы, связанные с покупкой квартиры;

- помимо граждан, которые отказались от приватизации и соответственно имеют право пользования квартирой, не получится выписать из квартиры граждан, которые получили право пользования из так называемого завещательного отказа (то есть наследодатель в завещании указал, что такой человек получает право проживать в квартире бессрочно или на определенный срок), а также получателей ренты (то есть тех, кто продал квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением) – о таких гражданах в обязательном порядке должно быть сказано в договоре купли-продажи жилого помещения.

Приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения. Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.

Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. В нашей практике были обращения граждан, которые либо купили квартиры с прописанными в них гражданами, либо собирались это сделать и хотели получить совет, но с правовой точки зрения помочь в таких ситуациях практически невозможно, т.к. нет нарушенного права. Со своей стороны можем посоветовать только договариваться с лицом, зарегистрированным в жилом помещении о добровольном снятии с регистрационного учета либо с компенсацией в денежном выражении, либо с предоставлением иного жилья, НО ЭТО ДОБРОВОЛЬНЫЙ ПОРЯДОК СНЯТИЯ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА.

Комментарий Юридического департамента Холдинга «МГСН»:
Если новый собственник приобрел квартиру с прописанными в ней гражданами, которых по закону нельзя выписать, но он не имеет желания признавать договор купли-продажи квартиры недействительным, то он  должен заключить договор найма жилого помещения с  членом семьи (бывшего) прежнего собственника имеющим право пользования жилым помещением.

В случае отказа члена семьи (бывшего) прежнего собственника от заключения вышеуказанного договора, новый собственник вправе в судебном порядке потребовать заключение договора найма, при этом размер платы за жилое помещение должны устанавливается или по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ «Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.»,  или п. 3 ст. 424 ГК РФ «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

При несоблюдении договора найма членом семьи (бывшего) прежнего собственника и (или) его нарушение, новый собственник вправе расторгнуть договор найма с членом (бывшего) семьи прежнего собственника  с применением п. 2 ст. 687 ГК РФ «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает».

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года, с последующим выселением и снятием с регистрационного учета в судебном порядке.