Сочи - чемпион по строительству. Для покупателей: в моде бонусы, а скидки - «с глазу на глаз»

Впрочем, по мнению Ольги Широковой, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, стабильность цифры, отражающей ситуацию с объемом первичного рынка. Сочи, вызывает скорее пессимизм – она не растет за счет новых объектов, и не снижается за счет завершения старых. «Большинство проектов «заморожено» или реализуются крайне низкими темпами», - заявила она Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru.

По данным Агентства Недвижимости DOKI, в настоящий момент в городе насчитывается не более 15 проблемных объектов на начальной стадии строительства. А по информации ФСК «Лидер», по новостройкам со степенью строительной готовности 35-70%, работы приостановлены на 2/3 объектов. Хотя в 2009 году среди компаний, строящих жилье в Сочи, официально заявили о «заморозке» проектов только СК «Вант» (ЖК «Фристайл», «Долина», «Голливуд») и ИСК «Грантика» (ЖК «Сияние Сочи»), - говорит Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. Проблемы с завершением строительства есть и в домах высокой стадии готовности: работа на них ведется низкими темпами. Как объяснили аналитики, в большинстве проектов возникли проблемы с финансированием. Коммерческие банки отказывают застройщикам в кредитах, а покупателей, на средства которых планировалось завершить строительство, нет. «Сроки сдачи строящихся домов переносятся в среднем на полгода, не исключено, что перенесутся и дальше, - отмечает Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». В общем объеме предложения первичного рынка более 60% домов находятся на средней стадии реализации и только 18% введены уже в эксплуатацию, - уточняет Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI.

Доля жилых объектов бизнес-класса, отличающихся выгодным местоположением, близостью к морю (от 250 м до 750 м от береговой линии), развитой инфраструктурой, видовыми характеристиками, более удачными планировочными решениями составляет 37,1%. Например, в конце 2009 году планируется завершить строительство одного из самых ярких домов данного класса - ЖК «Дом у Дендрария». Он находится в самом центре города близи парковой зоны и в 700 м от центральной набережной курорта. Из квартир верхних этажей открывается вид на море, а близость парка «Дендрарий» обеспечивает приятные виды независимо от расположения жилища. Первые два этажа жилого комплекса отведены под магазин со службой доставки товаров, кафе-ресторан, студию красоты, турецкую баню и др. Внутренний двор ЖК будет огорожен, а территория благоустроена. Планируется небольшой сквер с детской и спортивной площадками и малыми архитектурными формами.

На объекты элитного класса приходится всего 7,5%. Практически все они находятся на берегу моря, имеют свою территорию, бассейн и прочие удобства. Например, ЖК «Красная площадь» (срок сдачи 2010 г.), на 233 квартиры расположен в самом средоточии курортной, культурной и спортивной жизни города, на улице Войкова. Проект разработан так, что из большинства квартир будет открываться вид на море, главную морскую бухту. Здание строится с использованием самых современных коммуникационных технологий, включая «умный дом». Управлять квартирой жильцы смогут с собственного мобильного телефона. В ЖК предусмотрена собственная клубная инфраструктура включающая SPA-центр, фитнес-центр, бассейн, салон красоты, ресторан и многое другое.

Самое непростое положение сложилось с объектами в высоком ценовом диапазоне. Подобные проекты ориентировались на покупателей из столичного региона и жителей традиционно богатых северных областей России, а спрос со стороны этой категории покупателей сейчас крайне низок, - отмечает Валерий Барнинец (DOKI).

По словам Лолы Алиевой, руководителя отдела продаж компании «Дом у моря», с осени 2008 года по февраль 2009-го покупательский спрос был практически на нуле, и только с марта месяца началось небольшое оживление. Ольга Широкова (Blackwood) считает, что чуть лучше среднего складывается ситуация на объектах эконом-класса. Хотя Лола Алиева («Дом у моря») отметила, что сделки проходили только на тех строящихся объектах, где были представлены предложения, не превышающие 2 млн. руб. Покупательский интерес, в основном, сосредоточен на объектах эконом-класса на стадии завершения строительства или в домах, сданных в эксплуатацию, где цена предложения не более 3 млн. руб.

Анализируя темпы продаж, аналитики компании АН DOKI отметили, что в домах эконом-класса ежемесячно продается не больше 20-30 квартир, а в бизнес-классе и в элитном сделок - практически нет. В компании «Миэль-Distant Property Management» причину видят в том, что официальные цены на таких объектах не менялись больше года. И если вплоть до осени 2008 года, этому можно было найти хоть какое-то оправдание, у большинства застройщиков была возможность финансировать проекты даже в условиях отсутствия продаж, то с началом кризиса такая позиция стала бессмысленной, - говорит Ольга Широкова (Blackwood).

При условии практически полного отсутствия сделок, застройщики охотнее заявляли о предоставлении дополнительных бонусов, но не о скидках. Например, покупателям квартир предлагалось «в подарок» машиноместо, отделка квартиры, дизайнерский проект и др. Впрочем, Илья Володько (MACON), признался, что скидку можно было получить, но «в индивидуальном порядке», и ее размер держался в тайне. Например, в ЖК «Дом Пионер» на улице Юных Ленинцев (дом находится в завершающей стадии строительства) покупатель мог получить скидку в размере 30%, при условии, что оплатит всю сумму целиком.

Квартиры в шестиэтажном доме клубного типа на ул. Виноградная в районе пансионата «Нива», (строительство на завершающем этапе), реализуются по цене от 117 800 руб. за 1 кв.м. В готовом трехэтажном клубном особняке в одном из самых привлекательных районов г. Сочи - на ул. Санаторная, застройщик пока не готов продавать квартиры по цене дешевле 96 900 р. за 1 кв.м. Самые низкие цены - от 40 700 руб. за 1 кв.м представлены на объекте по ул. Макаренко, состоящем из двух жилых домов эконом -класса 10 и 12 этажей. Ориентировочный ввод в эксплуатацию - III квартал 2009 г.

По цене от 50 400 руб. за 1 кв.м предлагают приобрести жилплощадь в пятиэтажном жилом доме в микрорайоне Мамайка по ул. Полтавская (рядом с санаториями «Ставрополье» и «Фазатрон»). В продаже есть однокомнатные квартиры от 37 кв.м, но строительство дома только начинается. Хотя если покупатели готовы потратить на приобретение немного больше – следует обратить внимание на ЖК бизнес-класса «Горизонт» (микрорайон Мамайка), строительство которого перешло на завершающую стадию. Предлагаются квартиры свободной планировки, площадью от 70 до 107 кв.м под чистовую отделку по цене от 48 400 руб. за 1 кв.м.

В целом, по данным Агентства Недвижимости DOKI, по состоянию на июнь 2009 г. квартиры в новостройках г. Сочи предлагались по 145 адресам. Из них в ценовом диапазоне от 35 000 до 60 000 руб. за 1 кв. м представлены предложения на 46 объектах; от 60 000до 90 000 руб. за 1 кв.м – на 54; от 90 000 руб. и выше - на 45. Минимальная стоимость квадратного метра жилплощади эконом-класса - 32 000 руб. Самые дорогие предложения квартир в новостройках бизнес-класса - от 130 000 до 186 000 руб. за 1 кв.м, а в элитных новостройках - от 250 000 до 470 000 руб.

Несмотря на «олимпийский» порядок цен, эксперты считают, что до конца 2009 г. существенного их снижения не предвидится. По оценке аналитиков из MACON Realty Group, возможно лишь незначительное колебание цены в пределах 5-10% относительно показателя, зафиксированного в феврале 2009 г. «Более существенные скидки возможны при оптовых продажах, но на обычных покупателей данные предложения распространяться не будут», - отмечает Илья Володько. В компании Blackwood допускают, что в будущем корректировка цен в Сочи может произойти только в результате выхода на рынок новых проектов или проектов, по которым цены еще не были анонсированы. А по прогнозу Григория Алтухова (Лидер), в долгосрочной перспективе цены на недвижимость в г. Сочи вырастут, однако предсказать момент, когда рынок «развернется», достаточно сложно. «Думаю, это будет не раньше лета 2010 г.», - предполагает он.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru

Сочинский рынок пребывает в задумчивости. Одна из причин – неуступчивость застройщиков, которые не желают мириться со сложившейся ситуацией и снижать цены. Возможно, они уповают на то, что чем ближе к Олимпиаде, тем выше окажется интерес покупателей. Как показывает мировая практика, пик спроса на «олимпийскую» недвижимость приходится за год до Олимпиады. А до нее еще 5 лет. До золотого дождя еще далеко, поэтому многое будет зависеть от запаса прочности конкретных компаний и выхода на рынок предложений конкурентов.

Примеры предложения на первичном рынке недвижимости г. Сочи