Дальние дачи: действует правило 3Д – Дом Достроен и Доступен

За тридевять километров
Бум на дальние дачи, начался в 2005 году - рассказали эксперты Интернет-порталу о недвижимости Metrinfo.Ru. Тогда жаждущие обзавестись своими загородными метрами посчитали, во сколько обойдется сотка и дом на ней в ближайшем «замкадье», и отправились искать дачное счастье куда подальше – километров за 60-80, а то и 100 от столицы. Разумеется, не все, а те, кто хотел дом на стыке эконом- и бизнес-класса, но не мог себе такое приобретение позволить. Дальше от Москвы – дешевле. Но нельзя сказать, что сегодня удаленные поселки пользуются большим спросом. Да, упали цены, но упал и спрос.

«Цены снизились больше всего в поселках, которые позиционировались как бизнес-класс, - рассказывает Юлия Веденеева, начальник Управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». – Это произошло за счет того, что запланированную инфраструктуру сейчас можно достроить намного дешевле». Процент скидок в таких поселках может доходить до 20-25%. В других случаях есть возможность получить рассрочку сроком до 1,5 лет. Но владельцы поселков, в которых изначально цена не была высокой, больших скидок предоставлять не могут. (Подробнее о скидках на загородном рынке читайте в нашем материале «Лето загородного рынка: скидки, рассрочки, подарки в этом сезоне»)

Как не могут некоторые девелоперы завершить начатое строительство. По оценкам аналитиков, из всех запланированных проектов на рынке появились всего около 30%. Земли многих из оставшихся 70% были поделены на участки и выставлены на продажу без обязательного подряда на строительство. К примеру, участки мегапроекта «А-101» распродаются сейчас кусками от 6 до 12 соток стоимостью 320 тыс. руб. за сотку. «И по площади, и по стоимости это эконом-класс, что и декларируется. При этом участок общей площадью 23 000 га простирается от 3 до 23 км от МКАД, тогда как дальние дачи начинаются за отметкой 60 км.», - отмечает Виктор Мартанов, начальник отдела продаж управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». - При подобной конкуренции спрос на дальние дачи не растет, но балансирует на прежнем уровне.  Тем не менее, дальние дачи – едва ли не единственный сегмент загородного рынка недвижимости, где объект можно купить за сумму меньше 1 млн. рублей, как уверяет Артур Хахоков, директор по продажам компании «Красивая Земля». От себя хочется добавить: придется поискать…

Екатерина Орлова, менеджер по маркетингу «АИН-девелопмент», обращает наше внимание на то, что до всех экономических пертурбаций цена на землю дальних дач была очень завышена и доходила до $10 000 за сотку. В связи с этим стоимость домовладения могла оказаться на уровне от $200 000. Сейчас дома в ближних поселках значительно подешевели, и такие же цены можно найти в пределах 30 км. Между тем, цена объектов в дальних дачах упала по сравнению с этим незначительно из-за большой себестоимости. Так что застройщики, которые не выдерживают этого «прессинга» переходят на продажи земельных участков без подряда.

Распределение количества поселков по направлениям

 

Направление	Доля рынка, %
Симферопольское	25,5
Новорижское	19,6
Ярославское	17,6
Киевское	9,8
Калужское	5,9
Минское	5,9
Дмитровское	3,9
Ленинградское	3,9
Каширское	2,0
Новокаширское	2,0
Новорязанское	2,0
Щелковское	2,0
Итого	100,0
По данным маркетинговых исследований аналитического центра «IRN.RU»

 

«Портрет» дальней дачи
Как показало исследование рынка коттеджных поселков за второй квартал 2009 года, которое провел аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», наиболее дорогие поселки, расположены на удалении 96-125 км от МКАД. Этот сегмент включает домовладения, расположенные у «большой воды» (р.Ока, Можайское водохранилище, Иваньковское, Озернинское, Рузское). Наиболее емкими с точки зрения количества поселков оказались Симферопольское (25,5%) и Новорижское направления (19,6%). Самые дорогие по средней стоимости дома с участком - Ленинградское направление (35,2 млн. рублей) и Дмитровское (21,6 млн. рублей). В «аутсайдерах», как это ни странно, Киевское направление с ценой в районе 4,6 млн. рублей.

 

Сегодня за отметкой в 80 км к продаже предлагается 51 поселок. Средний портрет загородной недвижимости в этом сегмента таков: около 130 участков с домами по 20 соток, дом площадью чуть более 210 кв.м, средняя стоимость 1 кв.м переваливает за 42 тысячи рублей. А в качестве ориентира стоимости дома с участком перед нами предстает цифра в 9 млн. рублей. Наконец, не забываем о ежемесячных эксплуатационных расходах в 5 тысяч рублей.

Распределение средней стоимости дома с участком по направлениям

 

 

 

Направление	Средняя стоимость дома с участком, руб.
Ленинградское	35 198 964
Дмитровское	21 610 880
Щелковское	14 591 775
Минское	12 225 510
Новорязанское	11 162 240
Новорижское	8 869 303
Симферопольское	7 764 902
Новокаширское	7 155 645
Ярославское	7 108 243
Калужское	6 772 309
Каширское	5 382 625
Киевское	4 603 999
По данным маркетинговых исследований аналитического центра «IRN.RU»

 

Распределение количества поселков по удаленности

 

 

 

 

От МКАД, км	Доля рынка, %
80-85	17,6
86-95	27,5
96-105	23,5
106-115	11,8
116-125	11,8
от 126	7,8
Итого	100,0
По данным маркетинговых исследований аналитического центра «IRN.RU»

 

Распределение средней стоимости дома с участком по удаленности

 

 

 

 

От МКАД, км	Средняя стоимость дома с участком, руб.
80-85	8 133 253
86-95	6 347 695
96-105	9 603 311
106-115	17 303 409
116-125	9 048 141
от 126	6 108 430
По данным маркетинговых исследований аналитического центра «IRN.RU»

 

Главное,- чтобы дом был готов и доступен по цене
Сейчас на рынке дальних дач актуально «правило 3Д»: дом достроен и доступен. Как отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса холдинга RODEX Group, сегодня покупатели готовы поступиться некоторыми параметрами домовладения - уменьшить размеры участка, дома и даже отказаться от некоторых видовых характеристик. Кроме того, будущие дачники сегодня в большей степени открыты для новых технологий и все чаще рассматривают варианты каркасных домов, клееного бруса и проч.

 

Застройщикам приходится учитывать, что сегодня люди готовы жертвовать «лишними» метрами во имя цены покупки. Вкладываться в дорогую недвижимость сейчас мало кто планирует. Поэтому девелоперы все чаще меняют площадь домов в «молодых» проектах, делая их тем самым доступнее. Так, RODEX GROUP в поселках «Перелески» на Новой Риге и «Золотые пески» на Минском шоссе немного уменьшил площадь домов и участков, тем самым увеличив количество домовладений на 5-7%.

И все же дальним дачам в битве за покупателя придется воспользоваться дополнительным оружием. Иначе «дачники», до того планировавшие уехать подальше от столичной суеты хотя бы в силу экологических и видовых характеристик, остановятся на решении поселиться поближе. Для такой категории людей «АИН-девелопмент» предлагает клубный поселок Речной, который, по сути, не является дальней дачей, так как находится на 55 км Симферопольского шоссе, где дорога по скоростному шоссе занимает всего 50 минут. Но по уровню цен он значительно выигрывает даже у проектов, находящихся на 100 км.  Дом с участком со всеми коммуникациями стоит от 4 800 000 руб., есть возможность ипотеки, а также действует акция «Обмен квартиры на дом в поселке».

Перспективы обнадеживают
Как было сказано, этот год отнюдь не отличится повышенным спросом на дальние дачи. Но сложившаяся ситуация вовсе не означает, что дальше все будет на текущем уровне. По результатам исследования структуры спроса и потребительских предпочтений покупателей дачных поселков, проведенных «IRN.RU», емкость спроса на дальние дачи просто огромная. «Причем в ценовом бюджете до 5 млн. руб. за дом с участком емкость спроса в 10 раз превышает объем предложения, - делится данными Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга аналитического центра ИРН. - В границах бюджета 5-7,5 млн. руб. за дом с участком спрос превышает предложение примерно в 3-4 раза». Значит, перспективы развития данного сегмента связаны с освоением дальних земель под недорогие дачные поселки в бюджете до 7, 5 млн. руб. за дом с участком.

Да, в предыдущие несколько лет, на фоне активного развития экономики и роста цен на недвижимость, стоимость дальних земель не позволяла застройщикам оставаться в рамках бюджета до 7,5 млн. рублей. Однако с наступлением кризиса цены на недвижимость значительно упали, особенно на земельные ресурсы.

«Вот почему новые поселки, которые будут появляться в данном сегменте, могут предлагаться в нижнем ценовом бюджете, который характеризуется максимальным спросом. По мнению наших аналитиков, будущее сегмента дальних дач именно за такими поселками», - резюмирует Татьяна Калюжнова.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если участки без подряда переживают настоящий бум спроса, то дальние дачи испытывают некоторую депрессию. Основная причина – за те деньги, по которым продавались эти дачи вчера, сегодня можно купить что-нибудь поближе к Москве. Но это касается покупателей, которые решили не откладывать покупки. Большинство же потенциальных покупателей рассудили, что лучше повременить и придержать деньги в период кризиса. В будущем, когда рынок войдет в берега, дальние дачи вновь могут оказаться востребованными.

Примеры предложения «дальних дач»

 

Название поселка	Удаленность от МКАД	Направление	Цена за кв.м
«Велегож-Парк»	100 км	Симферопольское	дома – 28250 руб./кв.м; земля б/подр. – от 115 000 руб./сот.; земля с подр. – от 135 000 руб./сот.
Приволье. Усадьбы на Оке	98 км	Симферопольское	дома –26 700 рублей/ кв.м; земля с и б/подр. – 190 000 руб./ сот. рублей за дом
Тургеневские Дачи	80 км	Ярославское	3.800.000-12.900.000 руб. (за дом с участком);
Спасские Дачи (Лесные Дачи)	115 км от МКАД	Новорижское	3.900.000-7.800.00 руб. (за дом с участком)
Сосновые берега	85 км	Симферопольское шоссе	от 55 тыс. рублей за сотку
Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru