Есть на нашем рынке новостроек такая «замечательная традиция»: люди, купившие квартиру, никак не могут оформить ее в собственность. Застройщики (кстати, не забывающие при подписании договора взять деньги за будущее оформление), фактически эту услугу не оказывают. Покупатели стараются сопротивляться – кто-то устраивает митинги, создает протестные ресурсы в Интернете, а кто-то идет качать права в суд.
Как это происходит, с чем приходится сталкиваться покупателям, сколько времени занимает судебная процедура – ответы на все вопросы искал корреспондент Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Случай, каких много
Для начала – картинка из жизни. Этот случай мы выбрали вовсе не потому, что он какой-то исключительный – напротив, описанная в нем ситуация столь типична, что хоть в энциклопедии заноси. Почти четыре года назад, в июле 2005-го, Андрей Смирнов (имя и фамилия изменены) приобрел двухкомнатную квартиру в подмосковном Красногорске (квартал «Столичный»). Ключи были обещаны к концу того же 2005 года, а реально их выдали годом позже – в ноябре 2006-го. С тех пор и началась жизнь без права собственности на квартиру – «не запрещенная циркулярно, но и не разрешенная вполне» (А.Чехов).
По словам Андрея, помимо психологических неудобств (неприятно, знаете ли, осознавать, что твоя квартира вроде как и не твоя вовсе), существует и масса вполне осязаемых проблем. Без собственности не оформляется регистрация по месту жительства – следовательно, нельзя ни автомобиль на учет поставить, ни городской телефон установить. Трудности с поликлиникой, почтой, устройством ребенка в детский сад. У пенсионеров – с получением пенсии. Нельзя участвовать в выборах по месту жительства. Жильцы не могут создать собственное ТСЖ; управляющая домом компания (кстати, назначенная застройщиком) игнорирует все жалобы, заявляя, что с не-собственниками она не обязана разговаривать.
При подписании предварительного договора купли-продажи застройщик взял с Андрея плату за услуги по оформлению – 20 тысяч руб. Крайний срок оформления собственности был прописан – 31.12.2007, хотя на словах обещали раньше – к лету 2006-го. Далее компания неоднократно предлагала подписать доп. соглашение с продленным сроком. Застройщик никак не комментирует нежелание оформлять собственность, он просто всегда обещает (исключительно на словах) сделать это в следующем квартале, и так уже три года.
Андрей, подал иск к застройщику с требованием признать предварительный договор договором купли-продажи. Сделка фактически уже была совершена, и на этом основании право собственности должно быть признано. Так поступило уже приблизительно 40% жителей его квартала.
Масштабы явления
Далее мы обратились уже к профессионалам рынка. На наши вопросы согласились ответить Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate, Василий Шорников, руководитель отдела продаж московского отделения Группы компаний «Пионер» и еще один человек. Он довольно известен в профессиональных кругах, поэтому решил выступить под псевдонимом. Будем называть его Игорь Сергеев. Его история – тоже не редкость для рынка недвижимости: он – сотрудник крупной строительной компании, при этом пострадавший как потребитель от действий другой, еще более крупной. Эта, более крупная компания не хочет оформлять ему квартиру в собственность, и то обстоятельство, что он «свой» человек вовсе не помогает.
По оценке Ольги Твороговой, необходимость оформлять собственность через суд – массовое явление, в сегментах «элита» и «бизнес» (с которыми работает ее компания) так приходится поступать примерно 40% покупателей. Как правило, проблемы чаще возникают у молодых, неопытных застройщиков – тех, кто возводит свой первый объект.
«По моим личным ощущениям, примерно 30% новостроек оформляется в собственность через суд, причем в большей мере я бы отнес это явление к Московской области, нежели к Москве», - говорит Василий Шорников (ГК «Пионер»).
Еще более категоричен Игорь Сергеев: по его словам, в последние годы существенные задержки сроков регистрации прав собственности стали повсеместными, они характерны практически для всех компаний и недвижимости всех классов. «Поискав в интернете форумы покупателей, можно без труда установить, что эта проблема стоит практически перед всеми «счастливыми» обладателями квартир в новостройках, - отмечает он. – Эти вопросы актуальны и для покупателей более дорогих объектов компаний, и для тех, кто приобрел недорогие панельные дома в Павшинской пойме. На самом деле, проще перечислить те адреса и компании, которые оформляют все вовремя».
Строительная «дедовщина»?
Любопытно, что прежде подобных проблем не было. 90-е годы, конечно, никак нельзя назвать «золотым веком», различных безобразий тогда хватало, но вот новостройки оформлялись в собственность покупателей без «приключений». «Лично я о подобной практике впервые услышал только в 2003 году – дело касалось новостроек в городах Троицке и Железнодорожном», - уточняет Шорников («Пионер»). Что же случилось?
По мнению Василия Шорникова, бесконечная волынка с оформлением квартир в собственность зачастую связана с тем, что сам застройщик месяцами не может подготовить необходимые документы для регистрации права собственности (будь то оформление собственности на себя или сразу на покупателя). Регистраторы могут вынести решение о приостановлении регистрации сроком на 1-3 месяца, в течение этого срока застройщик должен устранить все замечания, предоставив все необходимые документы в надлежащем виде. «Если застройщик не успел это сделать, Регпалата может отказать в регистрации. В этом случае ВСЕ документы нужно собирать заново. Поэтому, если после приостановления застройщик понимает, что физически не сможет собрать документы в указанный срок, он порой сам подталкивает и направляет клиента в суд. Если продолжать бороться с администраций – процесс может затянуться на 1-2 года, в то время как решение суда помогает ускорить процесс в инстанциях, в том числе и в Регпалате в разы», - объясняет эксперт.
Всем происходящим мы обязаны чиновничеству, убеждена Ольга Творогова (Ostogenka Real Estate). В 1998 году, напоминает она, пакет разрешительной документации для начала строительства включал в себя лишь 6 документов, срок прохождения всех инстанций составлял 1-3 месяца. Сейчас все увеличилось многократно.
«Каждая инстанция выглядит таким образом, что есть входящий номер у бумаг, есть конкретный исполнитель, но сроков, когда будет поставлено соответствующее согласование на бумаге, нет, - говорит эксперт. – Если кто-то в организации заболел или ушел в отпуск, движение документов останавливается. А когда документы, позволяющие начинать строительство, готовы, сроки, установленные распоряжением правительства Москвы, уже истекли, и у застройщика начинают набегать серьезные штрафные санкции».
После завершения строительства появляются новые проблемы: чиновники в одностороннем порядке увеличивают сумму, причитающуюся городу – они мотивируют это тем, что стоимость жилья за время строительства увеличилась. «Здесь начинается долгий и нудный переговорный процесс застройщика с чиновниками, с целью снижения обозначенных сумм. А заложниками в этом процессе становятся инвесторы, купившие квартиры в таком доме», - отмечает Ольга Творогова.
С коллегой соглашается и Василий Шорников («Пионер»): «В 90-х этого не было, потому что в регпалатах все было проще. Но в дальнейшем процедура начала усложняться и введение новшеств опережало возможности застройщиков по сбору и подготовке этих документов. Их количество исчисляется десятками, и список меняется и пополняется постоянно».
…Автор честно признается, что не может подтвердить или опровергнуть достоверность изложенного выше: познаний о том, что и как происходит в правительственных кулуарах, не хватает. Однако здравый смысл позволяет усомниться: полно случаев, когда и Госкомиссия прошла, и здание давно в эксплуатации, а собственность на квартиры все не оформляется. Такое впечатление, что застройщик, натерпевшийся от городских бюрократов, с которыми он ничего не может поделать (руки коротки), отыгрывается на тех, кто слабее – покупателях.
Репутация? Не актуально!
Иностранец из какой-нибудь благоустроенной страны наверняка задался бы вопросом: а что, застройщики совсем не боятся запятнать свой имидж? Но такое соображение, к сожалению, для нашей страны неактуально.
«Со всех точек зрения оказывается, что для застройщика выгоднее судиться, чем самостоятельно оформлять квартиры в собственность, - считает Игорь Сергеев. – Как правило, он не несет от суда дополнительных расходов: даже пошлину с него взыскать крайне затруднительно. Обычно представители застройщика сразу предупреждают истцов, что при попытке стребовать с них пошлину они обжалуют решение – и тогда процесс затянется на месяцы. Как правило, люди идут на поводу страха…».
Посетовал Игорь Сергеев и на нас, порталистов. «Пресса, - сказал он, - нечасто пишет о таких случаях, называя вещи своими именами и упоминая конкретные компании!». В целом принимая упрек (чего греха таить, есть такое: боимся и на иск о защите чести и деловой репутации напороться, и с рекламодателями отношения испортить), стоит отметить, что он и сам предпочел псевдоним.
Возвращаясь к основной теме, скажем, что и другие наши эксперты подтвердили, что застройщики не больно-то пекутся о своем реноме. «Деловая репутация почти у всех строительных компаний уже и так подпорчена, но выбирать покупателю не из кого, - говорит Андрей Смирнов. – А застройщик руководствуется простым резоном: зачем вообще что-то делать, тратить на это деньги, если покупатели, которые заинтересованы в этом гораздо больше, и так сами разберутся?!».
Кто помогает покупателям?
Участие в судах требует, помимо закаленной нервной системы, еще и специальных знаний: уметь разговаривать на «ихнем» юридическом речекряке, писать всякие исковые заявление. И, похоже, уже сложилась целая система помощи покупателям новостроек – на этом виде деятельности специализируются целые фирмы.
«Подавляющее большинство жильцов обращаются к юристам, - говорит Андрей Смирнов. – Найти такого специалиста в Москве – не проблема, но в основном все идут по рекомендациям соседей. В моем случае стоимость составила 25 тысяч руб. за участие в суде и еще 17 тысяч потом – за само оформление собственности в регпалате».
Игорь Сергеев называет иные цифры: по его мнению, стоимость услуг юриста-индивидуала составит 50-70 тысяч руб., а адвокатские конторы возьмут больше. Разница в названных ценах, вероятно, объясняется тем, что Андрей Смирнов, как мы помним, покупал «панельку» в Красногорске, тогда как его товарищ по несчастью Игорь Сергеев «вляпался» в историю с московским монолитом бизнес-класса. Юристы, у которых превосходный нюх на подобные вещи, сориентировались в платежеспособности обоих клиентов и оперативно скорректировали ценники.
И о судах
О них сказать можно мало чего. Длятся процессы, по разным данным, от одного до 2-2,5 месяцев. В 100% случаев приговаривают к тому, чтобы собственность, конечно, оформить. Но есть оговорка – происходит так только в том случае, если покупатель квартиры ни на что больше не претендует. «Суд обязует застройщика довнести недостающие документы, а управление федеральной регистрационной службы - зарегистрировать собственность. К штрафам застройщика никто не привлекает», - говорит Шорников.
Если же человек оказывается с норовом, и пытается наказать застройщика как-то еще (к примеру, возложить на него уже упоминавшиеся судебные издержки, или вернуть собственные деньги, уплаченные за оформление регистрации, или – неслыханная наглость! – истребовать моральную компенсацию) – тогда может последовать отказ. Впрочем, есть редкие случаи, когда упрямым потребителям потом, уже после признания собственности удавалось вернуть деньги. Но большинство покупателей до этой стадии уже не доходят – сил не остается.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Существуют проблемы, в принципе неразрешимые – вроде знаменитой квадратуры круга, над которой математики всего мира бьются уже более 2000 лет, и все безуспешно. А есть такие, решение которых лежит на поверхности. Нужно лишь то, что называется политической волей.
Покончить с очевидными безобразиями, царящими с оформлением новостроек, для государства проще простого – нужно лишь дать разнарядку судам, разбирающим такие дела, приговаривать застройщикам к штрафам за всем очевидную волокиту. Десяток приговоров с для начала символическими суммами в 100 тысяч руб. (это меньше цены 1 кв. м) – и строительные компании враз станут ласковыми и предупредительными.
Но этого нет. Вероятно, суды слишком близко к сердцу приняли призыв нашего президента «не кошмарить бизнес». Кошмарить покупателей – это оказывается и проще, и безопаснее.