Кризис обрушился на всех участников ипотечного рынка. Но более всех, как представляется, под удар попали заемщики, проценты для которых рассчитывались по «плавающим» ставкам. Валютный индекс LIBOR и его рублевый «коллега» МосПрайм, прежде бывшие образцом умеренности и благодушия, в прошлом году вдруг «отвязались» и демонстрируют поведение вполне в духе М.Е.Салтыкова-Щедрина: «Был у меня знакомый помещик, который благодетельствует крестьян, благодетельствует… А потом взгрустнет и пойдет – все в рыло да в рыло». Есть ли противоядия от «плавающей» напасти – эту проблему прояснял корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
О том, почему LIBOR получше МосПрайма будет
О видах ипотечных ставок наш портал не так давно писал («Ипотека: куда заплыла процентная ставка»), поэтому о том, что это такое, напомним буквально в двух словах. Ставки бывают фиксированными (там размер процента записан в кредитном договоре) и «плавающими». Последние состоят из «базы» (того процента, под который банк сам получает деньги) и «банковской маржи» – того, что банк на заемщике зарабатывает.
Для валютных кредитов принятой во всем мире «базой» является индекс LIBOR (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения) – практически это средняя процентная ставка, по которой банки на мировом рынке предоставляют друг другу ссуды. Для рублевых – индекс MosPrime Rate, который рассчитывается в Москве.
В обычное время, когда в экономике все хорошо, «плавающие» ставки ниже фиксированных. Банки могут это позволить – их процентная ставка «застрахована»: в тот момент, когда рыночная ситуация ухудшится и цена кредитных ресурсов вырастет, увеличатся и названные в предыдущем абзаце биржевые индексы. Если же посмотреть с «кочки зрения» заемщиков, то в спокойные времена проценты по «плавающим» кредитам, как уже говорилось, ниже, и это вызывает сильное искушение взять именно такой заем. Но в кризис…
«Рассмотрим на конкретных цифрах, - говорит Артис Вейпс, директор компании «Фонд кредитов». – Например, в марте 2007 года был взят кредит по ставке МосПрайм плюс 5%. В тот месяц этот индекс был на уровне 5,50-5,60 – следовательно, заемщик выплачивал банку примерно по 10,5% годовых. К августу 2007-го ставка даже имела тенденцию к снижению – до 4,70-4,80. Наш заемщик рад – он его проценты сократились до менее чем 10% - и это в рублях! Но к марту 2008 года Моспрайм вырос до уровня 7,10-7,20, а в ноябре произошел совсем резкий рост – до 24-25. И наш заемщик платит по 30% годовых – в три с лишним раза больше, чем в лучшие времена! Фактически, это дорога к банкротству».
С LIBOR’ом наличествуют в принципе те же «траблы» - на западных рынках тоже кризис, проценты меняются. Но масштабы… Лондонский индекс в последнее десятилетие держался в коридоре 1,5-5%, даже в прошлом году не выскочив из этих границ. «Ужасный рост», от которого на Западе все хватаются за сердце – это 1-2 процентных пункта. Нам бы их проблемы…
«Ставка LIBOR таких скачков, как МосПрайм, не демонстрировала», - отмечает Артем Костюшин, начальник отдела ипотечного кредитования компании «СБС-Ипотека». От себя добавим, что в этом и кроется причина того, что абсолютно все сообщения об ипотечных заемщиках, попавших в тяжелое положения из-за роста биржевых индексов, касаются людей, взявших рублевые кредиты. Наших людей, которых за последние два десятилетия разве что не травили дустом, ростом ставок на 1-2% не проймешь.
Помогут или добьют?
Заемщику, попавшему в «капкан» «плавающей» рублевой ставки, конечно, лучше бы перейти на фиксированный процент. Вот только как отнесутся к такому желанию банки? Постараются отфутболить или пойдут навстречу? Мнения опрошенных нами экспертов по этому поводу разделились.
В стане оптимистов – Виктор Афонин, директор Департамента маркетинга компании «ФОСБОРН ХОУМ». По его мнению, банки заинтересованы в том, чтобы клиент продолжал исправно платить по кредиту, и поэтому будут договариваться с заемщиком. Более осторожно смотрит на проблему Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний «Домостроитель». «Если вы подходите к решению проблемы комплексно и не просто просите банк зафиксировать ставку, но и проводите оптимизацию собственных расходов, покажите это, - говорит она. – Увидев в вас серьезного заемщика, который, возможно, временно столкнулся с трудностями, банк охотней пойдет вам навстречу».
«До последнего времени переход с «плавающей» ставки на фиксированную и обратно был разрешен, - напоминает Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «КРЕДИТ МАКС». – Существовали банковские программы, при которых клиент сначала платит по фиксированной ставке, а далее (и это было прописано в кредитном договоре) обязан переходить на «плавающую» (например, «ОТП-банк»). В «Сведбанке», напротив, была программа, предусматривающая «плавающую» ставку на 25 лет. Но если клиента это не устраивало, его переводили на фиксированную». Сейчас, продолжает эксперт, банки предлагают или фиксированные или «плавающие» ставки на весь срок кредита. Исключением остается «ОТП-банк», где сохранились «гибридные» схемы. Другие банки в кредитном договоре о возможности перехода ничего не говорят. «Если клиент напишет соответствующее заявление, то вопрос рассмотрят в индивидуальном порядке и дадут ответ: можно или нельзя», - отмечает Марина Галактионова.
Сходной точки зрения – что это дело индивидуальное – придерживается и Артис Вейпс («Фонд кредитов»). «Будут искать банки компромисс или нет – зависит от субъективных условий их работы», - говорит он.
И, наконец, наибольшим пессимистом оказался Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). «Я бы сказал, что можно не перейти, а попробовать перейти», - отмечает он. И напоминает, что в истории с банком «ДельтаКредит», когда заемщиков перевели на фиксированную ставку, это произошло только после довольно долгих разбирательств.
Сколько стоит переход?
Теоретически перейти просто: надо написать заявление в банк с изложением своей просьбы и причин, заставляющих вас обращаться с ней. Далее все, как уже говорилось, зависит не столько от вас, сколько от политики банка. Однако даже положительный ответ означает, что заемщику предстоят новые траты.
«К сожалению, я даже во сне не видел, чтобы банковские структуры делали что-то бесплатно, - говорит Артем Костюшин («СБС-Ипотека»). – В любом случае, на различные комиссии и сборы уйдет несколько процентов от остатка долга». «Переход будет, скорее всего, платным, - соглашается Виктор Афонин («ФОСБОРН ХОУМ»). – Размер оплаты зависит от целого ряда параметров и может варьироваться от нескольких тысяч рублей (если переход производится внутри одного банка) до нескольких десятков тысяч (если переход происходит между разными банками). Порядок оплаты банкиры будут обсуждать с клиентом в индивидуальном порядке».
Оценивая предстоящие траты, заемщик должен четко понимать: с точки зрения банка, любое рефинансирование – это выдача нового кредита. Полученными деньгами вы как бы гасите старый долг, а новый начинаете выплачивать на новых условиях.
Соответственно, оценить будущие расходы не так сложно: надо просто посмотреть, на каких условиях банк выдает сегодня новые кредиты. 20 и даже более процентов в рублях – это, конечно, много. Но с другой стороны, мы видели, что ставка, опирающаяся на Моспрайм, может достигать сегодня и 30% годовых. Перейти с такого кредита выгодно на любых условиях. «Кредит в 5 млн. рублей, взятый в январе 2008 года на 15 лет под 11,5% в рублях, обходился бы плательщику в 58 400 руб. в месяц, - иллюстрирует этот тезис Виктор Афонин («ФОСБОРН ХОУМ»). – Та же сумма кредита, но по «плавающей» ставке МосПрайм (6,19%) обходилась бы 2008 году примерно в 42 700 руб. Однако в 2009 году этот платеж составил бы уже 95 300 руб.».
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Вопрос «переходить или нет с «плавающих» ставок на фиксированные?» оказывается вовсе не таким простым, как кажется. С одной стороны, 30% годовых, получившиеся по «милости» МосПрайма, – это, конечно, ужасно. С другой – банки явно «подсуетились» и обложили желающих зафиксировать процентную ставку всевозможными поборами и комиссиями, которые часто «съедают» всю выгоду от данного мероприятия. Сложности добавляет и то обстоятельство, что общепринятых для всего рынка правил не существует: каждая кредитная организация решает проблему по-своему, да еще и с учетом индивидуальных условий каждого конкретного заемщика, его кредитной истории. «Нет практики – нет расчета», - так описал ситуацию один из наших консультантов.
Вывод получается один – обращаться с просьбой о переходе на фиксированную ставку можно: за спрос, как известно, не бьют в нос. И только получив от банка детальный ответ, в котором будет сказано, как и на каких условиях это может быть сделано, следует принимать окончательное решение – соглашаться или продолжать платить по-старому.