Один из приемов «относительно честного отъема денег», изобретенный риэлторами и застройщиками, сводится к игре с курсом доллара. Продавать за иностранную валюту в РФ нельзя – так, во всяком случае, говорит закон. Но продавцы считают, что можно выставить цену в неких «условных единицах», «похожих» на доллары. Похожих – потому что у кого-то это просто курс ЦБ РФ на день платежа, а у кого-то еще 10% сверху. Как это делается технически, и какие потери может тут понести покупатель – с этими вопросами разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Как рождался у.е.
Традиция продавать недвижимость за доллары берет начало в ранних 90-х годах. Тогда, на фоне колоссального обесценивания рубля, масштабы которого составляли сотни процентов в год, люди судорожно искали «настоящие» деньги – те, которые не дешевели бы столь стремительно. Американская валюта (и в значительно меньшей степени немецкие марки – евро тогда еще не было) было идеальным решением – и простым, и доступным. За «зеленые» тогда не только реализовывали квартиры – их стремились получить продавцы абсолютно всего. Да и зарплату в долларах получать хотели так же все.
Государство, однако, всеобщую долларизацию не приветствовало. Покопавшись в интернете и собственной памяти, автор обнаружил с 1995 года минимум 10 законов, постановлений и распоряжений, требовавших от физических и юридических лиц рассчитываться исключительно рублями. Кто-то (преимущественно продавцы на вторичном рынке – частные лица) грозные «указивки» просто игнорировал – как продавали за доллары, так и продолжали делать это. А вот фирмы, которые больше на виду и на которые у различных контролирующих органов гораздо больше различных инструментов воздействия, вынуждены были подчиниться – или, по крайней мере, сделать вид, что подчиняются. И они изобрели «условные единицы» - знаменитые «у.е.», которые долгие годы красовались на ценниках.
В 90-е годы, пока доллар продолжал быстро расти, у.е. выполняли больше «маскирующую» функцию – агентства в рекламе уверяли, что берут рублями по курсу, а на деле требовали все те же «зеленые». Однако с приходом нынешнего тысячелетия и начала доселе невиданного процесса – удешевления иностранной валюты относительно рубля – продавцы обнаружили у «условных единиц» еще одну полезную черту: играя с их курсом, можно было сделать свой товар внешне дешевле, а на самом деле – дороже.
Куда смотрит милиция?!
О том, что государство пыталось бороться с долларизацией, постоянно выпуская на этот счет грозные законы, уже говорилось. Два года назад (в марте 2007-го) был принят еще один – значительно доработанный по сравнению с предшественниками. В нем говорилось, что все цены на территории РФ должны указываться исключительно в рублях – под запрет попадали, таким образом, и пресловутые «у.е.». А иностранные деньги допустимы в ценниках только как «уточнение» - причем не вместо, а вместе с ценой в рублях.
О том, как этот закон работает – деликатно умолчим. Лучше всего здесь подходит латинская фраза Risum teneatis, amici! (Воздержитесь от смеха, друзья!). Лидерами нарушений, кстати, являются вовсе не риэлторы – в этом можно убедиться, зайдя на сайт любой туристической фирмы: там в прайс-листах сплошные евро. Поэтому остается задаваться вопросом – почему так происходит? В смысле, почему государству дела нет до того, что его предписания нарушают – причем массово и особо не таясь?
Опрошенные нами эксперты рынка отвечали в том смысле, что у госорганов просто не доходят руки – есть дела поважнее… При всем уважении к экспертам позволим себе усомниться: если имеется возможность оштрафовать нарушителя на 200 МРОТ, редкий контролирующий товарищ в наших палестинах ее упустит. Совсем не факт, что деньги эти отправятся в бюджет, а не в карман к контролирующему товарищу, штраф будет обязательно. Так что единственное правдоподобное предположение, приходящее на ум, состоит в том, что проверяющим уже заплатили. Так сказать, авансом. Вот они и не лютуют…
«Гуттаперчевый» доллар
Каким может быть курс «у.е.», стыдливо объявляемой продавцом «привязанной к доллару»? Можно смело сказать, что никаких ограничений тут нет. «Максимальный показатель – 45-46 рублей, - говорит Сергей Баранов, заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» (ГК «Пересвет-Групп»). – Но в большинстве случаев «условную единицу» привязывают все-таки к курсу доллара ЦБ».
«На первичном рынке недвижимости цены в у.е. – явление «точечное», - отмечает Андрей Ивлев, директор по стратегическому развитию холдинга МГСН. – Продавцу они, в конечном счете, оказываются невыгодными. Первые предложения от застройщиков представляли собой среднее между значением доллара и евро – стоимость «условной единицы» достигала 46 руб. Но потом застройщики поняли, что сами делают собственные объекты неконкурентоспособными».
«Рекорды» высоты были возможны только на растущем и ажиотажном рынке, и позволяли себе такое поведение только продавцы самого дефицита, считает Наталья Емелина, директор агентства недвижимости «БЕСТ-Комфорт». «Курс пресловутых «у.е.» доходил до 35 рублей за единицу при официальном курсе доллара около 26», - отмечает эксперт. А на сегодняшнем стагнирующем и падающем рынке все эти игры попросту невозможны. «Поди, поиграй с покупателем, которого нет – будешь выглядеть, как минимум, глупо, и останешься при своих интересах».
Так-то оно так, да не совсем. Именно на стагнирующем рынке продавец более всего озабочен тем, чтобы его предложение выглядело привлекательнее прочих, и «игры» с курсом тут оказываются достаточно эффективным средством. «200 тыс. долларов по курсу 35 – это то же самое, что 175 тыс. по курсу 40», - приводит элементарные математические подсчеты Владимир Платов, руководитель отделения «Проспект Мира» агентства недвижимости «Нора». А – согласимся – цена в 175 выглядит в объявлении куда привлекательнее, чем 200.
Наш друг калькулятор
Что делать тут покупателю? Рекомендация лежит на поверхности: прояснять все эти вопросы, уточняя, сколько именно придется заплатить. «Стоимость объекта в объявлении о продаже не всегда является окончательной и соответствует действительности, - напоминает Владимир Платов (агентство «Нора»). – Необходимо звонить продавцу и уточнять стоимость объекта, порядок денежных расчетов и другие условия сделки. При покупке новостройки также большое значение имеет стоимость оформления: это еще обычно 2-3% от стоимости объекта. Принимать решение о том, выгоден ли данный вариант, можно только после получения всей необходимой информации».
«Необходимо сразу зафиксировать окончательную цену в рублях в договоре, - соглашается Сергей Баранов («Пересвет-Девелопмент»). – В начале переговоров спрашивать, в какой валюте цены и какой курс».
Отдельно следует сказать о всевозможных рассрочках – ими застройщики сегодня активно привлекают покупателей. Согласившись с тем, что часть суммы надо будет заплатить через полгода-года, как-то хочется быть уверенным, что цена будет предсказуемой – застройщик не объявит, что у них «специальный» курс, превышающий официальный процентов на 30.
К счастью, законы здесь стоят на страже интересов потребителя. «Согласно законодательству РФ, денежное обязательство в договоре должно быть выражено в рублях, - разъясняет Владимир Платов. – Сумма также может быть указана в долларах или иной валюте, но в этом случае подлежащая уплате сумма в рублях определяется по официальному курсу на день платежа. Если курс иной – это должно быть согласовано в договоре».
Иными словами, если вопрос о том, каким будет курс, обойден деликатным молчанием – это значит, что он может быть только курсом ЦБ, и никаким иным. А что делать, если продавец настаивает? Обращаться в суд, который на этом основании может признать договор незаключенным. Года полтора назад застройщики только посмеялись бы над такой угрозой: покупателей в тот момент было достаточно, квартиру без проблем продали бы другому человеку – да еще и по более высокой цене. При нынешних реалиях все иначе – покупателей мало.
Дела вторичные: продавцы – за валюту, покупатели – за рубли
На московском вторичном рынке традиционно правил бал доллар. И хотя с марта 2003 года американская валюта начала дешеветь, риэлторы достаточно эффективно противостояли попыткам граждан перейти на рубли. Аргументы вроде «все продают за доллары!» и «у нас базы данных настроены на валюту!» какое-то время действовали безотказно. Однако к началу 2008 года постоянное удешевление «американца» все-таки привело к тому, что частные лица стали требовать за свои квартиры родные российские рубли. Как назло, вскоре после этого произошли всем известные кризисные события, доллар резко рванул вверх. Продавцы «вторички» поторопились переписать свои ценники на валюту – но тут выяснилось, что покупателей это категорически не устраивает. А покупатели по нынешним временам – народ малочисленный, а потому влиятельный.
Вывод из всего этого получается крайне простой: на вторичном рынке Москвы в этом вопросе царит полнейший разброд. Кто-то категорически хочет долларов, кто-то согласен и на рубли. А кто-то, посмотрев на фокусы, которыми занимаются продавцы первичного рынка, пытается выставить цену в долларах, а перед самой сделкой объявить их «уями», под сурдинку прибавив к официальному курсу рублик-другой. В общем, здесь, как и с новостройками, нужен глаз да глаз – все переспрашиваем, пересчитываем и все договоренности записываем в договор. Причем в такой форме, которая бы полностью исключала двойное толкование.