Инвестиции в московскую недвижимость всегда считались наиболее эффективным инструментом для сохранения и приумножения сбережений. Однако сегодня частные инвесторы пребывают в растерянности. Как же поступить с инвестиционными квартирами – продавать или дождаться лучших времен? А может быть, сегодня как раз предоставляется хороший шанс для покупки – цены падают, выбор есть… Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru выяснял, что сегодня можно предпринять тем, кто предпочитает хранить деньги в квадратных метрах.
Чем кирпич лучше бумаги
Скажем сразу – большинство опрошенных нами экспертов считает инвестиции в недвижимость наименее рискованными, нежели в валюту или в акции. Но самый главный плюс - квартира при любой погоде останется собственностью.
По мнению Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», преимущества недвижимости заключаются в ее физической «осязаемости» и независимости от действий управляющих (брокеров, банков и т.п.), а также ее «дефицитности» - в стране еще мало строят жилья. Есть, наконец, возможность получать дополнительную пользу (сдавать в аренду или жить в ней). «Всё это, на фоне лихорадящих фондовых рынков смотрится весьма неплохо», - констатирует эксперт.
«А если делать расчеты относительно изменений цен на жилье, то в случае их снижения потери инвестора не так весомы, как в других сегментах (валюта или акции), - добавляет Оксана Каарма, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ - Новостройки». - Есть возможность их компенсации в случае роста рынка, а практика показывает, что он всегда растет».
Продавать уже поздно…
А что же сегодня делать с приобретенной собственностью? «Продавать ее сейчас уже поздно, потому что невыгодно, это нужно было делать в августе-сентябре, - разъясняет Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. - Продажи практически встали. На рынок вышло много предложений, конкуренция довольно большая. Продавцам надо быть заранее готовым к существенному дисконту. В этих условиях сдача квартиры в аренду будет хоть и небольшим, но постоянным доходом. Кстати, именно так и поступают сейчас многие инвесторы».
«Продавать надо было раньше, не позже лета, - соглашается руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко - А ведь мы еще феврале 2008-го (ровно год назад) предупреждали, что после такого неоправданного скачка, который произошел в первой половине года, цены свалятся. Эта волна пошла на спад после майских праздников, и уже тогда было понятно, что до стагнации осталось несколько месяцев, и надо продавать».
А продавать с потерями, с точки зрения эксперта имеет смысл делать тем, у кого есть альтернативный и более доходный источник инвестирования: «Например, сегодня крупные строительные компании, распродают жилье со скидками и покупают дешевую землю под застройку, чтобы обеспечить себя на несколько лет вперед. ЗПИФы сейчас тоже продают недвижимость целыми подъездами. Они видят, что в России ситуация не та, в ближайшие два года серьезного роста цен не будет и лучше вернуть деньги, чем их замораживать. У инвестфондов есть немало инструментов для вложений, они могут позволить себе «слить» объекты с дисконтом, освободить деньги и вложить их во что-то иное. А если говорить о частниках, не имеющих высокодоходных инструментов инвестирования, то им особого смысла продавать инвестиционные квартиры нет».
Итак, - главный совет для тех, думает о расставании с недвижимостью - не торопиться. Вероятно, большинство инвесторов так и будет себя вести. «Только часть инвесторов попытается уйти с рынка при сложении двух факторов: если появится альтернативный инструмент инвестиций с более высокой доходностью/меньшими потерями и дисконт при продаже квартиры будет приемлем для продавца. Пока что этого не случилось», - говорит Григорий Алтухов («Лидер») .
Добавим также, что продавать квартиры будут еще в том случае, если деньги понадобились «позарез», например, ради спасения бизнеса.
… а если очень хочется?
Но и тем, кому неймется и кто еще не наигрался и, следуя заветам Кота Матроскина, собирается «чтобы что-нибудь купить, сначала что-нибудь продать», можно кое-что присоветовать.
Например – «попробовать сыграть против рынка: продать готовую квартиру сейчас и, дождавшись дна рынка, купить квартиру большего метража в новостройке», - говорит Григорий Алтухов («Лидер»). При этом эксперт подчеркивает, что риски в таком случае весьма велики (финансовый кризис, как-никак), но, если новостройка не превратится в долгострой, то можно получить неплохой доход.
«Теоретически, можно положить вырученные от продажи деньги на депозит в банк, - рассуждает Олег Репченко («IRN.RU»). - Можно предположить, что через год точно такую же квартиру удастся купить еще дешевле, да еще на этом заработать. Это, конечно, не сверхдоходы, но банк принесет проценты по вкладу, да еще недвижимость дополнительно просядет в цене. То есть, конечно, какой-то смысл в продаже есть, но только для тех людей, которые готовы серьезно этим заниматься».
Инвестиционки опустят рынок и поборят дефицит
Все наши эксперты единодушно отмечают – инвестиционные квартиры «выброшены» на прилавок. Какое давление оказывает на рынок этот «пласт»?
«По нашим оценкам, доля инвестиционных квартир увеличилась на 50%, - комментирует Омар Гаджиев (Panorama Estate). - Произошло затоваривание рынка, и, как результат - при увеличении предложения резко сократился спрос. Таким образом, увеличение на рынке доли инвестиционных квартир привело к «торможению» продаж».
Очевидно, что при пассивном спросе такой процесс ведет к отрицательной динамике цен. С тем, что подобный эффект неизбежен, согласен и Олег Репченко («IRN.RU»): «За счет инвестиционных квартир предложение, думаю, будет еще сохраняться большим как минимум год. Это скажется и на понижении цен». Но аналитик указывает и еще на одно интересное обстоятельство, а именно – инвестиционные квартиры могут стать «противоядием» против ожидаемого дефицита жилья:
«Если отталкиваться от нашего тезиса, что порядка 30% новостроек покупалось с инвестиционными целями, то получается, что за 7 лет роста цен на руках у инвесторов скопился двойной объем годового строительства. Представим, что все инвестиционные квартиры выйдут на рынок. Значит, Москва может два года вообще ничего не строить. А если половина? Москва может «отдыхать» год. Это значит, что инвестиционные квартиры частично заместят сокращение объемов строительства, о котором сейчас так много говорят».
Правила игры для инвесторов
Мы попросили экспертов сформулировать некий кодекс поведения для частных инвесторов и по возможности посоветовать дать конкретные рекомендации.
Оксана Каарма («МИЭЛЬ-Новостройки):
Для того чтобы заработать на рынке жилой недвижимости, инвестору необходимо быть готовым к длительным вложениям.
Я бы порекомендовала вложить средства в квартиры эконом-класса на территории Москвы и ближнего Подмосковья (обязательно с очень хорошей транспортной доступностью).
В бизнес-классе перспективными окажутся вложения в проекты, с не очень удачным месторасположением, строящиеся на месте бывших «панелей» и теперь реализуемые по цене квартир эконом-класса. В дальнейшем данные районы будут развиваться за счет высококачественных проектов, в связи с чем, капитализация данных инвестиционных квартир будет расти.
Омар Гаджиев (Panorama Estate):
Для инвестора очень важно понимать - на какой дистанции ты игрок. Если хочешь купить квартиру сейчас и перепродать ее через полгода или даже год, то это бессмысленно. Если же ты готов вложить деньги минимум на три года, то за этот период их можно будет хотя бы сохранить. На наш взгляд, через три года рынок уже выйдет из состояния стагнации и вернется к своему докризисному состоянию. При этом вы должны быть уверены, что вам не понадобятся эти деньги в ближайшее время, а значит, не придется продавать квартиру с дисконтом.
В настоящее время объем предложения на рынке большой и можно найти интересный объект по хорошей цене. Таких благодатных условий для выбора на рынке не было давно. Другое дело, что пока сложно сказать – окончательные эти скидки или же они будут еще ниже. Поэтому инвесторам имеет смысл еще немного подождать, дабы нащупать это дно и вложиться с максимальной выгодой. Если же вложиться сейчас, то период отдачи инвестиций может отодвинуться.
Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»):
Сейчас не время рассматривать покупку квартиры как способ получения существенной прибыли. Обеспечить доходность краткосрочных вложений на сокращающемся рынке могут немногие узкие профессионалы, поэтому если вы себя к ним не относите – вкладывайтесь в недвижимость не менее, чем на 2-3 года. Инвестируя сейчас на меньший срок, надо быть готовым к выходу в «0» или некоторым потерям. Долгосрочные инвестиции заметно более интересны. То у одного, то у другого крупного девелопера появляются скидочные предложения до 25-30% от первоначальной цены. И если вы купите квартиру на подобных условиях, даже в случае глубокого кризиса, ваши инвестиции будут неплохо защищены от обесценивания. Главное – понимать, что вы покупаете.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»:
Если вы уже приобрели квартиру и это не «повисшая» новостройка, то куда она денется? Скорее всего, через много лет купленная квартира будет стоить дороже, чем сейчас. Другое дело, что долгосрочные инвестиции надо делать с умом. Многие инвесторы заходили на рынок на пике, а надо было дождаться минимума. Стоит продавать инвестиционные квартиры, когда кризис начинается, а покупать с заметным дисконтом, спустя полгода-года. Возможно, в некоторые проекты можно зайти и сейчас, если скидка хорошая, и есть уверенность, что дальше в цене они не провалятся.