Если вы оцените ипотечные итоги прошедшего года, то вам, как говорила одна знаменитая актриса, станет просто «страшно жить». Повышение процентных ставок по кредитованию недвижимости колеблется в рамках 3-10%, требования к заемщикам ужесточились, программы в банках сократились, а то и вовсе исчезли на время. Сейчас, по оценкам Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru есть две группы банков - одни стремятся заключить максимальное количество договоров на ипотеку, наращивать кредитный портфель, другие - наоборот, из-за недостатка финансирования тщательно отбирают заемщиков и стараются снизить поток клиентов.
Однако банки, стремящиеся получить как можно больше заказов, не балуют клиентов процентными ставками. При обращении к ним будьте готовы платить за квартиру от 20% и выше. В годовой процент такой банк закладывает все вероятности «невозвратов», «личных банкротств клиентов», потерю работы и так далее.
Если же говорить о банках, ставящих на качество кредитного портфеля, то получить у них кредит, в связи с ужесточением требований, крайне сложно.
Преграды для клиента
Первое испытание, к которому нужно подготовиться потенциальному заемщику – невероятно маленький выбор «реальных» программ ипотеки на новостройки.
«Из банков, предоставляющих кредиты на строящиеся объекты, остались на рынке единицы – рассказывает Сергей Горобец, директор департамента по работе с застройщиками Независимого Бюро Ипотечного Кредитования (НБИК). - И условия в этих банках сильно скорректированы. Они готовы рассматривать только объекты, построенные на 80%, в которых ведутся кровельные работы, соответственно, дом через несколько месяцев пройдет госкомиссию и будет продаваться как вторичное жилье».
Имена этих банков всем известны – это Сбербанк, Газпромбанк и Банк Санкт-Петербург. В условиях общего неблагополучия банковской сферы в России, только «флагманы производства» могут позволить себе играть на рынке с большими рисками.
«Наша компания активно работала в 2007-08 с новостройками – делится опытом Сергей Горобец (НБИК). - За это время было аккредитовано 191 строящийся объект и 117 компаний-застройщиков. И сегодня все эти объекты невозможно продавать с помощью ипотеки из-за отказа банков от данных программ». Вот яркая иллюстрация того, что стало и рынком ипотеки новостроек буквально на наших глазах.
Вторая проблема - подобрать объект и одновременно заемщика, отвечающих требованиям банка, практически невозможно. То есть, если вам понравилась новостройка, то, скорее всего, вам не понравятся банки, через которые можно оформить ипотеку на квартиру в ней. И наоборот.
Кредиторы ждут снижения цен
«Многие банки вводят так называемые «заградительные ставки», чтобы снизить поток заявок на время кризиса ликвидности – комментирует ситуацию директор компании «Легкокредит» Кирилл Суслов. - По мере набора банками средств, будет и улучшаться ситуация на рынке ипотеки. В свою очередь, на рынке недвижимости падает не только спрос, но и предложение, наблюдается общая стагнация. Это вызвано неуверенностью потенциальных заёмщиков в своих доходах, т.е. спрос есть, но он отложенный и «выстрелит», когда ситуация в стране начнёт улучшаться».
Однако аналитики прогнозируют падение цен на жилье, поэтому банки заняли выжидательную позицию и, пока рынок жилья не достигнет дна, не будут возобновлять кредитование новостроек.
«По моим оценкам в 2009 году массового кредитования новостроек не будет – заявляет Александр Пименов, пресс-секретарь компании «Кредитмарт». - Некоторые банки станут выдавать кредиты на новостройки зачастую, где они сами участвуют в кредитовании строительства». Фактически, это единственный критерий участия банка в ипотеке на новостройки. А «гадать на кофейной гуще» подойдете ли вы этому банку или нет, и понравится ли он вам, если вы ему подойдете – вопрос вашего терпения и большого количества времени, потраченного, вполне вероятно, безрезультатно.
Условия для заемщика: насколько это жестоко
В чем именно выразилось ужесточение требований к заемщикам можно понять, рассмотрев конкретные примеры. Допустим, нам нужно 5 миллионов рублей (приблизительно столько сегодня стоит новенькая однокомнатная квартира около МКАД) при сроке ипотеки до 10 лет.
Сбербанк: готовьте миллион
В Сбербанке РФ от вас в таком случае, тут же потребуется первоначальный взнос в размере 20%. То есть вы платите один миллион рублей в качестве первоначального взноса, а, собственно, в кредит вам дадут 4 миллиона. Жилье до регистрации собственности будет предоставлено под 15% годовых, после оформления нужного документа, ставка снижается до 13% годовых.
Банк готов увеличить срок кредитования, так же вы можете выбирать, как именно будете платить: равными платежами или следуя графику от большей суммы к меньшей.
Газпромбанк: только по списку
В Газпромбанке будьте готовы к появлению гораздо более жестких ограничений. Прежде всего, банк рассматривает в качестве возможных к кредитованию не все новенькие квартиры, а только относящиеся к «списку аккредитованных объектов». О том, какие именно дома входят в этот «список счастья» можно узнать прямо в Газпромбанке, он также опубликован на сайте в открытом доступе.
Первоначальный взнос составит 30% от стоимости жилья. В условиях нашей задачи, чтобы получить в кредит оставшиеся после первоначального взноса 3,5 миллиона рублей, вам нужно будет при доходе минимум в 180 тысяч «деревянных» ежемесячно отдавать банку по 90 000 руб. Помимо ставки 18% годовых нужно учесть и несколько дополнительных сборов и комиссий (0,85% от суммы кредита за рассмотрение заявки плюс НДС, возможно, и страховка).
Дельтакредитбанк: только под залог
В «Дельтакредитбанке» можно приобрести квартиру в новом доме только под залог уже имеющегося в собственности жилья. И оно должно отвечать целому списку требований: на жилплощади не должны быть прописаны несовершеннолетние дети, лица, в данный момент служащие в армии, находящиеся в местах лишения свободы или на принудительном лечении, недвижимость должна соответствовать нормам БТИ и так далее. Жилье, находящееся в долевой собственности, не рассматривается вообще.
Первоначальный взнос составит 30% от стоимости квартиры. При официальном подтверждении дохода (справки 2НДФЛ на зарплату в 120 тысяч рублей) процентная ставка будет состоять из 17,25 % годовых и дополнительных комиссий. Ежемесячный платеж - 59 019 рублей сроком на 10 лет. И за 120 месяцев вы выплатите банку 7 082 280рублей. Прибавьте к этому тот миллион, который вы заплатили, вот и получите истинную цену.
Абсолют-банк: решение до специального распоряжения
В Абсолют-банке, входящем в ведущие рейтинги по ипотеке, ваши документы подробно изучат, вас ознакомят с условиями, но подписание договора будет отложено до «специального распоряжения». Однако банк гарантирует, что документы будут подписываться на условиях рассмотрения и после одобрения никаких поправок вноситься не будет.
Полная стоимость кредита будет складываться из 17% годовых (если дом на этапе строительства), 1% от суммы кредита за рассмотрение заявки, проверки банком документов застройщика за 3 000рублей и страховки, выплачиваемой ежегодно. Таким образом, в данный момент средняя эффективная процентная ставка на рынке ипотеки новостроек превышает 20%, как видно из примеров. И в ближайшее время дешевых кредитов не будет, по понятным причинам.
Вариант: застройщик плюс банк
Между тем, сами застройщики, от чьих продуктов банки предпочли отказаться, с осени развернули целую кампанию скидок и рассрочек. «Интересные акции сейчас предлагают почти все строительные фирмы. Скидки порой доходят до 20-30%» - констатирует руководитель проекта КФК-Estate Денис Лисаков.
Компании-застройщики для предлагают заемщикам рассрочки на условиях, аналогичных ипотечному кредиту банков. Единственным существенным различием рассрочки и кредита является срок кредитования. Если в банке это от 5 до 25 лет, то рассрочка у застройщика - до прохождения госкомиссии, то есть максимум на 2,5-3 года.
«Если приняли решение покупать новостройку, то, возможно, самым реальным будет воспользоваться рассрочкой застройщика, а когда ситуация нормализуется, оформить кредит на уже купленную квартиру на более выгодных условиях, и расплатиться с застройщиком» - утверждает Сергей Горобец (НБИК).
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Отвечая на вопрос, стоит ли сегодня простым заемщикам покупать квартиры в новеньких домах в кредит, эксперты, в основном, советуют подождать. Во-первых, в первую половину 2009 года будет продолжаться падение цен на жилье и есть возможность реально выгадать на финансовом кризисе. Во-вторых, нет адекватного выбора ипотечных программ.
Прогнозы на обозримое будущее у всех экспертов малооптимистичны. Данный вид кредитования относится к наиболее рискованному вложению. Банки вернутся к ипотеке на новостройки в самую последнюю очередь. Имейте в виду, что ситуация продолжает меняться: пока мы готовили статью, один из основных предполагаемых «героев» нашего материала закрыл ипотечную программу новостроек.
Что касается наступления «оттепели», то наши эксперты сроки называют разные: от полугода до двух-трех лет. Ясно одно, нам предстоит сложный год во всех отношениях, но «предупрежден, значит, вооружен». Постарайтесь использовать ситуацию с выгодой для себя, кризис часто предоставляет возможности, которые никогда не открываются в условиях стабильности и процветания.
Примеры программ кредитования новостроек
| Банки | Залоговая квартира | Первоначальный взнос | Подтвержденный доход | Ежемесячный платеж | Срок ипотеки | Процентная ставка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | нет | от 20% | 2НДФЛ | разный, в зависимости от пакета документов и срока | до 30 лет | 15% для жилья без регистрации собственности |
| Газпромбанк ( Новостройки, только указанные в списке аккредитованных самим банком) | нет | 30% | 2НДФЛ: 180 тыс. (возможен совокупный доход 2-х человек) | 90 000 | 5 лет | 18% ( до регистрации залога)+ 0,85% от суммы за рассмотрение +НДС |
| Дельтакредитбанк (Новостройку можно приобрести только путем перекупания у первоначальных владельцев, т.е.. рассматриваются новые квартиры только с оформленным свидетельством) | нужна | 30% (Новостройку можно приобрести только путем перекупания у первоначальных владельцев, т.е.. рассматриваются новые квартиры только с оформленным свидетельством) | 2НДФЛ : 120 тыс. (возможен совокупный доход) | 59 019 | 10 лет | 17, 25% + 1,5% комиссия за выдачу и оформление + 2000 в месяц депозитарная ячейка+ 12 000 единоразовая регистрация ипотечной сделки+ оценка квартиры аудит. компанией 5-6 тысяч рублей+ страхование( 3 вида) оплачивается каждый год |
| Абсолют Банк (В данный момент банк принимает и рассматривает заявки от клиентов, но проведение сделок приостановлено до специального распоряжения). | возможно | 25% | 2НДФЛ: 174 тыс. руб. (возможен совокупный доход) | 87 000 | 5 лет | 17% на этапе строительства, после регистрации+ 1% от суммы кредита+ плюс проверка документов застройщика 3 000 р. + страховка выплачиваемая ежегодно |
| Источник: Интертнет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru | ||||||