Ожидания рынка: покупатель вернется вместе с ипотекой

Больше всего подешевеют «невменяемые» объекты

Олег Репченко: Для оценки ситуации я бы не пользовался привычной классификацией (эконом-класс, бизнес-, элит-), а разделил бы рынок на две категории. В первую категорию включаются  квартиры по нормальной, вменяемой цене, во вторую - по «невменяемой», часто завышенной еще в докризисные времена.

«Вменяемые» и «невменяемые», «адекватные» и «неадекватные» объекты присутствуют во всех классах и сегментах жилья – и в «экономе», и в «элитке», и на вторичном рынке, и на рынке новостроек. И в данном случае разные классы и сегменты рынка будут вести себя одинаково.

Первая категория – «вменяемая» - коррекцию уже практически отыграла. За счет скидок она потеряла порядка 20-30%. Скорее всего, до весны она просядет еще немного – на 10-15%, а затем начнется стабилизация и активизируется спрос. Вторая категория – «невменяемая» - будет в 2009-м году сползать в цене дальше и больше. Не исключено, что ей предстоит сбросить более 30%. И процесс этот может продлиться до лета.

Metrinfo.Ru: Не могли бы Вы привести примеры такой вот «неадекватки»?

- Это 30-40-этажные монстры-новостройки, которые застройщики позиционируют чуть ли не как элитные. Но находятся они в районе Третьего и Четвертого транспортных колец, то есть далеко не в самых престижных районах, часто примыкающих к промзонам. Или дома втиснуты среди дышащих на ладан пятиэтажек. При этом - без нормальной собственной территории, без рекреационных зон, но за них требуют безумные деньги – от 10 тысяч долларов за метр и выше.

К «неадекватным» объектам можно отнести и убитые пятиэтажки, с точно такой же ценой квадратного метра, как и в новом современном доме. Хозяин двухкомнатной квартиры в переоцененной пятиэтажке может просить за квартиру 200-300 тысяч долларов и более.

Это могут быть и вполне приличные квартиры в старых домах в центре города, в каких-нибудь знаменитых «сталинках», в хороших районах, но с явным изъяном. Например – деревянные перекрытия, нет цивилизованной парковки, весьма неоднородное социальное окружение. Во время ажиотажа на такие недостатки покупатели не обращают внимания. Дефицит позволял продавать «неликвид» по цене очень хорошего качественного жилья. Теперь эти изъяны «не прокатят», идет активный процесс расслоения рынка, его дифференциации. Предложения на рынке больше, чем спроса, покупатель будет выбирать только хорошее предложение и даже будет готов за него платить. Меньше, чем раньше, но все-таки – ощутимые деньги.

- Что Вы относите к адекватным предложениям?

- Адекватные квартиры – сбалансированные по всем своим параметрам, где цена соответствует качеству. Это могут быть относительно недорогие новостройки Подмосковья: современные кирпичные дома в приятных городах, где уровень жизни не хуже, чем в Москве. В столице - это современные панельные дома в спальных районах, где и проблема с паркингом решается, и до станции метро можно добраться без боя.

Также и с дорогим жильем – пусть это будет бизнес-класс или элита, но только настоящие, не фальшивые.  А то бывает, что все параметры классные (планировка квартиры, стройматериалы, отделка, охрана, обслуживание, паркинг, огороженная территория), но есть ложка дегтя (промзона по соседству), которая все сводит на нет.

Еще один нюанс. Сейчас на первый план выходят параметры второго уровня. Например, в объявлении о продаже говорится: «10 минут пешком до станции метро». Надо проверить, где же нам предлагают погулять пешком. Это может быть очень миленький квартальчик в одну сторону, по которому действительно приятно пройтись, а вот в другую – склады, гаражи, бетонные заборы и т.д. Это обстоятельство тоже будет влиять на стоимость.

- На портале «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» есть электронный сервис – «Оценка недвижимости в режиме он-лайн». Как этот счетчик может помочь сориентироваться в ценах и отличить «адекват» от «неадеквата»?

- Наш калькулятор, конечно, учитывает все главные параметры квартиры, но не все нюансы. На нем можно прикинуть, сколько стоит понравившаяся вам квартира. Калькулятор покажет вам некий средний уровень. И если стоимость квартиры не выше этого среднего уровня и вам нравится – значит, это отличный вариант. Если же она дороже среднего показателя и при этом вас смущают очевидные недостатки, то, значит, надо искать варианты более удачные и дешевые.

- На загородном рынке процессы те же самые?

- Там есть свои нюансы. Отмечу главный плюс – загородный рынок медленнее дорожал все эти годы, и там цены не так завышены как на московские квартиры. Но есть и минус – загородный дом воспринимается, как второе жилье, следовательно, спрос во время кризиса на него может быть под вопросом.

Но наиболее удачные проекты во всех классах жилья, где заявленный уровень четко отвечает всем необходимым критериям, будут востребованы. А варианты «ни рыба, ни мясо» ждет провал. Ну, например, построили явный поселок эконом-класса, - и участки маленькие, и рабочие тут же живут, и промзона под боком. Но зато есть два «атрибута» бизнес-класса – спорткомплекс и ресторан. Деньги выбросили, цены задрали, «бизнес-классом» назвали, а это все равно 50-й километр от МКАД не по самому престижному шоссе.

- Что будет со скидками? Они перерастут в реальную коррекцию цен или нет?

- Сразу после Нового года скидки никуда не денутся. Конечно, продавцы сейчас не хотят признавать, что идет реальное снижение цен, иначе скидки просто не будут работать. Ситуация такова, что без уступки сегодня ничего не продашь.

Думаю, что первые полгода коррекция еще будет продолжаться, для второй половины года будет характерна стабилизация. Покупатель, скорее всего, вернется на рынок осенью 2009 года. К этому времени и спрос накопится, и, надеюсь, экономическая ситуация начнет выправляться. Новый подъем цен начнется не раньше 2010 года.

Теперь по традиции Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru предоставит слово другим экспертам. Итак, узнаем, каким же видят наступивший год профессионалы рынка недвижимости.

Значительному снижению помешает дефицит жилья
Андрей Урванов, заместитель генерального директора «ИТЭК-НЕДВИЖИМОСТЬ»:
На первичном рынке недвижимости Подмосковья наблюдается заметное снижение покупательской активности. Причин несколько:
- снижение доходов населения (зарплат, годовых бонусов),
- многие ожидают «обещанное» снижение цен на недвижимость,
- есть опасность остановки строительства.

Цены на квартиры в Московской области немного снизятся или не будут расти. Это связано со снижением цен на стройматериалы, но их стоимость влияет на цену жилья незначительно, поэтому снижение цен составит 5-10 %. Значительному падению цен будет мешать сокращение количества возводимого жилья.

Рынок загородных бизнес- и элитных домов был перегрет, и в этом секторе активность заметно снизится, а дома эконом-класса будут более востребованы.

Некоторые продавцы заметно снизят цены, что бы расплатится с кредиторами. Но очень явное снижение цен говорит о нестабильном положении продавца.

Повышение активности на рынке мы ожидаем в сентябре-октябре 2009 года.

Однушки подешевели на миллион
Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест»:
Летом прошлого года цена типовой однокомнатной квартиры составляла около 5,5 млн. руб., а сейчас предлагают и за 4,5 млн. Многие продавцы и застройщики согласны на значительные скидки от 10 и более %.

В 2009-м году, вероятней всего, снижение цен продолжится. Полагаем, цены на вторичное жилье до весны снизятся в среднем на 10-20 %.

На рынке новостроек, скорее всего, напряженность сохранится около 2 лет, будет наблюдаться снижение цены предложения. Через полтора-два года экономика пойдет на подъем. Но на рынке жилья в среднесрочной перспективе будет наблюдаться дефицит предложения и цены вновь пойдут вверх. Осенью многие застройщики приостановили проекты, что существенно скажется на объеме предложения в ближайшие 2-3 года.

Но мы ждем и положительных изменений. Снижение цен на стройматериалы скажется и на цене кв. м. особенно в начальной стадии строительства. Оно достигнет 25-30 %, что позволит девелоперам повысить продажи и привлечь деньги.

Риски на рынке первичного жилья повышаются, поэтому наиболее востребованы будут новостройки на завершающем этапе строительства. Недвижимость подобного класса в будущем не так снизится в цене, как жилье старого жилого фонда. Вложения в новостройки бизнес-класса подходят и для сбережения от инфляции денежных средств. Новое качественное жилье возрастет в цене через два-три года из-за острого дефицита предложения.

Эконом-класс будет востребован, если цена предложения сравнительно невысока. Но затруднения в получении ипотечного кредита существенно сказалось на спросе в данном сегменте и ситуация вряд ли кардинально изменится в лучшую сторону в 2009 году.
 
Кстати, в 1998-м, наибольшее падение цены наблюдалось весной-летом 1999 года. В январе-феврале 1999 года двухкомнатная квартира в Северном Бутово оценивалась $44 000-43 000, а в мае-июне она стоила уже $29 000. Вероятней всего, подобная тенденция повторится и в 2009 году.

Неминуемость дефицита как ценовой фактор
Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:
Сложности с финансированием застройщиков приведут к уменьшению выхода новых объектов. Учитывая, что ряд девелоперов уже приостановил работу над проектами, следует ожидать общее снижение предложения жилья в течение одного-двух лет. Для восстановления прежних объемов потребуется не год и не два. Рынок отреагирует на эту ситуацию еще раньше - на этапе, когда еще не сам дефицит жилья, а уже приближение его неминуемости превратится в серьезный фактор роста цен.

И он будет корректировать ситуацию вместе с другой «силой» - отложенным спросом. Денежных ресурсов у людей достаточно, но сегодня у части покупателей есть сомнения в целесообразности приобретения недвижимости, в том числе из-за влияния информационного фона. Когда «накипь» скоропалительных и поверхностных оценок уйдет, и наступит бОльшая определенность в развитии национальной экономики, реакция рынка не заставит себя долго ждать. Дефицит жилья вместе с выходом отложенного спроса спровоцирует кумулятивный эффект, и по какой кривой начнется новый рост цен, можно только догадываться.

Рынок просел на долю ипотечных сделок
Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель»:
Если говорить о рынке в целом, то «дно» уже достигнуто.  Как развернутся события для каждой конкретной компании, будет зависеть от ее запаса прочности.

Спрос на первичное жилье в Подмосковье есть. Сократился инструментарий покупателя, прежде всего, за счет приостановления ипотечных программ. Именно на долю ипотечных сделок, по большей части, сегодня и просел рынок.

Начиная с весны 2009 года возможен небольшой рост на высоколиквидные проекты и проекты на завершающей стадии строительства. Связан он будет с постепенным возвратом ипотеки и сокращением объема предложения.

Покупатель минимизировался
Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»:
Число покупателей на данный момент близко к своему минимуму. Некие «намеки» на рост спроса на квартиры можно ожидать уже весной этого года. Однако возврат рынка к состоянию, когда уровень спроса и продаж по каждому объекту приблизится к значениям начала этого года, можно ждать не раньше конца 2009 года.

Средняя цена новостройки в пределах Москвы еще будет снижаться. Наибольший вклад в этот процесс сделают дорогие дома, заявленные как «премиум» или «бизнес+», но не соответствующие критериям дорогого и качественного жилья. На объекты бизнес-класса, - на которые уже сделаны существенные скидки процентов на 20, дальнейшее снижение цен если и будет, то не столь заметным. Однако некоторые объекты продаются по старым ценам или с небольшими скидками порядка 5-7%. Большая часть из них к весне-лету 2009 года, скорее всего, скорректирует цены в сторону понижения, пускай хоть и еще на 10%.

Инертнее всего ведут себя цены на рынке загородного жилья. Скидки больше 10% предлагаются редко, застройщики пытаются «отделаться» различными подарками, самые дорогие из которых – бесплатная пристройка гаража, мансарды или автомобиль.

С первых сделок начнется ажиотаж
Иван Романов, управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция»:
В целом по рынку оправданно 30-процентное снижение цен. «Дно», по моему представлению, будет в феврале или максимум в марте. Ближайший квартал станет самым сложным. Зато потом появятся серьезные основания ожидать подъема нефтяного рынка. Тогда ситуация начнет стабилизироваться.

С момента первых сделок начнется ажиотаж. Большая часть денег, которая «застоялась» выйдет в экономику, люди почувствуют перелом негативной тенденции и сразу начнут инвестировать средства в недвижимость. Выиграют те, кто будут первыми, они получат и скидки, и рассрочки. Но как только девелоперы поймут, что на рынок пришли деньги, станут менее сговорчивыми.

Цены девелоперы уже сделали разумными, насколько это возможно, исходя из маржи. Временный характер скидок продиктован ожиданием девелоперами уже близкого подъема. И в этом они правы - цены будут расти с повышением покупательской активности. Поэтому сложно провести границу между установленной постоянно действующей скидкой или официально сниженном уровнем цен. Но даже если девелопер устанавливает новый уровень цен, это не значит, что данное изменение останется на долгие годы. Эти меры - просто локальное дно конкретного продавца, которое он для себя обозначил. 

«Дно» нащупаем весной
Юлия Семенова, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам компании «БЭСТ Консалтинг»:
Цены будут падать во всех сегментах недвижимости, но в каждом – по-своему. Сильнее всего дрогнет цена на объекты бизнес-класса, следующим я бы поставила эконом-класс, а элитный класс жилья меньше всего упадет в процентном соотношении.

Цены реально снижаются. Политика предоставления скидок и различных бонусов проводится многими компаниями. Мы, например, предлагаем рассрочку и многие другие бонусы – ремонт под чистовую отделку или же нежилое помещение в подарок.

Когда рыночные цены достигнут своего дна, а именно в феврале-марте 2009 года, на рынок вернется массовый покупатель.

Проценты по кредитам подобны домоклову мечу
Марина Акимова начальник департамента маркетинга компании «Яртт Девелопмент»:
Подмосковный рынок недвижимости находится в состоянии анабиоза. Около 80% строек заморожено – большая часть застройщиков, которые не обременяли себя 214-м законом об участии в долевом строительстве, приостановили строительство до лучших времен. Застройщики, которых поджимают кредиторы, снижают цены на 15-30%. Например, серьезные скидки предоставляются в новостройках Одинцова, Балашихи, Московского.

В более выгодном положении оказались застройщики, которые строили на собственные средства и в соответствии с 214-ФЗ. У них цены невысокие, но главное преимущество в том, что такие объекты продолжают строиться в это нелегкое время.

Каждый ощущает кризис по-своему и каждый нащупывает свое дно. На рынке новостроек за дно можно принять падение цен до уровня себестоимости строительства, т.к. дальнейшее падение будет уже иметь налет криминальности, ведь достроить на эти средства будет невозможно.

Политика скидок и рассрочек вполне приемлемый вариант на ближайшую перспективу. Реальное снижение цен по Подмосковью уже идет, но на те объекты, цены на которые были завышены или на те, где проценты по кредитам висят над застройщиками, как домоклов меч. Завершает эту картину общая девальвация рубля. По нашим оценкам некоторое оживление на рынке новостроек можно ожидать уже весной 2009 года. 

Квадратный метр в новостройке Москвы не может быть дешевле 70 тыс.рублей.
Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»:
Коррекция цен происходит весьма активно. На фоне снизившегося спроса в 3 раза, цены будут снижаться и далее. В объектах бизнес-класса, стоимостью выше $10 тыс. за кв. метр, коррекция цен в 2009 году возможна  до 50-60% по отношению к пиковым ценам августа 2008. В эконом-классе, соответственно, - до 30%. Меньше подвержена коррекции качественная элитка, здесь снижение цен будет производиться пообъектно, т.к. каждый проект в этом классе очень индивидуален.

Рынок нащупает дно не позже середины весны. Хотя по ряду объектов на сегодня уже  заявлены вполне адекватные цены на уровне себестоимости + 5-10% рентабельности. По ним дальнейшее значительное снижение цен маловероятно. А стоимость квадратного метра в новостройке Москвы не может быть менее 70 тысяч рублей. Все, что ниже – уже за гранью себестоимости. На сегодня в Москве  доля собственно СМР (строительно-монтажные работы) в себестоимости строительства коммерческого жилья составляет  30-50% . И снижение СМР на 20% из этих 30-ти не приведет к существенному снижению себестоимости всего строительства.

Мы прогнозируем оживление спроса к концу 2009 года, обусловленное в первую очередь нехваткой предложения, которая, безусловно, будет.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Найдем точки пересечения у экспертов. Они единодушны в том, что год будет тяжелым, и «пикового» проседания рынка ждут весной. Хотя «дно» у каждой компании окажется на разной глубине. Глубже всех опустятся переоцененные объекты, которых на рынке немало. Покупателя, конечно, на рынке ждут - не дождутся, но вернется он, когда в конце ипотечного тоннеля зажжется свет.