Хрущевки: любовь к ретро и уютным зеленым дворам

- В них нет лифтов! Детскую коляску приходится оставлять под лестницей, пристегивая цепью к лестничной решетке, а ребенка с вещами тащить на пятый этаж!
 
- В них иногда даже нет мусоропровода!

- Там негде развернуться! Крошечные кухни, сидячие ванны, хлипкие балконы…

Эту «оду ненависти» в честь малогабаритных квартирных домов можно продолжать до бесконечности. Но Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru считает, что их есть за что любить. Хотя бы за то, что с их помощью почти пятьдесят лет тому назад люди начали жить по-человечески – в отдельных квартирах.

Многие жильцы считают, что «хрущевки» - уютные. А еще они несут в себе дух прекрасного времени – 60-70-х, знаменитой «хрущевской оттепели».

Эти дома обычно расположены в спальных районах, вдали от шума больших дорог и открытых пространств. Обычно «хрущевки» «кучкуются стайками», редко можно встретить одинокую пятиэтажку, их, как правило, возводили по несколько штук в одном микрорайоне. Вокруг, за 40 с лишним лет с момента постройки, успели вырасти большие деревья, разрослись кустарники, так что летом в «хрущевских» двориках довольно зелено и уютно. Развитая инфраструктура добавляет удобств жителям старой застройки. В свою очередь, небольшие квартирки вдохновляют жильцов на различные дизайнерские задумки, призванные максимально эффективно использовать квадратные метры. Кто-то совмещает кухню с соседней комнатой, создавая «столовую зону», кто-то объединяет кладовку со спальней, некоторые смельчаки сносят все внутренние перегородки, создавая в квартире единое «студийное» пространство. Благо, такие перепланировки позволяет конструкция дома: все внутренние перегородки в квартирах - не несущие. Риэлторам известны случаи, когда люди покупали сразу две квартиры в «хрущевке», на 4 и 5 этажах, друг над другом, и делали «двухэтажные апартаменты».

Маленькие, но очень удаленькие
Помимо широких возможностей для дизайнерских экспериментов, у «хрущевок» есть и чисто материальные достоинства. Неспроста они пользуются самым высоким спросом в сегменте жилья «эконом-класса»: в случае необходимости, их легче всего купить, продать, включить в цепочку обмена. Некоторые покупатели специально приобретают «хрущевки» в надежде на их снос и последующее выгодное расселение. Маленькое помещение легче и дешевле отапливать в холода, за него набегает меньшая сумма коммунальных и налоговых выплат.

Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» говорит, что сегодня «хрущевки» в Москве покупают люди, не имеющие возможности позволить себе квартиру с лучшими условиями. Некоторые при покупке квартир руководствуются количеством комнат. К примеру, площадь трехкомнатной квартиры в новом доме составляет от 70 кв.м, а в «хрущевке» – от 48 кв.м. Соответственно, трехкомнатная «хрущевка» меньше по стоимости, чем двухкомнатная квартира в новом доме. Другая категория покупателей – люди, которые покупают квартиры в «хрущевках» с дальнейшей перспективой сноса и получения жилья с лучшими условиями.

Еще одна мотивация при покупке «хрущевок» - привязанность к местности: покупатели выросли в этом районе, здесь живут их родители, поэтому они хотят остаться в привычной среде. Кроме того, есть районы со скоплением «хрущевских» домов, где нет точечной застройки, и из-за отсутствия альтернативы люди вынуждены покупать жилье именно в этих домах.

Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» отмечает, что доля «хрущевок» в объеме предложения на вторичном рынке Москвы в ноябре составляла 9,3%. Когда объем предложения на рынке начал увеличиваться, их количество выросло с 1046 до 1684 штук. Что касается спроса, то он был невысоким, в связи с несоответствием качества и цены данного предложения. С начала 2008 года цена предложения на «хрущевки» росла более высокими темпами, приросты с декабря 2007 года составили: в панельных строениях - 50%, в кирпичных – 48%. Сейчас же, отмечает аналитик, данная категория жилья подвергается коррекции более существенной, чем остальное предложение, что свидетельствует о переоцененности квартир в таких домах.

С тезисом о переоцененности многих московских хрущевок согласны и эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». Это относится к тем домам, цены в которых достигали уровня новостроек. Падение цен на переоценнное жилье будет ощутимым.

В целом же за год старые панельные дома в среднем подорожали на 28% (их средняя стоимость на сегодня - $5193 за кв. метр). Однако аналитики предупреждают: цены могут вернуться к уровню стабилизации конца 2006 – начала 2007 годов. Кстати, по данным того же «IRN.RU», в январе 2007 года старый панельный квадрат стоил в столице $3864.

Цена квадратного метра однокомнатной малогабаритной квартиры самая высокая – из-за минимальной общей стоимости, отмечает Станислав Коротков,  начальник отдела Инвестиционной компании МГСН.  Причин несколько. Первая – это ограниченное предложение на рынке: Вторая – сам объект (квартира) стоит дешевле. Потому и востребован. Заплатив меньше денег, собственник получает возможность жить пусть и в небольшой, но в отдельной квартире.

«Хрущевка» «хрущевке» – рознь
Обратимся подробнее к потребительским качествам пятиэтажек. Специалисты знают массу серий – хрущевки вовсе «не на одно лицо». Есть сносимые серии, несносимые, панельные и кирпичные, с балконами и кладовками, смежными комнатами и раздельными, пяти- и четырехэтажные.

В домах серий К-7, 1МГ-300, 1605АМ  фасады отделаны меленькой плиточкой «сортирного типа». Эти серии правительство Москвы определило под снос в первую очередь.

Еще одна крайне редкая серия II-35 уже фактически вся снесена. Остальные пятиэтажки по классификации правительства Москвы пока что отнесены к «несносимым» сериям. Впрочем, и с ними обещают «разобраться», только уже – во вторую очередь.

Серия К-7 (от слова «каркасный») - первенец советского поточного домостроения - самая массовая в Москве, всего в домах этой серии было построено более 2 млн. квадратных метров жилья. Высотность здания в четыре или пять этажей была выбрана в связи с тем, что по советским стандартам это была максимальная высота, для которой не требовался лифт.

В этих домах существуют два типа жилых секций - с расположением квартир на этаже 2+2+2 и 2+1+3. Одна из особенностей этой серии - раздельные санузлы во всех квартирах, даже в «однушках», строго изолированные комнаты и большое количество встроенных шкафов в двух- и трехкомнатных квартирах. К самым серьезным минусам серии К-7 нужно отнести непрямоугольность комнат (по углам расположены стойки каркаса, которые отнимают у помещения полезную площадь и не дают приставить мебель плотно к углам), маленькие (5-6 метров) кухни и очень тонкие квартирные перегородки (поскольку они не являются несущими конструкциями). Мусоропровод во многих домах этой серии есть, хотя первоначальным проектом он предусмотрен не был. «Хрущевки» этих серий расположены, фактически, во всех спальных районах Москвы. В «хрущевках» серии К-7 встречается разное количество подъездов (до 15!) В более поздних сериях появились разнообразные варианты облицовки: дома с художественным панно в торце, чисто белые, с разноцветной плиткой и с впечатанным в панель щебнем.

Серия 1МГ-300 в какой-то степени является развитием серии К-7: в доме с тыльной стороны появились маленькие балкончики, торцевые стены теперь складываются не из двух панелей, а из трех, при этом в средней из них появилось окошко.

В домах серии II-32 - более высокие потолки, чем в К-7 (2.60 против 2.48). Эти дома - кирпичные. Своим «благородным» внешним видом они обязаны особой технологии производства панелей (на заводе кирпичи с помощью вибрации спрессовывались в единую панель. При этом для связки кирпичей требовалось существенно меньше раствора, а несущие свойства такой панели соответствовали кирпичной стене с толщиной в два раза больше). С точки зрения планировки дома II-32 более разнообразные, чем К-7. В них увеличено количество комнат в квартирах, хотя общая площадь осталась прежней. Еще в домах этой серии распространено объединение комнат с коридором.

Сколько протянут «хрущи»?
Несмотря на кризис, городские власти планируют окончательно «покончить» с пятиэтажками первых серий индустриального домостроения к 2010 году. Центральный и Южный округа Москвы уже полностью избавились от «хрущевских» пятиэтажек на своей территории.

Как выяснилось буквально на днях – во вторник состоялось заседание правительства Москвы на эту тему, - после 2010 года нас ждет очередная волна сноса. Как отмечает «Российская газета», строители примутся за серию 515-1 (дома с балкончиками), которых в столице насчитывается около 5,5 млн. кв. м. После этого возьмутся за блочные дома, кирпичные же пока трогать не собираются. Впрочем, волне этой вряд ли грозит обернуться цунами. На снос «первых серий» (это около 6 млн. кв м.) город затратил 10 лет. Теперь же,  столичное правительство хочет снести в три с лишним раза больше – 20 млн. кв. м. Сколько же на это понадобиться времени?

Между тем, уничтожая пятиэтажки, ничего похожего строители в Москве не предлагают. Так что стоит и порадоваться тому, что жизнь этих домов может быть продлена. Кстати, самый интенсивный процесс сноса идет в столице, а в провинции такого нет. Зато застроено хрущевками пол-России, так что стоять им еще и стоять. Вобщем, приведенная ниже информация об особенностях ходовых серий еще какое-то время не утратит актуальности.

Распространенные серии панельных пятиэтажек