Ипотечные заемщики сегодня находятся в стрессовом состоянии. Время от времени появляются сообщения об «инициативах» банков: то они требуют досрочного погашения долга, то повышают проценты по выданным кредитам. Между тем, заемщика защищает кредитный договор – основной документ, определяющий взаимоотношения заемщика и банка. Что должно быть в этом документе, какие подводные камушки могут встретиться, и как воспользуется промахами клиента банк - хорошо бы знать каждому заемщику. О кредитном договоре и поговорим.
Те, кому хоть раз в жизни приходилось подписывать какие-либо документы знают, сколь сложны эти тексты. Понятно, что договор должен описывать возможные нюансы, учитывать требования многочисленных законов. Но не оставляет ощущение, что иные тексты осложнены явно сверх меры, и их авторами руководило сознательное желание запутать читателя. В связи с чем Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru считает полезным провести своего рода «ликбез».
Структура кредитного договора такова:
• Предмет договора
• Порядок предоставления кредита
• Порядок использования и возврата кредита
• Права и обязанности
• Ответственность сторон
• Реквизиты
Сколько заплатите и чем рискуете
«Предмет договора» - это первый и, скорее всего, самый объемный пункт. «Здесь, - говорит Марина Галактионова, директор по развитию партнерских отношений компании «Кредит Макс», - прежде всего, четко формулируется, какую сумму, в какой валюте, на какой срок и под какие проценты дает банк».
С суммой и валютой непонимания обычно не возникает. Хотя теоретически трудности могут появиться и здесь – например, были предложения ипотеки в швейцарских франках или японских иенах. Валюты эти на нашем рынке (мы говорим сейчас о рынке недвижимости), мягко скажем, не самые ходовые – представить себе продавца, готового взять за квартиру деньги с изображениями императорских хризантем, затруднительно. Иены в данном случае выступают в роли некоей условной единицы – и получать кредит, и гасить его вы будете рублями, а вот количество этих рублей банкиры каждый месяц будут определять, прищуриваясь на Фудзияму.
Сроки – тоже все вроде бы предельно просто. Обычно их без затей фиксируют, причем не в годах, а в месяцах, да еще и давая заемщику определенную «фору». Скажем, пообещав кредит на 20 лет, банк пишет в договоре 242 месяца. Однако из-за кризиса банк может попасть в столь критическое положение, что попытается получить деньги досрочно (не так давно мы писали об этом: «Ипотека: банк потребовал доплатить досрочно. Что делать?»), так что пункт о сроках тоже подлежит всестороннему изучению: нет ли там какой-нибудь хитрости?
Еще более сложна ситуация с процентами. Самый понятный вариант – указан размер процентной ставки, но могут быть и другие. Например, процент «привязывается» к ставке рефинансирования ЦБ РФ, индексу LIBOR или чему-то еще. Всех возможностей предусмотреть невозможно (да и банки – креативные ребята! – наверняка постоянно будут придумывать что-то новое), поэтому единственной рекомендацией будет обратить на вопрос с процентами пристальное внимание и постараться понять, как же они все это рассчитывают.
Здесь же, в пункте о предмете залога, записывается и то, на какие цели будет использован кредит и что является обеспечением. С целями все ясно – приобретение квартиры по такому-то адресу за такую-то сумму. А вот если вы думаете, что обеспечением является только эта же квартира, то вынуждены вас огорчить. Квартира действительно выступает, скажем так, первым обеспечением – ее банк и заберет у вас, если вы перестанете выплачивать кредит. Однако в условиях снижения цен не исключена ситуация, когда квартира в момент реализации будет стоить меньше, чем размер остающегося кредита (именно из этого, кстати, и вырос кризис на рынке ипотеки США). Поэтому банк наверняка внесет в договор пункт об ответственности заемщика всем своим имуществом.
И, наконец, последнее в этом пункте – о страховании заемщика и имущества, являющегося предметом залога. Слово «страхование» не должно вводить в заблуждение: выгодоприобретателем является банк-кредитор, т.е. именно он в случае чего и получит страховку. Для заемщика эта процедура – дополнительный расход, который для простоты можно прибавлять к процентной ставке. Точные размеры зависят от возраста заемщика, состояния его здоровья, профессии и прочих факторов, но в среднем можно сказать, что страховка «утяжеляет» кредит на 1,5-2% годовых.
Как передавать деньги больше интересует продавца
«Порядок представления» – пункт не очень большой, он посвящен тому, в какой момент и в какой форме (наличные, безналичные) происходит зачисление денежных средств. Вопрос этот для заемщика вообще не очень интересный. Дело в том, что при ипотечной сделке банки стараются «не выпускать процесс из своих рук» - например, при расчетах наличными через ячейку они требуют, чтобы ячейка тоже была их. В этой ситуации заемщику (он же покупатель квартиры) надо лишь предупредить продавца, что сделка ипотечная, она пойдет через такой-то банк – и дальше уже продавцу решать, согласен ли он на выдвигаемые банком условия. Пускай продавец голову и ломает – нам и своих проблем хватает…
Узнайте, как вы будете платить
А вот «Порядок использования и возврата кредита» - это уже тема наша, без оговорок. Существует, напоминает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель», две схемы – дифференцированная и аннуитетная.
При первой сама сумма долга (финансисты пользуются термином «тело кредита») равномерно распределяется по срокам: заняли мы $200 тысяч на 200 месяцев – на каждый месяц приходится по $1000. Но, помимо основной суммы, существуют еще и проценты – они максимальны в самом начале выплат, а потом постепенно сокращаются с уменьшением размера «тела».
Дифференцированная схема на рынке практически не применяется – платежи на начальной стадии выходят столь огромными, что ни один заемщик вытянуть их не в силах. Поэтому и была придумана аннуитетная – при ней все платежи в течение всего срока одинаковы. Обратной стороной удобства является то, что на первых этапах проценты съедают бОльшую часть платежа – в первые месяцы до 93-95% того, что вы платите банку, отправляется на погашение процентов, и только 5-7% - на сам кредит…
Итак, в этом пункте кредитного договора говорится, как будет осуществляться погашение. Там же будут названы конкретные размеры платежей – согласимся, упоминавшиеся в пункте «Предмет договора», например, 15% годовых выглядят не так наглядно, как «$2000 в месяц».
В этом же пункте оговаривается возможность для заемщика возвращать долг досрочно. При сегодняшних реалиях банки либо не возражают против этого вовсе, либо устанавливают некий не очень продолжительный (3-6 месяцев) срок, во время которого досрочные выплаты наказываются повышенными процентами. После этого – гаси без ограничений. Еще интересный вопрос: что происходит в случае этого досрочного погашения? Тут может быть так, что срок кредита не изменяется, зато уменьшаются все последующие платежи. Либо, напротив, размеры платежей остаются такими же, но срок, в течение которого вы будете гасить кредит, сокращается.
Далее идет описание, в какой последовательности происходит списание денежных средств заемщика в случае возникновения просрочки. «Например, - говорит Марина Галактионова («Кредит Макс»), - сначала спишутся пени и штрафы за просрочку по процентам, далее – по сумме кредита, далее по просроченным процентам, далее по просроченной самой сумме кредита и только после этого проценты и кредит, которые необходимо выплатить в этом процентном периоде».
Банк становится «Большим братом»
«Права и обязанности» и «Ответственность сторон» - два тесно связанных между собой пункта. В целом банки делят их с клиентами по-братски: себе оставляют права, отдавая заемщикам обязанности. А чтобы заемщики не чувствовали себя обделенными, вручают им и ответственность тоже…
Варианты различны и многогранны, но в целом философия сводится к тому, что любое действие с заложенной квартирой возможно только с согласия банка. Сделать ремонт с перепланировкой, зарегистрировать («прописать») к себе родственников – на это требуется документальное разрешение.
Банк также вправе проверять, действительно ли вы используете квартиру для собственного проживания, или там находятся какие-то посторонние люди? Многие аспекты, связанные с личной жизнью заемщика, также должны сообщаться банку: развелся с женой, изменились паспортные данные, поменялось место работы…
Есть, наконец, требование не реже раза в квартал писать банку специальное заявление о том, что мое финансовое положение не ухудшилось, и я по-прежнему в состоянии выплачивать кредит. Казалось бы, идиотизм полный: если все стало настолько плохо, что я не могу платить, то банк поймет это без всякого заявления, а если положение ухудшилось, но я изыскал какие-то резервы – то банка это не касается. Но в любом случае требование о ежеквартальной «челобитной» сохраняется – ее непредоставление, между прочим, карается штрафом в $10 в день.
Банковские придирки как следствие кризиса
…Предсказать, что именно придумает конкретный банк в каждом конкретном договоре, невозможно – это тот самый случай, который Маяковский характеризовал как «корявый говор миллионов». Так что общая рекомендация одна – постараться понять, что именно имеется в виду, и прикинуть, не слишком ли обременяют меня эти требования.
Необходимо помнить и о том, что несоблюдение чего-нибудь часто используется банком для того, чтобы потребовать досрочной выплаты кредита. «Когда ситуация в целом нормальная, за всем этим никто не следит, - объясняет Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». – Когда же у банка появляется необходимость к чему-то придраться, чаще всего он находит искомое именно в частоколе этих малозначительных пунктов».
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.ru
Имеет ли все сказанное выше практический смысл? С точки зрения закона (если быть точнее, Гражданского кодекса) любой договор, который вам предлагается подписать, является офертой, т.е. предложением. Вы можете согласиться, а можете и настаивать на изменениях. Все это – предмет переговоров.
Но так, к сожалению, в теории. На практике же банки имеют готовые «рыбы» кредитных договоров, менять которые они вовсе не желают. Так было и в достаточно тучные времена до кризиса – тем более так теперь. Одним словом, имеет ли смысл отстаивать свои права или надо безропотно подписывать то, что дают?
Скажем честно, мы не знаем ответа на этот вопрос. Он вообще не из тех, на которые возможен универсальный ответ в статье, каждый тут решает для себя. Единственное, что – на наш взгляд – совершенно необходимо, так это четкое понимание, чем тот или иной «невинный» пункт кредитного договора вам угрожает. В крайнем случае, всегда есть возможность вообще отказаться от его подписания – хотя и этот вариант, понятно, чреват своими издержками.