Ростов-на-Дону: план-2008 - миллион «квадратов» на миллион жителей

В России есть два Ростова, и их желательно не путать. Один из них, с численностью населения 33, 6 тыс. человек, называется Великим (он возник еще до крещения Руси), другой же, население которого составляет более 1 миллиона человек «великим» не считается. Во избежание неразберихи с названиями, его еще в советское время назвали Ростовом-на-Дону. О домах и квартирах этого большого, но неВеликого Ростова и расскажет Интернет-портал о недвижимости www.Metrinfo.Ru.

В самом начале Ростов имел прямоугольную планировку. В основе прямоугольной сети улиц центрального района лежат регулярные генеральные планы, разработанные еще в 1811 году. Однако к началу ХХ века Ростов из-за бурного роста превратился в город с беспорядочной планировкой, застроенный преимущественно эклектичными по архитектуре зданиями. Толчком к началу реконструкции города послужило то обстоятельство, что во время Великой Отечественной войны город, дважды побывавший в оккупации (в первый раз 21—29 ноября 1941, во второй – 27 июля 1942 — 14 февраля 1943), был сильно разрушен. В городе пострадало более 12 тысяч домов. Хуже после освобождения выглядел разве что Сталинград. По генплану архитектора Семенова, разработанному в 1945 году, был, наконец, предусмотрен выход к Дону из центральной части. Улица Энгельса, бывшая до 1918 года Большой Шереметевской, а ныне переименованная в Большую Садовую, стала по этому плану главной магистралью.

Строить пока есть где
Большая часть Ростова в 60-е – 70-е годы была застроена «казухами» – так ростовчане называют пятиэтажки. Слово это происходит от акронима «КЗ» – коммунальная застройка. Однако, в отличие от Москвы, сносят пятиэтажки в Ростове вяло. Как объясняют местные риэлторы, пятиэтажки оказались в центре, и рыночная цена на квартиры в этих в них теперь такова, что платить компенсацию отселяемым стало просто невыгодно. Гораздо дешевле строить на пустом месте, благо что пустых мест в окрестностях пока еще много. Кроме того, трений между городом и областью, в отличие от Московского региона, там не существует, да и не может существовать: глава города Михаил Чернышёв находится в подчинении у губернатора области Владимира Чуба. Всего же в этом году в Ростовской области планируют построить 2 млн. кв. м жилья. Половину этого объема власти намечают возвести именно в городе.

Ныне Ростов расширяется в область в обе стороны по течению Дона и так называемого Ростовского моря (на самом деле – искусственное водохранилище). Самое же интенсивное строительство идет по трассе Ростов-Москва. В соответствии с проектом «Большой Ростов», разработанным Министерством регионального развития России, к 2018 году город должен поглотить Новочеркасск, Таганрог, Аксай, Батайск и Азов.

Строят в Ростове и кирпичные дома, и монолиты, и панельные. Ставка, конечно, делается на крупнопанельное индустриальное домостроение. Крупные комплексные проекты города – Северный  жилой район и Западный (поселок Александровка). Год назад строители взялись за новую жилую территорию - Левенцовский район, где можно возвести около 2,5 млн. кв. м. жилья, в котором может поселиться 90 тыс. человек.

Метро нет, пробки имеются
Одна из главных ростовских проблем - транспортная. Приехавшим в Москву ростовчанам здешние пробки кажутся несерьезными по сравнению с ростовскими. Ситуацию усугубляет то, что в октябре 2007 в ходе планового осмотра Ворошиловского моста через Дон, по которому проходит трасса, соединяющая Ростов с городами-спутниками Батайском и Азовом, и который и наши, и немецкие сапёры в общей сложности четыре раза пожалели взорвать при отступлении, была обнаружена трещина. Вследствие этого мост был закрыт для всех видов транспорта и пешеходов на неопределённое время, что увеличило нагрузку на два оставшихся моста.

Метро, спроектированное в советские времена, построено так и не было. Остался на бумаге и проект монорельсовой дороги. Теперь городские власти обещают ростовчанам метротрамвай наподобие волгоградского, но введут его в строй после 2025 года, то есть когда помрет либо шах, либо ишак. А пока горожане катаются в маршрутках, автобусах или трамваях.

Сколько стоит ростовский метр
Квартиры в Ростове-на-Дону стоят, как и в Москве, миллионы. Только не долларов, а рублей. По данным представителя компании «Титул» Алексея Чумакова, средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в августе в среднем по городу составила 62407 рублей. Общий рост цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в августе 2008 г. составил 6,74%. Это может выглядеть большим скачком, если принять во внимание, что июльский рост составил всего-навсего 0,31%.

Самые дорогие квартиры в августе (исключая элитные дома, учитывая их незначительную долю в общем объеме предложения) предлагались к продаже в сталинском жилом фонде — средняя цена предложения 1 кв.м. составила 63450 руб., на втором месте квартиры в улучшенном жилом фонде — 62994 руб./кв.м., за ними следуют квартиры в домах «хрущевской постройки» (57732 руб./кв.м.), и самые недорогие в августе предлагались к продаже квартиры в домах дореволюционной постройки (56967 руб./кв.м.)

Самая низшая категория квартир — гостинки. Это комнаты в бывших семейных общежитиях, которые их обитатели всеми правдами и неправдами оформили в личную собственность. Их площадь колеблется от 12 до 32 метров, а цена – 1-1,5 млн. рублей. Цена квадратного метра в гостинках колеблется в очень широких пределах – 45900-86700 руб. Цены на однокомнатные - в границах от 1,25 до 2,5 млн.руб. Двушки стоят в среднем по два миллиона, а квадратный метр в них – 63750 руб. Цены на трешки начинаются с 2,18 млн. и заканчиваются 3 млн. рублей, а цена квадратного метра имеет рамки от 25 тыс. (на окраинах) до 88 тыс. руб.в центре города.

Любопытно, что долларовые цены за первые семь месяцев этого года существенно не изменились. Некоторый рост наблюдался весной. Так, за апрель общий рост цен на квартиры составил всего 2,56%, а за май – 2,69%, но в июне наблюдалось  всего 1,07%, а в июле – уже упомянутые 0,31%. Теперь же, в результате большого скачка доллар вернулся на прошлогодние позиции, и рублевые цены подскочили за месяц почти на 7%.

Но на частных объявлениях о продаже квартир эти колебания не видны - вы увидите те же круглые цифры, что и в январе. Однушки и гостинки – миллион – полтора, двушки – два – два с половиной, а трешки – три и выше.

Что касается новостроек, то ценовая ситуация здесь следующая. В монолитном доме в зависимости от стадии строительства цены колеблются от 45 до 100 тысяч рублей. Среди немногочисленных примеров новостроек в панельных домах (эконом-класс, видимо, на любом рынке – дефицит) нам встречались предложения купить квартиру за 43-55 тыс. руб. за «квадрат». Кирпичные новые дома продаются по цене за 46,5 - 61 тыс.руб. за кв. метр.

Тенденции рынка: цены замедляют рост
Одна из самых главных тенденций на рынке ростовской недвижимости - замедление темпов роста цен на вторичном рынке. В некоторых сегментах отмечается даже отрицательная коррекция, - подчеркивает Алексей Чумаков. Вслед за ценами снижается и покупательская активность, и наблюдается некоторая общая нервозность.

На первичном рынке темпы роста цен тоже несколько замедлились. Новостройки сейчас потеряли былую инвестиционную привлекательность, тем не менее, они пользуются активным спросом у покупателей по причине дефицита. И, как замечает директор по маркетингу агентства «Лендлорд» Валерия Мироненко, покупатели часто думают, что фирма имеет в «загашнике» квартиры для «своих» людей и специально их придерживает. На самом деле ни у одной торгующей жильем компании таких квартир нет, если только фирма сама не строит дома.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Конечно, первое, что бросается в глаза – это цены. Почти что в два с половиной раза ниже, чем в Москве. Но, похоже, они сейчас за столичными не стремятся и вообще – могут остановиться. Более того, некоторые квартиры начали даже дешеветь. Вобщем, ситуация чем-то смахивает на московскую, не смотря на разницу в цене. Но никакой трагедии здесь нет, Южный регион России традиционно привлекателен. И для жизни, и для инвестиций.

Наша справка:
Город расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, в основном на правом берегу реки Дон, в 46 км от её впадения в Азовское море. Юго-западные окраины города примыкают к дельте Дона. Город делится на восемь административных районов.

Население Ростова-на-Дону составляет 1,052 млн. человек, что обеспечивает ему десятое место среди городов Российской Федерации. История города начинается с Азовских походов Петра Великого (1695—1696 годы), который обратил внимание на урочище с источником, названным им «Богатый колодезь». Город же был основан 15 декабря 1749 года указом императрицы Елизаветы.

Свое нынешнее имя Ростов получил 6 апреля 1761 года  в честь митрополита Ростовского и Ярославского Димитрия. В начале ХХ столетия в состав Ростова вошла Нахичевань-на-Дону, большую часть населения которой составляли армяне.

В конце 1920-х в Ростове началось активное строительство. В 1926 году был заложен гигант отечественного сельхозмашиностроения завод «Ростсельмаш», производящий ныне 70%  российской сельхозтехники. Всего же в городе более 50 заводов.