Байки про «неприватки»: правда и вымысел о государственном жилье

В эти горячие денечки над взволнованной толпой будущих собственников разливаются немыслимые слухи про муниципальное, то есть неприватизированное жилье. Граждане рассказывают друг другу о всевозможных ужасах, которые грозят тем, кто останется проживать на государственных метрах. Интернет-портал о недвижимости www.Metrinfo.ru решил наиболее распространенные и глупые слухи развенчать. А затем - поговорить о плюсах и минусах в положениях собственника и нанимателя.

Слух № 1: «Будут уплотнять: кого-нибудь подселят»
Такой возможности наше законодательство никому не дает. Если, конечно, квартира изначально не коммунальная. Жителям отдельных квартир никакой Швондер не угрожает. Зачем государству плодить с помощью «уплотнения» новых очередников?

Наниматели живут в квартире по договору социального найма, а он — бессрочный, то есть заключается до конца ваших дней. Об этом говорится в статье 60 Жилищного Кодекса РФ.

Существует еще договор найма (коммерческого найма), вот он, действительно заключается на определенный срок. Этот договор используется на рынке недвижимости при сдаче квартир в аренду, по нему временно живут молодые семьи, участники программы «Молодой семье - доступное жилье» в доме на улице Верхние поля , им будут пользоваться и жильцы будущих доходных домов. Город обычно заключает договор найма на 5 лет. Но не надо путать договор найма и социального найма, на основании которого люди и занимают свои «неприватизированные» квартиры.

Наконец, обращаем ваше внимание на то, что в Жилищном Кодексе РФ существует статья 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения». Это право закреплено и в Конституции РФ и во Всеобщей Декларации прав человека. Пункт 4 этой статьи говорит о том, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования, не иначе как в случаях, предусмотренных законодательством. Вот о них и поговорим.

Слух № 2: «Могут выселить в любой момент, когда захотят»
Отвечаем: не могут. Потому что наймодатель, то бишь, государство — может это сделать только через суд и лишь в случаях, оговоренных в статье 83 ЖК РФ.

А она предполагает избавиться от нанимателя если он:

- не платил за жилье и коммуналку более 6 месяцев;
- разрушил или повредил жилое помещение;
- систематически нарушал права и законные интересы соседей (пил, дрался, горланил по ночам и т.д.);
- использовал квартиру не по назначению (устроил свечной заводик, склад оружия, открыл кабак и т.д.).

Кстати, государство (наймодатель) не сразу начнет выселять этих чудесных людей. Сначала оно попытается призвать хулиганящий элемент к порядку, дать ему какой-то срок на исправление и только потом уже подавать на него в суд. Положа руку на сердце можно сказать: чтобы довести государство до белого каления, надо очень сильно постараться.

А как претворяется в столичную жизнь статья 90 ЖК РФ, в которой речь идет о выселении неплательщиков за «коммуналку», мы наблюдаем уже с 2006 года: «злостных должников» выставляют в Капотню, в общежитие. В остальных случаях безобразий государство может взамен никакого жилья и не предоставлять – ст.91 ЖК РФ.

Слух № 3: «Нельзя квартиру ни обменять, ни продать»
Неправда, можно, но это не очень просто. Во-первых, никто не отменял старые добрые обмены (ст. 72-75 ЖК РФ). Для этого надо обратиться в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (Помните «Бюро по обмену жилой площади» в Банном переулке. Это оно и есть!)

Кроме того вполне реально поменять неприватизированное жилье на приватизированное – в Москве действует специальное распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы № 275 от 23 июня 2005 года «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве».

Более подробную информацию на эту тему читайте в нашей же статье «Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост».

Слух № 4: «Нельзя сдавать жилье квартирантам»
Почему же нельзя? Существует еще и договор поднайма, по которому можно сдать жильцам комнату или квартиру. Полностью он называется «договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма» (ст. 76-79 Жилищного Кодекса РФ). Правда, придется получить письменное согласие наймодателя, то есть государства (города). В Москве интересы города представляет  Департамент жилищной политики и жилищного фонда.

Кстати, оформить такой договор поднайма можно с помощью того же ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

Наниматель в плюсе потому что…
Теперь от слухов перейдем к вещам более реалистичным, а именно – к выгодам, которые дают выгоду нанимателю.

… он не платит налоги
Рано или поздно мы придем к налогу, который будет вычисляться по рыночной цене квартиры. Пока что правительству и законодательной власти не хватает духу его ввести, но это - дело времени. Пока нас утешают, что, мол, на обычных гражданах будущий налог не отразится. Платить будут богатые. Но методики оценки квартир для налогообложения пока нет. Так что все может быть.  И копеечные ныне суммы могут потянуть на сотни долларов, которые собственники обязаны будут платить.  А наниматель  продолжит вносить необременительную плату за наем жилья.

… он не обязан оплачивать капитальный ремонт
Собственник, как известно, несет бремя содержания своей собственности (ст. 210 Гражданского Кодекса РФ). Соответственно, капитальный ремонт делается за счет собственника. Квартирой нанимателя владеет государство (город), оно – хозяин, оно и должно делать капитальный ремонт (ст. 65 ЖК РФ).

Но пока практики, на основе которой можно было бы судить о плюсах и минусах положения собственника и нанимателя просто нет. Так что мы ставим нанимателю плюсик авансом.

Про капремонт напрочь забыли в конце 80-х годов, а вспомнили, можно сказать, на днях. В Москве только-только начали ремонтировать пожилые дома в рамках специальной городской программы («Ответственным собственникам – отремонтированный дом»), но с собственников денег не берут, потому что выполняют еще старые обязательства перед ними (ведь государство должно было во время приватизации передать людям отремонтированное жилье, а оно этого не сделало)

В регионах, получающих деньги из федерального фонда ЖКХ, собственники должны собрать 5% от стоимости ремонтных работ (согласно феральному закону №-185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).

Однако сюжет с капремонтом «за свой счет» коснется жителей новых домов лет через 10-15. Вполне возможно, что им придется брать кредиты на ремонтные работы. Когда придет это время, тогда и проявится во всей красе разница между собственником и нанимателем. И наш гипотетический плюсик может оказаться очень весомым плюсищем.

… его переселяют с улучшением
Жилищный Кодекс решил, что наниматель при переселении должен получить ровно такое же жилье, из которого он уезжает (ст. 89 ЖК РФ). Значит, имели по 3 «квадрата» на брата, так и получили? В московском законе №21 от 31 мая 2006 года «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» все куда более мягко.

И собственников и нанимателей переселяют в границах района проживания за исключением Центрального округа и Зеленограда, где переселение идет в границах округа. Правда, если речь идет об аварийном жилье и неотложном переселении, квартиру могут дать в любой точке Москвы, где есть свободное жилье.

Но при переселении наниматели получают квартиры по норме предоставления –18 кв. метров на человека. И если у семьи была квартирка тесная, то при переселении она получит вполне свободную, на четырех человек – 72 кв. метра.

Если же у нанимателя была квартира большая (допустим, один человек жил в «двушке»), то он может по Жилищному Кодексу требовать помещение, равнозначное по площади, то есть воспользоваться ст. 89 ЖК РФ.

Собственник может себе требовать только равнозначное жилье, за исключением случаев, когда он является очередником города. Тогда и ему положено улучшение.

… не рискует утратить свое помещение
Собственник по тому же Гражданскому Кодексу несет риск утраты своего имущества (ст.211 ГК РФ) по независящим от него причинам. Никто ему не поможет, если случится пожар, потоп и т.д. кроме… правильно, страховщиков. Не везде есть городские программы страхования как в Москве, по которой жители платят гроши, так что собственнику надо брать коммерческую страховку. Стоит она недешево, то есть, речь идет о суммах 20-30 тысяч рублей в год. И больше.

А вот нанимателю страховаться необязательно. Это государство - собственник, оно рискует, а своему нанимателю оно обязано прийти на помощь, в случае чего – дать новую квартиру.

… не боится бандитов
За одинокими собственниками охотятся. Особенно не везет старикам, и людям, склонным, так сказать, к горячительным напиткам. Им мошенники проходу не дают, и, увы, часто добиваются своих целей, - заставляют подписывать договоры купли-продажи, дарения. Денег жертвы мошенников, конечно же, не получают, в лучшем случае, оказываясь хозяином избушки в какой-нибудь глухой деревне.

Одинокого нанимателя по идее тоже можно взять на мушку. Но ведь его надо сподвигнуть на приватизацию жилья, а это уже для жуликов лишний хлопотный этап. Так что, они не связываются с нанимателями, предпочитая более легкую добычу – одинокого собственника.

Собственник в плюсе, когда…
Но есть и бесспорные случаи, когда выигрыше собственник жилья. Правда, на наш взгляд их меньше.

…оставляет квартиру наследникам
Действительно, если надо оставить наследство, собственнику не нужно выкручиваться, придумывать что-то с пропиской. Это у нанимателя головная боль: пропишут внучку или нет.

Собственник может завещать свою квартиру кому хочет, а если он этого не сделает, то квартира перейдет к наследникам по закону – детям, супругам и т.д. Но если наследников много, еще при жизни хозяин жилья должен решить - кому именно он оставит свою квартиру, чтобы потом не было постыдных дележек.

… продает квартиру, уезжая на ПМЖ
Тут тоже двух мнений быть не может. В плюсе - собственник. Если он решил перебраться на место жительства в другую страну, то квартиру  может либо оставить за собой, либо – продать.

Наниматель же, родину покидающей, обязан ей вернуть жилье (ст. 83 ЖК РФ).

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Собственность – штука дорогая и требует ответственности. Уверенному и обеспеченному человеку собственность, вероятно, не помешает (хотя это небесспорное утверждение). По крайней мере, он с ней справится. Гражданину, в себе и своих доходах неуверенному, лучше оставаться в нанимателях. Так спокойнее.

Собственник и наниматель: плюсы и минусы