Покупка квартиры – серьезная сделка, требующая сопровождения. В любой момент она может сорваться по любым причинам – как из-за отсутствия того или иного документа, так и просто потому, что одна из сторон передумала. Ипотечный покупатель рискует вдвойне – прежде всего, потому, что очень зависит от банков. С какими рисками ипотечный заемщик сталкивается уже сегодня и может столкнуться в будущем, Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.ru рассказали специалисты.
Риск № 1
Рост цен на рынке
Альтернативные сделки (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) на рынке недвижимости Москвы все больше совершаются при помощи ипотеки. При этом люди в качестве первого взноса используют средства от продажи или передачи в залог уже имеющегося жилья. Сделка непростая, неопытному покупателю очень трудно не только провести ее самостоятельно не только подобрать подходящую ипотечную программу, но и элементарно оценить свои силы.
Пытаясь самостоятельно решить проблему, потенциальный покупатель рискует не только потерять время, получая один за другим отказы у разных банков. Ему угрожает и постоянный рост цен – вполне возможно, что в такой ситуации суммы кредита, обговоренной с банком, недостаточно, чтобы приобрести нужное жилье
Как говорят эксперты ипотечного рынка, наиболее распространенная сделка по сути представляет собой покупку лишней комнаты с помощью ипотечного кредита. Например, люди меняют двухкомнатную на трехкомнатную квартиру. Стандартный для Москвы ипотечный кредит – около 100 тысяч долларов. По средним московским ценам на эти деньги можно «расширить» прежнюю жилплощадь всего на 16 метров. Если цена недвижимости за время переговоров с банками вырастает (сегодня она растет примерно на полпроцента в месяц – по данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»), то выбранной квартиры вам уже не купить.
Работа над ошибками: планируя купить квартиру с помощью ипотеки, нужно начинать не с подбора жилья, а с поиска банка и кредита. Возможно, вам потребуются услуги профессионала – ипотечного брокера. Особенно это актуально для заемщиков «с проблемами» - серым доходом, отсутствием гражданства или постоянной регистрации в регионе приобретения жилья, несовершеннолетними детьми, испорченной кредитной историей и так далее.
Риск № 2
Брокер – это не риэлтор
Предположим, ипотечный брокер рассчитал для вас все варианты кредитной линии, предложил на выбор несколько программ в различных банках. Но, как заметил начальник учебного центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» Роман Вихлянцев, кредитный брокер является специалистом по финансам. Он может быть и не «в рынке недвижимости». То есть не знать деталей ежедневной риэлторской практики, «подводных камней» проверки юридической чистоты жилья, сложностей с оценкой.
И может оказаться так, что клиент не сможет купить выбранное жилье – банк не одобрит его в качестве залога из-за того, что квартира оказалась проблемной. А время упущено, так что первый риск – рост цен на рынке недвижимости продолжает в этой ситуации нам угрожать.
Работа над ошибками: следует подключать риэлтеров сразу после того, как брокер рассчитает для вас реальную сумму и сроки кредитов. Два специалиста – брокер и риэлтер – должны работать рука об руку, чтобы временной интервал между одобрением банка вас как заемщика, получением кредитных средств и возможностью регистрировать сделку был как можно меньше. Учтите, что обычная практика рынка на растущем рынке - завышение цены квартиры на 5 – 10% продавцом, сбывающим квартиру «ипотечнику». Если рынок «стоит», даже во время сезонного летнего затишья – для покупки квартиры с помощью кредита, - это самое время.
Риск № 3
Проволочки с регистрацией
Обычно процесс регистрации сделки происходит следующим образом. Сначала подписывается кредитный договор, затем - договор купли-продажи и ипотеки квартиры и составляется закладная. Банк открывает текущий счет заемщику, зачисляет сумму кредита и обязуется в определенный срок оплатить продавцу недвижимости стоимость квартиры.
Затем договор купли-продажи и ипотеки квартиры должен пройти государственную регистрацию. Через месяц свидетельство должно быть готово. Однако далеко не секрет, что регистраторы зачастую задерживают процедуру, например, из-за отсутствия какой-нибудь копии или незамеченной прежде опечатки. Ситуация небезнадежная, но очень нервная.
Работа над ошибками: нужно сразу поставить об этом в известность банк. Как советует генеральный директор Столичного Ипотечного Агентства Лариса Брыкса, если регистрация сделки «зависла» на неопределенный срок, стоит потребовать от регистраторов письменного подтверждения, что сделка находится «в работе». Как правило, это устраивает банк, и, договоренности подкрепляются дополнительным соглашением сторон. Если же потенциальный заемщик предупредительных мер не предпримет, сделка может быть расторгнута.
Риск № 4
Если цены пошли вниз
Да, возможно и такое. Цены на рынке пошли вниз, а ипотечный заемщик будет вынужден платить по старым, высоким ценам. История знает немало удивительных примеров, например – цены на недвижимость в Сингапуре во время кризиса конца девяностых годов резко упали, а ипотечные заемщики продолжали платить по счетам, в то время как стоимость их квартир была даже меньше выплаченных ими средств. А им предстояло платить дальше! Конечно, мы с трудом можем представить себе подобную ситуацию, но уроки нашего родного дефолта 1998 года надо помнить. Тогда цены упали процентов на З0.
Другой риск – изменения курсов валюты. Долго ли будут терпеть банки падения доллара или придумают какую-нибудь заморочку для долларовых заемщиков, чтобы не оказаться в накладе?
Эти зловещие сюжеты вполне могут «выйти из сумрака», если мы учтем кризис мировой финансовой системы.
Работа над ошибками: по мнению Артиса Вейпса, директора по развитию Фонда кредитов, добросовестному заемщику не стоит сильно беспокоиться. Конечно, люди, которые живут в ипотечной квартире, будут платить кредит на записанных в договоре условиях. Если квартиры резко упадут в цене, они, конечно, просчитаются, но не понесут убытков. Рынок недвижимости на нашей памяти восстанавливался после стагнаций (и даже после дефолта 1998 г.), и цены росли дальше. Недвижимость вообще со временем дорожает, так что по большому счету, ипотечный заемщик выигрывает всегда. (Читайте наш материал на эту тему «Квартира в кредит: как оказаться в плюсе?»).
Если резко изменится курс валюты и кредит станет невыгоден банку (например, доллар упадет еще больше) – убытки будет нести банк. Если же такое изменение сильно ударит по клиенту – тогда можно задуматься о перекредитовании и просчитать этот вариант.