Пришла пора решить вам наконец-то квартирный вопрос. Но если последний раз вы продавали-покупали квартиру лет восемь тому назад, то рискуете растеряться на рынке недвижимости. С тех пор он изменился до неузнаваемости, цены выросли до небес. Прежде чем отправиться к риэлторам, нужно хотя бы примерно ориентироваться в ценах и происходящих процессах. Помогут нам аналитические калькуляторы Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru
Советы, которые обычно дают новичку, собирающемуся совершить сделку, примерно одинаковы и хорошо известны. Почитать обзоры ведущих аналитиков, вооружиться газетами, публикующими объявления о покупке-продаже квартир, проглядеть базы предложений крупнейших агентств. Просматривая объявления, попытаться проанализировать те, в которых фигурируют квартиры, похожие на вашу, и сравнить между собой типичные варианты, отбросив в сторону подозрительно дорогие и дешевые предложения. Затем обзвонить ведущие агентства и взять первичные консультации по телефону.
Не умаляя важности этих рекомендаций, мы позволим себе еще один совет. Воспользоваться on-line-калькуляторами Интернет-портала о недвижимости www.Metrinfo.Ru, разработанными специалистами аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». Калькуляторы позволят нам просчитать необходимые цифры, кроме того, мы воспользуемся некоторыми обзорами IRN.RU.
Прикинем сделку
Представим типичную жизненную ситуацию. Предположим, у нас есть однокомнатная квартира в типовом 17-этажном доме в районе Коньково. Нам нужна квартира побольше. Мы стоим перед дилеммой: то ли купить «трешку»-малогабаритку в кирпичной девятиэтажки постройки конца 60-х гг, (их в Москве довольно много) то ли переехать в двухкомнатную квартиру – тоже в панельной типовой 17-этажке. По площади такие квартиры будут примерно равны, отличаться – количеством комнат, планировкой, типом дома (кирпич – панель). И еще один момент – мы задумали не только «расширить» площадь, но и перебраться с Юго-Запада на Северо-Восток Москвы. Например, в Ростокино неподалеку от ВДНХ.
Какой район дороже
Сперва надо разобраться в ценовой ситуации. Чтобы узнать среднюю цену в Коньково и Ростокино, обратимся к таблице, которую ежемесячно публикует аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» - «Рейтинги округов и районов по итогам месяца». Среднюю стоимость квадратного метра в Коньково мы легко находим в таблице – $6156, строчкой ниже мы видим нужное нам Ростокино - $6147 за квадратный метр. Практически, они лежат в одной ценовой плоскости и, допустим, сыграть на разнице цен между «дешевым» и «дорогим» районом в данном случае явно не стоит стараться.
По ссылкам в таблице мы можем перейти на аналитический калькулятор портала Metrinfo.Ru «Цены на квартиры по районам» и «померить» интересующие нас районы в рублях.
Получилось: Коньково – 146367 руб. за кв. метр, ВДНХ (Ростокино) – 146116 рублей за кв. метр (эти цифры актуальны на момент написаниия статьи - прим.ред). Глядя на графики цен по районам, мы видим уверенный рост цен, начиная с конца прошлого года, но чем ближе к августу, подъем кривой становится менее крутым. То есть цены растут, но уже не так стремительно. Тем не менее, понятно, что проводить сделку по продаже и покупке квартир нужно в один день – иначе потеряем деньги.
Что дороже – кирпич или панель
Теперь поглядим, как в целом ведут себя цены на разные типы жилья. Для этого нам понадобиться сервис «Динамика цен на недвижимость». Здесь мы найдем табличку цен по типам жилья Оказывается, современная панель на сегодня дешевле «кирпича», даже старого. Дома, подобные тому, в который мы хотим переехать относят именно к «старому кирпичу», так как там маленькие квартирки, крошечные кухни и планировка, в целом очень напоминающая «хрущевскую». 140135 против 143622 рублей за квадратный метр.
Может быть, если нам не хватит денег на небольшую кирпичную трешку, сориентируемся на панельную двушку.
Сколько стоит наша квартира?
Теперь переходим к самому интересному – оценке наших квартир – одной реальной и двух воображаемых. Начнем с реальной.
Испробуем калькулятор «Оценка стоимости квартир в режиме on-line». Фиксируем параметры квартиры:
Количество комнат – одна
Станция метро – Коньково
До метро – 5 минут пешком
Общая площадь – 38 кв. м.
Этажность дома – 17
Этаж – 10
Состояние квартиры – требует косметического ремонта
И получаем «вилку» цен: $295000-313000. Расчетное значение составляет: $304335. На эту цифру и будем ориентироваться.
Диапазон цен, выданный нам электронным «оценщиком» можно перепроверить, - для этого воспользуемся дополнительной возможностью наших сервисов. Ее предоставляет калькулятор, который называется «Индексация стоимости квартир в Москве». «Индексатор» помогает установить стоимость нашей квартиры, если известна ее цена в прошлом – при последней сделке. В принципе, этот сервис идеально подойдет тем, у кого квартира нетиповая, и ее трудно оценить по общепринятым параметрам, но и нам любопытно будет сравнить результаты.
Покупали мы эту квартиру в далеком 2000 году, когда рынок переживал последствия дефолта 1998 года, а средняя цена квадрата в Москве находилась на уровне примерно 700 долларов. И обошлась нам эта классическая типовая однушка в 38 «квадратов» в $25000 (!). Заносим эту потрясающую цифру и требуемые параметры квартиры в строчки сервиса:
И выясняем, что за эти годы наша квартира подорожала в 12 с половиной раз! (Ого, как мы разбогатели!) Наш индексатор выдал нам сумму - $314180. Как видим, цифры оценки и индексации находятся в очень близком ценовом диапазоне. Значит, мы на верном пути. Считаем дальше.
Оценим желаемое
Теперь вернемся к нашему калькулятору «Оценка стоимости квартир в режиме on-line», чтобы оценить две воображаемые квартиры и посмотреть – уложимся ли мы в наш бюджет. Забиваем параметры квартир.
Первый вариант
Ростокино – типовая двушка в панельном доме (площадью примерно 54 кв. м.), до ближайшей станции метро – 20 минут общественным транспортом. Расчетная стоимость такой квартиры - $326919, диапазон цен - $317000 - 337000. Получается, нам надо доплатить за этот вариант около 23 тысяч долларов.
Второй вариант
Ростокино – маленькая трешка в кирпичном доме старой постройки, примерно такой же площади с маленькой кухней в 20 минутах езды от станции метро. Получаем диапазон цен $326000-346000, расчетное значение составляет $335823. Доплатить придется больше – около 32 тысяч долларов.
Может, подберем что-то получше?
Границы необходимой доплаты мы выяснили. Представим, что у нас есть эти деньги. Даже, может чуть больше. Допустим, нам удалось скопить 40 тысяч долларов.
Как распорядиться имеющимися активами – квартирой и деньгами – подскажет еще один калькулятор – «Электронный риэлтор» или «Агентство недвижимости on-line». Это, пожалуй, наиболее мощный счетчик из всех, представленных нашим порталом. Он с разных сторон просчитывает несколько видов типичных сделок: 1) обычную покупку квартиры, 2) продажу квартиры и покупку взамен другой без «доплат», 3) продажу квартиры и покупку взамен другой с доплатой, 3)продажу квартиры и покупку взамен другой с получением части денег (обмен на худшую площадь с доплатой), 4) продажу квартиры.
В итоге «Электронный риэлтор» выдает огромное количество вариантов. Но надо понимать, что это – не конкретные предложения существующих в базе квартир, а «прикидки» - просчеты наших возможностей – сможем ли мы купить такую квартиру в данном месте или нет.
Выбираем опцию – «Продажа квартиры и покупка взамен другой с добавлением денег (обмен с доплатой, на входе квартира плюс деньги)».
Она предлагает нам три направления поиска:
- по качеству жилья в данном районе,
- по районам Москвы,
- по площади желаемой квартиры.
Если мы хотим квартиру в конкретном районе, электронный риэлтор, отталкиваясь от суммы, имеющейся у нас руках, выдаст полный перечень вариантов, которые нам по плечу. Если же мы хотим квартиру определенных потребительских качеств, то ЭР укажет нам варианты квартир во всех районах Москвы. Наконец, если мы ищем квартиру определенной площади, - сервис вновь прокрутит всю Москву и покажет результаты.
Заметим, что пытать электронный риэлтор можно сколь угодно долго, меняя направления поиска, задавая все новые параметры квартир, уменьшая или увеличивая суммы доплат. Счетчик не будет сердиться на назойливого клиента и послушно станет выдавать все новые и новые варианты квартир. Главное, не заблудитесь в них сами!
Итак, пробуем наши силы в трех направлениях. Напомним, у нас имеется квартира в Коньково, есть 40 тысяч долларов, всего же мы можем рассчитывать на сумму $344335.
И вот результаты:
1. В районе «Ростокино» мы вполне можем ориентироваться на старенькую кирпичную трешку, правда, неважного качества. У двушек выбор больше, но приличные квартиры имеются лишь в «обычной» панели, то есть 9-14-этажках. Ясно, что мы на пределе наших сил, и вероятно, придется увеличивать сумму доплаты.
2. Подходящую нам панельную «двушку» приличного качества мы можем купить: например, на Октябрьском поле, Войковской, на Тульской, в Строгино, на Бабушкинской, в Отрадном и Медведково и во всех без исключения спальных районах. С кирпичной «трешкой» география повторяется, но с качеством все гораздо хуже: приличное жилье имеется только в отдаленных районных.
3. Тенденция в принципе та же - квартиры нужной нам площади и потребительских качеств присутствуют во всех без исключения отдаленных районах. Однако нам становится понятно, что если мы добавим денег, то сможем претендовать и на более престижные места, такие как: Крылатское, Академическая, Бауманская, Преображенская площадь.
На каком варианте остановиться? «Младший брат» электронного риэлтора – квартирный калькулятор выдаст три лучших варианта квартир в Москве, которые можно купить, исходя из суммы 344335 долларов. Переводим эту сумму в рубли – 8 млн. 023 тыс. и получаем:
1-комнатную квартиру около 35 кв.м, в районе Фрунзенской, в обычном панельном доме,
2-комнатную квартиру около 45 кв.м, в районе Октябрьское поле, в обычном кирпичном доме,
3-комнатную квартиру около 55 кв.м, в районе Очаково-Матвеевское, в старом кирпичном доме (пятиэтажке).
Над двумя последними вариантами, может и стоит подумать, а однушка, пусть даже и у Фрунзенской, нам не нужна.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Из проведенного нами исследования стало понятно, что сделки мы будем проводить на пределе наших возможностей, если, конечно, нам сильно не повезет. Но на везение рассчитывать особенно не стоит – сейчас на рынке предложение ограничено. Лучше всего увеличить сумму доплаты, чтобы выиграть в качестве квартир и районов.