Что дешевле комнаты? Только доля

Бывают случаи, когда закон предписывает разделить нечто на строго определенные части. Чаще всего это происходит в двух ситуациях – при дележе наследства и при разводе. Хорошо, если возможен раздел имущества «в натуре» (это, кстати, юридический термин) – например, в наследство двум детям достаются две квартиры: одна – одному, другая – другому. Даже если имущество не совсем четко «бьется» пополам (к примеру, комнаты в двухкомнатных квартирах редко бывают абсолютно одинаковыми по площади) – не беда: можно как-то договориться. Тот, кто получает комнату побольше, выплачивает другому какую-то компенсацию. Но бывают ситуации, когда поделить в принципе невозможно – скажем, однокомнатная квартира на троих. И возникают доли – такой «чемодан без ручки», который и носить невозможно, и бросить жалко…

Прописываться – с согласия
Раньше у долей была хоть одна привлекательная черта: владение долей любого размера, хоть 1/50, давало человеку право на регистрацию по месту жительства («прописку»). Однако с принятием в 2005 году Жилищного кодекса, говорит Наталья Гусева, руководитель отделения «Пролетарское» компании «Пересвет-Недвижимость», и эта возможность была закрыта – «прописывают» теперь тоже только с согласия соседей.

Иными словами, отмечает Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», если данный житель (назовем его Ивановым) решит продать свою долю Петрову, этот Петров вовсе не получит автоматически право проживать в квартире. Соседи скажут, что у Иванова дети, у него нет другой жилплощади – вот его и пустили жить в нарушение наших прав. А у вас, Петров, жена с квартирой, вот и живите у нее. Все, что причитается вам – это предусмотренное во все той же ст. 247 ГК (только уже в п. 2) право «требовать от других собственников компенсации за невозможность использования своей доли в квартире».

Доли продаются годами
В любимой детьми (и не только) книжке Карлсон говорит, что хочет предложить кому-нибудь купить его большие пальцы ног. А на недоуменный вопрос Малыша «Ты что, хочешь их отрезать?!» отвечает: «Разумеется, нет. Просто этот человек будет смотреть на них и думать: Эти любимые большие пальцы ног – мои!».

Владение долей в квартире часто, к сожалению, напоминает эту картинку – вроде как мое имущество, но толком пользоваться им невозможно. «Доли – товар, не пользующийся повышенным спросом. Это изначально хлопотная собственность, с которой, как правило, связано много дополнительных проблем, - говорит Евгения Борщева, юрисконсульт «Открытой Компании». – Цены, соответственно, априори ниже, чем на комнаты».

«С появлением в 2005 году упоминавшихся выше законов цены на доли упали, - соглашается Н.Гусева («Пересвет-Недвижимость»). – Продаваться они могут годами, и их мало кто покупает. Хотя тут, конечно, все зависит от конкретных условий: размера доли, того, кто продает и покупает. Поскольку суд рассматривает вопрос выделения комнаты исключительно на конкретного человека».

До 2005 года приобретали ради прописки, сегодня же в основном (если это слово вообще применимо к столь небольшому по объему рынку) покупают те, кто имеет хорошие перспективы для вселения по суду. Если расчет оказался верным, то такого человека можно только поздравить. Сначала он за копейки покупает, например, половину квартиры. Потом, напирая на многодетность или иные подобные обстоятельства, вселяется. Владелец другой половины (он по закону такой же сособственник) с ужасом понимает, что квартира «уплывает» - жить в ней невозможно. Остается свою долю продавать. Кому? Разумеется, только уже этому, вселившемуся, и тоже, скорее всего, за копейки…

Обнаруженные в прессе и интернете объявления о продаже долей эти тезисы подтверждают – продается немного, и стоит недорого. Самое дешевое предложение отыскалось в Бибирево – всего 110 тысяч рублей (!). Сегодня для Москвы это цена 1 кв. м. Ясно, что владелец хочет получить за свое «имущество» (без кавычек тут не обойтись) хоть что-нибудь.

Юридические детали: не забудьте о преимущественном праве
Последнее, о чем следует сказать в этой теме – т.н. «преимущественное право покупки». Согласно ст. 250 ГК его имеют собственники других долей. Владелец продаваемой части обязан известить их о готовящейся сделке – с указанием цены и прочих условий. Если собственников других долей они не устраивают – они должны дать письменный отказ. На практике, к сожалению, бывает так, что соседи и сами не покупают, и отказ не дают. Мера на такой случай тоже предусмотрена: можно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении. Молчание получателя в течение месяца органы государственной регистрации признают как отказ.

Как всегда бывает со всевозможными запретами, пытливый ум населения придумал различные способы их обойти. Применительно к ст. 250 ГК их наизобретали целых пять:
- указывать в договоре завышенную цену, чтобы отпугнуть соседа-сособственника. Обычно на нашем рынке цену, напротив, занижают, но если она меньше миллиона или если собственник владел долей более трех лет, то налогов он платить не обязан;

- провести сделку договором дарения;

- «отщепление». Сначала продавец дарит покупателю некую мизерную часть своей доли – 1/100, например. После этого одаряемый становится уже владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Ведь ст. 250 ГК ничего не говорит о том, владельцем какой именно доли надо быть;

- заем с залогом. Заключают договор займа, залогом в котором является доля в квартире. Потом должник деньги не возвращает, и залог переходит в собственность кредитора;

- заключение договора ренты. Через некоторое время рента может быть выкуплена, и плательщик рентных платежей становится полноправным собственником.

Впрочем, все эти хитрости (а равно как и могущие возникнуть из них осложнения, когда ушлых продавцов и покупателей ловили налоговые органы, Регистрационная палата отказывалась регистрировать явно фиктивные договоры, а обиженные владельцы других долей подавали в суд) по большей части остались в прошлом.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Сегодня рынок долей напоминает широко известного героя анекдотов Неуловимого Джо – который был таковым не потому, что никто не мог его поймать, а потому, что никому не нужен. С потерей привлекательности долей тихо скончались и все уловки, использовавшиеся для их продажи.

Примеры предложений долей на московском рынке