Элитная ипотека: как одолжить миллион-другой долларов

Эксперты полагают, что причиной все большей популярности ипотечных кредитов на крупную сумму является большой запас прочности элитного квадратного метра. Если на спокойном рынке квартиры эконом- и нижнего сегмента бизнес-класса дорожают, чуть опережая инфляцию, а стоимость переоцененного жилья даже может снижаться, то в элитном сегменте не только не наблюдается падения или стагнации – оно медленно, но уверенно дорожает. В итоге дорогая недвижимость становится выгодным средством сбережения и увеличения капитала.

Вторая причина в том, что, бизнесменам совсем невыгодно «выдергивать» деньги из высокодоходного бизнеса, - убытки, которые при этом им грозят, могут легко перечеркнуть кажущуюся экономию на ипотечных процентах.

- Выдаст ли банк кредит на сумму, превышающую миллион долларов, зависит, прежде всего, от ипотечного портфеля банка, — объясняет руководитель группы по вопросам кредитования Аналитического департамента Ассоциации российских банков Екатерина Покопцева, - Проще говоря, от того, сколько денег банк может выдать в качестве ипотечных займов. В некоторых банках наиболее активно развивают другие направления работы, и ипотечный портфель у них совсем небольшой. С одной стороны, дать 5 кредитов на 200 тыс. долл. менее выгодно, чем 1 кредит на $1 млн. Во втором случае собственные издержки банка на обслуживание сделки снижаются.

С другой стороны, - разъясняет Екатерина Покопцева, - огромные кредиты негативно влияют на качество портфеля банка, если у заемщика наступает дефолт. Некоторые специалисты считают, что в случае невыплаты кредита будет проблематично очень быстро реализовать залог.  В результате даже те банки, которые специализируются на ипотеке, стараются ограничивать количество очень крупных займов. Обычно число таких клиентов банка не превышает нескольких процентов от общего количества заемщиков. Такая практика, кстати, рекомендована Центробанком.

Для банков возможность выдать ипотечный кредит на сумму более $1 млн. - это еще одно направление развития собственного бизнеса. Как утверждает директор по маркетингу риэлторской и консалтинговой компании «Kalinka-Realty» Елена Платонова, постепенно некоторые банки увеличивают максимальную сумму ипотечных займов. Например, еще в июле 2007 года Бинбанк анонсировал увеличение максимальной суммы кредита на покупку квартиры на вторичном рынке или коттеджа до $1 500 000; Альфа-Банк, ДжиИ Мани Банк предложили подобные условия в начале 2008 года; Городской Ипотечный Банк уже в 2007 году, обозначил сумму в $2 млн. Рост максимальной суммы обусловлен исследованием пожеланий клиентов и партнеров банков, а также ростом цен на недвижимость.

Разумеется, VIP-заемщики юридически и финансово грамотны, умеют постоянно работать и распоряжаться крупными денежными суммами. В отличие от обычных «ипотечников», им не нужно долго объяснять прописные истины – они понимают, что от них ждут, и знают, как именно будут гасить кредит. Многие собираются разделаться с кредитом досрочно и полностью.

Обычно VIP-персоны обращаются за кредитом в те банки, услугами которого пользуются. Во многих крупных банках созданы специальные отделы VIP-обслуживания, если же их нет, с каждым крупным клиентом работает персональный и очень квалифицированный менеджер. Решение о выдаче кредита принимается иной раз на уровне руководства банка, и уж никак не ниже руководителя департамента.

И все же нельзя сказать, что купить дорогую квартиру с помощью ипотечного кредита можно только тем, кто имеет связи в банке. Банк относится к VIP-клиентам строго индивидуально, но еще более строго, чем к «простым смертным». Придется не только пройти все стандартные процедуры андеррайтинга (points), но и попасть в поле самого пристального внимания службы безопасности банка. Кроме того, банки регулируют свои риски или количеством необходимых при заявке документов или уровнем процентной ставки.

Все остальные условия кредитования – срок, залог, годовая процентная ставка, предельный возраст заемщика - практически никак не отличаются от условий обычных ипотечных программ.

- Нужно различать понятия «элитной» квартиры и дорогой, - поясняет эксперт по элитной недвижимости компании КМ DEVELOPMENT Марина Макаренкова, - Квартира может стоить достаточно дорого, но совсем не отвечать требованиям элитарных покупателей. Что касается конкретных цен, то сегодня менее чем за $3 млн. элитное жилье никак не купишь. За $2 млн. можно приобрести жилье очень высокого качества, в верхнем сегменте бизнес-класса. За $1 млн. долл. сегодня можно приобрести только бизнес-класс.

Крайне выгодным вложением средств сегодня станет покупка квартиры в клубном доме. Новая элита особо ценит, кроме комфорта и экологии, индивидуальность, безопасность и тайну, так что, кроме стандартных характеристик жилья высокого класса, клубный дом должен соответствовать следующим требованиям:
- Малоэтажный и малоквартирный дом. Проживание сотни семей уже недопустимо. В 7-9 этажных секциях (башнях) предельное количество квартир – 30; в 3-5 этажных домах с мансардами – 40; - в клубных домах, входящих в состав квартала – до 70..
- Значение имеет не только однородный социальный состав (это само собой разумеется), но и тот факт, кто конкретно будет тут жить. Иногда продавцы отказываются продать квартиру клиенту без объяснения причин.
- При строительстве должны быть использованы новые технологии и новые строительные материалы, применяться система двухуровнего контроля качества.
- Обязательно дополнительное озеленение по границе участка. Приветствуется, если территория застройки граничит с территорией парка, сада.
- Важно, чтобы дом располагался в престижном районе города. В Москве наиболее ценятся район от улицы Остоженка до Пречистенской набережной до Крымского моста включительно.
- Необходима очень хорошая охрана дома, наличие удобного подземного гаража, гостевой автостоянки, удобной и большой территории.

Недвижимость, отвечающая этим критериям, не потеряет категорию и не подешевеет и через 10, и через 20 лет.

Резюме Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru 
Никого не удивляет, когда в Европе или Америке очень известная и богатая персона приобретает недвижимость в кредит. По другому там и быть не может. Иначе, как говорится «за вами придут» и спросят – откуда деньги. Поэтому и у нас «богатые и знаменитые» тоже приучаются к жизни в долг.

Тем более, что ипотечный кредит для обеспеченных и законопослушных заемщиков только выгоден. Как мы уже не раз отмечали, жилье в перспективе только дорожает (особенно такое крутое), и в итоге его стоимость перекрывает ипотечные «переплаты».

Примеры предложений «дорогой ипотеки»