Хрущевки исчезают и превращаются в дефицит

По данным Интернет-портала о недвижимости Metreinfo.Ru, в последние полмесяца  хрущевки прибавляли еженедельно по 2%. В конце декабря стоимость «плохой панели» в среднем по Москве составляла около 98 тысяч рублей за "квадрат".  В начале этой недели «хрущобный» метр добрался до отметки в 108 тысяч. рублей. Неплохая прибавка в 10 тысяч целковых говорит о том, что народ с энтузиазмом раскупает квартиры в домах-старичках. Что ж, попробуем разобраться с прелестями первенцев индустриального домостроения.

Никита Сергеевич Хрущев за годы своего руководства СССР сделал многое: запустил в космос спутник и Юрия Гагарина, развернул над страной ракетно-ядерный щит и перевел на электрическую тягу железные дороги. Однако память потомков оказалась неблагодарной – припоминают Никите Сергеевичу передачу Крыма Украине и попытки сеять кукурузу чуть ли не за Полярным кругом. Но самым заметным «памятником», конечно же, оказались «хрущевские» дома.

«Хрущобных» серий было известно довольно много. Но далеко не все они представлены в Москве. Самая известная московская продукция – К-7, у которой насчитывается несколько модификаций. Строили в столице также серии домов МГ300, 1605АМ, II-32. Отличаются они планировкой (есть серии, где все комнаты – изолированные), наличием балконов, толщиной стен и т.д.

«Престиж» зависит от географии
Для ответа на вопрос «где есть хрущевки?» нужно немного вспомнить историю Москвы. В середине прошлого века границы города в основном проходили по Малому кольцу железной дороги. Потом город стал бурно разрастаться, и в 1960 году появилась МКАД, прирезавшая Москве огромные территории. Новое строительство велось, разумеется, на свободных землях – основные кварталы хрущевок находятся именно там, в «срединном поясе» Москвы. Но всю новую площадь застроить не смогли, и во многих московских районах хрущевок в принципе нет – строительство там начиналось после, в 70-х. Что касается Центра, то массовым строительство хрущевских домов там не было, но отдельные здания (сейчас это назвали бы «точечной застройкой») появлялись.

Много пятиэтажных домов в Подмосковье. Но там (отличная иллюстрация тезиса о том, что все в мире относительно!) эти здания не считаются самыми ветхими. В городах Московской области полно куда более древних строений – всевозможных бараков, на фоне которых хрущевские пятиэтажки кажутся вполне приличным жильем.

Метр в хрущевке по цене не уступает панельному
О хрущевских домах говорится и пишется столько негатива, что – казалось бы – квартиры в них должны продаваться за копейки. Ничуть не бывало! Квартиры в пятиэтажках если и дешевле «нормального» жилья, то на считанные проценты. Сергей Репин, координатор Агентства недвижимости нового типа «Открытая Компания» приводит данные статистики, согласно которым 11 февраля 1 кв. м в московской пятиэтажке стоил $4301, тогда как тот же метр в «типовой панели» (9-14-этажные дома) - $4381. $80 разницы – это менее 2%, то, что математики называют «статистической погрешностью».

Основная причина, при которой квартиры со столь невысокими потребительскими качествами продаются так дорого, состоит в том, что площадь хрущевок невелика. Итоговая цена объекта оказывается невысокой (покупатель ведь приобретают квартиру целиком, а не квадратные метры в ней), и это привлекает людей, ограниченных в средствах. Сильнее всего, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», этот эффект заметен в период роста цен: покупатели понимают, что завтра будет еще дороже, а поэтому стараются схватить хоть что-то – но прямо сейчас. «Прямо сейчас», разумеется, денег достает только на самое дешевое – поэтому именно в самом нижнем ценовом сегменте ажиотаж оказывается самым сильным, там цены в начале периода роста увеличиваются быстрее всего. Сейчас, по всем признакам, на рынке как раз такой период: после стабильности второй половины 2006-го и почти всего 2007 годов началось масштабное подорожание, общий индекс цен увеличивается на 5-7% в месяц.

Квартира «на вырост»
Ответ на вопрос о том, кто покупает самые дешевые объекты, очевиден – те, у кого ни на что другое нет денег. «При выборе между комнатой в коммуналке, Подольском и собственной квартирой в Москве, пусть и в хрущевке, многие, думаю, выберут последний вариант», - говорит Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». В.Мартыненко немного детализирует этот тезис: по его словам, с хрущевок начинают «завоевание Москвы» провинциалы – для них это первое жилье в нашем городе. Также эти квартиры приобретаются при разъездах коммуналок – особенно если разъезды эти «тяжелые», с острой нехваткой денег. Пятиэтажку могут купить детям «на вырост» или, напротив, для престарелых родителей.

Есть и еще одна специфическая категория покупателей – они целенаправленно ищут квартиры «под снос». О них, а также о городской программе переселения и реконструкции пятиэтажек, стоит поговорить отдельно.

Инвесторы скисли: жилье «под снос» брать невыгодно
Начнем с того, что само слово «реконструкция» выглядит тут странновато. Реконструировать – значит что-то ремонтировать, переделывать, но при этом сохраняя основу. Реконструкция пятиэтажек – это их полное разрушение, что называется, до основанья, а затем строительство на этом месте современных домов. Термин «слом» или нечто аналогичное подошло бы больше, но, вероятно, городские власти постарались народ не пугать и выбрали более вегетарианское определение.

Но если бы странности ограничивались словами! Есть в городской программе реконструкции куда более значительные «темные пятна». Фразы отцов города о том, что мы «заканчиваем снос сносимых серий и приступаем к сносу несносимых» уже перестали удивлять. Списки «домов под снос» хоть формируются и публикуются, но вовсе не факт, что дом будет снесен четком в соответствии с этим графиком. Не редкость, когда жильцы, получившие несколько лет назад от районной управы «железобетонные» заверения, что их дом будет расселен в ближайшие три года, до сих пор в нем живут, и когда его будут сносить – непонятно.

Суровая правда жизни состоит в том, что снос пятиэтажек – коммерческое мероприятие, и начинается оно тогда, когда отыскивается инвестор, готовый взяться за него. И тут «под раздачу» могут попасть достаточно крепкие дома (и кирпичные, и даже 8-9-этажные – такие случаи были), в то время как самые облезлые «панельки» где-нибудь на промышленном юго-востоке никому не нужны и будут стоять еще долгие годы.

По этой причине частные инвесторы, радостно покупавшие пятиэтажки под снос, в последние годы охладили свой пыл. «Да, у нас были клиенты, хорошо заработавшие на расселении, - говорит В.Мартыненко. – Они купили 50-метровую трехкомнатную квартиру и лет через пять получили современную «трешку» в 80 метров, цена которой в 2,5 раза выше. Однако гораздо чаще получалось по-другому. Снос постоянно откладывается, и люди, приобретшие квартиру в расчете на быстрое расселение, живут в ней уже 10 лет. Именно эта полная непредсказуемость в смысле сроков и привела к тому, что квартиры «под снос» сегодня практически никто не покупает».

Исчезающая натура
Хрущевских пятиэтажек становится все меньше по естественным причинам. Сносят их активно, ничего нового аналогичного взамен не появляется. Новые дома с малогабаритными квартирами строить в Москве так и не стали – они показались строителям неинтересными. В результате предложение сокращается, а спрос не ослабевает – людей, располагающих деньгами по минимуму, всегда много. Поэтому на ближайшее время можно прогнозировать увеличение цен на хрущевки. Конечно, такая квартира целиком будет стоить меньше, чем жилье большей площади в соседнем современном доме. Но вот в пересчете на метры… В конце концов, малогабаритные квартиры (читайте нашу статью «Малометражки: ничего лишнего, но цена метра впечатляет»), которых в Москве совсем мало, продаются по цене бизнес-класса, по $7-8 тысяч за кв. м – и это никого не удивляет.

Примеры предложений хрущевок