Цены на «Ленинградке»: коттеджи для семьи от $1200 за метр

По мнению ведущего эксперта Агентства недвижимости DOKI Аллы Аксёновой, из некогда исторически пафосного направления — дороги, по которой русские цари с помпой въезжали на коронацию в Москву, Ленинградская трасса превратилась в дорогу контрастов. С одной стороны престижная, с развитой инфраструктурой, находящаяся на «аристократическом» Северо-Западе, она стала ярким примером того, как транспортная составляющая низвергла ее практически с пьедестала в «твердые середнячки».

При этом сказать, что цены на недвижимость на Ленинградке падают, — нельзя. Скорее, здесь сейчас наблюдается некая стагнация. Покупатели относятся к Ленинградской трассе с некоей прохладцей, однако потенциальные продавцы продолжают считать ее довольно-таки дорогой трассой. Из-за этого дисбаланса отношений к трассе инвестиции в загородную недвижимость на Ленинградской трассе сейчас трудно назвать привлекательными. Купить дешево здесь уже не получится, продать дорого — тоже вряд ли. Желающих купить землю или загородный дом на Ленинградке сейчас примерно на 40% меньше, чем желающих продать.

Тем не менее, руководитель направления загородной недвижимости, агентства недвижимости МИАН Светлана Кондачкова считает Ленинградское шоссе традиционно ликвидным. Этому способствует развитая инфраструктура, хорошее качество самой трассы, ее освещенность вплоть до 50-го километра.

Что у нас хорошего
Потенциальному покупателю нужно знать как можно больше и о достоинствах, и о недостатках трассы. Начнем с хорошего. Как отмечает Светлана Кондачкова (МИАН), Ленинградка может предложить красивые, экологически чистые места рядом с лесом или водоемом.

На этом направлении сосредоточены известные зоны отдыха на озерах Круглое, Долгое, а также Пироговское и Клязьминское водохранилища.

Развитая инфраструктура, — одна из самых привлекательных черт Ленинградки, — во многом обусловлена наличием крупных городов: Химок, Сходни, Зеленограда и др. Вдоль шоссе построены многочисленные торговые объекты и торгово-развлекательные центры: IKEA, МЕГА, Ашан, Рамстор-сити, Гранд, Метро.

Немаловажным фактором является хорошее сообщение общественным транспортом: электрички, автобусы, маршрутные такси, таксопарки районных центров.

Идеал для… транспортных коллапсов
К недостаткам Ленинградки наши эксперты единодушно относят уже упомянутую транспортную загруженность шоссе. Свободному движению препятствуют светофоры, пешеходные переходы и посты ГАИ, ведь дорога проходит через множество населенных пунктов. В международный аэропорт Шереметьево физически невозможно попасть, минуя Ленинградское шоссе. А на отрезке дороги от Москвы до аэропорта находится множество крупных торговых и сервисных центров, также обеспечивающих постоянный поток машин. Да и не стоит забывать, что это все-таки федеральная трасса, связывающая две столицы, по которой, к тому же, доставляются грузы, пришедшие в Россию из Европы морским путем. Пассажирский транспорт и легковые автомобили снуют по ней в обе стороны днем, а фуры — днем и ночью. Ремонтные работы на разных участках ведутся круглосуточно.

В настоящее время Ленинградская трасса стала образчиком классического места для транспортных коллапсов. Эта «слава» разошлась по стране, что даже когда в далеком Иркутске возвращающимся с дач горожанам «повезет» постоять в некоем подобии пробки, например, на Байкальском тракте, они изрекают: «Ну, у нас теперь как на Ленинградке»...

Но вроде бы мучиться тем, кто, добираясь до дому, дачи или аэропорта, клянет несчастную трассу, осталось недолго — в ближайшие годы планируется расширение Новосходненского шоссе, по которому можно обогнуть пробки на Ленинградке. Начинается строительство «Большой Ленинградки» - платной трассы-дублера, идущей до Шереметьево. Не за горами и появление метро в Химках, что позволит его многочисленным жителям добираться до работы в Москве под землей. По оценке компании МИАН, благодаря этим мерам Ленинградка может быть разгружена на 30-40%. Больше, видимо, не получится — рост количества личного транспорта в Москве и Подмосковье значительно опережает увеличение пропускной способности всех без исключения подмосковных трасс.

Какой товар у «Ленинградки»
Наиболее популярны на Ленинградском направлении стародачные места - Фирсановка, Шереметьевский, Поварово.
Среди новых поселков таунхаусов здесь интересен, например, поселок Удачное, - говорит Алла Аксёнова (DOKI). Он находится в лесном массиве. На площади около 4,7 га возведены 14 таунхаусов. В поселке имеются все центральные коммуникации и даже проведены московские телефонные номера.

Органично приживается на Ленинградке и формат «дальних дач» — таких, например, как в коттежном поселке Раздолье, расположенном на 115 км. Ленинградского шоссе на берегу Иваньковского водохранилища. Здесь продаются готовые дома «под ключ» стоимостью от 35 млн. руб. Всего в поселке имеется 30 домовладений. Площадь участков колеблется от 16 до 49 соток. Цена же квадратного метра находится в пределах 4800-5030 долларов за квадратный метр, что вполне соответствует ценам на Новорижском шоссе, а для Ленинградки это дороговато. 

Особенно, если сравнивать с коттеджным поселком ФэмилиКлаб, находящемся 12 км от МКАД. В поселке, окруженном лесопарковой зоной, имеется 214 коттеджей и 130 таунхаусов. Коттеджи в этом поселке возведены из пенобетонных блоков. Фундаменты выполнены из  монолита ленточного типа. Каркасы домов и перекрытия сделаны из железобетона. Наружные стены оштукатурены и отделаны декоративными материалами. Цоколи, элементы входа, ступени и крыльца выполнены из бетона и тротуарной плитки типа «брусчатка». Кровля отделана металлочерепицей. На окнах же установлены двухкамерные стеклопакеты с тройным уплотнением. Дома в поселке имеют площадь от 124,8 до 248 кв.м. Цена квадратного метра находится в пределах от 1415 до 2300 долларов – для такого небольшого расстояния от МКАД весьма дёшево.

Среди немногочисленных строящихся ныне поселков на Ленинградском шоссе можно назвать «Московское море», расположенное на 47 км этой трассы. Здесь продаются как участки без подряда от 17 до 60 соток по цене от 6млн. 700 тыс. рублей, так и готовые дома стоимостью от 10 млн. рублей. Квадратный метр в таких домах стоит от 2652 до 3779 долларов.

Многодетные покупатели интересуются таун-хаусами
Мы попросили наших собеседников нарисовать общий портрет покупателя загородной недвижимости. Вот что получилось. Это либо семьи с маленькими детьми, либо семьи, ожидающие пополнения. Причем среди интересующихся таунхаусами доля семей, состоящих из 3 человек и многодетных семей (5 и более человек) заметно превышает их показатели в общей структуре покупателей,

В 2/3 случаях покупкой жилья занимается глава семьи – мужчина в возрасте от 25 до 44 лет. Около 60% потенциальных владельцев загородного жилья являются руководителями, каждый четвертый – специалист. При этом коттеджи чаще приобретают более состоятельные клиенты, покупателями жилья в таунхаусах в основном являются управленцы среднего и верхнего звена.

Подавляющее большинство из них - более 70% - работают в коммерческих организациях и, в основном, характеризуются средним и высоким уровнем доходов (около 50% и 40% соответственно). Группу «среднего класса», в большинстве случаев, формируют менеджеры, а именно, их верхняя прослойка со средним уровнем доходов $2-2,5 тыс. в месяц на человека.

Выгодно ли вкладываться?
Как напоминает Светлана Кондачкова (МИАН), 3 года назад средняя стоимость сотки земли в районе Сходни (12 км. От МКАД) составляла 5 тыс. у.е., а сегодня ценовая планка уже на уровне 13-16 тыс. у.е. Цены выросли практически в три раза. Эксперты обычно называют средние ожидаемые темпы роста цен на загородную недвижимость – это около 30-40% в год. Вот и считайте.

Однако при подсчетах надо учитывать факторы, дополнительно способствующие росту цен. Во-первых, — направление активно развивается в части инфраструктуры, во-вторых - в области нового организованного строительства (новые микрорайоны в районных центрах, жилые комплексы, коттеджные поселки).

Наконец, транспортная ситуация на направлении должна-таки стать лучше – не зря же затевали комплексную программу по расширению транспортной сети и строительству новых транспортных развязок.