Тема черноморских курортов приобрела особую актуальность летом прошлого года, когда стало известно, что Сочи станет столицей зимней Олимпиады четырнадцатого года. Любопытно было бы проанализировать, отразится ли данная перспектива на отношении россиян к российским курортам, и чем может привлечь черноморское побережье отдыхающих и инвесторов, соотечественников и иностранцев. Ведь в предвкушении Олимпиады при всей нынешней дороговизне недвижимости, цена на нее всё еще продолжает расти.
Что предлагает рынок
Если сформулировать сегодняшнюю тему Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru точнее, то она будет звучать так — грозит ли черноморским курортом России выйти на уровень международных. Но прежде обратимся к рынку недвижимости, который здесь динамично развивается. Сегодня в Сочи основная масса предложений новостроек касается апартаментов в новых жилых комплексах, строящихся по современным технологиям и коттеджей в организованных поселках.
Недостатка в предложениях купить апартаменты нет – новые жилые комплексы очень часто позиционируют себя как «элитные», хотя по строгим московским меркам, это, скорее, четкий бизнес-класс. Все они оснащены соответствующей инфраструктурой и привязаны либо к горнолыжным трассам, либо к морю. Цены варьируются примерно от 3000 долл до 13 000 долл. В следующем классе жилья, которые агентства называют либо «жилой комплекс» либо «многоквартирный дом» цены, соответственно ниже – от 2000 тыс до 4000 тыс долл. Как видим, пока «переплюнуть» Москву Сочи еще не удалось, но к московским новостроечным ценам сочинские очень близки.
Риэлторы отмечают, что рынок коттеджных поселков в Сочи пока не развит. Особняком стоят те из них, которые принадлежат всем известным организациям, таким как Газпром или ЛУКОЙЛ. Время от времени, можно встретить предложения купить дом в «ведомственном» поселке. Что касается нового строительства, то не исключено, что в ближайшие годы коттеджный рынок Сочи ожидает бум, что подтверждается интересом и зарубежных компаний к этому сегменту рынка. Так, например, австрийская компания KLH для нового горнолыжного курорта «Горная карусель», расположенного в Красной поляне, построит 200 коттеджей и 4 отеля, где одновременно смогут жить 12 тыс. человек. Что касается цен на сочинские коттеджи в престижных местах, то они сегодня вполне «рублевские» - не ниже 4 тысяч долл. за кв. метр.
Если воспользоваться языком аналогий – то в Сочи цены как в Москве или на Рублевке, а в остальных населенных пунктах – как в подмосковных городах. Самые недорогие предложения коттеджей мы нашли под Новороссийском. Например, в поселке Прохоровка, строится микрорайон коттеджной застройки, где цена квадратного метра начинается от «отметки» 1600 долл., стоимость 300-метрового коттеджа начинаются со 187 тысяч долларов.
Геленджик после Сочи держит второе место по ценам. По данным с украинского портала «Участок.ua», элитное жилье не дальше 300 м от пляжа продается за $2,5-3 тыс. за кв. м, бизнес-класс – чуть дальше от берега - стоит $1,5-2 тыс. за кв. м. В домах же эконом-класса квартиру можно купить за $1,3 тыс. за кв. м.
Анапа занимает третье место после Сочи и Геленджика. Квартиры в новостройках стоят от 1100 до 2 тыс. долл. за кв. м. Строительство организованных коттеджных поселков в Анапе только начинается. Например, на продажу выставлены дома площадью от 100 до 300 кв. м в одном из таких поселков в 300 м от моря, площадь земельного участка - три-четыре сотки. Стоимость 1 кв. м в них составляет 1100 долл.
Звездные мечты
Итак, примерная ценовая ситуация на наших курортах нам ясна. По московским «понятиям» вложиться вполне можно – цены еще божеские, пусть не в Сочи, а где-нибудь по-соседству. Может же так случиться, что черноморские курорты всерьез станут соперничать с Турцией, Египтом, Испанией.
И предпосылки к тому есть. Ведь то, что сейчас происходит в Сочи – беспрецедентно. Власти обещают построить к 2013 году целый олимпийский город, пройдет решительная реконструкция дорог, гостиничного хозяйства, «коммуналки», которая сегодня находится в самом жалком состоянии. Без этого ни о каком международном статусе даже и мечтать нельзя. Однако относительно курортной «звездности» этих мест, прогнозы профессионалов рынка недвижимости пока что не лучатся оптимизмом.
Развеивая иллюзии
Как считает ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин, если говорить в контексте цен, то здесь у нас много шансов «догнать и перегнать». Мы научились строить комфортные и современные отели, жилые комплексы, коттеджные поселки, но инфраструктура и качество обслуживания на российских курортах пока оставляет желать лучшего. Хватает и совковых рудиментов: от грязных пляжей и переполненного транспорта до хамства персонала и скудного товарного ассортимента по завышенным ценам.
Для полноценного отдыха человеку важно не просто приехать на море, но и на время переменить обстановку, набраться новых впечатлений и отдохнуть от российской действительности. Пока это удается в основном заграницей
Со Скобкиным согласна и Ирина Наумова, PR-директор ГК «Пересвет-Групп». Вряд ли в обозримом будущем наши черноморские города станут привлекательными для серьезных инвестиций. По крайней мере, по соотношению цена/качество. У наших инвесторов менталитет принципиально отличается от менталитета западных коллег: мы рассчитываем на быстрый возврат средств, и проекты с отдачей через 8-10 лет практически не рассматриваем. Не говоря уже о размере прибыли, являющейся приемлемым для отечественных инвесторов. А самое популярное направление - например, Турция - создано на немецкие деньги. В Германии не боятся долгосрочных проектов, а прибыль в 10% годовых считается вполне нормальной. Кроме того, у немцев иные требования к сервису, чем в России. Так и получилось, что наши черноморские курорты не могут соперничать с Турцией или Египтом.
Очень важный фактор — экология. Даже в странах третьего мира, - подчеркивает Наумова, - где туризм является столь важной для экономики страны отраслью, что невольно правительство вынуждено уделять этим решению экологических проблем много внимания. У нас основным сектором экономики является добыча полезных ископаемых. А уж о том, как «хорошо» у нас чистятся черноморские пляжи, сколько раз прорывало канализацию в Ейске и Сочи, можно писать отдельные доклады.
В пессимистических прогнозах с нашими аналитиками солидарны и зарубежные. Так, ведущий аналитик «Polaris Mediterranean» Мигель-Родриго Вильяреаль считает, что для европейцев Сочи останется непривлекательным ввиду своего географического положения. Если европейский турист может добраться водным транспортом до любой точки Средиземноморья, то чтобы попасть в Сочи, ему понадобится плыть через Дарданеллы и Босфор, а из-за малой пропускной способности проливов и большой их загруженности транспортными судами, круизные лайнеры иногда целыми неделями простаивают у входа в проливы. Остается один путь – по воздуху. Но после двух заметных авиакатастроф (в 2001 году ракетой был сбит пассажирский самолет с 64 израильскими пассажирами, а в 2006 году недалеко от Сочи в море упал армянский лайнер), летать над Черным морем европейцы побаиваются.
Мало способствует популярности сочинского курорта у европейцев и напряженность в отношениях между Россией и Грузией – по мнению европейского обывателя, война в этом регионе может разразиться в любой момент, и конфликт будет иметь затяжной характер. Поэтому ни европейский турист, ни европейский инвестор в Сочи не стремится.
«Наших» не испугаешь
Между тем, наших бывших соотечественников из стран СНГ перечисленные проблемы волнуют мало. По словам Нурлана Касенова, коммерческого директора алматинской компании «Шанырак Инвест», казахстанские девелоперы обратили внимание на Сочи еще до того, как стало известно об Олимпиаде. Они просто купили участки, зачастую ничего на них не строя. Теперь же они, с азартом игроков ждут максимального повышения цен, и когда почувствуют максимум, просто продадут участок. Те же, кто успел что-то построить, продержат свой объект до 2014 года, и продадут его перед самой Олимпиадой, так как предполагают, что после Олимпиады цены неизбежно упадут. Конечно же, не в разы, но существенно, а предложение еще несколько лет после 2014 года будет превышать спрос. Потом, году к 2017, сочинская недвижимость сравнится по цене с другими участками Черноморского побережья, и ее будут приобретать не как объект инвестиций, а просто как жилье.
Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Опрошенные нами эксперты поскупились на радужные прогнозы относительно будущего наших курортов. И назвали основные причины, почему им еще долго не выйти на европейский уровень: неистребимая «совковость» и «ненавязчивость сервиса», легкомысленное отношение к экологии, нежелание отечественных инвесторов вкладываться в долгосрочные проекты, проблемы с транспортной доступностью. Однако первые иностранные строительные ласточки все-таки слетаются, да и среди инвесторов-частников попадаются уже не только россияне. Посмотрим, чья возьмет.