Торговые центры выстраиваются кольцами

Причины объясняют специалисты компании Jones Lang Lasalle: доходы растут, россияне все больше покупают товаров, ускоренными темпами развивается потребительское кредитование. Растет численность среднего класса и групп населения с высокими доходами. Потребление становится более интенсивным, повышаются требования к качеству торговых площадей.

Дефицит помещений класса А и В трудно преодолим. Положение более-менее спасает обилие помещений более низких классов (открытые рынки, киоски, павильоны), но их доля тоже снижается: по данным Jones Lang Lasalle, за период с 2005 по 2008 г. их количество уменьшилось в столице почти на 50%.

По оценкам управляющей компании «Уникор», в Москве еще около  3 - 5 лет «некачественные» торговые площади будут замещаться на новые. В целом же, в Москве торговая недвижимость развивается по трем направлениям – торговые центры, магазины формата «street retail» и сетевые магазины. Они постепенно и вытесняют неорганизованную торговлю, которая представлена различными рынками (они, кстати, есть не только в Москве, но и в других европейских столицах), несетевыми магазинами, всевозможными палатками и ларьками.

В целом, учитывая все направления, в Москве существует, по оценкам «Уникор», около 15 млн. кв.м. общих торговых площадей. Исходя из этой цифры, в компании делают вывод: учитывая «плавающие» показатели численности населения столицы, а это примерно 15 млн. человек (вместе с гостями столицы), получается, что  сегодня в городе на 1000 жителей приходится 1000 кв. м общих торговых площадей, включая "некачественную торговлю". В этом смысле московский рынок можно считать вполне насыщенным.

Что же касается дефицита качественных торговых площадей последних, то по данным компании Praedium, уровень вакантных качественных площадей находится на крайне низком уровне и составляет менее 1%.

2007 год в цифрах
Более оптимистичные показатели содержатся в годовом отчете компании RRG:

Первый месяц зимы имеет все предпосылки к тому, чтобы ознаменовать одну из крупнейших сделок 2007 года, если канадская инвестиционная компания «Ivanhoe Cambridge» примет решение о покупке ТЦ «Времена года» на Кутузовском проспекте, оценивающемся в 500 млн. долларов.

Комментируя это явление, в компании RRG отмечают, что в сфере коммерческой недвижимости происходит снижение доходности, но по европейским меркам она остается довольно высокой. Зарубежные игроки заинтересованы выйти на российский рынок, который становится все более предсказуемым и цивилизованным,

Главное отличие нашей столицы от европейских столиц, по мнению специалистов компании RIGroup, в том, что в Москве торговые площади концентрируются именно в ТЦ. Из-за дефицита земельных участков в Москве постепенно осваивается подземное пространство, а строительные площадки смещаются из центра города в район ТТК, спальные районы и Московскую область.

В последнее время особый интерес и для девелоперов, и для операторов стали вызывать не только российские города-миллионники, но и города с населением 100-300 тыс. человек. Именно там можно реализовать масштабные проекты ТЦ, что уже практически невозможно в пределах МКАД, считает Дмитрий Котляренко, генеральный директор RIGroup. Так, в подмосковных Мытищах количество торговых кв. м на душу населения уже больше, чем в Москве.

Однако децентрализация – удел демократичной торговли. Торговые центры класса «люкс», отмечают в Praedium, по-прежнему располагаются в лучших торговых коридорах – Кутузовский проспект («Времена года»), в пределах Бульварного кольца (ЦУМ -2 очередь, «Шереметьевский»), Новый Арбат (Lotte Plaza). Децентрализации в этом сегменте не произойдет, уверена Елизавета Эстрина, руководителя отдела консалтинга компании.

А вот старые торговые центры реконструируются: ЦУМ, ГУМ, «Военторг», «Весна». Как правило, инициаторы реконструкции – владельцы, и делается это чтобы повысить привлекательность объекта на рынке, отмечает Е.Эстрина.

То, что торговых площадей не хватает – расхожее суждение. Но кое-чего в Москве уже в избытке, рассуждает Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор». Например, мест, где можно купить бытовую электронику. Во многих «ярмарках» продавцов больше, чем покупателей. С другой стороны, существуют специфические «ниши», в которых операторам ритейла можно работать. Например, не так давно начал работать популярный татарский продуктовый супермаркет «Бахетле». Да и те же «Ашаны» - все знают, как они переполнены, особенно по выходным.

Из Москвы и Подмосковья – в Россию
Дефицит торговых площадей еще более остро чувствуется в небольших российских городах. Там ни о каком насыщении рынка речь вообще не идет, говорит Дмитрий Котляренко (RIGroup). Зачастую современные многофункциональные торгово-развлекательные комплексы в малых городах вообще не представлены. Поэтому строительство ТЦ в небольших российских городах своевременно и перспективно. RIGroup строит в небольших городах Центрального и Северо-Западного регионов РФ сеть под общим брендом «Счастливая 7я». Первая «Счастливая 7я» открылась осенью 2007 г. в Сергиевом Посаде.

Схожие планы, в отношении среднего Подмосковья и соседних областей РФ вынашивает и компания «Доминион-М», ведущая направление коммерческой недвижимости компании «Пересвет Инвест». В «Доминионе» работают над открытием целой сети торговых центром под названием «Апрель».

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metinfo.Ru 
Подобные планы – только начало. В целом столичный регион насыщен торговыми квадратными метрами только в самой столице, на территориях, прилежащих к МКАД и в нескольких  более отдаленных от МКАД городах. Все остальное представляет собой очень разнообразную картину, вплоть до торговли с ящиков и стихийных рынков. Значит, торговле есть куда расти.

Объекты, введенные в эксплуатацию в 2007 году

Примеры объектов , ожидаемых ко вводу в эксплуатацию в 2008 году: