Сделка состоялась, продавец получает энную сумму, покупатель – документы на квартиру и ключи, риэлтор – заработанный гонорар. Но идиллия наступает не всегда, частенько стороны после сделки вынуждены вступать в долгий и дорогостоящий судебный процесс. Однако, этих ужасов можно избежать или, во всяком случае, свести негативные последствия к минимуму, если обратиться в Независимый Третейский суд участников рынка недвижимости.
Далеко не все знают, что существует такая вполне доступная судебная инстанция, где можно очень быстро и относительно дешево разобрать крайне запутанные квартирные дела. Учредили суд еще в 1996 году риэлторские организации — Московская Ассоциация Риэлторов, Российская Гильдия Риэлторов, Московская Гильдия Риэлтеров
Нынешнего председателя Независимого Третейского суда Михаила Гохштейна, генерального директора АН Мосинтелсервис, профессионалы рынка недвижимости выбрали в 2003 году. Его заместители — Анна Лупашко, президент МАР, генеральный директор Корпорации «Рескор» Недвижимость» и Вероника Панкова, президент Комитета защиты прав потребителей МАР, генеральный директор АН «Пенаты-недвижимость».
О том, как работает Независимый Третейский суд, корреспонденту Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru рассказал его председатель Михаил Гохштейн.
Что это такое
Третейский суд стороны разбирательства избирают сами, их взаимное согласие – обязательное условие для обращения в эту инстанцию. Для этого они заключают специальное соглашение (третейское соглашение), которое может быть оформлено и отдельным документом (третейская оговорка) или заранее внесено в договор (третейская запись).
Третейский суд – суд профессионалов, специализирующихся в данной области, в этом его отличие от суда общей юрисдикции. Он выполняет функции суда первой инстанции по спорам, которые определяют Гражданский и Арбитражный кодексы. Но участники спора могут договориться, что решение Третейского суда – для них последняя инстанция, и обжаловаться дальше уже не будет.
Наконец, самые главные преимущества Третейского Суда: весь процесс судебного разбирательства занимает около 30 дней. Пошлина за подачу иска – 200-300 рублей. Судебные издержки зависят от суммы иска, но если эта сумма невелика, то хлопоты обойдутся примерно в 2,5 тысячи рублей.
Как стать клиентом Третейского суда
В Третейский суд может обратиться любой участник рынка недвижимости, — обычный клиент - физическое лицо, компания – лицо юридическое.
Довольно часто в суд обращаются граждане, которые не могут разделить наследство, или обвиняют друг друга в мошенничестве, или серьезно «нахимичили», проводя сделку самостоятельно. Надо сказать, что «разборки» частных лиц между собой, как правило, до судебного заседания не доходят. Но это не значит, что дела не решаются — их удается уладить на предварительном этапе. Ведь сотрудники, имеющие гигантский опыт практической работы и общения с клиентами, подскажут компромиссный вариант, который устроит всех. В подавляющем большинстве случаев его найти удается. А это лучше, чем судиться до бесконечности.
В настоящее время Третейский суд рассматривает дело (кстати, довольно распространенное) – агентство недвижимости внесло предоплату за квартиру, которую собралась покупать. Причем, речь идет об альтернативной сделке, и в цепочке завязалось, как водится, масса народа. Но надо же – один из ключевых участников сделки в последний момент ни с того, ни с сего, отказался переезжать. Так что же – все труды профессионалов напрасны а надежды остальных, завязанных в цепочку людей погибли? Может раньше такой «финт» и сошел бы с рук, но теперь через Третейский суд компания требует от капризного участника возместить убытки компании. Суд, скорее всего, обяжет клиента выполнить требования истца.
Договор облегчит правосудие
Третейский суд или общегражданский – судиться все равно неприятно. И прежде чем решаться на сотрудничество и сделку Михаил Гохштейн рекомендует подробно прописать в договоре с риэлторской компанией взаимные права и обязанности, дать в документе ответы на следующие вопросы:
— обязан ли риэлтор только предоставлять информацию базы данных о предлагаемых квартирах или должен выезжать вместе с клиентов на просмотр?
— сколько предложений должен сделать риэлтор?
— должен ли риэлтор помочь в оценке квартиры или клиент обратится в оценочную компанию самостоятельно?
— входит ли в обязанности риэлтора вступать в переговоры с продавцом квартиры?
В крупных компаниях-членах Московской Ассоциации Риэлторов (МАР) или получивших сертификат МАР, существует наработанная и прошедшая юридическую экспертизу договорная база, в стандартных договорах все нюансы учитываются. Так, стандартный договор обычно включает в себя положения об обязательном изучении специалистами правоустанавливающих документов на недвижимость, «истории» квартиры и юридической чистоты сделки; проведении переговоров. Клиент и риэлтор могут договориться о том, кто обязан собирать необходимый портфель документов. А один из пунктов стандартного договора представляет собой третейскую оговорку.
Михаил Гохштейн напоминает, что выполнение каждого обязательства должно подтверждаться соответствующим документом: например, просмотр квартиры – соответствующим актом за подписью клиента об итогах (квартира устроила или не устроила по таким-то причинам).
Также и клиенту стоит обязательно в письменном виде ставить в известность риэлтора о, допустим, перемене финансовых обстоятельств или изменении планов. В противном случае претензии к качеству и срокам работы предъявить будет сложно.
Когда недвижимость уже выбрана, стороны подписывают еще один договор, в котором подробно указывается дата сделки, условия и сроки освобождения помещения, иные договоренности. Любую сторону, отказавшуюся от выполнения условий такого договора, можно обязать выполнить его в судебном порядке или возместить пострадавшей стороне убытки.
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
По нашей традиционной системе плюсов и минусов оценим, насколько нам выгодно обращаться в Третейский суд.
Плюсы:
+ судебное разбирательство займет всего лишь 30 дней;
+ профессионализм судей и сотрудников, которые знают «квартирный вопрос» лучше специалистов «широкого профиля»;
+ есть большая доля вероятности, что дело вообще не дойдет до суда, а решится «малой кровью». Сэкономятся деньги, здоровье, и может быть, годы жизни;
+ решение Третейского суда может стать «истиной в последней инстанции», что вновь ведет к экономии вышеперечисленных «ресурсов»;
+ третейские судьи руководствуются не только законами, но и кодексом этики, который иногда даже жестче законодательства.
Минусы:
— о Третейском суде мало кто знает;
— в Третейский суд нельзя прийти «с улицы», то есть нажаловаться на противника, если вы с ним не заключили Третейское соглашение;
— скандальный оппонент на решении Третейского суда все равно не успокоится и пойдет дальше.