«Сталинки»: элита - в прошлом, история - в настоящем

Известный в СССР футбольный комментатор Котэ Махарадзе как-то выдал в эфир потрясающий пассаж: «Очень не любят бразильцы играть без мяча! То есть они любят играть без мяча, но они не любят играть без мяча. Как бы вам это объяснить?!». Фраза эта вспоминается каждый раз, когда приходится говорить, что дом, построенный в период правления Сталина и «сталинский дом» — не всегда одно и то же.

Объясняется парадокс просто. «Сталинки» в современном понимании – большие монументальные здания с высокими потолками и выразительным фасадом. Ампир победившей империи. То, что строилось в Москве в 20-30-е годы, никак нельзя отнести к этой категории. Тогда по преимуществу возводились строения, больше похожие на бараки или дореволюционные доходные дома. Из исключений можно вспомнить лишь дом на ул. Серафимовича («Дом на Набережной») да еще несколько зданий для высшего генералитета на Патриарших прудах, улице Грановского.

Настоящий сталинский ампир стал появляться, как ни странно, во время войны – правда, не в наземных сооружениях, а в интерьерах станций метро. И лишь в послевоенные годы было построено большинство тех домов, которые мы называем сталинскими – семь «сестер»-высоток, монументальные здания на Садовом кольце и основных проспектах города.

Умер Сталин, как известно, в 1953 году. Но новым властям в первое время было не до архитектурных реформ. Такие серьезные ведомства как Генеральный штаб, Академия наук строили дома по старым проектам до 1960-62 годов: на фасаде меньше мрамора и гранита, но основные кондиции, включая высокие потолки, толстые кирпичные стены, просторные дворы – вполне «сталинские».

Второе достоинство (многие назовут его главным) – прекрасное местоположение. К тому же здания занимают огромные территории, к ним прилегают просторные дворы. «В те годы вообще не было коммерческого строительства, — напоминает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». – Никто не думал о том, как бы выжать из пятна под застройку побольше квадратных метров на продажу. В результате мы имеем тот самый простор, которого так не хватает современным «элитным» строениям».

Наконец, нельзя не упомянуть о высочайшем качестве строительства. Достигалось оно довольно варварскими методами, в том числе использованием труда заключенных и реальной угрозой того, что за украденный кирпич можно пойти под расстрел. Однако результат налицо, и сравнивать с современностью, когда прямо во время строительства падают лестничные пролеты, а иногда и целые секции, мы деликатно не будем…

Учтите недостатки
Недостатков, к сожалению, оказывается больше, причем их количество с годами растет. Главный – «мафусаилов век» этих строений. Толстенным кирпичным стенам годы нипочем, но вот внутридомовые коммуникации за более чем полвека без капитального ремонта обветшали и прогнили изрядно. Причем проблема эта явно не из числа тех, что можно решить силами жителя одной квартиры: ремонтировать нужно в масштабах подъезда, а еще лучше всего дома, перекладывая трубы и кабели от точки их подключения к городским сетям.

Вспомним и о том, что стандарты качественного жилья постоянно меняются – и «сталинки» все больше отстают от них. Огромная проблема для нашего города — парковка, и в сталинских домах «ракушками» заняты уже все роскошные дворы. А подземных гаражей (как это принято сегодня в элитных комплексах) в те годы не строили. Не знали во времена Сталина и о центральном кондиционировании, панорамном остеклении. Электрических мощностей, выделенных на квартиру, хватает только на освещение и самые примитивные бытовые приборы. Сделать не то что сауну, а даже элементарные теплые полы не получится – свет «отрубится», причем хорошо если только в масштабах одной квартиры.

Не забудем, что расселение коммуналок еще вовсе не завершено. Почти в каждом подъезде любой «сталинки» отыщется 1-2 коммунальные квартиры, жильцы которых отказываются разъезжаться (или выдвигают для расселения невыполнимые условия). Человеку, выложившему за квартиру никак не меньше полумиллиона долларов, вряд ли понравится соседство бомжеватых сограждан, ежедневно оставляющих в лифте и на лестницах следы своей жизнедеятельности.

Наконец, замечательное местоположение может быть не только достоинством, но и недостатком. В условиях, когда свободной земли в лучших районах Москвы не осталось, а имеющиеся участки отягощены серьезными обременениями, застройщики весьма голодными глазами оглядывают окрестности. И ситуацию, когда какой-нибудь дом могут попытаться признать аварийным, расселить, а на освободившемся месте возвести нечто супермегаэлитное – исключать нельзя.

О деньгах: старт с $300 тысяч
Отличительная черта квартир в сталинских домах – они просторные. Проектировщики в те годы исходили из того, что большому человеку (генералу, академику) нужна большая квартира. В «сталинках» почти нет 1- и 2-комнатных квартир. В основном «трешки» и многокомнатные, общей площадью от 70 кв. м и выше. А это означает, что цена таких квартир (даже при относительно умеренной стоимости «квадрата») оказывается солидной.

«Вложить $150-200 тысяч в этом сегменте невозможно, - говорит Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ». – Порогом инвестирования будет сумма от $300 тысяч. За эти деньги можно приобрести квартиру в достаточно удаленных районах – ВДНХ, Войковская, Шоссе Энтузиастов. И это будет «условная сталинка», т.е. не из числа самых красивых и выразительных домов».

«Цены на настоящие сталинские дома находятся сегодня в диапазоне $7-8 тысяч за кв. м, — отмечает С.Абелян. — Соответственно, минимальный порог для инвестирования (если не брать только то, что по карману, а хотя бы немного выбирать) составляет никак не меньше полумиллиона долларов. Для домов в хороших местах – на Фрунзенской набережной, в самых лакомых местах Кутузовского проспекта, в высотках на Котельнической и Баррикадной – цена никак не будет меньше $10 тысяч. Если же говорить о самом лучшем предложении, когда есть и приличный метраж, и вид из окна, хорошее состояние квартиры, то цена может достигать и $15 тысяч за метр. Т.е. – если считать уже не на метры, а по стоимости всего объекта – то от полутора до двух миллионов долларов».

…Но все же, если денег совсем мало, а есть желание купить непременно «сталинку», можно пробраться «с черного хода». «При сравнительно небольшом бюджете (до $80 тысяч) можно купить комнату или долю в сталинском доме, расположенном в любом районе возле Третьего кольца, говорит Алла Аксенова, PR-директор компании DOKI. – В перспективе ее можно будет конвертировать в отдельную квартиру с помощью альтернативной покупки-продажи или ипотеки».

Перспективность инвестиций
Обычно авторы аналитических статей выносят сталинским домам довольно жесткий приговор. Для начала вспоминается их безумная популярность в 90-е годы, когда, расселенная коммуналка в «сталинке» была едва ли не единственным вариантом для состоятельного человека, стоимость этого жилья была фантастически высокой: при разъезде трехкомнатной квартиры внутри Садового кольца собственник каждой комнаты получал «двушечку» где-нибудь в Отрадном, да еще и риэлтору за труды праведные приходилось столько же. Сегодня – иначе, и сталинские дома стоят, в лучшем случае, вдвое дороже типовых «панелек». На основании этого обычно делается вывод, что снижение ценности сталинских домов продолжится, и в скором времени они займут полагающееся им место среди «хрущевок» и типовых 9- и 12-этажек.

Автор так не думает. Безусловно, звездный час сталинских домов позади, и столь популярными, как 10-12 лет назад, они не будут никогда. Но после сдутия «мыльного пузыря» обнаружилось, что у «сталинок» есть свои ценители – в первую очередь люди, которым интересна история дома. Покупателей, прицельно выбирающих эту категорию жилья, среди клиентов агентств немного – примерно 5%. Но, подчеркивает Илья Белугин, руководитель риэлторской компании «Мэтр Роше», они есть, и их число в последние годы не меняется. Вообще, жилье с историей, в центре города востребовано всегда и везде. С какой стати мы должны быть исключением?!

Не забудем и о том, что – перефразируя классиков марксизма – есть «сталинки» и «сталинки». Внутри самой категории произошло расслоение. Самые лучшие из этих домов – в первую очередь высотки, дом на Серафимовича, самые яркие на проспектах – будут дорожать в силу собственной уникальности. А вот рядовые строения, особенно расположенные в не лучших местах, вряд ли можно считать хорошей инвестицией…

Цены на квартиры в «сталинских домах»