На Дмитровском шоссе вы найдете и очень дорогие, и вполне приемлемые (по цене московской квартиры) коттеджи и таунхаусы. Это одно из самых известных, «пафосных» и красивейших направлений загородного рынка. Но, как всегда бывает в России, кайф портят, мягко говоря, некомфортные дороги. Любителям спорта, рыбалки и красот Дмитровки, надо сначала выехать из Москвы, а это уже непростая задача. Впрочем, в эпоху повальной реконструкции дорог, должно повезти и этой старинной трассе – в 2008 году ее намерены расширять.
По мнению Натальи Бланковой - маркетолога ООО «Пересвет-Реал Эстейт», по индексу популярности Дмитровское шоссе можно поставить на 5-е место - после Новорижского, Рублево-Успенского, Ильинского и Калужского. В этом с ней согласны и остальные эксперты – несмотря на разночтения в определении первых вторых и третьих, все они дружно ставят Дмитровку на законное пятое место. Отличились аналитики компании «Терра-недвижимость» — они присудили этому шоссе более высокое, 4-е место в рейтинге (впереди - Новорижское, Рублево-Успенское и Калужское шоссе).
Секрет популярности
Популярностью это направление обязано, прежде всего, близости к большой воде. «Дмитровское направление находится в благоприятной экологической зоне. Оно насыщено лесами, водохранилищами реками и каналами. С одной стороны канала им. Москвы расположены Пироговское и Химкинское водохранилище г. Москвы, с другой — Пяловское, Пестовское и Иваньковское водохранилища, — рассказывает Ольга Побединская – директор по маркетингу Бюро Недвижимости «Агент 002», — Столь обильные водные ресурсы притягивают людей, предпочитающих иметь загородный дом». Однако, как отмечают в компании «Терра-недвижимость», готовых участков у воды для нового строительства уже не осталось.
Из положительных моментов — инфраструктура Дмитровского направления очень активно развивается. Уже помимо имеющихся спортивных комплексов (яхт-клубов, горно-лыжных комплексов, конно-спортивных баз), здесь строятся бизнес- и технопарки, гостиницы (сеть Гелиопарк), Сафари-парк, парк аттракционов. Так что на Дмитровке не соскучишься.
Самые, самые, самые
Сегодня, по информации компании «Терра-Недвижимость» на Дмитровке реализуется 30 поселков. В этом году на рынок вышло 3 поселка, в следующем планируется выход еще трех проектов.
Примерная классификация дмитровских поселков выглядит так:
| Класс | Удаленность от МКАД | Доля от общего числа по направлению | Цена за объект |
|---|---|---|---|
| Элитные поселки | до 27 км. | 18% | от $1,3 млн. долларов. |
| Поселки бизнес-класса | до 46 км. | 51% | $500 тыс.-$1,3 млн. |
| Поселки эконом-класса | от 35 км от МКАД и далее | 31% | не выше $500 тыс. |
Источник: компания «Терра-недвижимость»
Ближайшая «коттеджная точка» к Москве — поселок Северная слобода. Находится он всего в двух километрах от окружной дороги. Коттеджи в этом поселке расположены на семи-восьмисоточных участках, и их площадь составляет 350-360 кв. метров. Готовый коттедж в Северной Слободе, площадью 358 кв. метров сегодня предлагают купить за 1,4 млн. долларов (стоимость кв. метра - 3920 долларов). Всего в поселке 328 домовладений, из которых 16 это коттеджи, а 312 – таунхаусы.
Самый же дальний — Конаково River Club. Расположен он в 115 километрах от границы Москвы на берегу Иваньковского водохранилища и имеет семикилометровую береговую линию. Это уже не Дмитровский район и даже не Московская область. Поселок находится на территории Тверской области. Из 193 домостроений 149 — коттеджи или участки с подрядом, а 44 – таунхаусы.
Стоимость квартир-секций в самом дешевом из таун-хаусов составляет 219 тысяч долларов при площади в 93,5 кв. м. Стоимость квадратного метра, таким образом, составляет 2345 долларов. «Квадрат» в конаковских коттеджах стоит примерно столько же 2340 долларов, и если бы он был километров на 50 поближе к Москве, цены бы, конечно, учитывая уникальное природное положение поселка, были бы запредельными. Однако самый удаленный поселок отнюдь не самый дешевый.
Самый дешевый квадратный метр можно найти в строящейся Алабухе, всего в 48 километрах от МКАДа. Правда, расположена Алабуха не на Дмитровском шоссе, а на Рогачевском, но направление-то всё-таки Дмитровское. Поселок находится в окружении лесного массива. В нем насчитывается 174 домовладения, квадратный метр стоит около 740 долларов.
Чемпионом же по ценам является поселок Лазурный берег. Здесь цена коттеджа переваливает за 10 миллионов, а цена квадратного метра доходит до 21 тысячи долларов. Самый же дешевый коттедж в этом элитном поселке класса De-Luxe предлагается за 900 тысяч долларов.
Цены зависят от дивной природы и пробок на дорогах
Как мы только что убедились, амплитуда цен на Дмитровке более чем впечатляюща. По мнению представителя компании «Инком-Недвижимость» Антона Гололобова, цена объектов на Дмитровском шоссе зависит не только от степени удаления от Москвы, но и от особенностей местности, в которой тот или иной поселок расположен. Так, например, тот же поселок Лазурный берег, находящийся в 29 км от МКАД на пологом берегу Пестовского водохранилища, снискал славу жемчужины Подмосковья. Несомненное преимущество поселка «Лазурный берег» — густые хвойные и смешанные леса, образующие естественную рекреационную зону, и береговая линия протяженностью полтора километра. Кроме того, поселок расположен в пятнадцати минутах езды от знаменитого горнолыжного курорта «Сорочаны», спортивного парка «Волен», «Яхрома» и крупнейшего в Европе спортивно-стрелкового комплекса «Лисья нора». Именно такое расположение поселка и сделало его супердорогим.
Но почему же тогда Дмитровка при всей своей экологической чистоте не встала на первое место по популярности, а уступает не только Новорижскому шоссе или Рублевке, но и Калужскому шоссе? Дело в том, что у Дмитровки есть один большой недостаток – транспортная доступность. Правильнее даже было бы назвать это транспортной недоступностью. Сравнительно узкое полотно Дмитровской автострады чрезвычайно загружено транспортом. Дмитровка, конечно, еще не самая загруженная трасса, и начиная с десятого километра от МКАД загруженность ее вполне умеренная. За Дмитровом же, находящимся в 65 километров от Москвы, движение вообще становится необременительным, правда и дорога еще больше сужается и порой бывает сложно обогнать местного сельского чудака, трясущегося с 40-километровой скоростью на дедовском «Запорожце». Но ехать-то приходится не только за МКАДом. Попробуйте по Дмитровке проехать в часы пик в черте Москвы или преодолеть линию МКАД, когда все, мигая правым поворотником, стоят в очереди, чтобы только въехать на кольцевую дорогу.
Правда, параллельно трассе идет Савёловская железнодорожная ветка, но те, кто по ней ездил, знают, что электрички там тормозят у каждого столба, часто выбиваются из расписания, в результате чего 45-минутная поездка превращается в трехчасовую.
Но будет праздник и на Дмитровском шоссе. Как сообщили в компании «Терра-недвижимость», власти Москвы в 2008 году начнут работы по расширению трассы, что уже сейчас создает предпосылки для расширения зоны, пригодной для коттеджной застройки до 47км от МКАД и дальше
Выгодно ли вкладывать в Дмитровку?
Покупают дома на Дмитровке, в основном, любители природы и активного отдыха. Здесь есть на что поохотиться, есть, где «серых уток пострелять». Можно также поплавать, порыбачить, покататься на лошадях. Зимние развлечения также обеспечены.
Как мы уже видели на таблице, приведенной выше, в глаза бросается превалирующее большинство объектов бизнес-класса (более половины), а этот класс всегда востребован и всегда в цене.
По оценкам специалистов компании «Терра-недвижимость» цены на домовладения в коттеджных поселках стабильно растут. С мая 2006 года по май 2007 года рост, в среднем по направлению, составил 31%, а с мая 2007 по сентябрь 2007 – 11,4%. Аналитика Бюро Недвижимости «Агент 002» еще более оптимистична: по данным этой компании, стоимость земли на Дмитровском направлении за последние два года имеет самый активный рост на уровне 45-50% год в зависимости от удаления от МКАД. При более близком расположении рост стоимости земли отмечен даже на уровне 120-130%. А реконструкция Дмитровского шоссе, о которой мы тоже уже упомянули, наверняка принесет ему дополнительные очки.
Примеры предложения коттеджных поселков и поселков таунхаусов на Дмитровском направлении
| Поселок | Удаленность, км | Тип | Стоимость коттеджей кв.м./$ | Стоимость эксплуатации |
|---|---|---|---|---|
| Северная слобода | 2 | коттеджи, таунхаусы | 3070-3680 | $2/кв.м |
| Гринвуд (Янтарный) | 6 | участки с подрядом | 2220-2565 | $200 (в месяц) |
| Пригород | 18 | коттеджи | 1670-2250 | $310 (в месяц) |
| Усадьба Аксаково (Русь) | 19 | коттеджи | 2000-2500 | $400 (в месяц) |
| Акварели | 21 | коттеджи | 2100 | Не определено |
| Ясная поляна | 21 | таунхаусы | 1265 | $195 (в месяц) |
| Лазурный берег | 25-29 | участки с подрядом | 4000-21275 | $450-950 (в месяц) |
| Монаково (М.О.N.А.К.О.V.О) | 27 | коттеджи | 2850-4090 | $1,5/кв.м (в месяц) |
| Домик в лесу | 35 | участки с подрядом | 1375-1560 | $200-250 (в месяц) |
| Алабуха | 48 | коттеджи | 740 | $90-120 (в месяц) |
| Дмитровское подворье | 50 | таунхаусы | 893 | Не определено |
| Конаково River Club | 115 | коттеджи, таунхаусы | 1495-2895 | 300-400 |
| Источник: Маркетинговые исследования рынка недвижимости от IRN.RU | ||||
Историческая справка
Дмитровка – одна из самых древних междугородных трасс – старше нее только Смоленская дорога. Город Дмитров, давший ей свое название - ровесник Москвы, основан в 1154 году. Дорога на Дмитров упоминается с XII века. Самая ближняя тогда к Москве ее часть теперь улица между Охотным рядом и Страстным бульваром. Она так и называется Большая Дмитровка (бывшая в советское время Пушкинской), которая после пересечения с Бульварным кольцом превращается в Малую Дмитровку, носившую в Советские времена имя Чехова. За Садовым кольцом — превращается в улицу Долгоруковскую (бывшую Каляевскую) и затем переходит в Новослободскую, потом в Бутырскую и за Бутырской заставой, где раньше заканчивалась Москва, уже называется Дмитровским шоссе.