Шестнадцать лет прошло с того дня, как Россия стала независимой от четверти территории и трети населения. Но, наверное, у каждого из нас (или у каждого второго) остались родственники на просторах бывшего СССР. И вполне возможно, что они хотят оставить нам в наследство квартиру или дом. Вопрос – что с этим наследством делать: сразу продать, сдать в аренду или, может быть, поселиться в нем?
Независимые республики бывшего СССР развиваются разными темпами и в разных направлениях. Если в прибалтийских странах на тысячу евро можно с трудом протянуть до следующей зарплаты, то в Таджикистане на 400 долларов можно месяц содержать целый кишлак. Поэтому, решая вопрос о том, что делать с внезапно доставшейся недвижимостью в одной из этих стран, надо исходить, прежде всего, из экономической ситуации в каждой конкретной стране. Возьмем для примера Центральную Азию. В советские времена регион этот назывался Средняя Азия и Казахстан.
Казахстан: цены на пике
Еще совсем недавно недвижимость в Казахстане не представляла интереса для россиян, поскольку цена на нее была до смешного мала. Русскоязычное население, к которому относятся и немцы, и евреи, и даже корейцы, стремилось уехать из страны. На окнах многих квартир и на воротах домов прямо краской было написано слово «продам».
Однако эта ситуация уже в прошлом. Нынешний Казахстан по уровню жизни ничуть не уступает России, а в чем-то даже ее превосходит. При ценах на продукты в Алма-Ате в 2,5 раза ниже московских, зарплата среднего алмаатинца находится в районе тысячи долларов, что и в Москве еще недавно считалось бы вполне приемлемым. Неудивительно, что цены на недвижимость практически догнали московские. Теперь средняя цена алмаатинского квадратного метра составляет примерно $3400 долларов, а астанинского – более $5000.
Иностранные граждане в Казахстане не могут приобретать в собственность объекты недвижимости. Однако, как нам объяснила Мальвина Карлинская, руководитель юридического агентства «Мальвина», ограничения распространяются только на тех иностранцев, которые решили купить недвижимость, ранее никаким боком им не принадлежавшую. Что же касается наследников, то иностранец должен подтвердить свое право на наследство через нотариуса, и после этого он становится собственником имущества. При этом необходимо наличие нотариально заверенного завещания от наследодателя.
Что же делать с квартирой в Казахстане? Арендный бизнес для наследника невыгоден. Сами граждане этой страны квартиры сдают, но временно, — те, которые берегут для подрастающего поколения. Средняя арендная плата в Алма-Ате – 600 долларов. А квартира-то стоит 300 тысяч. Окупить ее можно через 40 с лишним лет!
Помимо квартир, в Казахстане очень много частных домов. Имеются таковые и в Алма-Ате. Но если вам по какой-то причине достался частный дом в Южной Столице, как теперь неофициально именуют Алма-Ату, то его лучше продать прямо сейчас, так как рано или поздно, и скорее рано, чем поздно, дом этот снесут, - слишком активно новое строительство наступает на «частников». При этом, как и в России, та сумма компенсации, которую вам назначат, скорее всего, вас не удовлетворит.
Может получиться и так, что в наследство вам досталось ветхое или «убитое» жилье. Продать его будет проблематично, да и не очень выгодно. Тогда можно поступить следующим образом: обратиться в ипотечную компанию, сдать это жилье в качестве первого взноса и, ничего не внося, взять в ипотеку только что построенную элитную квартиру. Вот эту-то квартиру уже можно сдавать в аренду – лучше всего иностранцам. Несмотря на то, что столица переехала в Астану, большинство посольств пока еще в Алма-Ате. Работники этих посольств не могут купить квартиру по вышеуказанным причинам. Поэтому они и вынуждены все три года своего пребывания жильё снимать. Снимать они привыкли «элитку», так как лишь она приближается к их представлениям о нормальном жилище, и платить вынуждены много (от $1500 в месяц). При этих условиях арендная плата окупит взносы по погашению кредита.
Узбекистан: метр еще вырастет
Квартиру в Узбекистане нельзя купить, не имея местной прописки: житель Самарканда не может купить квартиру в Ташкенте. Таким способом правительство борется с внутренней миграцией. Однако, по словам Шахнозы Рустамовой – вице-президента компании «Rustamovs-Realty», иностранцы в этом случае являются исключением – у них есть право покупки недвижимости в Узбекистане, правда, кроме земли, каковая есть собственность государства. Ну, а наследникам достаточно нотариально заверенного завещания.
Сколько стоит квадратный метр узбекской недвижимости? Задайте этот вопрос жителю Узбекистана, и вы встретите лишь недоумение – индексы стоимости здесь никто не подсчитывает. В Казахстане, кстати, тоже. Гульназ Алдабергенова, менеджер агентства «Алтын Шанырак» затруднилась нам дать точный ответ, сколько же стоит квадратный метр в Алма-Ате, поскольку в практику агентств такой подсчет не входит. Всё дело в том, что в Средней Азии указанная в объявлении цена отнюдь не является ценой продажи. Там принято торговаться, и за сколько уйдет квартира продавец точно не знает. Ценным специалистом в агентстве считается переговорщик – его задача сбить цену. За это он получает чаевые долларов на 500-1000 от покупателя, который, благодаря усилиям переговорщика может выгадать тысяч 10-20. Более того, точная сумма, за которую квартиру реально продали, является еще и коммерческой тайной, так как от этой суммы зависит налог. Поэтому в договор вписывается сумма, заниженная в несколько раз.
Тем не менее, просмотрев местные базы по недвижимости, мы можем сказать, что квартиры в менее богатом по сравнению с Казахстаном Узбекистане гораздо дешевле. Так, трехкомнатная квартира на окраине Ташкента площадью 80 кв. метров продается за $25 тыс., то есть, $312,5 за кв. метр. Четырехкомнатная квартира в центре города, площадью 113 кв. м продается за 115 тысяч, то есть, здесь, квадратный метр стоит более тысячи долларов. Уже почти полторы тысячи долларов стоит «квадрат» в небольшой, 70-метровой трешке, расположенной по соседству.
За последний год цены на квартиры в Ташкенте выросли в два с половиной раза, и не исключено, что в конце 2008 года они сравнятся с алма-атинскими.
Поэтому самое рациональное, что можно сделать с ташкентской квартирой, — на год ее сдать, а на пике роста — продать. Конечно, аренда там дёшева – долларов 250-500 в месяц, но деньги эти лишними не будут.
Киргизия: недвижимость дорожает
То же самое, скорее всего, произойдет и в Киргизии, но гораздо более быстрыми темпами, поскольку недвижимость Кыргызстана стартовала с гораздо более низкой отметки. Причем на этот рост вряд ли повлияет и политическая нестабильность.
Периодически в центре Бишкека возникают городки из юрт, за войлочными стенами которых живут протестующие. Время от времени мирное противостояние переходит в потасовки, и разграбление магазинов. Однако есть и обнадеживающие тенденции. Так, 14 июня 2007 в стране началась подготовка к проведению народного референдума о создании союзного государства с Россией.
Иметь в собственности квартиру иностранец в Киргизии, как и в Казахстане, тоже не может. Закон этот принят для борьбы с наплывом китайских переселенцев. Однако существует целая индустрия использования подставных лиц, многие из которых даже не знают, сколько недвижимости оформлено на их пропитые паспорта. Есть люди, на которых оформлены десятки квартир, но сами они продолжают жить в отдаленных аилах.
В последнее время недвижимость в Бишкеке покупают и американцы, проходящие военную службу на авиабазе в аэропорту Манас. Оформляют они ее, как правило, на своих русских подруг, имеющих киргизское гражданство. Ну, а что касается наследников, то им, как обычно, нужно иметь на руках завещание, оформленное у нотариуса.
Несмотря на то, что средняя зарплата жителя Киргизии составляет 80 долларов, цены на квартиры взяли в прошлом году старт и ушли в отрыв. По словам Тимура Джаныбекова, сотрудника агентства «Ала-Тоо», Самый большой скачок цен наблюдался в начале года - стоимость однокомнатной квартиры в Бишкеке за первые два месяца 2007 года выросла вдвое. Теперь же однокомнатная квартира в Бишкеке стоит 30-35 тысяч долларов. На «квадраты» это, естественно никто не делит, но из соотношения площадей и цен выходит около 1000 долларов за квадратный метр. «Двушки» же стоят от 40 до 42 тысяч.
Большинство бишкекской недвижимости это то, что у нас называют хрущевками.
Но там они даже не пяти-, а четырехэтажные. Но хрущевками местные жители называют совсем другие — каркасно-камышитовые дома. В таких домах двушки, кстати, стоят тысяч по двадцать.
Немногочисленные новостройки считаются в Бишкеке элитным жильем. Пока грандиозного строительства здесь нет, но к Киргизии примеривается стройкомплекс соседнего Казахстана. Возможно, будет принят и закон, отменяющий ограничения на покупку недвижимости иностранцами.
Пока же единственное жилье, которым может владеть иностранец, это юрта. Стоит она 3500 долларов.
Сдавать квартиру в аренду еще менее рентабельно, чем в Казахстане. Двести долларов в месяц, получаемые с арендаторов, не окупят даже того ремонта, который станет следствием полугодичного проживания в квартире молодой семьи с тремя-четырьмя детьми или компании китайцев, торгующих на местной барахолке. Тем не менее, продавать квартиру здесь пока не нужно, лучше подождать, пока цены подрастут еще.
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
От квартиры в Центральной Азии отказываться не стоит. Однако квартиру в Казахстане лучше продать сразу – цены на нее уже достигли предела, и теперь будут едва поспевать за инфляцией. В остальных же странах следует повременить с продажей, пока цены не достигнут предела покупательского спроса.
Жить же в этом жилье нигде, кроме Казахстана, не стоит.
Цена квадратного метра в столицах стран Центральной Азии
| Город | Астана (Казахстан) | Ташкент(Узбекистан) | Бишкек(Киргизия) |
|---|---|---|---|
| Цена квадратного метра | $5040 | $300-1500 | $1000 |
| Источник: Интернет-портал о недвижимости Metrinfo.Ru | |||