Каждый собственник недвижимости в один прекрасный день может получить пренеприятнейшее известие – землю, на которой построена квартира, частный дом, дача, гараж, — государство собирается изъять. Разумеется, законным способом – выкупив или предоставив взамен равноценное имущество. Впрочем, предлагаемые компенсации далеко не всегда соответствуют представлениям собственника о подлинной стоимости его недвижимости. Но вынужденный переезд можно пережить с наименьшими потерями, а то и с выгодой для себя.
Просим выйти вон по государственной нужде
В странах, где принята английская правовая система, граждане наживают состояния, продавая государству три аршина земли там, где должна была пройти правительственная трасса. Везет и тем собственникам, на чьих участках удавалось обнаружить месторождения полезных ископаемых. Владелец участка имеет полное право разрабатывать золотую жилу сам или продать ее, в том числе и государству.
К сожалению, в России такое везение невозможно. У нас, как и в большинстве стран мира, власть может изъять у физического и юридического лица собственность, если земля необходима для государственных нужд. Как объяснил партнер крупнейшей юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский, соответствующее решение могут принять как федеральные, так и муниципальные власти. Однако согласно нормам статьи 9 Градостроительного кодекса, субьекты РФ обязаны утвердить схемы территориального планирования. Если они этого не сделают, то органы государственной власти и местного самоуправления лишатся права принимать решения об изъятии и резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, о переводе земель из одной категории в другую на территории данного субъекта.
Валерий Можаровский особо подчеркивает, что термин «государственная нужда» четко прописан в статье 49 Земельного кодекса РФ. Участок может потребоваться для обеспечения обороноспособности и национальной безопасности; для строительства государственной инфраструктуры (бесплатных дорог, портов, аэропортов), объектов федеральных энергетических систем, для разработки месторождений полезных ископаемых; для выполнения Российской Федерацией международных обязательств. Кстати, строительство жилья, в том числе и муниципального, к государственным нуждам не относится.
Как происходит изъятие
Если в вашем имуществе вдруг окажется кровно заинтересована Родина, вам придется пройти через процедуру изъятия недвижимости, механизм которой определяет глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее применение на практике Виталий Можаровский объясняет на примере подготовки к зимней Олимпиаде-2014. (Проекты относительно Сочи, которые рассматриваются в Госдуме, должны эту процедуру упростить, но мы ниже будем рассматривать тот механизм, который предусмотрен именно действующим законодательством. Прим.ред).
Строительство спортивных сооружений и современной инфраструктуры в Сочи необходимо для выполнения международных обязательств России. Следовательно, государство в лице специально созданной Олимпийской корпорации должно подготовить примерную программу размещения олимпийских объектов, а правительство РФ – подготовить и утвердить пообъектный перечень этих объектов.
Далее начинаются упредительные маневры – правительство проводит резервирование земель, то есть предупреждает собственников, что земля и недвижимость могут быть изъяты государством. С этого момента земельные участки на этой территории нельзя приватизировать. Также собственники должны иметь в виду, что стоимость улучшения их имущества (строительство, ремонт, посадки), проведенное на зарезервированной земле, им компенсироваться не будет.
Решение госорганов о резервировании и изъятии вносится в реестр недвижимости отдельно, так как обычно власти резервируют больше участков, чем реально изымают. О своем решении власти обязаны сообщить гражданам, прислав по почте уведомление каждому заинтересованному лицу. Кроме того, такая информация обязательно публикуется в прессе.
С момента уведомления закон предоставляет срок продолжительностью в год. В это время собственнику и государству предлагается договориться о сумме компенсации «по-хорошему». Если уладить дело мирно не получилось, государство подает в суд, который у гражданина немного шансов выиграть. («Сочинскими» проектами, в частности, предлагается сократить время всех переговоров до трех месяца, и лишить возможности собственника оспаривать в суде сам факт изъятия – судиться можно будет только за размер компенсации. Напомним, что «сочинские» законопроекты отправлены на доработку в Минэкономразвития и, законодатели не хотят распространять их действие на всю Россию. Прим.ред.)
Сколько стоит картина, корзина, картонка?
Какой-либо единой системы расчета стоимости компенсации утраченного имущества в стране не существует. Как разъяснил Виталий Можаровский, конкретная сумма зависит от правового режима владения. Если квартира или частный дом находится в собственности или гражданин пользовался правом пожизненного владения, он может получить компенсацию деньгами или «натурой», получив равноценную замену утраченной недвижимости. Причем в сумму компенсации входит не только цена всех строений и сооружений, даже незавершенного строительства, но и стоимость земли, а также всех насаждений, плюс компенсация расходов на ремонт и переезд. Кроме того, можно рассчитывать на компенсацию упущенной выгоды – например, стоимость дорогого евроремонта в квартире или погибшего урожая.
Если же человек снимал жилье по договору социального найма (то есть, жил в обычном муниципальном доме), государство обязано предоставить ему другую аналогичную площадь на тех же условиях и оплатить переезд. Самым дорогим имуществом, цена которого часто составляет львиную долю «отступных» – землей – наниматель жилья владеть не может, значит и о компенсации речи нет.
К сожалению, в нашей стране недра принадлежат государству, и обогатиться за счет нефтяного фонтана, который вдруг забьет на чьем-то дачном участке, не получится. А вот найденный при сносе дома клад принадлежит собственнику дома или участка, даже если он и его предки и не подозревали о спрятанных драгоценностях.
Скандалят все!
Ясно, что процедура изъятия собственности может оставаться ровной и гладкой только на бумаге. На практике все иначе: редкое строительство обходится без конфликта. Виновато в этом и государство, и граждане.
По закону оценивать подлежащее изъятию имущество должен независимый профессиональный оценщик. В реальности же часто такой профессионал может действовать в интересах застройщика, который получил поддержку властей. Оценщик оказывается «независимым» в том смысле слова, что от его знаний и опыта ничего не зависит.
Случается, что власти пытаются использовать юридическую неграмотность значительной части населения, прибегают к моральному давлению, запугивают жителей.
Граждане тоже не лыком шиты и обычно стараются любыми методами увеличить размеры компенсации. Как шутят чиновники, сразу после резервирования резко увеличивается число разводов и беременных женщин. Появляются так называемые «дома-призраки», когда в полуразвалившейся избушке зарегистрированы несколько десятков дальних родственников, и каждая семья, разумеется, желает получить отдельную квартиру. Увы, их усилия напрасны — право на компенсацию имеют лишь собственники и граждане, заключившие договор социального найма, а не все их временно зарегистрированные родственники.
Красногорские истории
Примерно в 50% случаев собственникам и чиновникам удается прийти к взаимно приемлемому решению о размерах и форме компенсации. Собственнику перечисляют выкупную цену имущества, которая лишь чуть ниже рыночной, а компания, получившая государственный подряд, может начать работу точно в срок. Но часто выкупная цена не устраивает землевладельцев. Тогда у граждан выхода нет – придется долго судиться.
Возможно, это предстоит жителям сел Павшино и Губайлово Красногорского района Подмосковья. Павшино и Губайлово расположены в 5 км. от МКАД, совсем близко от знаменитого Рублевского шоссе. Зеленый район в пойме Москвы-реки – очень лакомый кусок для застройщиков.
Сегодня в этих селах живут семьи тех людей, кто строил и развивал Красногорск. На улицах – ряды самых разных частных домов — и дорогих особняков, и покосившихся избушек. Но каждый дом – для кого-то родной.
Слухи о застройке частного сектора многоэтажками появились еще в 1996 году, когда обсуждался "старый" генплан Красногорска. А буквально год назад павшинцы и губайловцы из официального информационного вестника Красногорского района узнали о проекте "нового" генплана, в котором Павшино и Губайлово обозначились зонами многоэтажной застройки. Вскоре появились люди, убеждающие сельчан, что их участь решена, и надо соглашаться на отселение.
С тех пор конфликт тлеет, периодически обостряясь, но большинство павшинцев и губайловцев тверды в своем решении: никто из них уезжать со своей земли не собирается. По словам депутата городского поселения Красногорск Николая Капырина, от жителей не скрывают, что уже есть инвесторы, желающие строить на их земле. За годы конфликта инвесторы несколько раз менялись, но узнать точное название, форму собственности и юридический адрес компании ни разу не удалось даже депутату. Обычно «инвестор» оставлял лишь координаты крошечного офиса, где секретари не отвечали ни на какие вопросы.
Ситуация осложняется еще и тем, что только часть земельных участков в Павшино и Губайлово приватизированы. Остальным под любым предлогом отказывают в оформлении документов, так что вся приватизация сейчас идет через суд. Слава Богу, пока процессы выигрывают жители сел.
Николай Капырин заявил, что летом в Губайлове снова работала комиссия, состоящая из оценщика и очередного инвестора. На сей раз людям предлагали компенсации. Только что отремонтированный дом и участок в десять соток оценивали в $100-200 тыс., тогда как сотка земли в Красногорске стоит не менее $35 тыс. Разумеется, никто на такую сумму не согласился; многие вообще не понимают, почему должны бросать малую родину.
Как защититься от «изыматоров»
Если вы понимаете, что вас грабят (назовем вещи своими именами), не надо бояться обратиться в суд. Причем требовать по адекватной рыночной цене выкупной стоимости имущества гражданин может даже в том случае, если земля изымается для государственных нужд. Уже существуют прецеденты, когда собственники выигрывали суд и добивались увеличения компенсации в два – три раза.
Если речь идет об интересах частных собственников, никто не имеет право изымать собственность без согласия собственника и без судебного решения. Виталий Можаровский привел пример: компания хотела построить платную дорогу к аэропорту Домодедово, но не смогла договориться с агропредприятием, по земле которого должна была проходить трасса. В итоге от проекта пришлось отказаться.
В случаях сходных с павшинским и губайловским, можно подать в суд на муниципальные власти, а там пусть уж они доказывают, что, например, снос села и строительство многоэтажного жилого комплекса в зеленой зоне, в пойме реки, на подтопленной земле – вопрос государственной важности.
Николай Капырин утверждает, что павшинцам удалось устоять благодаря созданному ТОСу (Территориальному Общественному Самоуправлению). А жители Губайлова организовали некоммерческое партнерство собственников земли – юридическое лицо, в которое входят земельными паями на основании агентского договора НП социального развития «Губаево-2». Не следует путать такие организации с ТОСом. Некоммерческое партнерство (точнее, его уполномоченные органы) имеют право вести переговоры с властями, выбирать инвестора, а также обратиться в арбитражный суд с просьбой наложить арест на спорный участок земли. Да и судиться с юридическим лицом сложнее, ведь при необходимости такое некоммерческое партнерство может предъявить претензии к органам местного самоуправления, если те не дают гражданам реализовать законные права - внести участки в земельный кадастр, провести межевание территории и т.д.
Сейчас, как заявил Николай Капырин, павшинцев и губайловцев оставили в покое. Что будет дальше – покажет время.
Резюме портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Как видим, собственник сейчас не так уж и беззащитен. Остается пожелать гражданам быть готовыми к переговорам и юридически грамотными, а государству – проявлять большую щедрость и уважение к людям, которые очень часто, лишаясь земли и дома, теряют привычный уклад жизни.