Региональные рынки имеют хороший потенциал для роста. Более того, некоторые специалисты считают, что регионы могут повторить московский «финт» 2006 года. Так оно будет или нет — пророчить не беремся. Но, например, по данным Ассоциации строителей России, уже в этом году провинциальный рынок недвижимости в среднем подрос на 13 %. Пермь – один из самых удачливых и привлекательных регионов для строителей. Он вполне достоин и внимания частных инвесторов.
Прежде всего, стоит познакомиться и самим городом и с ситуацией на рынке недвижимости Перми.
Примета современного городского пейзажа города – многочисленные подъемные краны. Пермь занимает 800 кв. км., здесь проживает около миллиона человек. Город разделен Камой, за идеальную квадратную нарезку центральных кварталов его сравнивают с Нью-Йорком.
На левом берегу Камы - исторический центр с барочным Петропавловским собором, кафедральным собором Спасо-Преображенского монастыря, зданиями, построенными еще при Екатерине II. Здесь же расположились и основные районы городской застройки. А на правом берегу находятся два крупных жилых массива – Закамск и Гайва.
Сегодня Пермь – не только промышленный город, но и один из научных центров Урала: 7 высших учебных заведений, в том числе знаменитый Пермский Государственный Университет, имеются учреждения Уральского отделения Российской академии наук.
Ровное пространство Перми идеально подходит для прогулок. В городе много парков, скорее даже участков березово-соснового леса. Очень хорош и процветающий городской сад – с аттракционами, идеальными дорожками, деревянной ротондой, установленной еще в 1824 году.
Как ведут себя цены
Благоприятная экономическая ситуация в Пермской области позволяет утверждать, что потребность в красивом, удобном и разумно организованном жилье будет увеличиваться.
По данным, представленным Центром стратегических исследований «Росгосстраха», пермяки показывают высокую готовность к улучшению жилищных условий. Так, 49% пермяков намерены переехать в новую квартиру в течение ближайших 4 лет, более половины (53,2%) рассчитывают на ипотеку. Купить квартиру могут 46,4%, обменять с доплатой – 39,3%. Средний пермяк мечтает получить квартиру не менее 71,7 кв. м.
Рынок недвижимости растет, и, прежде всего, разумеется, дорожают новостройки. По состоянию на 1 сентября 2007 года, средняя цена на первичном рынке жилья составила 52,8 тыс. руб. ($2112). Цены росли в среднем на 0,4% в месяц.
Средние цены на рынке первичной жилой недвижимости Перми
Данные на 1 сентября 2007 г., тыс. руб./кв.м.
| Район города | Средняя цена 1 кв. м (изменение по отношению к средней цене по состоянию на 1 августа 2007 г., %) |
|---|---|
| Ленинский | 78,1 (-3,0%) |
| Индустриальный | 55,7 (0,0%) |
| Дзержинский | 53,5 (-1,8%) |
| Мотовилихинский | 52,9 (+2,9%) |
| Свердловский | 54,0 (-3,2%) |
| Кировский | 39,9 (+1,3%) |
| Орджоникидзевский | 35,4 (+2,9%) |
| В среднем по городу | 52,8 |
| Изменение средней цены по сравнению с 1 августа 2007г. | +0,4% |
Источник: Центр стратегических исследований «Росгосстраха»
На вторичном рынке жилья наиболее популярны здания советской постройки, как наиболее доступные для большинства покупателей. Практически по всем районам города активно дорожают «хрущевки».
Средние цены на рынке вторичной жилой недвижимости Перми в разрезе районов города по состоянию на 1 сентября 2007 г., тыс. руб./кв.м.
| Район города | Средняя цена 1 кв. м.;тыс. руб./кв.м., (изменение цены в %, по отношению к средней цене по состоянию на 1 августа 2007г.) |
|---|---|
| Ленинский | 65,1 (+6,0%) |
| Индустриальный | 49,7 (-3,1%) |
| Дзержинский | 52,4 (-0,2%) |
| Мотовилихинский | 52,3 (+3,0%) |
| Свердловский | 54,3 (+1,9%) |
| Кировский | 41,2 (+4,0%) |
| Орджоникидзевский | 38,8 (-2,5%) |
| В среднем по городу | 50,4 |
| Изменение средней цены по сравнению с 1 августа 2007г. | +2,0% |
Что касается сентябрьских тенденций, то о них корреспонденту портала о недвижимости Metrinfo.Ru рассказала Елена Горюнова, заместитель директора по развитию пермского АН «Тимур». За сентябрь в среднем по рынку цена возросла всего на 1,6 %. Средняя цена за 1 кв.м. составляет – 53,12 т.р. Наибольший рост цены пришелся на четырехкомнатные квартиры, а наименьший – на однокомнатные. Новостройки снизили темпы роста цены по сравнению с вторичкой.
«Элитный» сектор – что-то новенькое
По данным агентства «Тимур» с начала года наибольший рост цены зафиксирован на квартиры улучшенной планировки. Цена предложения на квартиры повышенной комфортности, расположенные преимущественно в престижных районах города в текущем периоде выросла на 2,8% и составила 114,4 тыс.руб. за 1 кв.м.
Похожий вывод делают и специалисты «Росгосстраха». По их информации, с каждым годом особенным спросом в Перми начинает пользоваться элитное жилье. Цены на него за последний год в среднем выросли примерно на 25%. Впрочем, подорожание было очень неравномерным. Например, цены на квартиры в наиболее удачных «клубных» домах выросли на 50%. Средняя стоимость дорогой квартиры с евроотделкой и мебелью составляет на сегодняшний день порядка 7 млн. руб., хотя уже встречаются и предложения меблированных квартир за 9 миллионов.
Однако представление об элитном жилье в Перми еще только формируется. Элитными здесь до сих пор нередко считают многоквартирные кирпичные жилые дома с повышенным уровнем комфортности, построенные по индивидуальным проектам, имеющие эффектный современный архитектурный облик, которые могут быть расположены в любом районе города. Эти дома скорее можно отнести к категории бизнес-класса.
Элитным жильем в Перми считаются пентхаусы — роскошные квартиры на последних этажах дома, с интересным панорамным видом, с обязательным выходом на террасу, где, в зависимости от пожеланий владельца, могут быть устроены смотровая площадка, бассейн, теннисный корт или сад. Эти квартиры дороже остальных где-то на 20 %.
Между тем, в городе уже существует категория людей, готовых платить за жилье большие деньги. Они предъявляют все большие требования к качеству, месторасположению дома и набору инфраструктуры. А пермский рынок зачастую не может предложить объекты соответствующего качества, что подтверждают и практики:
«Предложение элитного жилья, соответствующее требованиям потенциальных покупателей недостаточно, по сути, его нет, - говорит Елена Горюнова — Это связано с инфраструктурой города, так как, нет достаточных площадей в центральных районах города под строительство такого жилья. Необходимо сносить деревянные дома и хрущевки. Покупатели такого жилья хотят не только квартиры больших площадей и парковки, но и элитную отделку, и соответствующие по статусу дома по соседству».
По подсчетам специалистов, на сегодня в Перми к категории элитного можно отнести около двух десятков домов, которые были построены за последние три-четыре года преимущественно в центральной части города.
Новостройки и планы
Всего в 2006 году в городе было введено в эксплуатацию 460 тыс. кв. м жилья, в 2007 – 600 тыс. кв. м. В целом в Пермском крае в 2006 году построили 660 тыс. кв. м. жилья, до конца 2007 года будет введено более 800 тыс. кв. м. Эти цифры сообщил корреспонденту портала о недвижимости Metrinfo.Ru генеральный директор одной из самых крупных девелоперских компаний края – ООО «Производственное объединение Пермпромжилстрой», директор представительства АСР в Пермском крае Сергей Никитин.
По данным Никитина, порядка 30% рынка жилой недвижимости приходится на долю панельных домов серий Э-600, 97 серии и улучшенных модификаций на их базе. Сергей Никитин считает достижением введение в этом году в Перми строительством домов серии КУБ-2.5. Это здания основаны на сборном железобетонном безникельном каркасе. Унифицированная блочная конструкция делает дом очень сейсмоустойчивым – при взрыве или землетрясении здание не «складывается». Не случайно по такой технологии строят военные базы во многих странах.
Сергей Никитин поделился и планами развития города. В этом году пермская делегация приняла участие в инвестиционном форуме, который фактически является ярмаркой инвестиционных проектов. «Производственное объединение Пермпромжилстрой» представило план застройки Камской долины – правого берега реки Камы, земли на котором прежде находились в зоне затопления. Здесь на территории в 920 га планируется построить 1 млн. 755 тыс. кв. м. жилья, всего под застройку отдадут площадь в 420 га.
Планируется строительство микрорайона «Ива-1». Здесь, на территории 271 га, предполагается застроить 86 га, введя в эксплуатацию 476 тыс. кв. м. жилья в промышленных многоэтажках и 77 тыс. кв. м. в домах индивидуального строительства.
В микрорайоне «Ива-2» на территории 205 га возведут 210 тыс. кв. м. в высотках и 151 тыс. кв. м. – в малоэтажных блочных домах или таунхаусах.
Особо привлекателен для инвесторов микрорайон в центре Перми «Новоплосский-1». Здесь на месте ветхих домов планируется построить 360 тыс. кв. м. современного жилья.
Московских компаний в Перми пока немного. Первопроходцем стал «ПИК-регион», который строит в Индустриальном районе жилой комплекс из 25-этажных монолитных домов башенного типа с собственной инфраструктурой. В компании комплекс позиционируют как бизнес-класс.
В области активно строятся маленькие коттеджи, очень популярные у пермяков. В среднем коттедж площадью 120 кв. м. в организованном поселке стоит 3 – 4 млн. руб. Сергей Никитин говорит, что раскупают их, как горячие пирожки. Увеличению спроса содействовало открытие нового Красавинского моста, и теперь дорога из Пермского района до центра города занимает не более получаса.
Что выбрать частному инвестору
Сегодня Пермь, по признанию специалистов, очень привлекательна для инвестиций, и изменить ситуацию к худшему может только изменение макроэкономической ситуации.
На какой сегмент обратить внимание частному инвестору? Сергей Никитин советует вкладывать средства в покупку квартир в современном кирпичном доме, где предусмотрена парковка или подземный гараж, система кондиционирования воздуха и место в подъезде для консьержа.
Квадратный метр в таком доме на стадии строительства стоит 30 – 50 тыс. руб. Нижняя планка продаж готового жилья в таком доме начинается от 50 тыс. рублей. Вполне реально окупить свои вложения более чем в полтора раза. В среднем, на региональных рынках «инвестиционные» квартиры в процессе строительства дорожают на 30-40 процентов.
Дорогое современное жилье в центре еще на стадии строительства дома вполне может достигать и 120 тыс. руб. за кв. м. Интересно, что в широкой рекламе лучшие проекты (как правило, с небольшим количеством квартир) не нуждаются, так как «клубность» домов предполагает и небольшое количество каналов коммуникации, по которым информация о них доходит до потенциальных покупателей. Эксклюзивный товар реализуется через своих и для своих. Квартиры в таких домах находят своих покупателей очень быстро, еще до начала строительства (на самой ранней стадии), и в открытой продаже появляются одна или две квартиры уже на вторичном рынке.
Впрочем, пока частных инвесторов «со стороны» на рынке Перми немного. Как рассказала Елена Горюнова, заместитель директора по развитию пермского АН «Тимур», типичный покупатель – пермяк 30-45 лет, среднего и выше среднего достатка, который покупает жилье, чтобы улучшить жилищные условия.
Типичный покупатель элитного жилья – пермяк, с достатком выше среднего уровня в несколько раз (бизнесмены, крупные руководители). Цель покупки – приобретение статусного жилья.
Резюме от портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Рынок недвижимости Перми будет развиваться. Наверняка, вслед за компанией «ПИК» в город придут и другие крупные московские строительные фирмы. Появление московских застройщиков на региональном рынке, как правило, приводит к повышению цен на жилье. А спрос на новые квартиры, судя по всему, падать тоже не собирается. Более того, как отметили наши собеседники, требования покупателей постоянно повышаются. Так что о насыщении рынка говорить не приходится. И перспективы для частного инвестора, который решит вложить средства строительство нового ликвидного качественного жилья, — вполне светлые.