Ипотека для бизнесмена: трезвый взгляд на управление активами

Значительный рост цен на жилье в 2006 году привел к тому, что сумма «стандартного» среднего ипотечного кредита (на покупку скромной двухкомнатной квартиры) выросла практически в два раза. Причем не только в Москве и области, но и в России. Одновременно растет и доля «миллионных» займов в общем количестве кредитов, выданных банками. То есть ипотекой все больше интересуются вполне обеспеченные соотечественники, которые в прежние дикие 90-е годы предпочитали расплачиваться за жилье чемоданами денег.

— Интерес к ипотечному кредитованию со стороны обеспеченных клиентов постоянно растет, учитывая, с одной стороны нежелание людей «выдергивать» деньги из бизнеса, а с другой — постоянное увеличение привлекательности предложений самих банков, предложение различных ипотечных программ на приобретение объектов недвижимости, — говорит начальник управления ипотечного кредитования Первого Русско-Чешского Банка Павел Дядин, — Значительный рост цен объектов недвижимости,  постоянно растущий интерес населения к рынку загородной недвижимости привел к такой ситуации, что даже такие крупные кредиты как - $500 - $800 тыс. или даже $1 млн становятся ходовыми.

Директор департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов подтверждает, что случаи, когда жилую недвижимость по ипотечному кредиту приобретают клиенты, чье материальное положение позволяет купить квартиру или коттедж за наличные, встречаются все чаще.

Обычно это люди, ведущие мелкий и средний бизнес. Доход такого заемщика составляет от $5000 до $10000 в месяц. Разумеется, бизнесмены предпочитают покупать жилье бизнес и премиум- класса, некоторые предпочитают загородные коттеджи.

Почему «Рокфеллерам» выгоден кредит
Попробуем посчитать, какие убытки ждут бизнесмена, если он решит деньги «выдернуть» из дела и купить себе жилье.

Условия задачи: предположим, требуется кредит в $500 тыс. Средняя долларовая ставка, по данным ипотечных брокеров, составляет около 11%. Предположим, что срок кредита – 16 лет.

Определимся с рентабельностью бизнеса: от 20% прибыли в год; до 45% в год. Это средние показатели. Следовательно, изъяв из бизнеса полмиллиона, горе-бизнесмен теряет в год минимум $100000 (рент. 20%) - $225000$ (рент. 45%). То есть за 16 лет убытки составят $1600000 - $3600000; при этом общая сумма выплат по ипотеке составит $967500 (11% за 16 лет).

Какие же банковские продукты потребляют коммерсанты?
— Многие  «миллионеры»,  владеющие значительными активами, даже не одной квартирой, могут извлечь из своей недвижимости реальный доход.  Все более востребованным на рынке является ломбардное кредитование, позволяющее оформить ипотечный кредит под имеющуюся недвижимость, которую можно заложить и получить в банке довольно серьезную сумму. Причем получить такой кредит можно под процентную ставку гораздо ниже, чем оформить ипотечный кредит на приобретение объектов недвижимости на рынке строящегося жилья, поскольку есть надежное обеспечение, и банк может снизить рисковую надбавку, — объясняет Павел Дядин.

Наглядный примересли заложить квартиру и получить  $100 тыс. под 10% годовых на 10 лет даже при низкой при рентабельности бизнеса клиента 14–15% годовых (как минимум), можно получить выигрыш за каждый год  4–5%.  Срок же ипотечного кредитования может быть и до 20 лет.

— Получить кредит в нашем банке на сумму в $1 млн. может заемщик, имеющий подтвержденный ежемесячный доход порядка $19-20 тыс., — добавил Павел Дядин, — Конечно, жилую недвижимость подобного уровня могут позволить себе только клиенты банков с определенным социальным статусом. Как правило, это топ-менеджеры крупных компаний или собственники бизнеса, люди с доходом в десятки тысяч долларов.

— Ипотечный кредит сегодня наиболее выгоден для бизнеса, — считает Павел Комолов, — В другом случае бизнесмену придется брать обычный потребительский кредит, где проценты еще выше, а сроки – меньше, или занимать деньги у партнеров. Как правило, частные лица дают деньги в долг не более чем на год под 20 – 23%. Банки же закрывают глаза на расходование кредита нецелевым образом, слегка повышая ставки – на 1 – 2%.

Чаще всего бизнесмены предпочитают брать кредиты под имеющуюся недвижимость в банках, с которыми у них долгосрочные партнерские отношения. Оформление документов занимает намного меньше и времени, и сил. Банковские специалисты не видят ничего страшного в том, что «ипотечные» деньги могут быть вложены вовсе не в недвижимость. Следует лишь понимать некоторые нюансы.

Сегодня в России ипотечный кредит – самый долгосрочный и дешевый. Совершенно естественно, что ипотека пользуется популярностью. Банк должен быть уверен в своевременном возврате кредита. Следовательно, получить ипотечный кредит не так легко – банковские специалисты оценивают платежеспособность потенциального заемщика. Если клиент владеет бизнесом или является индивидуальным предпринимателем, они сами проводят оценку бизнеса или принадлежащей собственности. Оценивается квартира, ценные бумаги, коммерческая недвижимость. Обычно при грамотном подходе к сотрудничеству выгоду получает и заемщик, и банк.

Не подарок
Итак, банки стали более лояльно относиться к клиентам, имеющим устойчивый бизнес. Главное для них — быть уверенным в том, что клиент относится к банковскому кредиту не как к подарку и обязательно его вернет. А что еще надо для кредиторского счастья?