Метр для молодых: в три раза дешевле, чем на рынке

Московская программа «Молодой семье - доступное жилье» работает с 2003 года, и с тех пор, по информации Московского городского Центра арендного жилья (организации, которой правительство Москвы поручило «вести» эту программу) 6 тысяч 784 молодых семьи города уже живут в новых квартирах . В этом и следующем годах в рамках программы планируется строить по 370 тыс. кв. метров. Московские власти полагают, что к 2009 году около 20-22 тысяч семей молодых москвичей должны решить свой квартирный вопрос.

Речь пока что идет не обо всех желающих поучаствовать в программе москвичах, а о городских очередниках, чьи семьи зачастую имеют солидный стаж пребывания на учете в качестве нуждающихся в метрах. Причем, вставших в эту очередь еще до того момента, как был принят новый Жилищный Кодекс, ‑ до 1 марта 2005 года. На нынешнем этапе главная задача программы ‑ вытащить из старой очереди молодые платежеспособные семьи, продать им жилье на льготных условиях, вернуть деньги в бюджет, и вновь пустить их в дело.

Молодые люди, которые отвечают данным требованиям, - основная группа участников программы, и им предлагаются следующие варианты.

Вариант 1
Коммерческий найм + накопительная схема + субсидия
Механизм безвозмездных бюджетных субсидий на строительство или приобретение жилья используется в социальных программах уже давно. Это денежная компенсация из городского бюджета, которая покрывает часть стоимости квартиры, обычно – половину. Расчетная стоимость «квадрата» по субсидии на сегодня - 85.352 рубля. Размер субсидии зависит от стажа очередника, чем дольше стаж, тем и больше сумма. Для молодых семей специально разработан повышающий коэффициент 1,29, который ощутимо увеличивает сумму городской помощи.

Часть средств молодые семьи должны накопить, добавить к этой сумме субсидию и купить квартиру на рынке жилья. Как правило, участники вступают в жилищно-строительный кооператив «Молодой семье – доступное жилье», где по четкому графику откладывают деньги в «копилку».

А пока, суть да дело, они живут в квартирах, которые им предоставил город квартиры в своем коммерческом фонде – на улице Верхние поля, д.38. Это, так сказать, специально построенные доходные дома «бюджетного класса». С жителями заключается договор найма сроком до пяти лет. Молодые люди платят за жилищно-коммунальные услуги и найм жилья без городских дотаций. В среднем найм обходится (без «коммуналки» и накопительных взносов ) в 1000-1500 рублей.

Главную трудность приверженцам этого варианта создал прошлогодний скачок цен, ведь накопить на жилье стало труднее. Правда, ежеквартально индексируется и субсидия. В целом этот вариант интересен тем, кто имеет солидный стаж стояния в очереди (6-10 лет) и способен за пять лет собрать деньги приблизительно на половину московской квартиры.

Примерный расчет платежей
Молодая мама с дочерью заключила договор коммерческого найма и в течение пяти лет собирала деньги на однокомнатную квартиру.

Когда подошел срок, ей была выделена субсидия. Если бы денежная компенсация рассчитывалась нашей участнице как обычному очереднику, то она составила бы 1 820 000 рублей (около 70 тысяч долларов, такую обычно дают тем, кто в очереди стоит лет 6). Но девушке полагался еще и повышающий коэффициент 1,29. Итоговая сумма – 2 349 000 рублей. Около 90 тысяч долларов. Стоимость однокомнатной квартиры на рынке сегодня – около 160 тысяч долларов. Разница составляет 70 тысяч, которые необходимо было собрать.

Для участников, выбравших этот вариант жилье строят в Москве: в Марьинском парке, Дегунино, Некрасовке, Кожухове, поселке Северный, на Варшавском шоссе и Южном Бутове. В Подмосковье: в Балашихе, в Люберцах, Химках ( Новокуркино) и Павшинской пойме. Как показывает практика, в среднем молодые семьи предпочитают брать квартиры площадью около 60 кв. метров .

Заметим, что эта схема предусмотрена для семей с детьми и для тех, где дети вот-вот родятся (что подтверждается соответствующей медицинской справкой о сроке беременности не менее 28 недель). Первый вступительный взнос – 20% от стоимости квартиры для тех, у кого в семье один ребенок. До 15% взнос снижается, если детей двое, до 10%, ‑ если трое и больше.

При рождении первого ребенка после заключения договора купли-продажи семье «списывается» стоимость 10 кв. метров жилплощади. Второй ребенок «подарит» семье 14 кв. метров . Чада, родившиеся после, позволят списать еще по 18 кв. метров . Кстати, все эти льготы распространяются и на усыновленных детей.

А вот недавнее нововведение: многодетной семье (трое и больше детей) единовременно спишут стоимость 30 квадратных метров на момент заключения договора купли-продажи, как первоначальный взнос.

Но есть ограничение – полностью выкупить квартиру раньше срока можно только через пять лет.

Теперь поговорим о ценах. Цены на «квадраты» в квартирах, которые строят городские строительные организации рассчитываются по специальной методике, и как заявляют ее разработчики, они соответствуют строительной себестоимости. Цены колеблются в среднем на уровне 1000-1200 у. е. в рублях ‑ от 25 тысяч до 31 тысячи рублей. Иногда жилищники называют еще более «растопыренную» вилку – от 800 у.е. в области до 1500 у.е. в Москве.

Надо учитывать, что строительная себестоимость – показатель, который не учитывает месторасположение, поэтому участники удивляются, что ценовая разница между Москвой и областью не очень значительна. Авторы программы уже заявляли, что необходимо и этот момент учесть в методике, правда на разработку новых формул, видимо, понадобится время.

Выгоден такой вариант или нет? На этот вопрос довольно выраз ительно ответили представители одной крупной строительной компании, общаясь с участниками программы: «Получите жилье «на халяву» в три раза дешевле, чем в наших прайсах». А если сюда прибавить и те метры, которые «дарят» родителям дети, то чаша весов с городской программой будет весьма увесистой и перетянет любой рыночно-ипотечный вариант.

Примерный расчет платежей (кв. м = 30 тыс. руб.)

Предусмотрено, что многодетная семья (трое детей и больше) тоже может рассчитывать на единоразовое списание 30 метров . По сути, получается, что это - первый взнос, который с таким количеством детей можно и не платить.

Льготная цена квадратного метра да минус «детские метры» - таких бонусов на рынке не бывает, их может предоставить только государство. Однако надо учесть и ограничения, - жилье можно выбирать только в тех районах, где строятся дома по программе.

Примерный расчет стоимости квартиры (кв.м = 32 тыс. руб)

В связи с этим странно воспринимать жалобы иных участников программы, сетующих на то, что их «выселяют в Подмосковье». На самом деле им предлагают приобрести собственность (которой можно потом распорядиться как угодно – продать, заложить, обменять, сдать) на условиях, недоступных для основной массы участников рынка. И не случайно на программу большой спрос и нет отбоя от желающих.

Хотя далеко не всем им повезет. И если мы вспомним уже приведенную цифру – 22 тысячи молодых семей, которые уже будут обеспечены жильем по новой программе к 2009 году, то поймем, что она на фоне многомиллионного мегаполиса охватывает сравнительно небольшой сегмент страждущих. Кроме того, не все затраты можно выразить в материальном эквиваленте. Семьи городских очередников платят за программные бонусы годами «стояния» в очереди, длительным отсутствием комфорта (когда приходится жить буквально на голове друг у друга). Да и деньгами, впрочем, тоже – многие снимают жилье. А решивших вступить в программу ждут хлопоты, связанные с прохождением через сито требований и условий