Представим семью москвичей: мама, папа «за 30» плюс двое детей. Доход семьи - $3000, в собственности – однокомнатная квартира. Цель – взять «трешку» по ипотеке. Выдержит ли семейный бюджет это испытание?
Ипотечные брокеры говорят, что типичный покупатель квартиры в кредит – представитель среднего класса в возрасте от 30 до 45 лет. Менеджер среднего звена или владелец небольшого бизнес. Семьянин. 60% покупателей – мужчины. Наши герои, можно сказать, приближены к этому образу, а значит, есть надежда, что банки к ним отнесутся лояльно.
Кстати, слишком молодым людям кредитные организации не особенно доверяют. «Если человек в 20-25 лет пусть даже и хорошо зарабатывает на первой работе, нет гарантии, что он сделает карьеру или сохранит место за собой, объясняет Павел Комолов директор Департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования, Таким ребятам я советую подождать несколько лет, поработать в нескольких организациях, продвинуться».
Так что 30-40 лет – самый «золотой» возраст для заемщика, ведь отечественные банки считают, что человек должен успеть расплатиться с кредитом до 65-летнего возраста.
Оцениваем возможности
Вспомним пунктирно основные финансовые требования, которым обязан соответствовать заемщик. Главное – банк должен быть уверен в кредитоспособности клиента. Принимается во внимание наличие или отсутствие собственности, а также совокупный доход всех трудоспособных членов семьи.
У нашей семьи есть очень большой плюс – квартира в собственности, которую можно использовать двояко. Первый вариант: заложить имеющуюся «однушку» и получить кредит под нее. Затем эти деньги использовать в качестве первоначального взноса, чтобы купить нужную квартиру. Это интересный вариант, но в таком случае семья будет вынуждена вступить в «двойную ипотеку» - расплачиваться сразу по двум кредитам. Допустим, одну из квартир можно будет сдать и попытаться отбить платежи по одному из кредитов арендой. Тоже можно, но здесь надо четко просчитать свои возможности. Конечно, в этом случае, расплатившись с кредитами, наша семья станет счастливой обладательницей уже двух квартир, однако финансовая нагрузка во время выплат кредита будет нелегкой. И большой вопрос – удастся ли с таким потенциальным грузом пройти процедуру андеррайтинга – проверки клиента на платежеспособность. Вряд ли эта схема подойдет молодой семье со средними доходами, не имеющей собственного бизнеса.
Поэтому мы остановимся все же на второй схеме, более гуманной в финансовом отношении.
«Заемщики молоды и могут рассчитывать на долгосрочный кредит, говорит Людмила Анисимова, специалист агентства недвижимости «Рескор», Пусть срок выплаты будет 15 лет, кредит выдадут в долларах под 12%. Предположим, что однокомнатные квартиры стоят $ 130 – 150 тыс., а для приобретения «трешки» в хорошем районе нужно $ 300 тыс. Значит, нужно получить от банка $ 150 – 180 тыс. Совокупный доход семьи составляет $3000 в месяц, на погашение кредита и процентов необходимо около $1400 в месяц. Возможность взять кредит им предоставят, а дальше пусть семья решает, может ли она жить на $1600».
Конечно, супругам придется думать о дополнительных заработках, ведь их привычный доход сокращается больше чем вдвое. Однако в столице это вопрос решаемый, тем более, когда речь идет о будущем семьи.
Подобрать для наших героев конкретные программы и предложения, присутствующие на московском ипотечном рынке, мы попросили Павла Комолова (НБИК):
Программы банков, "посильные" для семьи с доходом в $ 3000
| Банк | Название программы | Залог | Первоначальный взнос | Процентная ставка | Срок | Схема погашения | Примечание |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Русский ипотечный банк | новые метры | приобретаемая недвижимость | не менее 10 % стоимости жилья | 10,5-13% в рублях | до 25 лет | ануитет (равные платежи) | Дается 6 месяцев для продажи старой квартиры. Полгода платежей по кредиту и процентам нет. Только коммунальные услуги |
| ВТБ-24 | квартира на вторичном рынке жилья | приобретаемая недвижимость | 0% | 12,5-14 % в рублях 9, 8-12% в евро и долл. | 5-25 лет | ануитет | |
| ВТБ-24 | новостройки | приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестодоговору | 5% | на период строительства: 14.5-16% в рублях, 11.8-14% в евро и долларах основная 12.5—14% в рублях 9.8—12% в долларах и евро | 5-25 лет | ануитет | |
| Абсолют-банк | ипотечный кредит на приобретение квартиры | приобретаемая недвижимость залог прав требования по инвестодоговору | 10% | на период строительства: 13.5% в рублях и долларах основная 10-12% в рублях и долларах | 5-25 лет | ануитет | |
| Национальная ипотечная компания | стандартный | приобретаемая недвижимость | не менее 10 % стоимости жилья | 9,5-12% в долларах | до 25 лет | ануитет | |
| Источник: Независимое бюро ипотечного кредитования | |||||||
Эти программы присматривались по следующим параметрам: зарекомендовавший себя банк, умеренные проценты по кредитам при приличных сроках кредитования, небольшой первоначальный взнос, возможность приобрести квартиру в новостройке.
Павел Комолов обратил наше внимание первую в таблице программу «Новые метры», которая предусматривает промежуток в полгода между покупкой новой квартиры и продажей старой. Временной «люфт» позволяет семье спокойно выписаться со старой жилплощади, возможно, сделать легкий ремонт. Это важно для продажи старой квартиры – в ней не будет прописанных жильцов и скажется на ее стоимости – в лучшую сторону.
Справедливости ради отметим, что и другие банки (например, Банк жилищного финансирования и Собинбанк) уже начали рекламировать подобную услугу в программах, которые называются «Улучшение жилищных условий» или «Новые метры».
Ипотечная арифметика
Выбирая банковскую программу нужно обратить особое внимание на такие «подводные камни», как возможность досрочного погашения кредита без санкций, платно или бесплатно рассматривается заявка на участие, размер обязательной страховки. Эти факторы заметно влияют на конечную сумму расходов.
Как прикинуть конечную сумму? Возьмем за основу параметры, предложенные Людмилой Анисимовой. Несложно подсчитать, что семья, которая взяла в кредит на 15 лет $150 тыс. под 12 % годовых в долларах в итоге заплатит $294 тыс. Учтем неизбежные «накладные расходы» расходы (комиссии банка, страховка, услуги брокеров, нотариусов), которые могут достигать 7-8% от стоимости кредита. В итоге семья заплатит $304 500 – 307 500.
Подмосковные варианты
А может попытаться обойтись без ипотеки? Если семье не хочется впрягаться в ипотечное ярмо, то она может попытаться решить свои проблемы, просто переехав жить в Подмосковье. Если ее, конечно, не пугает дорога до работы в столице или она готова найти работу поближе к новому месту жительства. По уровню жизни, инфраструктуре и прочим показателям, Подмосковье дышит в затылок Москве. Большое преимущество – экологическая ситуация в области, безусловно, лучше. И доступные нашим героям приличные трехкомнатные квартиры. По данным Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» в июне 2007 года на вторичке Подмосковья за «квадрат» предлагали в среднем $ 2434. Надо учитывать, что это, конечно, ориентировочная цифра и что цена предложения всегда несколько выше цены реальной сделки.
В пределах $ 150 тыс. на вторичном рынке Подмосковья подходящие квартиры продаются в ближних городах области практически по всем направлениям: Видном, Люберцах, Жуковском, Балашихе, Мытищах, Пушкине, Дедовске, Долгопрудном, Апрелевке.
А если Подмосковье + ипотека? Более качественное жилье имеет смысл искать на рынке новостроек. Как нам сообщили специалисты компании «Домовой», специализирующейся на продаже новостроек в ближайшем (20 км) и среднем (до 50 км) Подмосковье, суммы в $300 тыс. вполне достаточно, чтобы купить шикарную квартиру с зимним садом, гардеробной, несколькими санузлами, лоджией и т. п. в Балашихе, Жуковском, Дмитрове, Звенигороде, Апрелевке. Цены на приличный бизнес-класс в среднем колеблются в рамках $2,5 – 3,5 тыс. Добавим, что в пределах $300 тыс. можно найти и таунхаус, например, в той же Балашихе или Ивантеевке.
Аналитики из консалтингового центра «МИЭЛЬ» утверждают, что 84,3% всех новостроек Подмосковье с 2002 г. сосредоточено до 25 км от МКАД, там же и самый большой объем предложения – 87,0%. В июне подмосковные новостройки предлагали в среднем приблизительно за $ 1996 за «квадрат».
В пользу решения переехать в Подмосковье свидетельствуют и наблюдения наших экспертов. «Многие уже решили, что цена квартиры в столичных новостройках не соответствует качеству товара, и предпочитают поселиться в области, там, где стоимость метра не превышает $2 тыс., говорит Павел Комолов (НБИК) Таких клиентов уже сейчас около 60%. Думаю, отток в область будет продолжаться».
Таким образом, для нашей семьи мы нашли три варианта: с ипотекой в Москве и Подмосковье, без ипотеки – в Подмосковье. На вторичке и в новостройке. Главное, чтобы на рынке были квартиры. Сегодня, в период стабилизации рынка, предложения на рынке имеются, и есть время для выбора.