Частные инвесторы в раздумье – оставаться ли им на рынке новостроек. Цены на квадратные метры корректируются вниз и рассчитывать на то, что они в ближайшее время начнут расти, резона нет. Тем не менее, возможность заработать на новостройках сохраняется.
Не надо также забывать, что жилье растет в цене также благодаря и тому, что из стройки превращается в готовый и пригодный для жизни дом. По оценке аналитического центра IRN.RU квартиры в непостроенных домах, а попросту – находящихся на стадии котлована, к моменту их сдачи Госкомиссии в среднем дорожают на 10-15%.
Кстати, с учетом стремительного подъема цен на квадратные метры в прошлом году, в некоторых районах стоимость «квадрата» пятикратно увеличилась.
Инфраструктура растет, жилье дорожает
Когда жилье строится, что называется, в чистом поле, человека, который приобретает квадратные метры для жизни, это может несколько озадачить. Конечно, новостройка всегда выигрывает перед старым жильем, но вот вопрос инфраструктуры встает перед будущим новоселом в полный рост. По оценке специалистов рынка недвижимости, полное обустройство района происходит примерно за два-три года, а то и пять лет после окончания строительства.
Есть, правда, районы-феномены, где инфраструктура создавалась в рекордно короткие сроки. Например, Куркино, где за время строительства жилья в домах по индивидуальным проектам было построено сразу три школы, параллельно со строительством жилых кварталов создавалась сеть удобных автомобильных дорог внутри района, благодаря дополнительным маршрутам общественного транспорта было организовано сообщение с ближайшими районами областного города Химки и со станцией метро «Планерная». Но это – скорее исключение. Имеющее, правда, тоже свои погрешности. Например, даже в благополучном Куркино, говорит руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина, до сих пор работает всего одна детская поликлиника, рассчитанная на прием детей трех бывших находящихся здесь деревень.
Пока налаживается инфраструктура района, жилье дорожает. И это – как раз соответствует планам инвестора. По оценке руководителя исследовательского центра управления новостроек «Миэль-недвижимости» Бориса Флексера, показатель роста цен на новостройки (10-15%) может быть и больше, так как цена жилья во многом зависит от престижности района. Например, уровень цен в новых районах области будет зависеть не от направления, а от того, насколько этот район развит и популярен. И чем больше развивается его инфраструктура, тем дороже он становится. Примером этой тенденции, считает Флексер, может служить Кожухово. В связи с тем, что за последние годы район стал более благоустроенным и известным, стоимость недвижимости в нем повысилась на 10%. А поскольку активное строительство и развитие происходит и сейчас, можно прогнозировать дальнейший рост цен.
Тенденция актуальна и для Москвы, и даже больше для Подмосковья. Хотя бы потому, практически исчерпана возможность отдавать под застройку московскую землю целыми микрорайонами. Новые крупные районы строятся не на отдаленных и обособленных территориях, а поблизости с Москвой или городами Подмосковья. Хотя так бывает не всегда. Обычно на создание в микрорайоне собственной инфраструктуры, на становление района как отдельной узнаваемой единицы на рынке требуется время, прежде чем новый район обретает свое лицо. Впрочем, подогретый рынок недвижимости новостроек выступает хорошим катализатором этого процесса. Таким примером в холдинге считают микрорайон Трехгорки поблизости с городом Одинцово, который еще несколько лет назад был мало кому известен. Но уже сегодня, после активного развития территории, накануне сдачи второй очереди строительства, он приобрел определенный имидж и стал узнаваемым. Еще один пример – подмосковный Реутов. На сегодня город стал одним из лидеров в ценовом сегменте среди городов Подмосковья.
Как растет цена
Чем более освоен микрорайон – тем выше там стоимость жилья, подтверждает Наталья Ветлугина. «Вилка» при определенной рыночной ситуации может достигать до 100%. На самом же деле, от момента окончания строительства до приобретения районом жилого облика цены могут вырасти и в 3-4 раза, и еще больше – такое можно было наблюдать в последние годы. Например, в Куркино в 2000 г. квартиры продавались по $ 600 за кв. м. Сейчас цена куркинского «квадрата» в многоквартирном доме начинается от $ 2130, в таун-хаусе – от $ 2300 долларов. Но тут следует понимать, замечает Ветлугина, что это подорожание произошло в период, когда цены на рынке вообще росли. И вычленить тот рост, который произошел по причине именно решения инфраструктурных проблем, из «общефонового» роста вряд ли возможно.
Еще один пример, на этот раз из Подмосковья – город Апрелевка. Год назад квадратные метры в строящемся жилом комплексе «Апрелевский» продавались по рекордно низким ценам – $750-800 за кв.м. Для покупателей-инвесторов прогноз о повышении стоимости квадратного метра здесь подкреплялся конкретными планами властей и застройщиков – по созданию удобных съездов на Киевское шоссе, организации предприятий бытового обслуживания и магазинов, целого комплекса спортивных сооружений. Прогнозы вполне себя оправдывают, и сейчас, год спустя, стоимость квадратного метра в «Апрелевском» составляет $1390. Комплекс должен быть сдан в эксплуатацию в конце этого года, и вероятно, к этому времени апрелевские цены подрастут еще.
Динамику повышения цен в новых районах, постепенно обрастающих инфраструктурой, подтверждает информация о процессе продаж другого объекта. Так, компания «МИЭЛЬ-Новостройки» объявила недавно о повышении цен на 0,5-1% на строящееся жилье в микрорайоне новостроек в районе «Волжский», в Юго-Восточном округе Москвы. До повышения средняя стоимость квадратного метра в «Волжском» равнялась $3105. А в октябре 2005 г., когда жилье только начало продаваться, цены составляли $1450–1590 за кв.м. в однокомнатных квартирах. «Волжский» расположен в 10-15 мин. ходьбы от метро «Кузьминки» и «Текстильщики». На первых порах жители будут пользоваться сложившейся инфраструктурой района Кузьминки. Однако планируется создание и собственной инфраструктуры микрорайона, которая будет включать две школы, четыре детских сада, оздоровительный и образовательный центр, спортивные площадки и гостевые автостоянки, наземный многоуровневый паркинга. Половина перечисленных объектов уже построены. По оценке организаторов проекта – компании ПИК и соинвестора холдинга «МИЭЛЬ» – завершение всей инфраструктурной части произойдет в 2009 г.
Перспектива для инвестиций
Несмотря на дефицит земли под застройку, новые жилые массивы время от времени создаются. Так, по информации Сергея Лупашко, президента Группы компаний «Рескор», сейчас разрабатываются планы застройки вблизи уже существующих «новостроечных» районов вроде Митино или Жулебино. Под эти цели переводятся в другую категорию близлежащие сельскохозяйственные земли. Юридически это, конечно, Московская область, но фактически районы ничем не будут отличаться от обычных московских спальных районов.
Для частных инвесторов это хорошая новость - в условиях стабильного рынка у них будут появляться новые варианты удачного вложения средств.
| Как росли цены в развивающихся районах | ||
|---|---|---|
| Название | Cредняя цена на начало продаж ($/кв.м) | Cредняя цена на сегодня ($/кв.м) |
| Кожухово | 950 | 2900 |
| ЖК Волжский | 1520 | 3150 |
| ЖК Апрелевский | 770 | 1390 |
| Куркино | 600 | 2215 |
| Источник: Аналитический центр IRN.RU | ||