Сегодня покупатели оказались перед выбором: отложить покупку до лучших времен или решать квартирный вопрос сейчас. И тех, и других можно понять: первые хотят дождаться снижения ипотечных ставок, вторые считают, что вот так «просидеть» можно целую вечность, а квартиру так и не купить. А жизнь проходит! Есть ли на рынке варианты для тех, кто хочет жить сегодня?
На эту тему редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» поговорила с экспертами рынка недвижимости. Нас интересовало, что застройщики предлагают покупателям с активной жизненной позицией, не желающим откладывать в долгий ящик решение квартирного вопроса.
Страшновато в нынешней ситуации покупать недвижимость: квартиры дорогие, ставки по ипотеке высокие. С другой стороны – есть ли смысл чего-то ждать, когда квартира нужна сегодня?
Компания Tekta Group:
Откладывать покупку недвижимости в Москве в надежде на то, что резко упадут цены, не стоит. История доказала, что квартира в столице в долгосрочной перспективе никогда не обесценивается. В нынешних условиях это консервативный актив, но от того не менее высокоценный. Более того, опытные инвесторы пользуются обстоятельствами и приобретают квартиры на самых выгодных условиях.
Пока ощущается некоторое охлаждение спроса после отмены ипотеки с господдержкой, девелоперам приходится бороться за покупателя. Застройщики активно внедряют программы рассрочки и отсрочки, которые стали альтернативой банковским продуктам и позволяют покупателям не переплачивать за жилье. Также на рынке все еще остаются ипотечные продукты со сниженными ставками на определенный льготный период. В будущем ипотечный кредит можно будет рефинансировать на более выгодных условиях. Еще одно преимущество таких программ – они комбинируются с семейной ипотекой.
Наталия Вяльшина, руководитель отдела продаж АН «КоридорЪ»:
«Жить здесь и сейчас» — правильная формула во всех смыслах. По сути, завтра, потом, чуть позже может и не наступить. Мы уже пережили множество различных периодов, были времена и хуже, но даже тогда продажи не прекращались.
Когда клиенты спрашивают: «Когда лучше купить квартиру?», я всегда честно отвечаю: «Ещё в прошлом году». Если у вас есть реальная потребность в квартире сейчас, и вы финансово стабильны и готовы к покупке, то действуйте. Для начала посмотрите готовые квартиры на рекламных площадках, оцените свои желания, а затем обсудите их с профессионалом. Не советую самостоятельно заниматься расчётами по ипотеке и оформлением документов, особенно в случае с новостройками, так как можно допустить ошибки и сделать невыгодную покупку. Профессионал поможет рассчитать все возможные варианты, ставки, условия, сегменты, перспективы, и, получив полную картину рынка недвижимости, вы сможете решить, на что готовы ради себя.
Павел Иншаков директор по продажам и аренде коммерческой недвижимости компании PIONEER:
Мы пропагандируем политику «Надо покупать тогда, когда вы готовы к этому, к покупке квартиры!». Ждать не имеет никакого смысла, так можно прождать всю жизнь и быть с деньгами, но при этом не получать никакого кайфа и удовольствия от жизни. Не стоит смотреть на ставки, если позволяет доход, если он относительно стабильный, то стоит брать кредит и спокойно его выплачивать. Почему? Потому что съемное жилье просто улетело в космос.
Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA:
На рынке сейчас нет предпосылок для улучшения условий, если вы решили приобрести жилье - не стоит ждать. Последние пару лет мы живем в постоянно меняющейся конъюнктуре рынка, «выигрывает» тот, кто решается и успевает поймать момент. Мы уже продаем и покупаем в новой рыночной реальности - условия, которые есть сейчас, не станут лучше завтра.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм:
Вопрос о том, стоит ли покупать квартиру сейчас или подождать, следует решать, исходя их конкретных потребностей семьи. Если назрела необходимость увеличить площадь жилья, съехать из арендной квартиры в свою, поменять район, отселить повзрослевших детей и т.д., то откладывать приобретение не стоит. История рынка недвижимости Москвы показывает, что цены с годами лишь растут, поэтому ждать более благоприятных условий смысла нет – лучше решить жилищный вопрос сейчас. Не стоит забывать и о том, что период затишья – это благоприятное время для инвесторов, так как на рынке появляется достаточно много ликвидных интересных предложений.
Что вы можете сказать о покупателях, которые хотят «всё, сразу и немедленно»? И не боятся сегодня покупать квартиру?
Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development:
Среди наших покупателей можно выделить разные категории. Это и молодые люди в возрасте до 35 лет, которые имеют стабильный доход: военные, специалисты строительной, сельскохозяйственной, промышленной отраслей. Также это взрослые родители, 50-60 лет, которые продают большую квартиру и покупают новое жилье для себя и детей. Значительный пул – семьи с детьми, возраст которых колеблется от 25 до 45 лет. Многие из них активно используют материнский капитал.
В целом, существует определенный сегмент покупателей, который рассчитывает на семейную ипотеку с льготными условиями. Типичный пример – молодая семья, где оба супруга работают. У них есть один ребенок, и они воспользовались материнским капиталом для внесения первого взноса по ипотеке, оформили семейную ипотеку.
Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group:
Либо это просто финансово обеспеченные люди, у которых уже есть необходимая для приобретения квартиры сумма, либо те, кто воспринимает ипотеку как удобный инструмент и способ быстро решить жилищный вопрос, а не как долгосрочную финансовую обузу. Это, как правило, состоявшиеся люди в возрасте от 30 до 50 лет, с высшим образованием, которые имеют собственный бизнес или занимают руководящие должности в крупных компаниях либо госсекторе, с высоким и стабильным доходом.
Многокомнатные квартиры приобретают, в основном, семейные люди с детьми. У таких покупателей есть возможность сочетать несколько выгодных условий, которые сейчас предоставляет государство и рынок: это и семейная ипотека, и материнский капитал, и специальные предложения от застройщиков. Среди них часто встречаются специалисты с высоким и стабильным доходом из таких сфер, как ИТ, финансы, медицина, инженерия, образование.
В качестве примера приведу молодую семейную пару из Москвы – муж и жена работают в ИT-индустрии. С рождением ребенка, их совокупные бонусы – такие как семейная ипотека и маткапитал, который они использовали в качестве первоначального взноса, а также высокие зарплаты дали им возможность не откладывать решение вопроса по улучшению жилищных условий в долгий ящик и смогли приобрести просторное жилье в хорошем районе.
Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA:
Сегодня наиболее активно себя проявляют покупатели с осознанной потребностью в жилье - семьи с детьми, которые реализуют свою возможность получить льготную семейную ипотеку, покупатели с первоначальным взносом, который позволяет либо воспользоваться рассрочкой, либо взять небольшую сумму денежных средств в ипотеку. Безусловно, на рынке остались и активные инвесторы, которые диверсифицируют капитал и перемещают активы.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
Если говорить о ЖК «Лайм», то в последнее время портрет покупателя не претерпел существенных изменений. Как и раньше, значительная доля приходится на семьи, также устойчивым остается спрос на квартиры для родственников (так называемые «повторные покупки», когда после приобретения одного лота в жилом комплексе для семьи покупается второй – для родителей или повзрослевших детей). Если говорить о профессиональной принадлежности клиентов, то это по-прежнему, в основном, бизнесмены, предприниматели и менеджеры-управленцы высокого уровня. Сейчас также активизировались инвесторы, которые приобретают квартиры для последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Какие ипотечные модели вы предлагаете для таких покупателей?
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:
Застройщики продолжают предлагать траншевую ипотеку, субсидированные ставки, рассрочки и отсрочки платежей. Подобные программы есть у большинства компаний, они поддерживают спрос в условиях высокой стоимости кредитов.
Однако с начала 2025 года рынок, вероятно, останется без широкой ипотечной поддержки, что связано с введением ЦБ ипотечного стандарта, который вступит в силу 1 января. Если стандарт будет закреплен законодательно, сделки с кэшбеком на первоначальный взнос, схемы с низкими ставками за счет завышения цен на жилье и аккредитивы могут исчезнуть. До конца 2024 года можно ожидать широкий выбор инструментов для покупки жилья, и это может быть удачным временем для приобретения недвижимости.
Денис Демьяненко, директор департамента продаж SEZAR GROUP:
У нас есть партнерские предложения с пониженной ставкой разные сроки, и другие возможности оплаты. Сейчас с каждым покупателем ведется индивидуальная работа по подбору максимально подходящего инструмента. Для кого-то таким вариантом становится семейная ипотека, кому-то важен максимально длинный срок с гарантированной комфортной ставкой, кому-то минимальный ежемесячный платеж, который позволит спокойно закрыть текущие задачи, например, образование, ремонт, аренда.
Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI Group:
У RDI Group более 25 действующих ипотечных программ в строящихся жилых комплексах «Ново-Молоково» и «Южная Долина», аккредитованных у крупнейших банков-партнеров. Это позволяет застройщику быстро и безопасно подать заявку на различные ипотечные программы: стандартную, семейную, для занятых в сфере ИТ.
Программа «Клиентский капитал» дает возможность приобрести в ипотеку новую квартиру в наших ЖК, даже если покупатель не имеет собственных средств. Застройщик берет на себя оплату первоначального взноса, и клиент может сразу, без предварительных накоплений, начать погашение ипотеки. Это предложение рассчитано, в основном, на молодые семьи и тех, у кого нет возможности быстро собрать необходимую сумму. Использование «Клиентского капитала» исключает платежи по займу в дополнение к ипотеке, поэтому она выгоднее, чем потребительский кредит. Кроме того, совместно с банками-партнерами RDI Group запустила ипотечную субсидированную программу.
Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»):
В «Доме Дау» мы разработали специальные ипотечные программы, которые позволяют снизить финансовую нагрузку, особенно на первых порах.
Одним из наших предложений является ипотека с двумя аккредитивами. Суть ее в том, что клиент открывает два счета: один – для первоначального взноса, второй – на сумму кредита. При этом первые полгода или год действует фиксированная сниженная ставка. Это позволяет существенно снизить ежемесячные платежи на начальном этапе. В дальнейшем, когда ставка начнет снижаться, кредит можно будет рефинансировать.
Еще одна интересная опция – траншевая ипотека. Сумма кредита делится на транши, которые поступают равными долями в течение полутора или двух лет. Проценты в этот период начисляются только на фактически полученную сумму, что делает платежи минимальными. Это дает возможность заемщикам накопить средства на частично-досрочное погашение или на ремонт в новой квартире.
Опишите, пожалуйста, основные принципы действия сегодняшних рассрочек.
Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве:
На рынке недвижимости популярны предложения, позволяющие покупателям квартир оплачивать невысокие ежемесячные платежи на этапе строительства, а затем в течение двух лет оформлять ипотеку для расчета с застройщиками. За месяц до завершения строительства необходимо внести полную сумму, после чего покупатель может либо оплатить квартиру собственными средствами, либо взять ипотеку.
Эти продукты становятся особенно востребованными из-за высоких процентных ставок по ипотеке, что позволяет покупателям дожидаться более выгодных условий для кредитования. Также такие предложения интересны инвесторам: они оплачивают небольшую сумму во время строительства и могут продавать квартиру за полгода до сдачи, извлекая прибыль от нового покупателя и погашая стоимость своего жилья. Это делает механизм рассрочки привлекательным как для конечных пользователей, так и для инвесторов, продолжающих зарабатывать на рынке недвижимости.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
В жилом квартале премиум-класса «Прайм Парк» есть и рассрочки, причем беспроцентные. Эта схема не подразумевает увеличение стоимости квартиры (показатель фиксируется), то есть де-факто речь идет о дисконте, так как ликвидное жилье неуклонно дорожает. После внесения сравнительно небольшого первоначального взноса клиент в рамках индивидуального согласованного графика (ежемесячного либо ежеквартального) выплачивает транши, а после ввода корпусов в эксплуатацию имеет возможность оформить ипотеку на непогашенный остаток.
Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»):
В «Доме Дау» мы предлагаем не только ипотечные программы, но и различные варианты рассрочки, которые могут стать альтернативой кредитованию, особенно в условиях высоких процентных ставок.
Сейчас у нас действует обновленная программа беспроцентной рассрочки сроком до трех лет. Главное преимущество этой программы – отсутствие переплат и возможность составить индивидуальный график оплат, удобный для клиента. Беспроцентная рассрочка – это не только выгодный способ приобрести квартиру без ипотеки, но и эффективный инструмент для инвестирования. Покупатель фиксирует стоимость квартиры на сегодняшний день, а в дальнейшем недвижимость, скорее всего, будет расти в цене. При этом остаток средств можно разместить на депозит и получать дополнительный доход.
Денис Демьяненко, директор департамента продаж SEZAR GROUP:
В дополнение к классическим программам рассрочки до конца строительства, сейчас возможных вариантов схем намного больше. У нас, например, при покупке квартиры в ЖК SEZAR CITY есть программа с нулевым первоначальным взносом и с фиксированными ежемесячными платежами, которая позволяет в течение 3 лет строительства вносить минимальные суммы, а на этапе подготовки дома к вводу в эксплуатацию погасить остаток или перейти на ипотеку, переждав нестабильность. При любом варианте рассрочки можно в любое время перейти на ипотеку.
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY:
После резкого повышения ключевой ставки и отмены льготной ипотеки условия ипотечного финансирования стали на порядок более жесткими, чем в предыдущие годы, что повлияло на спрос, и застройщики ввели практику рассрочек и отсрочек платежей. Например, при покупке квартиры в клубном доме ARTEL, покупатель имеет возможность оплатить первоначальный взнос а остальную сумму практически через два года при окончании строительства дома. Эта программа пользуется популярностью среди покупателей, которые имеют возможность фиксировать выгодную цену на квартиру и при этом переждать шоковую ситуацию на рынке, оплатив покупку уже после смягчения кредитно-денежной политики.
Покупатели, желающие быстро переехать в новую квартиру, интересуются готовым жильем. Насколько распространено предложение арендовать готовую квартиру у застройщика и расплачиваться с ним арендными платежами?
Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве:
Рассрочка на готовое жилье пока встречается нечасто. В нашем проекте ELEVEN мы такую возможность ввели. У нас существует традиционный вариант рассрочки, при которой покупатель подписывает договор купли-продажи, выплачивает стоимость квартиры в течение года и получает ключи при погашении всей суммы.
Также мы вводим редкую для российского рынка схему, при которой договор оформляется как аренда с правом выкупа, позволяя покупателям жить в квартире, выплачивая рассрочку. Подобная схема сделки активно применяется в Европе и США, однако в нашей стране она не получила распространения из-за значительных рисков.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:
У компании «Самолет» действует программа, позволяющая направить арендные платежи на первоначальный взнос по ипотеке. По мере накопления суммы арендатор может оформить ипотеку, при этом стоимость квартиры фиксируется на весь период накопления первоначального взноса. Этот вариант может быть интересен как раз для тех покупателей, которые хотят «всё, сразу и немедленно». Кроме того, у покупателя есть возможность заранее оценить, насколько ему подходит квартира, ее планировка и локация.
Популярны ли у покупателей программы трейд-ин?
Компания Tekta Group:
Эта опция пользуется популярностью и в целом на рынке, и среди наших клиентов. Мы даем возможность покупателям обменять свою старую квартиру на новое современное жилье в строящихся и готовых проектах Tekta Group. Этот механизм позволяет покупателю забронировать понравившуюся квартиру и избежать повышения цен. При этом у него есть выбор: продавать квартиру самостоятельно либо с помощью наших партнеров.
Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development:
Трейд-ин – на наш взгляд, один из самых перспективных вариантов покупки жилья сегодня. Например, только в нашем ЖК «Детали» количество таких сделок с начала года выросло на 30%. Продавая старую квартиру, можно сразу выгодно купить новую: условно, обменять с доплатой, если имеющееся жилье стоит дешевле. Скорее всего, этот продукт в ближайшее время станет очень востребованным повсеместно. У большинства риелторов и застройщиков эта схема хорошо отработана.
Мы закладываем на такую сделку до 3 месяцев. Процесс включает пять основных шагов:
- Бронь квартиры в жилом комплексе
- Оценка квартиры клиента
- Подписание Агентского договора на реализацию
- Продажа старой квартиры
- Покупка новостройки
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
В жилом квартале премиум-класса «Прайм Парк» внедрен гибкий инструмент продаж – трейд-ин. Клиенты могут забронировать выбранный лот по выгодной цене на трехмесячный срок. В течение этого времени компания Optima Development помогает им реализовать вторичное жилье. Затем покупатели направляют вырученные средства на улучшение жилищных условий. Большое число сделок на первичном рынке традиционно совершается на средства от продажи старого жилья. Трейд-ин значительно облегчает клиентам процесс обновления жилья. По сути, этот механизм подразумевает выгоду, так как цена на выбранный лот не меняется на протяжении трех месяцев. А реализация имеющейся квартиры девелопером на эксклюзивных условиях призвана существенно ускорить процесс.
Покупатели, которые хотят жить сейчас, наверняка хотели бы приобрести квартиры с отделкой и мебелью. Есть ли у вас такие предложения?
Илья Фролов, управляющий партнер девелоперской компании STENOY:
Как правило, застройщики предлагают квартиры в трех вариантах: «в бетоне», «white box» и «чистовая отделка». Для тех, кто хочет жить сейчас, не откладывая новоселье, компания STENOY разработала специальный продукт – клубный дом ARTEL. В нем не только предлагаются квартиры с полной премиальной отделкой, оборудованными и меблированными санузлами и гардеробной, но и доступна опция полной комплектации мебелью, что позволяет не тратить силы и время на меблировку и ремонт.
Анна Шишкина, коммерческий директор TOUCH:
Долгое время у покупателя существовало мнение, что отделка от застройщика носит «формальный характер» и ее все равно придется переделывать. В более высоких сегментах клиент оказывался от отделки, поскольку хотел индивидуальный проект. Но сейчас мы наблюдаем тренд на увеличение доверия к отделке от застройщика. Помимо очевидных причин этого выбора – возможность включить стоимость отделки в ипотеку, избежание шумных и грязных работ – клиенты более высоко стали оценивать качество материалов и работ от застройщика, а также универсальность отделки, которая становится базой для финального завершения интерьера.
TOUCH реализует один проект с финишной отделкой «под ключ». Предлагается два готовых решения отделки в современном и неоклассическом стиле. Оба варианта включают инженерную доску на полу, керамогранит в санузлах, покрытия на стенах. В ванных установлена не только вся необходимая сантехника, но и тумба под раковину, электрический полотенцесушитель с регулятором температуры, теплый пол. В каждой комнате предусмотрены кондиционеры. Чистовая отделка с розетками и освещением выполнена и на лоджиях. Покупатель получает полностью готовую квартиру.
Решение реализовывать комплекс с полностью готовыми квартирами было продиктовано его концепцией и анализом нашей целевой аудитории. Champine – это комплекс, ориентированный на семейную аудиторию.
Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве:
В Пресненском районе мы реализуем жилой комплекс премиум-класса с финишной дизайнерской отделкой. Это дизайнерский дом ELEVEN. Квартиры оснащены шумопоглощающими окнами и инновационной системой вентиляции. Дизайнерская отделка включает настенные и напольные покрытия, сантехнику, межкомнатные двери, электрику и точечное освещение, теплый пол, внутрипольные конвекторы. Дополнительно резиденты ELEVEN могут заказать кухонную мебель.