Удаленная покупка квартиры уже лет пять как прижилась на рынке недвижимости. Сегодня практически все можно сделать из другого города и не вставая с дивана – найти нужный жилой комплекс, получить представление о том, как он выглядит, удаленно «погулять» по будущему дому и двору и даже виртуально пожить в квартире. И конечно – купить.
О том, как это происходит шаг за шагом, редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» узнала у экспертов рынка новостроек.
Какую информацию о жилом комплексе и квартире может дистанционно получить покупатель из другого города? Как ее правильно проанализировать?
Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
Сегодня, находясь за тысячу километров, покупатель в режиме онлайн может досконально изучить понравившийся ему жилой комплекс и выбрать квартиру. Особенно такой подход актуален, когда проект новостройки находится на стадии «котлован», а значит нецелесообразно расходовать время и средства на дорогу. Клиент может самостоятельно посмотреть локацию объекта по Яндекс- и Google-картам, оценить социальную инфраструктуру и транспортную доступность жилого комплекса, проанализировать, что будет строиться рядом.
Официальный сайт и социальные сети девелоперов – неисчерпаемые источники информации. Там есть все: 3D-панорама локации и проекта, новости компании, ход и темп строительства, генеральный план, рендеры и 3D-тур по квартирам, МОПам, прилегающей дворовой территории, а также описание планировки квартиры, проектная декларация, планируемая инфраструктура, перечень банков-партнеров и их программы, и прочие сценарии покупки жилья: рассрочка от застройщика, trade - in.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
Используя различные инструменты, доступные в Интернете (фото, видео, поисковики, картографические сервисы, сайт проекта, каналы в социальных сетях, отзывы), будущий покупатель может, не выходя из дома изучить характеристики квартиры и жилого комплекса. В первую очередь, можно дистанционно получить исчерпывающую информацию о локации, где расположен ЖК, о транспортной доступности, отсутствии или наличии рядом промышленных предприятий и шумных магистралей, а также об архитектуре дома, его внутренней отделке, придомовой территории, холлах, входных группах. В открытых источниках можно ознакомиться с документацией на дом, узнать о застройщике.
Как правило, много информации дается непосредственно о квартире: размере и планировке, видах из окон и сторонах света, на которые они выходят, расположении интересующего лота в определенной секции и на этаже. Подписавшись на Telegram-канал проекта, покупатель будет в курсе множества интересных деталей о жилом комплексе и районе, о его локации и окружении. Например, подписчики Telegram-канала ЖК «Лайм» не только получают полезную информацию о доме, но и узнают важные новости одними из первых. В социальных сетях мы рассказываем о том, где и как жители «Лайма» могут проводить свободное время, гулять, отдыхать, заниматься спортом, говорим о различных событиях поблизости, а также делимся информацией о школах, вузах, медицинских учреждениях.
Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский):
Заранее важно понимать, на каком этаже будет комфортнее приобрести квартиру – нижние этажи больше подойдут для семейных покупателей, также такие лоты часто включают террасы или собственное патио, а верхние этажи, в свою очередь, привлекательны своими видовыми характеристиками и хорошей освещенности. Дистанционно можно подробно изучить и планировочные решения – лучше обращать внимание на лоты правильной формы, а также исключить зоны, которым будем трудно найти функциональное применение.
Помимо этого, важно подобрать максимально ликвидный объект – в таком случае в будущем, при желании, например, улучшить и расширить свои жилищные условия, недвижимость можно будет реализовать на максимально выгодных условиях. Среди остальных общих и важных принципов – обдуманное решение, предусматривающее сравнение несколько вариантов и объектов, акцент на репутацию девелопера и внимательное изучение информации и деталей по проекту, аккредитация застройщика у банков, а также информация по ходу строительства новостройки.
Предположим, покупатель уже выбрал новостройку, и собирается звонить менеджеру по продажам. Какие правильные вопросы нужно задать?
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
У менеджера по продажам можно узнать историю компании и спросить о ранее реализованных проектах. Эта информация даст возможность оценить, насколько уже построенные комплексы соответствуют заявленным характеристикам и визуализациям застройщика. Чтобы внутреннее определиться с локацией нового дома и способами передвижениями, покупателю важно уточнить у менеджера близость главных и интересующих его точек притяжения района и центра города, а также транспортную доступность до них.
Также менеджер может подробно рассказать об инфраструктуре нового дома - как коммерческой, так и социально-культурной: о торговой галерее и планируемом пуле арендаторов, о наличии коворкингов, кофеен, детских площадок/игровых в закрытом помещении/детских садов и клубов, об образовательных учреждениях, сервисах для животных и прочей «начинке» дома. Кроме того, специалист предоставит подробную информацию о строительно-технических характеристиках дома и всей имеющейся документации, а также проконсультирует по условиям покупки и сформирует индивидуальное предложение.
Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
Уместнее всего на данном этапе задать вопрос о том, что из заявленной инфраструктуры жилого комплекса застройщик может гарантировать. В нашем проекте ЖК «Детали» мы гарантированно оставляем жителям комплекса и Управляющей компании фитнес-рум, бэби-рум и соседский центр. Эти три помещения сдаваться в аренду не будут, а послужат на благо создания «добросовестного комьюнити ЖК».
Если имеется информация, что городские власти включили район, где будет новостройка в программу или план по улучшению транспортной доступности, то стоит попросить менеджера по продажам прислать ссылку на конкретное постановление или на опубликованные сообщения в открытых источниках, которые могут подтвердить это документально.
Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:
Менеджеру по продажам важно задать следующие вопросы: действительно ли соответствует цена той, что обозначена на сайте, соответствует ли стадия готовности (кстати, актуальную информацию о каждой новостройке можно посмотреть на сайте наш.дом.рф).
Потом необходимо познакомиться с проектами, которые реализовывал застройщик ранее, особенно если приобретается недвижимость в строящемся доме. Анализировать именно официальные данные, а не информацию с форумов: когда застройщик планировал начать передачу ключей и когда реально передал.
Как можно познакомиться с жилым комплексом и квартирой онлайн, чтобы получить наиболее полное представление?
Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet:
Существующие сейчас инструменты коммуникации и формирования полноценного образа жилого комплекса, такие как панорамные туры, снятые квадрокоптером, видеообзоры, 3D-туры по ЖК и квартирам, позволяют сформировать полноценный образ комплекса. Более детально познакомиться с проектом поможет дистанционная встреча с менеджером проекта. Так, например, если проект готов, то менеджер сможет записать специально для вас видеообзор или сделать фотографии понравившейся квартиры, или в формате видеозвонка устроить вам виртуальный тур как по самой квартире, так и по придомовой территории и местам общего пользования.
Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
Для дистанционного знакомства с ЖК мы смоделировали наш комплекс в 3D и интегрировали эту модель в панорамную аэрофотосъёмку окружения. Таким образом, покупатель сможет заглянуть в будущее и увидеть, как его дом будет встроен в местную городскую инфраструктуру и природный ландшафт. Также собран 3D тур проекта, который буквально позволит прожить день в своей будущей квартире: оценить отделку в мастер-спальне с гардеробной, ванной и в кухне-гостиной посмотреть виды из окон, выйти на лестничную клетку, спуститься в авторские лобби на первый этаж и прогуляться по двору с ландшафтным дизайном. Помимо этого, конечно, запущена онлайн-трансляция хода строительства, благодаря которой клиенты могут понять динамику строительных работ, сравнить заявленные планы застройщика с достигнутым результатом.
Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:
Первое знакомство с проектом, в том числе в сегменте премиальной недвижимости, как правило, происходит онлайн – это может быть зум-встреча, чтобы задать базовые вопросы, пройтись по планировкам и подобрать несколько потенциально интересных вариантов. Затем покупатель в обязательном порядке приезжает лично, чтобы встретиться в офисе продаж и посмотреть объект. В массовом сегменте у некоторых девелоперов в формате онлайн может быть совершена вся сделка, включая осмотр типовой квартиры с помощью рум-тура и подписи документов.
Обратить внимание надо на окружение в плане инфраструктуры, видов, строительства транспортных артерий и станций метро, для этого надо ознакомиться с планами развития Москвы, чтобы перед вашим домом с видом на реку не построили через пару лет другой комплекс.
Есть ли у вас услуга дистанционной покупки квартиры? На что здесь нужно обратить внимание?
Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet:
Такая услуга на рынке существует с 2019-2020 года. Сейчас она максимально адаптирована под клиентов и бизнес-процессы банков, застройщиков и агентств недвижимости. Для клиентов это в большей степени прозрачная, понятная схема, не вызывающая дополнительных трудностей. Мы всё чаще и чаще, к счастью, встречаем клиентов, которые не смущаются таким формулировкам, как ЭЦП — электронно-цифровая подпись, дистанционное открытие скорого счёта и так далее.
Для начала нужно выбрать лот. Это можно сделать с помощью менеджера по продажам, либо на сайте проекта. Далее происходит оформление договора бронирования, где авансовым платежом фиксируется лот, стоимость и условия его приобретения. Заключить такой договор можно онлайн. Оплата этого договора бронирования осуществляется с помощью эквайринга, QR-кода, либо перечислением на расчётный счёт стороны в договоре с помощью своего банк-клиента.
Следующий этап зависит от формы оплаты, это либо одобрение в банке по ипотеке, опять же, с помощью онлайн-сервисов, либо, если это полная оплата, то формирование на своём расчётном счёте необходимой суммы. После того как ипотека одобрена, деньги на своём расчётном счёте сформированы, происходит подписание договора и открытие эскроу-счёта. В зависимости от банков технологии разные. Есть целый ряд банков, где это можно сделать дистанционно. То есть вполне простая процедура, которая, по сути, равна открытию ещё одного расчётного счёта, только это специальный счёт, который открывается под оформление сделки в ДДУ. И, соответственно, здесь застройщик формирует индивидуальные условия для выпуска эскроу-счёта, отправляет с помощью банк-клиента на подпись нашему покупателю.
После того как эскроу-счёт подписан, выпущен клиентом и банком, чаще всего мы применяем такой инструмент, как оформление аккредитива. Это аналог банковской ячейки, только в безналичной форме. Для открытия аккредитива, опять-таки можно использовать онлайн-инструменты. Для этого открывается специализированный аккредитивный счёт, куда клиент переводит денежные средства.
Далее идёт выпуск электронной подписи. Для этого есть специализированные сервисы. Даже если нет возможности посетить удостоверяющий центр, возможен выезд курьера по месту проживания, либо по месту работы. У большинства граждан есть защищённая подпись госключа, которая тоже помогает оптимизировать время и трудозатраты. Поэтому следующим этапом после выпуска ЭЦП, является подписание договора долевого участия на той или иной платформе для совершения регистрационных действий.
Вообще, если мы рассмотрим классическую сделку с полной оплатой, от момента резервирования бронирования до подачи документов в Росреестр, может пройти 2-3 рабочих дня. И регистрация в Росреестре, если это сделка электронная, занимает также от 1 до 3 рабочих дней.
На что здесь нужно обращать внимание? В первую очередь на реквизиты в документах, которые подписываешь. Важно, чтобы все реквизиты были указаны корректно, это позволит избежать лишней волокиты и суеты, которые могут возникнуть в случае, если деньги будут направлены по некорректным данным. Даже если в реквизитах закралась ошибка и денежные средства были зачислены не туда, они будут возвращены, но будет потрачено ваше время и нервы.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
Да, у нас есть возможность дистанционной покупки квартиры. Подписание и регистрация договоров купли-продажи проводятся в системе «Контур». Для того, чтобы воспользоваться этой системой наш клиент должен получить ЭЦП. Все документы подписываются в электронном виде, а затем также удаленно подаются на регистрацию. Сейчас около 70% сделок заключаются в таком формате.
Если вы уже выбрали квартиру, забронировали ее и приобретаете лот дистанционно, то мы бы рекомендовали, в первую очередь, внимательно ознакомиться с документами по сделке. Необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы и договор купли-продажи. Это поможет избежать ошибок.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:
Поскольку мы работаем с несколькими застройщиками, цикл сделки может немного разниться. Крупными мазками он выглядит так:
1.Заключается бронь (платная или бесплатная)
2.Далее застройщик подготавливает договор бронирования на основании предоставленных от клиента документов (паспорта, СНИЛС, ИНН, контактного номера телефона, адреса эл. почты).
3.Заключение ДДУ (в зависимости от формы оплаты порядок может разниться):
3.1.Стопроцентная оплата или рассрочка
-Клиент аккумулирует средства на счете в банке, где будет открыт СБР/АФР/Аккредитив до подписания ДДУ;
-Формирование эскроу-счета для клиента в банке, финансирующем строительство;
-Создание для клиента ЭЦП через любой доступный ему сервис (ГосКлюч, SmartDeal, ЦифровойКлюч, М2);
-Открытие АФР/СБР и наполнение его за день до подписания ДДУ
-Подписание ДДУ (проходит полностью дистанционно на выбранной клиентом платформе);
-Регистрация ДДУ, после которой клиенту на электронную почту приходит архив зарегистрированных документов;
-Деньги с АФР/СБР отправляются на эскроу-счет после направления застройщиком документов на электронную почту банка;
-Сделка закрыта.
3.2.Ипотека. Здесь алгоритм, аналогичный 100% оплате, только с добавлением нескольких пунктов:
-на консультации клиент получает расчеты и рекомендации по действующим программам от нашего ипотечного менеджера;
-клиент принимает решение насчет программы и банка, с помощью которого будет подписан ДДУ, и озвучивает это ипотечному менеджеру;
-клиент собирает пакет необходимых документов для одобрения ипотеки;
-клиент получает одобрение и определяется с датой сделки в банке (ряд банков готовы в зависимости от условий и выбранной программы клиентом также провести всю сделку дистанционно).
Какие ошибки и трудности могут подстерегать покупателя, который выбирает и покупает квартиру онлайн? Может ли так получиться, что на картинке – одно, а в жизни – другое?
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
Главная опасность для клиента – не соответствующие рынку цены и слишком щедрые акционные предложения. Заниженная стоимость квартиры может свидетельствовать о том, что спрос на ЖК низкий, а значит, проект низколиквидный. Также «тревожным звоночком» станет то, что менеджер не может ответить на некоторые вопросы клиента, уклоняется от ответов относительно документации, отказывается выслать дополнительные фото и видеоматериалы.
Чтобы быть уверенным, что ожидания в будущем совпадут с реальностью, необходимо изучить уже реализованные выбранным застройщиком проекты. Если вы видите, как скрупулезно девелопер подходил к выполнению обещаний ранее, его репутация будет говорить сама за себя.
Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet:
Если квартира покупается на стадии строительства дома, то проблема «ожидание vs реальность» может коснуться и клиента, совершающего покупку в формате офлайн. Потому что ты вкладываешься не в готовый продукт, а пока что в его проект. Но с каждым годом таких несовпадений случается всё меньше. Чтобы покупка в большей степени оправдала ваши ожидания, я рекомендую изучить опыт девелопера: его портфолио, его реализованные проекты. Изучить отзывы о проекте и девелопере в сети.
Но тут важно и нужно понимать, что, к сожалению, культура обратной связи сейчас такова, что негативный отзыв пишет каждый второй обиженный, а позитивный отзыв оставляет максимум один из десяти довольных клиентов. Поэтому любую информацию нужно чётко анализировать и, возможно, пользоваться неким третьим мнением. Это могут быть профессиональные эксперты, это могут быть твои родственники, друзья, знакомые, которые имеют опыт приобретения новостроек, либо имеют опыт проживания в каком-либо районе.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:
В рамках законодательного регулирования жилого строительства, информационной осведомленности клиентов (информация из открытых источников; чаты дольщиков, в которые можно при желании попасть и до заключения ДДУ) при покупке жилья у девелопера с хорошей репутацией вероятность столкнуться с ситуацией несовпадения ожиданий и реальности довольно низкая.
ЖК может быть построен по лучшим стандартам и проектам, но важно понимать, что каждый клиент выбирает квартиру под свои цели (кому-то интересна инвестиционная компонента, кому-то важна транспортная доступность, обеспеченность социальной инфраструктурой, наличие рядом территорий для отдыха или спорта и т.д.). Пока клиент не изучит локацию проекта и не обойдет ее своими ногами сохраняется вероятность недовольства в будущем.
Много ли у вас покупателей из регионов и для каких целей они покупают квартиры?
Екатерина Снеткова, директор по стратегическим коммуникациям ГК «Стилобат»:
Делюкс-недвижимость, которая преимущественно консолидирована в Москве, всегда привлекала покупателей из других городов. В основном, крупных бизнесменов из регионов, связанных с сырьевым и топливно-энергетическим комплексами. За последние несколько лет фокус сместился в сторону областей и округов, профиль которых – пищевая промышленность, сельское хозяйство и производство. Эта тенденция связана с ростом доходов отечественных инвесторов в рамках реализации масштабных программ импортозамещения.
Если говорить о требованиях к выбору локации у аудитории, то они достаточно высоки – предпочтение отдается историческим районам старой Москвы в пределах Садового кольца. По данным ГК «Стилобат», клиенты из других регионов выбирают коллекционную недвижимость на первичном рынке не в качестве инвестиции (с целью дальнейшей перепродажи), а для своей семьи. Почти в 80% случаев трофейная недвижимость – это резиденция для постоянного проживания. Еще один мотив для покупки – это подтверждение статуса обладателя коллекционного объекта.
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:
По нашим данным, клиенты из регионов (без прописки в Москве) совершают порядка 20% всех сделок. Если выделять региональных покупателей, не проживающих в Москве и ни разу не посетивших локацию будущего проекта среди всех региональных клиентов, то в среднем у нас проходит порядка 10-15% от общего количества сделок в квартал с покупателями из регионов, то есть это не массовая, но регулярная история.
Ольга Зыблая, директор по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan:
Среди аудитории премиальных проектов Turandot Residences & Artisan в этом году доля региональных покупателей достигла 35%. Они приобретают недвижимость для собственного проживания, планируя переезд в столицу в связи с повышением в должности или развитием бизнеса, приобретают и для детей, поступающих в столичные вузы. Пользуются спросом и квартиры «для пиджака», особенно когда бизнес в нескольких городах и даже странах, предпочитая проекты в самом центре Москвы.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
Доля наших покупателей из регионов составляет 10-15%. Они приобретают квартиры с различными целями: для переезда в столицу, для проживания во время командировок, для детей-студентов, которые поступили в московские вузы, а также в качестве инвестиции с целью сдачи в аренду.
Денис Герасимов, директор по продажам ЖК «Лайм»:
В настоящее время 55% покупателей квартир в ЖК «Лайм» – москвичи, многие из которых «патриоты района», то есть те, для кого важно жить именно в этой локации. 18% наших клиентов из Подмосковья, а доля выходцев из регионов – 27%. В большинстве случаев последние приобретают квартиры для переезда всей семьёй, а также для детей, которые учатся в столице, или в инвестиционных целях.