Льготную ипотеку отменили, ключевую ставку подняли до небес. И судя по всему, мы вступили в эпоху «заградительных» процентов по кредитам, которая продлится… неизвестно сколько времени. Но рынок недвижимости не замрет, потому что девелоперы вместе с банками разработали программы, которые в определенной степени должны заменить ипотеку с господдержкой.
Редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» провела опрос девелоперов и выяснила, какие программы они приготовили для покупателей квартир в новостройках.
Льготную ипотеку отменили, базовая ставка по стандартной ипотеке выше 20%. Каким образом ваши компании собираются сохранить ипотеку на более-менее доступном уровне?
Анна Соколова, коммерческий директор ОМ Девелопмент:
Главный фокус внимания девелоперов сегодня сконцентрирован на сохранении покупателям комфортных условий для входа в сделку. Для этого применяются различные финансовые инструменты. Мы видим, как некоторые крупные игроки не отменили субсидирование ипотеки. Они продолжают субсидировать ставку на привычном для покупателя уровне 8%.
Этот процесс только начался — мы находимся в самом начале переходного периода. Очевидно, что в июле-августе рынок в целом столкнется со снижением объема сделок. Наибольшее падение, по всей видимости, ожидает комфорт-класс, где доля льготной ипотеки составляла порядка 80%. Для сохранения спроса застройщикам необходимо продолжать разрабатывать программы и совместные с банками решения. Это будут и акции, и рассрочки, и другие механизмы, снижающие порог для входа в сделку.
Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»:
Упразднение льготных программ оказывает существенное влияние на уровень спроса, однако в такой ситуации будут найдены работающие решения. Банки фактически являются регуляторами в данном вопросе, и если спрос начнет заметно снижаться, они смогут предложить продуктивные решения или инструменты контроля, которые способны стабилизировать ситуацию.
Таким образом, в большинстве случаев девелоперы будут сотрудничать с банками. Это могут быть различные программы рассрочек, траншевая ипотека, ипотеки с отсрочкой платежей и низкой процентной ставкой на период строительства, а также субсидированные ипотеки.
Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
Льготная ипотека для всех под 8% завершилась. Это надо принять и понять: как мы все (застройщики) будем двигаться дальше. После 1 июля на рынке остаются другие весьма популярные и востребованные программы субсидирования ставки, и вектор развития спроса девелоперами будет сфокусирован, в том числе, и на привлечении и продвижении своих, уникальных продуктов и заманчивых торговых предложений.
Практика показывает, что рынок новостроек довольно быстро приходит в себя от различных «шоковых» ситуаций и приспосабливается к изменившимся условиям. Девелоперы еще до завершения льготной ипотеки, начали трансформировать свои предложения под текущую ситуацию, предлагая клиентам альтернативные инструменты приобретения жилья – траншевую ипотеку, рассрочку, трейд-ин.
Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»):
Сегодня сложности испытывают даже сегменты рынка, не зависящие от льготных госпрограмм. Например, на премиальный сегмент они почти не распространяются, тем не менее, доля сделок по договорам долевого участия (ДДУ) с привлечением заемных средств в I полугодии 2024 года составила 44%. Учитывая заградительные ставки, девелоперы совместно с банками предлагают клиентам гибкие схемы, например, субсидированную, траншевую и аккредитивную ипотеку. Также широко распространены рассрочки и трейд-ин.
Опишите, пожалуйста, общие параметры субсидированной ипотеки, которую сегодня разрабатывают девелоперы.
Анастасия Бычкова, директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family:
Мы пониманием, что делать субсидированную ставку на весь срок кредитования совершенно не выгодно ни для клиента, ни для застройщика, поэтому максимальный срок действия субсидирования ставки – от 1 года до 5 лет, ставку на 1 год возможно сделать от 0,01%. После окончания льготного периода субсидирования, ставка возвращается к стандартной, которая была на период заключения кредитного договора. Когда ключевая ставка будет снижаться, клиенты смогут рефинансировать текущие ипотечные кредиты по более низким ставкам.
Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс»:
Что касается субсидируемой ипотеки, то на первоначальном этапе субсидируемая ставка может составить около 8%, после завершения ее срока показатель вернется на уровень, который был указан на момент подписания договора. Однако у клиентов есть возможность перейти на более низкую ставку, если ключевая ставка к тому моменту будет ниже. На мой взгляд, наиболее интересной ставкой для ипотечного кредитования является около 12% годовых, именно такой показатель позволит рынку выйти на сбалансированный уровень. Снижения стоимости на первичном рынке в ближайшей перспективе мы не прогнозируем.
Денис Демьяненко, директор департамента продаж Sezar Group:
Такие программы можно разделить на два условных блока: краткосрочные с минимальной или даже нулевой ставкой на 1-3 года и программы на весь срок под 9-12% годовых. У краткосрочных программ есть сильное преимущество: минимальные обязательства по ставке первый год (или более – в зависимости от программы), у большинства они не превышают 5-10 тыс. руб. Это позволяет покупателю решать оперативные задачи, например, ремонт, образование ребенка и т.д. А если он будет вносить комфортные для своего бюджета суммы сверх обязательного ежемесячного платежа, досрочное погашение тела кредита позволит за год существенно снизить нагрузку и рефинансировать кредит при понижении ключевой ставки.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
Учитывая заградительные ставки, все более востребованным становится субсидирование займов девелоперами. Такая схема подразумевает рост стоимости квартиры, но кредит становится значительно более доступным, ежемесячные платежи и переплаты снижаются. Мы в «Прайм Парке» согласуем условия субсидирования индивидуально с каждым покупателем. Оформлять же кредит по базовой заградительной ставке имеет смысл лишь на небольшой остаток от всей суммы покупки и когда гарантированно имеется возможность досрочного погашения. В остальных случаях переплата составляет аномальные 250% за средний срок погашения займа.
Также программы субсидированной ставки сегодня предлагаются в жилых комплексах «Мангазея на Речном», «Мангазея на Тульской», Very, «Level Мичуринский», OPUS, «LIFE Варшавская».
Какие рассрочки действуют на рынке после отмены льготной ипотеки?
Компания Tekta Group:
В нынешних условиях, когда предложение ипотечных продуктов становится ограниченным, предложения девелоперов становятся более адресными. Сейчас такой период, когда нет «стандартных» программ. Мы, например, стараемся предложить индивидуальные финансовые инструменты каждому клиенту исходя из его положения, имеющихся на руках денежных средств. Однако в целом, мы наблюдаем, что наибольшим спросом пользуются программы с рассрочкой на год и более, в зависимости от комфортных для клиента условий погашения.
Юлия Архангельская, руководитель управления ипотечного кредитования компании «Мангазея»:
Рассрочка никогда не заменит ушедшую господдержку как продукт. Все инструменты покупки, которые не наполняют эскроу-счета, являются для застройщика сложными для внедрения и не приветствуются банком, предоставляющим проектное финансирование. Рассрочка же дается на период стройки и растягивается до трех лет. Инструмент предполагает высокие платежи раз в месяц или квартал - такая система платежей подойдёт далеко не каждому клиенту.
Помимо этого, на мой взгляд, рассрочка является самым рискованным для девелопера продуктом, поскольку связывает клиента договорными отношениями только с застройщиком, без присутствия банка. Если сравнивать её с транш-ипотекой, то там одним из участников сделки является банк с чётким включением системы траншей, процентами, страховкой, что добавляет клиенту ответственности. При рассрочке, помимо накопления дебиторской задолженности, застройщик никак не застрахован от неплатежей или несчастного случая, в результате чего его ждет длительная процедура расторжения договора.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:
Действительно, застройщики сейчас активно используют длительные рассрочки и отсрочки платежей. Например, некоторые компании предлагают оплатить 50% или даже 20% стоимости квартиры при покупке, а оставшуюся сумму внести перед вводом дома в эксплуатацию, что может произойти через два-три года.
Рассрочки предлагаются в жилых комплексах SEZAR CITY, «Дом Дау», «Прайм Парк», «Детали», iLove, Stellar City, Nametkin Tower, Legacy, «Обручева 30».
Насколько будет распространена траншевая ипотека, в чем ее особенности?
Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс»:
Траншевая ипотека – очень актуальный продукт в современных реалиях, позволяющий снизить финансовую нагрузку на клиента в 3 или 4 раза относительно базового платежа. В рамках траншевой ипотеки вход осуществляется от 15% первоначального взноса – первый транш составит также 15%, а на оставшуюся часть предоставляется рассрочка до двух лет с последующей возможностью рефинансирования при изменении ключевой ставки, либо при рождении ребенка. С учетом того, что инфляция сегодня находится на высоком уровне, что провоцирует рост стоимости недвижимости – очень выгодно сейчас зафиксировать текущую стоимость квартиры.
Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
Траншевая ипотека на данный момент – это «спасительная соломинка», тот рабочий инструмент, который должен помочь и покупателям и застройщикам пережить отмену льготный ипотеки. Для новостроек эта история очень хороша тем, что клиент получает возможность распределить финансовую нагрузку для себя на две части – вначале платить меньше, и уже после ввода дома в эксплуатацию – платить больше. При правильном планировании и распределении, финансов, сэкономленные на процентах в льготный период средства покупатель может потратить на аренду жилья в ожидании завершения строительства, ремонт новой квартиры или покупку мебели или в более спокойном ритме продавать, имеющееся у него в наличии жилье.
Анастасия Бычкова, директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family:
Траншевая ипотека пользовалась большой популярностью на рынке и будет продолжать пользоваться спросам по программам, где это пока разрешено. По семейной ипотеке по новым условиям, к сожалению, применение траншевой ипотеки запрещено. Данная программа позволяет снизить ежемесячный платеж по ипотеке на период строительства объекта.
Сумма ипотечного кредита делится на два транша – от 10% выплачиваются сразу после заключения договора участия в долевом строительстве (далее – «договор»), и остаток кредита – не позднее, чем за месяц до даты ввода объекта в эксплуатацию, но не более чем 24 мес. от даты договора. Проценты начисляются не на всю сумму кредита, а только на первый транш от нее, благодаря чему ежемесячный платеж на этот период будет существенно снижен. Ставка фиксируется на весь срок кредитования – до 30 лет. Сумма кредита по стандартной ипотеке и по IT- ипотеке – без ограничений. Минимальный первоначальный взнос – от 15,1% по стандартной программе и от 20,1% по IT-ипотеке. Возможно применение материнского капитала в часть первоначального взноса.
Наталья Сазонова, управляющий директор NF Dom:
В условиях отсутствия программ ипотеки со сниженной ставкой, застройщики совместно с банками применяют траншевые ипотеки. В этом случае на время строительства жилого комплекса выдается небольшой кредит, что делает ежемесячный платеж более комфортным для покупателя. После ввода комплекса в эксплуатацию выдается оставшаяся часть кредита, и ежемесячный платеж увеличивается. Такой кредит можно рефинансировать, когда ключевая ставка снизится и, соответственно, понизятся ипотечные ставки. Покупатель сможет рефинансировать свой кредит на более выгодных условиях.
Траншевая ипотека предлагается в жилых комплексах «Жаворонки Клаб», «Парк Апрель», «Детали», «Рафина»,«Публицист», HIGH LIFE, PRIDE.
Какие еще продукты готовы предложить девелоперы?
Денис Демьяненко, директор департамента продаж Sezar Group:
Сейчас все участники рынка в поиске путей и инструментов, которые обеспечат возможность потенциальным покупателям реализовать свои задачи. С точки зрения условий по приобретению квартиры рынок стал максимально гибким, девелоперы готовы к обсуждению индивидуальных графиков рассрочки или траншевой ипотеки, поискам гибридных решений, предоставлению отсрочки в платежах. С точки зрения потенциального покупателя идеальное время для приобретения квартиры — сейчас. Конструктивное решение любой задачи возможно даже невзирая на ограничения высокой ключевой ставки. Инструменты, которые есть сегодня, позволяют найти эффективный способ приобрести квартиру.
Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»):
Многие банки сейчас предлагают ипотеку с двумя аккредитивами (специальными банковскими счетами). Первый оплачивается сразу после регистрации. В свою очередь, второй находится в банке установленный срок (не менее 6 месяцев). В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. В установленный период раскрывается второй аккредитив, происходят расчеты с застройщиком, а у клиента повышается ставка. По сути, для клиентов это своеобразный аналог траншевой ипотеки, хотя принцип действия этих кредитных инструментов отличается. Подобная программа запущена в жилом небоскребе «Дом Дау».
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
По программе трейд-ин клиенты могут забронировать выбранный лот по выгодной цене на трехмесячный срок. Возможно продление периода в ходе индивидуального согласования. В течение этого времени компания помогает покупателям реализовать вторичное жилье. Затем они направляют вырученные средства на улучшение жилищных условий. Трейд-ин значительно облегчает клиентам процесс обновления жилья. По сути, этот механизм подразумевает выгоду, так как цена на выбранный лот не меняется на протяжении трех месяцев. А реализация имеющейся квартиры девелопером на эксклюзивных условиях призвана существенно ускорить процесс.
Программа трейд-ин сегодня предлагается в ЖК «Детали», проектах компании «Мангазея».