Время низких ставок и легкой ипотеки прошло, теперь квартиру в кредит так просто не возьмешь. На вторичном рынке – «заградительные ставки», на первичном – сильно сжавшиеся льготные условия. И люди еще трижды подумают, нужно ли им жилье такой ценой.
Правда, ушедший 2023 год был на редкость удачным для столичного рынка недвижимости – и у риелторов, торгующих вторичкой, и у застройщиков фиксировались рекордные продажи. Хотя начало прошлого года казалось довольно спокойным. Центробанк додавил «околонулевую» ипотеку от застройщиков, и условия для покупки квартир в новостройках стали уже не такими привлекательными, соответственно, спрос и цены начали подтаивать. И покупатели стали переключаться на вторичный рынок, где ипотека была пусть и подороже, без поддержки от государства, зато квартиры подешевле. И вторичные метры в первом полугодии почти и не дорожали.
Закручивание гаек провоцировало набеги покупателей
А затем последовал ряд событий, которые перевернули ситуацию. По весне упал рубль, и народ обратился к привычному способу спасения своих денежек, - побежал раскупать квартиры (в основном маленькие). А потом, летом, в июле Центробанк вступил в игру уже по-взрослому и в несколько приемов в течение полугода повысил ключевую ставку с 7,5% до 16%. А также ввел ограничения для банков, чтобы они не давали денег в долг закредитованным заемщикам и подняли первоначальный взнос с 15 до 20%.
Ну а в самом конце года власти таки добрались до льготной ипотеки с господдержкой на новостройки и как следует ее отформатировали: увеличили первоначальный взнос до 30% и снизили кредитный лимит до 6 млн рублей. Что было ожидаемо: постоянный рост ключевой ставки приводил ко всё большим расходам бюджета на субсидии банкам.
Это привело к тому, что льготная ипотека оказалась практически отрубленной от «старой» Москвы, так как за 8,5-8,6 млн рублей (цена квартиры, которая вписывается в нынешние параметры программы с господдержкой) ничего путного для нормальной жизни вы купить не сможете. Разве что маленькую студию.
Каждое заседание ЦБ, не говоря уже о бесконечных разговорах об отмене (ограничении) льготной ипотеки провоцировало нашествия покупателей на рынок – и на первичный, и на вторичный. Всякий раз люди стремились получить кредиты по старым ставкам и на старых условиях. Разумеется, ажиотажный, панический спрос сказался на ценах. На вторичном рынке они в основном росли во второй половине года. В целом за год они поднялись с 251,6 тыс. рублей до 270,4 тыс. рублей за квадратный метр. Вобщем, не очень страшно – на 7,6%, практически в рамках официальной инфляции.
Новостройки массового сегмента старой Москвы за год подорожали куда более внушительно – по данным риелторских агентств, в среднем где-то на 20% (примерно до 330 тыс. рублей за квадратный метр), в бизнес-классе – приблизительно на 8% (до 450 тыс. рублей за метр).
Спрос остынет, а цены?
Что нас ждет дальше? Всплески спроса во многом носили искусственный характер - людей подгоняли новости об очередном подорожании ипотеки. А такой подгон покупателей обычно исчерпывает спрос будущих периодов, и всё заканчивается снижением продаж.
Видимо, ближе к весне на вторичном рынке до продавцов дойдет, что при такой ипотеке – с «суперзаградительными» ставками 16-18% покупатель затаится. И если квартиру нужно продавать, то придется снижать цену. Возможна общая просадка процентов на десять и даже больше.
Что же касается рынка новостроек, то многое здесь зависит от программ с государственной поддержкой. Окончательная судьба льготной ипотеки пока не очень понятна, видимо после 1 июля ее будут продлевать для некоторых особо нуждающихся регионов. Впрочем, для Москвы это уже не важно: здесь ее почти что отменили. Остается семейная ипотека, которую, видимо, власти намерены развивать, и она часть спроса поддержит (на квартиры стоимостью до 15 млн рублей – студии, однушки и маленькие двушки за МКАД).
Судя по всему, рынок новостроек тоже будет «остывать», по крайней мере, в первом квартале года. Стоит ли надеяться на то, что строящиеся квартиры станут подешевле? Но мы же с вами знаем, что застройщики цены снижать не любят. Они ссылаются на дорогое проектное финансирование, кроме того у компаний есть «жирок», - деньги, заработанные в рекордном 2023 году. И можно предположить, что они начнут сокращать предложение, придумывать с банками новые «схемы» и программы, давать больше скидок. Посмотрим, поможет ли это им.