Москва становится выше и выше прямо на глазах. Нас обступают небоскребы, их строят во всех столичных округах, они уже мало кого удивляют и спокойно вписываются в привычный городской пейзаж. Бурный рост высотного строительства стал возможным благодаря развитию прогрессивных технологий и снижению затрат девелоперов.
Недавно аналитики компании Capital Group, которая признана лидером в «небоскребостроении», подсчитали, что в Москве предложение в высотных домах от 33 этажей выросло с 2013 года в 30 раз. В 2020-м было введено 862 тыс. «высотных» метров, и это стало рекордом за все предыдущие годы.
Высотный формат полюбился девелоперам, которые работают в сегменте бизнес-класса. Например, самые высокие башни Москвы относятся бизнес-классу: D1 (59 этажей), Wellton Tower (48-58), City Bay (52 этажа), «НЕБО» (51 этаж), Simphony 34 (49), «Режиссер» (48), «Архитектор» – (47), «Павелецкая Сити» (46).
Редакция «Портала недвижимости MetrInfo.Ru» решила обсудить с девелоперами, чем же так хорош формат высоток, насколько комфортно и безопасно жить на высоте, и правда ли, что чем выше – тем дороже.
Есть мнение, что среднем квартиры в высотных современных домах дороже, чем в «обычном» доме той же локации. Значит ли это, что «высотка» лучше обычного дома?
Петр Кирилловский, директор департамента по развитию продукта ГК ФСК:
Высотка – это новый уровень жилья бизнес-класса, который подразумевает более дорогие инженерные решения, как например центральное кондиционирование. Более дорогой профиль окон – алюминий, хорошие скоростные лифты. Также новые форматы квартир отличаются площадями – зачастую зону кухни гостиной выполняют как единое помещение или закладываются решения, которые позволяют это сделать, то есть между ними нет несущих стен. В новых проектах активно развивается сопутствующая инфраструктура – размещаются коммерческие функции первой необходимости – аптеки, кафе, различные сервисы обслуживания. Разница в цене в высотке и «обычном» доме может составлять 10-20%, всё будет зависеть от локации и уровня «обычного» дома.
Пресс-служба Capital Group:
Каждый небоскреб – это высокотехнологичный проект, который всегда ассоциируется с прорывом и строится с использованием новейших конструктивных и инженерных решений и с обеспечением высочайшей степени безопасности. Поэтому как правило, квартиры в них действительно дороже «обычных» домов в той же локации.
К тому же, небоскреб действительно открывает уникальные высотные панорамы. Среди других преимуществ высотных зданий – уникальная архитектура и узнаваемость дома, его статус архитектурной достопримечательности. Наконец, небоскреб за счет меньшей площади застройки позволяет высвободить значительную территорию для внутренней инфраструктуры жилого комплекса. Небоскребы Capital Group предлагают своим жителям пространства для отдыха детей и взрослых, зоны ритейла и ресторанов.
Небоскребы набирают все большую популярность. Еще 10 лет назад небоскребы в основном строились в деловом кластере «Москва-Сити», что создавало ассоциацию такого типа проектов с жильем для свободных, активных и сверхдеятельных людей. Capital Group предусмотрела проекты, которые подойдут для людей с абсолютно разным ритмом жизни. Так, комплекс небоскребов с квартирами Capital Towers расположен в 500 м от «Сити» и предлагает масштабную инфраструктуру для семейной жизни. Также здесь будут расположены детские и спортивные площадки, амфитеатр, рестораны и магазины, фитнес-центр с бассейном и SPA.
По опыту реализации небоскребов «НЕБО» в Раменках мы уже увидели высокий интерес к такому формату жилья среди семей – квартиры здесь выбирали приверженцы уединенных и «зеленых» районов.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
Сегодня девелоперы предлагают нестандартные варианты планировок квартир, которые ранее не были представлены на рынке. За счет грамотного зонирования территорий комплексов «жизнь на высоте» становится скорее преимуществом. Сегодня не обязательно спускаться во двор, чтобы подышать свежим воздухом и пообщаться с соседями. На кровлях и высоких этажах появляются общественные террасы. Например, в жилом квартале ENITEO на 39-м этаже, на общественной террасе жители комплекса смогут полюбоваться расположенной по соседству усадьбой Черемушки-Знаменское. ENITEO представляет собой два небоскреба с переменной этажностью высотой от 37 до 42 этажей. Проект бизнес-класса возводится в окружении зеленых зон. Это усадьба Черемушки-Знаменское (1 мин пешком), парк Сосенки и Коробовский сад (1,3 км и 15 мин пешком), парк Долина реки Котловки (1,8 км и 22 мин пешком), территория вдоль реки Коршунихи (600 м и 7 мин пешком).
Стоимость лотов в ENITEO варьируется от 11,7 до 54,6 млн рублей. Самая доступная квартира евроформата площадью 41,2 кв. м расположена на 5-м этаже с видом на Севастопольский проспект. Здесь просторная гостиная совмещена с кухней. Наиболее дорогой лот стоимостью 54,6 млн рублей представляет собой 7-комнатный пентхаус площадью 171,3 кв. м с тремя санузлами и увеличенной высотой потолков, расположенный на 42-м этаже. Из квартиры открывается панорама на столицу.
Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty:
Даже в одном проекте в корпусах разной высотности необязательно последние этажи будут самыми дорогими. Например, в квартале City Bay 40-метровая квартира на 6 этаже малоэтажного дома стоит 12 млн рублей, а на 48 этаже одной из башен проекта аналогичный метраж обойдется даже дешевле – 11,2 млн рублей.
Можно выбрать прекрасные по качеству окружения и инфраструктуры комплекса квартиры в проектах, где этажность близка к отметке в 30 уровней. Таким примером может быть Westerdam, где лот площадью 37 кв. м на предпоследнем 28 этаже можно купить за 12,6 млн рублей. При этом качество и экология окружения у данного проекта выше, чем у небоскребов того же «Сити».
В 2020 году наши аналитики проводили исследование показателей изменения ценообразования в зависимости от этажа. Оно показало, что чем больше высотность, тем разрыв стоимости лотов на более низких и высоких этажах будет меньше. Убеждение, что чем выше расположен объект, тем он дороже – стереотипное. Практика показывает, что ценообразование находится в обратной зависимости от этажности. Наценка, в среднем на 15-20%, на высоких этажах может быть связана с видовыми характеристиками и с объемом предложения на высоких этажах в проекте.
Какие преимущества дает квартира на высоких этажах, помимо видов на город? Есть ли у нее какие-то особенности?
Петр Кирилловский, директор департамента по развитию продукта ГК ФСК:
Квартиры на высоких этажах имеют большую площадь, так как планировочно формируются на базе более мелких форматов нижнего этажа. Поэтому у вас будет больше площадь и меньше соседей. Увеличение площади квартиры дает возможность разнообразить функционал квартиры – добавить гардеробные, постирочные, кабинеты. С повышением этажности также увеличиваются форматы окон – они становятся шире и выше.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
Как правило, на верхних этажах располагаются наиболее интересные лоты с увеличенной высотой потолков и окнами большей высоты. Например, в проекте ENITEO на 23-м и 24-м этажах предусмотрены двухуровневые квартиры с террасами по периметру, где можно встречать утреннее солнце или загорать летом. Обладатели пентхаусов на последних этажах зданий оценят размеры жилых помещений свободной планировки.
В резиденциях премиум-класса Spires, строящихся рядом с Кутузовским проспектом, на верхних этажах предлагаются квартиры с французскими балконами, панорамными окнами и окнами в ванной, высокими потолками и вторым светом. Квартиры с небольшими террасами, на которых можно насладиться видами на город. А также лоты с террасами площадью до 160 кв м, где можно проводить даже семейные праздники. Украшают такие форматы жилья витражи, созданные в стилистике американского художника и дизайнера, представителя модерна Луиса Тиффани. Также на последних этажах располагаются просторные пентхаусы, где можно установить дровяные камины. Из окон резиденций открываются виды на природный заказник «Долина реки Сетунь».
Пресс-служба Capital Group:
В комплексе небоскребов «НЕБО» на Мичуринском проспекте Capital Group спроектировала просторные двухуровневые пентхаусы с террасами – на 51-52 этажах. В трех башнях комплекса расположено 12 пентхаусов, их площади варьируются от 155 до 244,5 кв. м. Лоты сразу вызвали высокий интерес, и в свободной продаже пентхаусов уже не осталось.
Предложение «НЕБА» можно назвать уникальным – комплекс расположен не в привычном к небоскребам кластере «Москва-Сити», а в спокойном семейном районе Раменки. Жителям «НЕБА» открываются виды на МГУ, Воробьевы горы, природный заказник «Долина реки Раменки» и небоскребы Сити.
Двухуровневые пространства предоставляют покупателям массу других преимуществ, помимо вида, – пентхаус позволяет грамотно спланировать зоны для всех членов семьи и выделить приватные спальни, детские игровые комнаты, помещения для спорта, приема гостей и семейного отдыха.
Как девелоперы стараются сделать жизнь человека на высоких этажах комфортной и безопасной? Как работают инженерное оборудование, системы безопасности? И что делается для того, чтобы предотвратить случайное падение, - как устроены окна, балконы, террасы?
Пресс-служба Capital Group:
Внимание к вопросам безопасности – один из важнейших аспектов при строительстве небоскреба. На этапе проектирования мы тщательно анализируем пути эвакуации людей, рассчитываем пределы огнестойкости здания. Крайне высокие требования при небоскребостроении предъявляются к конструктиву здания, его форме – необходимо просчитать, чтобы на комфортное нахождение в здании не влияли колебания верхней точки.
Высокой экспертизы при проектировании небоскреба требуют и системы водоснабжения. В небоскребах мы используем множество нетипичных решений: например, поднимаем воду уровнями через каскады с применением перепускных этажей, накопительных баков.
Ранее одной из основных сложностей в строительстве небоскреба была система вентиляции – но инновационные решения позволяют сейчас даже на верхних этажах предусмотреть возможность открытия окон для доступа свежего воздуха. В комплексах небоскребов Capital Towers на Краснопресненской набережной и НЕБО на Мичуринском проспекте мы смогли в каждой квартире применить индивидуальные вентиляционные установки и механизм открытия окон.
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор Tekta Group:
На ряде наших объектов предусматриваются дополнительные решения для предупреждения случайных падений с высоты. Например, в проекте EVER, который появится на территории Обручевского района Юго-Западного административного округа Москвы, на верхних этажах будут установлены глухие оконные блоки. Это означает, что в составе окна открывается только одна створка шириной до 10 см для проветривания. Террасы комплекса, расположенные на верхних этажах, огорожены многослойными стеклянными ограждениями, выдерживающими нагрузку до 300 кг.
Особый подход - к обеспечению пожарной безопасности в зданиях проекта EVER. Территория каждого дома поделена на специальные зоны с 1 по 23 этаж и с 23 по 42 этаж, в пределах которых огонь может быть локализован. Это сделано в том числе для того, чтобы не дать пламени распространиться вверх по этажам и, как следствие, обеспечить безопасность жителей. В случае пожара на верхних этажах жители могут укрыться в дымонепроницаемых лифтовых холлах с жаропрочными дверями, где в течение двух часов будет обеспечиваться дополнительная подача воздуха.
Антон Детушев – генеральный директор компании IKON Development:
Комплекс апартаментов «Дом Chkalov» – единственное здание в Басманном районе высотой почти 100 м, которое может считаться небоскребом. Две современные жилые башни возвышаются над Торговой галереей. В самой Торговой галерее реализованы общественные зоны для жителей: клубная зона, коворкинг, спортивная студия; ресторан с открытой террасой на кровле, по периметру которого возведено ограждение в виде парапета. Высота парапета составляет 1200 мм, кроме того, будет установлено стеклянное ограждение, ширина которого обеспечивает дополнительную безопасность от падения.
В проекте «Дом Chkalov» реализовано несколько систем пожарной безопасности. Например, автоматическая сигнализация и система оповещения с датчиками пожарной сигнализации. Система получает данные и, в случае отклонения от приемлемой нормы, оповещает службы о проблеме и выполняет различные действия по устранению пожара. Кроме этого в здании установлено автоматическое спринклерное и водяное пожаротушение, организована противодымная вентиляция, специально оборудованы незадымляемые зоны в лифтовых холлах. В здании на всех этажах, в том числе в апартаментах установлено автоматическое водяное пожаротушение. В помещениях серверной и диспетчерской организовано газовое пожаротушение.
На высоких этажах созданы все условия для спокойного проживания, в том числе с маленькими детьми. Установленные окна оснащенны встроенными ограничителями, которые обеспечивают щель в свету 100-150 мм.