Недвижимость – наиболее доступный и надежный инструмент сохранения денег. Как выбрать время для инвестиций, на какой стратегии остановиться, какие квартиры подходят для перепродажи, а какие – для аренды? Что выгоднее – аренда или продажа? На вопросы MetrInfo.Ru отвечают эксперты рынка недвижимости.
Подходящий ли сейчас момент для инвестиций в недвижимость? Ведь самый «сладкий» период был весной-в начале лета, когда цены на новостройки еще не начали расти. Однако сегодня выбор на рынке лучше, чем весной, цены в качественных проектах и дальше будут подрастать, значит доходность сохранится, а льготная ипотека смягчит эффект от подорожания. Подробнее об этом в ответах наших комментаторов.
Надо ли инвестировать в недвижимость, если цены растут?
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
Только за третий квартал текущего года средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте массовых новостроек в Москве увеличилась на 4,5%, достигнув 190 000 руб. С начала года рост цен составил почти 9%. Учитывая динамику цен, можно сказать, что весной этого года действительно был самый подходящий момент для покупки новостройки.
Но с другой стороны, не стоит забывать, что и предложение новых объектов на котловане, которые традиционно рассматривают инвесторы, было ограниченным весной. Многие девелоперы отложили выход новых проектов из-за пандемии и неопределённой экономической ситуации. Так, в течение первого полугодия столичные застройщики вывели на рынок всего 5 новых проектов в массовом сегменте. Для сравнения: в III квартале стартовали продажи сразу в 14 новых проектах.
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»:
В настоящее время доходность таких вложений явно выше любого из аналогов. В целом в 2020 году средний рост по всему рынку находится в пределах 5-7%. На него влияют стабильный спрос, увеличение себестоимости строительства, инфляция и волатильность рубля. Из общей динамики выбивается малогабаритный формат квартир в массовом сегменте. Здесь зафиксировано увеличение больше, чем по другим форматам жилья.
Снижение общего предложения с учетом тенденции к росту качественных характеристик новых проектов будут поддерживать цены на недвижимость в будущем. Для инвесторов это позитивный сигнал, поскольку доходность тоже сохраняется.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
Сейчас очень выгодные ипотечные программы - с поддержкой государства. Даже если цены отличаются от весны, и они чуть выше, данные программы это компенсируют. По каждому проекту прирост цены квадратного метра индивидуален, но в среднем с начала лета он составил 10-15%.
Какую квартиру нужно покупать для перепродажи?
Александр Пасько, директор по продажам ГК «МИЦ»:
Максимально прибыльным является приобретение квартиры на раннем этапе (стадии котлована) и продажа ближе к завершению строительства. Наиболее ликвидные квартиры – это студии от 27 кв. метров, однокомнатные от 32-35 - до 37-39 кв. м, небольшие двухкомнатные от 45 до 55 кв. м. Трехкомнатная квартира в абсолютном выражении даст бОльшую прибыль, однако ее продажа может занять более длительное время и в процентном соотношении прибыль будет более скромная, нежели у квартир с меньшим количеством комнат.
Не стоит бояться инвестировать в квартиры с привлечением ипотечного плеча, ведь процент вложенных средств (собственного капитала) на полученную прибыль в таком случае будет больше, чем покупка квартиры полностью за наличные. Если доходы позволяют, то можно взять две ипотеки и удвоить прибыль с продажи квартир. Не стоит забывать и про квартиры с отделкой, они очень популярны у покупателей с ипотекой. Это позволяет не откладывать деньги на ремонт и наслаждаться жизнью сразу после переезда, а не слушать еще год-полтора звук перфоратора.
Интереснее рассматривать комплексную застройку, где будет вся инфраструктура для жителей, или дома, которые строятся в микрорайонах с уже существующей инфраструктурой. Безусловным плюсом будет удобная транспортная доступность до станций метро (МЦК, МЦД) существующих или строящихся.
Сейчас активнее всего развивается Новая Москва. МИЦ строит и реализует три жилых комплекса в данном направлении. ЖК «Южное Бунино» и ЖК «Кленовые Аллеи» находятся в шаговой доступности от будущих станций метро (Сосенки и Десеновское), от ЖК «Цветочные поляны» - 10-12 минут до существующей станции Филатов Луг по новой четырехполосной дороге.
В старой Москве наиболее интересными будут комплексы бизнес-класса ЖК «Вереск» и Сити-комплекс «Мята». Объекты находятся на начальном этапе, продаются практически по стартовым ценам, в районах с уже сложившейся инфраструктурой.
Рассмотреть прибыль можно на примере вариантов, уже проданных в наших ЖК.
Квартира в «Южном Бунино» площадью 44,7 кв. м (евро, двухкомнатная) была куплена без отделки в начале 2018 года за 3 520 000 рублей. На текущий момент стоимость ее продажи составила 6 325 000 рублей. Соответственно прирост составил 79,7% за этот период или 28,1% в годовом значении.
Квартира в «Кленовых Аллеях» площадью 36,7 кв. м с ремонтом от застройщика была куплена в октябре 2018 года за 3 630 000. На текущий момент стоимость ее продажи составила 5 675 000. Соответственно, прирост составил 56,3% за этот период или 27% в годовом значении.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
Для инвестиций идеально подойдет однокомнатная квартира в новостройке на этапе котлована, при условии, если репутация застройщика и документы по проекту не вызывают вопросов. Если рассматривать студию, бюджет которой меньше, такой вариант менее предпочтителен, так как большинство студий приобретаются на перепродажу, в будущем такую квартиру будет сложнее реализовать.
Желательно, чтобы новостройка находилась в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Дополнительный рост цен на квартиры в новостройке могут обеспечить планы по строительству и открытию новых станций метро, развязок и магистралей в шаговой доступности.
В нашем ЖК «Кварталы 21/19» нет квартир на этапе котлована. Самый доступный по цене лот на самом низком этапе строительной готовности – однокомнатная квартира площадью 39,8 кв.м в корпусе, который будет введен в эксплуатацию в 4 квартале 2023 года. Стоимость такой квартиры составляет 8,5 млн руб. Для сравнения стоимость похожего варианта в готовом корпусе – 10,2 млн руб. Если инвестировать в новостройку на этапе котлована, за три года, пока возводится дом, только за счет изменения стадии строительной готовности рост цены может составить 30%, к нему добавляется рост цен за счет инфляции и увеличения себестоимости строительства.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
В основном инвесторы вкладывают деньги в минимальные площади - студии от 21-25 кв. м либо однокомнатные квартиры - от 29- 33 кв. м. Спрос на них растет, поскольку таких предложений, как считается, не очень много на вторичном рынке. Бюджет этих квартир не столь высок, и их легче потом продать. Практически у всех застройщиков в первую очередь уходят минимальные метражи – это преимущество для инвестора, который вкладывает деньги. Но, помимо цены, для него также важны расположение самого комплекса, транспортная доступность, близость станции метро, экология - этим и вызывается интерес у инвестора. Он рассчитывает на прибыль не менее 30% от стоимости, но по некоторым проектам получается и больше.
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»:
Все зависит от стадии готовности объекта. На раннем этапе это студии, 1-конатные квартиры и евроформат 2-комнатных (30-60 кв. м). В середине строительства - 3-4-комнатные (70-120 кв. м), лучше сразу с отделкой, а также возможно с мебелью – такой лот будет более ликвидным. При покупке недвижимости в проектах «Инград» мы можем гарантировать не менее 22% доходности за срок реализации.
Покупаем, сдаем в аренду и отбиваем затраты
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
И в этом случае предпочтение отдают студиям и однокомнатным квартирам. Спрос на них в среднем составляет 38%. Несколько меньший интерес вызывают 2-комнатные квартиры - приблизительно 26%. Отмечу, что их снимают семьи с детьми, как правило, на более длительный срок. Для тех, кто арендует жилье, не важно, квартира это или апартамент, главное - локация, район, транспортная доступность, социальная инфраструктура.
Можно привести много примеров, но хочется отметить тот проект, в который заходили инвесторы. На котловане в ЖК «Инновация» (рядом с ИЦ «Сколково») в 2018 г. однокомнатная квартира площадью 31 кв. м стоила 2 650 000 руб. Цена ремонта - 500 000 руб., а стоимость аренды такой квартиры составляет 35 000 руб. в месяц. Даже без учета аренды, недвижимость принесла инвестору доход. Она выросла в цене – на сегодня до 6 016 030 руб. Если не брать это в учет, то данная квартира на аренде «отобьется» в течение 7-7,5 лет. Таким образом, если инвестировать в жилье на котловане и потом сдавать его, то не нужно ждать, пока аренда «отобьет» стоимость покупки – цена квартиры растет на всем протяжении строительства.
Александр Пасько, директор по продажам ГК «МИЦ»:
Формат квартиры для сдачи в аренду очень близок по своим параметрам к квартире для перепродажи. Студия, одно- или двухкомнатная квартира небольшой площади с хорошей транспортной доступностью, действующей инфраструктурой.
Интересны варианты с отделкой от застройщика, так как арендаторы не захотят слушать шум от ремонтов из соседних квартир. Застройщик же в свою очередь сдает с отделкой целиком секции (подъезды), что обеспечивает минимальное количество шума и грязи. Однако, варианты и с собственной отделкой, сделанной по своему вкусу в нейтральных тонах, привлекают арендаторов, когда видно, что ремонт делался под себя.
Арендаторам не важен юридический статус квартиры (квартира или апартаменты).
В Новой Москве у ГК «МИЦ» можно рассматривать под сдачу ЖК «Южное Бунино» и ЖК «Кленовые Аллеи», а в «старой» - СК «Мята» (апартаменты). Естественно, в СК «Мята» стоимость аренды будет выше, нежели в жилых комплексах Новой Москвы.
Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград»:
На сегодня в Московском регионе для сдачи в аренду больше подойдут 1-2-комнатные квартиры, а дальше основную роль играет локация. Средняя доходность при сроке более 5 лет составляет не ниже 5%.