Ипотека с господдержкой под 6,5%: последний месяц, а потом продление

По оценке премьер-министра РФ Михаила Мишустина, льготная ипотека стала одной из самых успешных антикризисных мер, за время ее действия было выдано более 220 тыс. кредитов на 630 млрд руб. Сейчас на программу приходится более 90% всех жилищных кредитов на новостройки.

Напомним, что в конце апреля 2020 года правительство утвердило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Кредит по привлекательной ставке можно оформить при покупке квартиры в новостройке. Основные условия программы следующие. Максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области, - 12 млн руб., первоначальный взнос – от 15% от стоимости жилья, средний срок – 20 лет. Многие банки по собственной инициативе снижают и эту льготную ставку, а ряд застройщиков еще и дополнительно ее субсидируют на срок от нескольких месяцев до года. К заемщикам же никаких особенных требований не предъявляется – надо просто быть гражданином РФ. Обязанность проверять претендентов на займы возложена на банки.

Программа льготной ипотеки существенно расширяет возможности покупателей. По оценкам риелторов, при взносе 2,1-2,4 млн рублей можно рассчитывать на квартиру стоимостью 14,1-14,4 млн рублей. В пределах этих сумм на рынке «старой» Москвы доступно более 80% квартир массового сегмента и около 30% квартир бизнес-класса. В Подмосковье и Новой Москве выбор еще больше. Приобрести недвижимость можно и на стадии строительства, и уже готовую, но только, если продажи – от застройщика. Не возбраняется покупка квартиры в малоэтажном доме или таунхауса (в том случае, если он имеет статус квартиры).

Подводя предварительные итоги действия программы, опрошенные «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru», представители компаний отметили, что строительному сектору удалось быстро оправиться от последствий первой волны пандемии коронавируса и даже продемонстрировать рост. Как напоминает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», из-за ограничительных мер в первом полугодии объемы ввода жилья сократились на 11,4% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Но благодаря объему тех средств, которые были привлечены в строительство, отставание удалось нивелировать.

Судя по цифрам, которые приводит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), московские девелоперы сумели неплохо заработать, несмотря на «карантин». В этом году в отрасль города было привлечено около 525 млрд рублей, из них 280 млрд (53%) – по ипотечным сделкам. В 2020 году общая выручка по сравнению с первыми девятью месяцами 2019 года увеличилась на 13%, по ипотечным сделкам – на 43%. И впервые совокупная выручка от сделок с привлечением заимствованных средств превзошла 50%.

В целом же по России, по данным аналитического центра «Дом.РФ» программа обеспечила строительство более 11 млн кв. м жилья.

Ипотека подстегнула спрос

Хорошо и покупателям: квартирный вопрос смогли решить люди, которые давно желали улучшить жилищные условия, но из-за высоких ставок не рисковали. Щадящий процент сделал для них квартиру доступнее, - кто-то даже сумел купить квартиру большей площади, чем рассчитывал ранее.

В переводе на язык девелоперов и продавцов недвижимости, это означает, что удалось поддержать спрос, который в «карантинном» апреле серьезно упал. В мае-июне число сделок с использованием ипотеки росло примерно на 20% в месяц, - комментирует руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий.

А статистика, приведенная агентством «Метриум», говорит о том, что рынок вышел на уровень спроса, превосходящий тот, что наблюдался до пандемии. В третьем квартале 2020 года в массовом сегменте московского первичного рынка было заключено около 15 тысяч сделок, что на 92% превосходит показатели второго квартала. В первые девять месяцев года спрос оказался на 9% выше, чем в такой же период 2019 года.

Август стал рекордным и превысил показатели прошлого года на 36% - так, на рынке новостроек массового сегмента в старых границах Москвы в августе 2019 г. было заключено 3 971 ДДУ, а в августе 2020 г. – 5 414 ДДУ, - дополняет Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).

Доля сделок с использованием ипотеки составляет сейчас 60-65%. А в некоторых проектах она еще выше. Так, в ЖК «Кварталы 21/19» от «ВекторСтройФинанс» на сделки по программе субсидирования приходится примерно 80% от общего объема продаж. В ЖК «Румянцево-Парк» от Lexion Development, в первом корпусе продано более 90% квартир, а доля ипотечных кредитов с начала года превысила 75%. На старте продаж в апреле 2018 года этот показатель был на уровне 57%. Компания намерена сдать корпус в IV квартале 2020 года. В ЖК «Новый Зеленоград», как сообщил генеральный директор IKON Development Антон Детушев, совокупная доля ипотечных сделок за 2020 год составляет 69% от общего количества.

«Если нас не закроют, и рынок недвижимости будет жить по своим законам, то в конце года, традиционно высокая активность покупателей будет стимулироваться льготными условиями ипотеки. В начале года спрос обычно уменьшается, но за счет этой программы его падение может стать не настолько существенным», - предполагает Надежда Коркка («Метриум»).

Справятся ли заемщики

Впрочем, не все аналитики разделяют радость от продления ипотеки с господдержкой. Некоторые высказывают опасения по поводу так называемого «ипотечного пузыря». То есть, это ситуация, при которой заемщики, нахватавшие доступных ипотечных кредитов, не справляются со своими обязанностями, в результате на рынок выбрасывается много ипотечных квартир. Соответственно, цены на недвижимость рушатся. Но наши комментаторы не согласны с подобным апокалиптическим сценарием.

Доля просроченных задолженностей от общего объема ипотечного долга в России составляет около 1,5%, что по оценке экспертов является низким показателем, свидетельствует о высокой финансовой дисциплине ипотечников и качественном отборе претендентов банками. Всем подряд банки деньги в долг не дают, и отказывают тем, кто не внушает им доверия.

«Как правило, банки готовы одобрять кредит семьям, у которых на оплату долга по ипотеке уходит не более 40% от совокупного дохода. Конечно при таких требованиях случаев отказа бывает много, но статистика по отказам известна только кредитным организациям», - замечает Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).

Отказы, как дополняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, обычно связаны с высокой долговой нагрузкой человека (у него могут быть действующие кредиты или кредитные карты), либо с плохой кредитной историей.

Однако Надежда Коркка («Метриум») не исключает, что при ажиотажном спросе и увеличении числа заемщиков доля просроченных кредитов может возрасти, но до критических показателей еще далеко.

Ипотека разгоняет цены

Есть у доступной ипотеки еще одно не очень приятное свойство – она повышает цены на новостройки. Если возникает повышенный спрос, то жилье обычно дорожает. Как нам напоминают эксперты, весной во время карантина, когда покупателей на рынке практически не было, застройщики заморозили цены. «После отмены режима самоизоляции ежемесячный рост в среднем по проектам был 1-2%», - замечает Андрей Вербицкий (ГК ФСК).

По данным «Метриум», в массовом сегменте новостроек Москвы по итогам первого квартала средняя цена составляла 186 тыс. руб. за кв. м. После третьего квартала это значение достигло 190 тыс. руб. за кв. м. В бизнес-классе, часть квартир в котором тоже попадает под ограничения льготной ипотеки, за шесть месяцев средняя цена возросла с 258 до 276 тыс. руб. за кв. м.

Но наши эксперты, не отрицая влияния ипотеки, связывают рост цен и с другими факторами, - отложенным спросом, сокращением предложения, инфляцией, ростом себестоимости строительства из-за перехода на эскроу-счета и подорожания импортных материалов и оборудования.

Плюсы льготной ипотеки

Льготное кредитование явно привлекательнее, чем ипотека на обычных коммерческих условиях, хотя и общерыночная ставка по российским меркам невысокая, - около 8% годовых. Но, конечно, преимущества ипотеки под 6,5% очевидны. На практике эта ставка еще ниже. По информации «Метриум», в Росбанке ставки по ипотеке начинаются с 4,35% для зарплатных клиентов и с 4,65% для остальных. В Промсвязьбанке это значение установлено на отметке 5,85%, в Россельхозбанке – 5,9%. А «МТС Банк» снижает ставку до 3,9% при покупке квартиры у его партнеров.

Андрей Вербицкий (ГК ФСК) считает, что наиболее привлекательные условия у Сбербанка, где одновременно с господдержкой применяется и субсидированная ставка. По этой программе ставка на первый год составит 0,1%, а далее - стандартная ставка Сбербанка по господдержке - 6,1%. Так, для покупателя квартиры в ЖК «Датский квартал» (м. Алтуфьево и Медведково) стоимостью 6 703 788 руб., в первый год ежемесячный платеж составит 23 981 руб. А потом - 40 175 руб. Итого, за 20 лет, переплата клиента составит всего 3 749 680 руб. Если бы клиент брал «обычную» ипотеку, то за пользование кредитом он заплатил бы 5 655 711 руб.

ГК «Гранель» сотрудничает с ВТБ. По программе банка ставка составит 0,5% в первый год использования ипотечного кредита. Через год - 6,5% годовых на оставшийся период кредитования. Проекты «Гранель» - «Государев дом» (Ленинский район, пос. Лопатино), «Бригантина» (Долгопрудный) (см. таблицу в конце текста).

Эксперты также предоставили расчеты, демонстрирующие, на сколько льготная ипотека экономичнее «рыночной». Самый главный плюс льготной ипотеки - это выгода клиента в размере ежемесячной выплаты и общей переплаты по кредиту, - поясняет Андрей Вербицкий (ГК ФСК). Эксперт привел расчет на примере всё той же квартиры в ЖК «Датский квартал» стоимостью 6 703 788 руб. При первоначальном взносе - 1 005 600 руб. (15%) и сумме кредита 5 698 188 руб, платеж на 20 лет по льготной ипотеке 6,5% составит 42 484 руб. в месяц. Переплата за 20 лет - 4 498 042 руб. Платеж по обычной ипотеке составит 47 308 руб. в месяц. Переплата за 20 лет - 5 655 711 руб. Получается, что клиента сэкономит 1 157 669 руб.

Похожий результат и у Андрея Колочинского («ВекторСтройФинанс»): разница по переплате составляет 1 375 000 руб. Смотрите сравнительную таблицу ниже.

Где купить квартиру по ипотеке под 6,5%
Мы попросили экспертов привести примеры жилых комплексов, где сегодня можно купить подходящую квартиру по льготной ипотеке.

Russian Design District

Как сообщает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District), в культурно-образовательном кластере Russian Design District спроектированы 674 квартиры. Комплекс находится в Новой Москве в 18 км от МКАД по Калужскому шоссе. Его выделяет уникальная спортивно-образовательная инфраструктура и выразительный архитектурный облик. Сейчас в реализации находятся однокомнатные квартиры стоимостью около 6-7 млн руб., двухкомнатные от 6,6 до 10,1 млн руб. и трехкомнатные от 8,3 до 13,8 млн руб. Покупатели могут оформить льготную ипотеку у финансового партнера проекта – банка ДОМ.РФ (от 5,9%), а также в Россельхозбанке (от 5,9%), в ВТБ и Сбербанке (от 6,1%) и других банках.

«Любовь и голуби»

В жилом комплексе «Любовь и голуби» в сентябре стартовала вторая очередь, в рамках которой предлагается широкий выбор квартир, - говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». По льготной ипотеке можно приобрести студии, которые стоят от 4,7 до 6,8 млн руб., однокомнатные квартиры (от 7,2 до 9,1 млн руб.) и двухкомнатные (от 11,2 до 13,3 млн руб.). На эти лоты можно оформить ипотеку в Россельхозбанке (от 4,6%), Ак Барс банке (от 4,6%), Дом.РФ (от 4,7%) и еще десятке других банков. Сбербанк предоставляет ипотеку от 5%. Жилой комплекс «Любовь и голуби» располагается в районе Западное Дегунино в 10-минутной доступности от метро Селигерская. Во время реализации первой очереди 99% лотов были проданы еще до введения объекта в эксплуатацию.

«Мир Митино»

В ЖК «Мир Митино» большинство реализуемых лотов подходят под ограничения льготной ипотеки – 12 млн рублей, - рассказывает Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК). В этом проекте можно выбрать и однокомнатную квартиру стоимостью около 6,5 млн рублей, и трехкомнатную от 11 млн рублей. В составе первой очереди построены и заселены пять корпусов, в квартале работают объекты инфраструктуры (детский сад, супермаркеты, аптеки и прочее). Есть дополнительные предложения от банков-партнеров. Например, в ВТБ можно оформить ипотеку со ставкой 0,5% до конца 2020 года, а далее будет 6,5% годовых.

ЖК «Аквилон Park»

По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в ЖК «Аквилон Park» покупателям доступна программа государственной льготной ипотеки от 15 банков. Наименьшую ставку – от 5,85% годовых сегодня предлагает Промсвязьбанк. Заемщики могут оформить ипотеку сроком от 3 до 25 лет с минимальным первоначальным взносом равным 15% от стоимости квартиры. Таким образом, при покупке студии площадью 26,6 кв. м стоимостью 5 275 568 рублей в ипотеку сроком на 15 лет, ежемесячный платеж по кредиту составит около 37 тыс. рублей в месяц. «Аквилон Park» расположен в Новой Москве (м. Коммунарка), и покупатели получат московскую регистрацию.

Другие примеры – смотрите в таблице в конце текста.

Что вместо льготной ипотеки?

Если человек не пройдет проверку банка и не попадет под условия программы с господдержкой, то, скорее всего, ему не удастся взять кредит и на обычных рыночных условиях. Хотя, как советует Алексей Лухтан (Lexion Development) можно попробовать другие ипотечные программы, где не требуется справка о доходах, либо уменьшена процентная ставка по кредиту, если предусмотрен большой первоначальный взнос или заемщик – зарплатный клиент банка. Есть много программ по субсидированию ипотечной ставки от застройщика. Такой комплекс программ сегодня предлагается во многих ЖК, например – в «Румянцево Парк» проекте бизнес-класса от Lexion Development в Новой Москве (м. СаларьевоМ). Это три разновысотных монолитных корпуса (13-22 этажа) с подземными паркингами, детскими садами и школой. Стоимость квартир - от 5,2 млн до 18,8 млн. руб.

В ЖК «Новый Зеленоград» можно приобрести квартиру, воспользовавшись социальными ипотечными программами «Молодая семья», «Молодые ученые», «Семейная ипотека», а также госпрограммой, рассчитанной на жителей Крайнего Севера и Дальнего Востока.

В проектах ГК «Гранель» (см. таблицу) продаются квартиры по другой госпрограмме – семейной или детской ипотеке от Сбербанка. Она актуальна для тех, у кого в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился (родится) второй или последующий ребенок. Ставка для клиентов застройщика на первые 2 года составит всего 0,5% годовых. Далее — 4,7% до момента окончания выплат.

В ГК «Гранель», как уже говорилось выше, действуют и ипотечные программы с субсидированной ставкой совместно с ВТБ - выше мы рассказали о схеме ипотека с господдержкой плюс субсидированная ставка. А есть вариант с субсидированной ставкой для обычной коммерческой ипотеки. Ставка по классической ипотеке при первоначальном взносе от 20%, сроке кредита до 30 лет, первые 8 месяцев кредита составит 0,6%, по истечении этого срока процентная ставка составит 8,6% годовых на оставшийся период кредитования.

Также застройщики предлагают обратить внимание на предлагаемые ими рассрочки. Рассрочки бывают разные – долго- и краткосрочные, беспроцентные и с процентами. Расплачиваться по рассрочке, как правило, нужно до окончания строительства, и чем выше первоначальный взнос, тем лучшие условия вам предложат.

Так, для покупателей квартир ЖК «Румянцево-Парк» покупателям доступна беспроцентная рассрочка до 6 месяцев. Первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры. Оставшаяся часть гасится равными ежеквартальными или ежемесячными платежами.

В ЖК «Мир Митино» действует акция «Купи сейчас – плати потом» для выделенного пула квартир с ключами. Первый взнос - 50% от стоимости квартиры. Еще 25% выплачиваются до 30 ноября 2020 года, а оставшиеся 25% – до 30 марта 2021 года.

И в заключение стоит сказать, что обычная ипотека сейчас тоже предлагается на довольно привлекательных условиях – лучших, чем в предыдущие годы. Ключевая ставка Банка России в этом году достигла исторического минимума – 4,25%, - напоминает Надежда Коркка («Метриум»). Поэтому и после окончания программы льготной ипотеки, наверняка можно будет найти неплохой вариант.