Московские окраины: квартиры в двух шагах от метро

Где можно купить квартиру, чтобы и по карману была, и станция метро недалеко? Удачным решением может стать приобретение жилья в новостройке в «окраинных» районах Москвы. Тут и цены пониже, и проекты всё больше «народного» формата, но приличного качества, да и с метро дела гораздо лучше, чем лет десять тому назад. 

Поселиться вдали от центра Москвы – вовсе не означает оказаться на отшибе. Ведь за пределами МКАД открыто около 30 станций метро, запущено два центральных диаметра, - комфортные железнодорожные маршруты с пересадками на метро (от Нахабино до Подольска и от Лобни до Одинцово). Так что штампы о забытых богом окраинах Москвы давно устарели. «Большинство покупателей просто не имеют представления о транспортной доступности ближайших к Москве территорий. До некоторых ЖК можно доехать за 5 минут от метро», - говорит Денис Волкович, генеральный директор VSN Invest.

И как дополняет Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group, проекты у конечных станций метро пользуются стабильным покупательским спросом. В случае, если станция метро/МЦК находится буквально в шаговой доступности от ЖК, а дорога до центра на метро укладывается в 20-25 минут, локация привлекательна даже для аудитории бизнес-класса. 

По данным компании «Метриум», на столичном рынке недвижимости внутри МКАД, в 3 км от Кольцевой автодороги, реализуется 38 жилых комплексов в пешей доступности от метро (с учетом перспективных станций), это примерно 5,8 тыс. квартир. 25 проектов относится к комфорт-классу, 13 ЖК – к бизнес-классу. 

В «старой» Москве за пределами МКАД (по-простому – «в замкадье») на расстоянии до 20 мин ходьбы от метро, по информации агентства «БОН ТОН», находится 12 комплексов массового сегмента. Всего на рынке, по подсчетам «Метриум» представлено 1,8 тыс. квартир.

А в Новой Москве, также в пешей доступности от станций метро и МЦД расположилось, по информации «БОН ТОН», 13 проектов. Большая часть предложения относится к комфорт-классу. 

Из подмосковных проектов стоит назвать ЖК «Сколковский» от ГК ФСК в пешей доступности от станции МЦД-1 «Сколково», уже введенный в эксплуатацию. Проект находится в Одинцовском районе и в непосредственной близости к Подушкинскому лесу. В продаже есть квартиры от 28 до 104 кв. м по цене от 4,8 до 13,3 млн руб.

Также в Одинцовском районе, в непосредственной близости от МЦД-1 «Сколково», ГК «Гранель» возводит ЖК «Инновация». Это 4 монолитных жилых дома переменной этажности (от 10 до 24 этажей) и многофункциональные объекты инфраструктуры. Стоимость квартир 1-комнатной квартиры площадью (32,6 кв. м) – 5, 97 тыс. руб., 2-комнатной квартиры (52 кв. м) – 8, 255 тыс. руб., 3-комнатной (66,6 кв. м) – 9,878 тыс. рублей
В Люберцах, в 200-х метрах от станции метро Лухмановская ГК «Основа» строит жилой комплекс «Гоголь парк». Он состоит из двух жилых корпусов, многоуровнего паркинга и находится на высокой стадии строительства. На выбор представлено более 900 квартир разнообразных планировочных решений, включая студии, 1-2-3-4-комнатные варианты. Стоимость предложения стартует от 3,9 млн рублей.

«У покупателя сегодня колоссальный выбор жилья», - отмечает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости». В каждом втором проекте - квартиры с отделкой, во многих спальных районах есть несколько сопоставимых жилых комплексов, клиентам предлагают разные ипотечные программы с максимально доступными ставками, льготными периодами выплат. 
Много масштабных новостроек; например, компания «Гранель» вблизи станций метро и МЦД, возводит жилые комплексы комфорт-класса по концепции комплексного освоения территорий. «Проектами предусматриваются не только жилые дома, но и разнообразная собственная социальная и коммерческая инфраструктура», - говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». 

Летом рынок недвижимости пополнили несколько новых проектов, в частности, Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), называет «замкадные» «Митинский лес», «Аквилон Митино», в Новой Москве ожидается старт продаж культурно-образовательного кластера Russian Design District, бронирование в котором открылось в апреле 2020 года.
И этой осенью, как сообщает Александр Галицын, генеральный директор компании WE KNOW, рынок ожидает выхода новых проектов у станций метро или МЦД. Несмотря на режим самоизоляции и переход отрасли на проектное финансирование, рынок активно пополняется. 

Сколько нужно денег: рассчитываем бюджеты

Для покупателей жилья массового сегмента важно приобрести квартиру по максимально выгодной цене, и в то же время с хорошими качественными характеристиками и развитой инфраструктурой, особенно транспортной, - описывает требования клиентов Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости»). По его наблюдениям, люди обращают внимание, достаточно ли будет парковочных мест, предусмотрено ли строительство детского сада и школы. Высоко востребованы предложения с отделкой, из года в год наиболее популярными остаются квартиры с прямоугольными комнатами, просторной кухней и балконом, с раздельным санузлом и прихожей, удобным коридором.
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», отмечает и популярность квартир «евроформата» с объединенной зоной кухни и гостиной. За счет сокращения площади квартиры итоговая стоимость такого жилья ниже, чем классической планировки. В проектах ГК «Основа» отмечается стабильно высокий спрос на этот формат жилья, в частности, в готовом жилом комплексе комфорт-класса «Парад планет» в Королеве и ЖК «Гоголь парк» в Люберцах, а также сданном ЖК класса «комфорт+» «Грани» в столичном районе Текстильщики. 

По сведениям Александра Галицына (WE KNOW), самая ходовая и востребованная покупателями квартира – это лот площадью 48-55 кв. м., с двумя изолированными комнатами и раздельной кухней. А по данным «Метриум», в новостройках в пределах МКАД (3 км) средняя площадь продаваемой квартиры составляет 55,5 кв. м в комфорт-классе и 71,5 кв. м в бизнес-классе. В жилых комплексах «старой» Москвы за пределами МКАД в пешей доступности от метро средний размер реализуемого лота - 58,4 кв. м, а в Новой Москве - 55,6 кв. м. 
Что же касается средней стоимости популярного у народа жилья в пешей доступности от метро, то, по статистике НДВ, в спальных районах Москвы однушки стоят примерно 8,5 млн руб., двухкомнатные квартиры – 13 млн руб. и трехкомнатные - 19,5 млн руб. В Новой Москве однокомнатная квартира обойдется покупателю в среднем в 5,7 млн руб., двухкомнатная – 8,2 млн руб. и трехкомнатная – в 10,5 млн руб. Разница в стоимости между старомосковскими и новомосковскими проектами очевидна. Как отмечает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова, если сравнивать стоимость квадратного метра в Новой и старой Москве за МКАД в новостройках с аналогичным сроком сдачи, она составляет не менее 15-20%.

Самый высокий спрос в ЖК «Москвичка» у м. Коммунарка наблюдается на квартиры-студии и однокомнатные квартиры площадью до 35 кв. м., - комментирует Сергей Нюхалов (ГК «Гранель»). В ЖК «Румянцево-Парк» (м. Румянцево и Саларьево) покупателям представлено более 80 планировочных решений. В начале строительства по словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion development, большой популярностью пользовались студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры площадью до 55 кв. метров. Но чем ближе дата сдачи комплекса в эксплуатацию, тем популярнее становятся классические трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры площадью до 100 кв. метров.
А в подмосковном проекте ГК «Гранель» «Инновация» (Одинцовский район, 10 минут пешком до станции МЦД «Сколково») самыми востребованными квартирами стали «однушки» площадью 33-34 кв. м с двумя окнами и большим количеством света. Также высокий спрос наблюдается на двухкомнатные квартиры с видом на ИЦ «Сколково». «У этих квартир самые привлекательные видовые характеристики, а возможность перепланировки создает дополнительный спрос» - комментирует Сергей Нюхалов. 

Что у нас с ценами

Диапазон цен на новостройки Московского региона широкой: по статистике VSN Invest, самая высокая средневзвешенная цена за квадратный метр - 219 893 рубля - зафиксирована в готовых домах Москвы, самая низкая (120 428 руб./кв. м.) отмечается на территории Московской области, на самой ранней стадии строительства. 

В спальных районах Москвы в пределах МКАД, согласно аналитическим данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в зоне от ТТК до МКАД средняя стоимость кв. м жилья в новостройках - 210 тыс. руб. В жилых комплексах, расположенных в пешей доступности от метро, она выше - 225 тыс. руб. В проектах, от метро далеких - около 203 тыс. руб. 

В спальных районах столицы за МКАД, средняя стоимость кв.м жилья находится на отметке 164,8 тыс. руб. В проектах у метро - 169 тыс. руб. В ЖК, добраться до которых можно только общественным транспортом, – менее 150 тыс. руб. 

В Новой Москве, средняя стоимость метра - 128,2 тыс. руб. а в шаговой доступности от метро - около 143 тыс. руб. за кв.м. Таким образом, как следует из вышеприведенной статистики, близость станции метро заметно прибавляет цену.

Если же говорить о ценах в конкретных проектах, то, например, в новом московском ЖК «Аквилон Митино» у станции метро «Пятницкое шоссе» (строительство только началось) метр в среднем стоит 125,2 тыс. рублей, а в комплексе на высокой стадии строительной готовности - «ФоРест» стоимость «квадрата» гораздо выше - 191,8. Проект находится в Ново-Переделкино рядом с одноименной станцией метро Новопеределкино.

В новомосковском проекте ЖК «Москвичка» от «Гранель» в пяти минутах ходьбы от станции Коммунарка стоимость квадратного метра в среднем варьируется от 125 до 130 тысяч рублей. В проекте «Румянцево-Парк» Lexion development на конец августа 2020 года средняя цена кв. метра составляет порядка 145 тыс. рублей. 

В ЖК «Инновация» в Одинцовском районе средняя цена составляет 145 – 148 тысяч рублей за кв. м. Первая очередь проекта должна уже скоро сдаваться, соответственно, и цены здесь не маленькие. Но в целом подмосковные проекты – самые доступные. Как отмечает Игорь Сибренков (ГК «Основа») начальная стоимость квартир в Люберцах рядом с метро сегодня начинается от 3,9 млн рублей за студию площадью 23,38 квадратных метров, в то время как на старте продаж она составляла 1,9 млн рублей. 

Станут ли новостройки дороже этой осенью – об этом эксперты рассказывают в следующей главке. 

Жилье прибавит в цене, если не случится нового карантина

С начала года на рынке новостроек Московского региона цены выросли примерно на 6-10%. Такой рост обусловлен удорожанием себестоимости строительства, переходом на проектное финансирование и продажу через эскроу-счета, а также ростом готовности строительства в каждом конкретном проекте, – объясняет Игорь Сибренков (ГК «Основа»).

Но затем, из-за пандемии короновируса и резкого снижения спроса на этом фоне, рост приостановился. И вот с августа большинство застройщиков уже анонсировали повышение цен, - предупреждает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. Соответственно, нынешней осенью эксперты предсказывают подорожание. Причин тому наши комментаторы называют несколько. Это и сезонная деловая активность, и отложенный спрос, и сокращение экспозиции, в связи с чем растет доля более дорогого готового жилья, и всё более доступная ипотека. Правда, как уточняет Игорь Сибренков (ГК «Основа»), резких скачков цен на жилье не прогнозируется, так как стоимость всегда ограничивается платежеспособным спросом.

«Дальнейший сценарий зависит от многих процессов, но в большей степени от второй волны пандемии - случится ли она, сколько будет продолжаться, будет ли строгая самоизоляции», – заключает Ксения Цаплина (ГК ФСК).