Летние скидки: большинство московских застройщиков готовы уступить в цене

Для начала - несколько слов об актуальной ситуации на рынке новостроек. Редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» попросила экспертов оценить выбор жилья и пояснить, что будет с ценами. Напомним, весной из-за карантина девелоперам приходилось тормозить старты новых проектов, и в результате, сегодня продается меньше новостроек, чем обычно, - это отмечает большинство экспертов. По подсчетам Надежды Коркки, управляющего директора компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE), в Москве в продаже находится 13,7 тыс. квартир массового сегмента, что на 19% меньше, чем в мае 2019 года (16,8 тыс. квартир). Замедлился и выход новых проектов, и старт продаж новых корпусов в старых ЖК.

«Объем предложения действительно заметно сузился, параллельно вдвое снизилась доля квартир на начальной стадии строительства, и в последующие месяцы ситуация вряд ли радикально изменится», - соглашается Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).
Булат Шакиров, управляющий директор Optima Development предполагает, что существенная часть докарантинного предложения сохранится, так как в большинстве проектов, которые уже находились в стадии строительства, объем работ вернулся на прежний уровень.

Но и вводить на рынок новые проекты девелоперы будут, пусть постепенно и осторожно, - и, видимо, как считает Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI, ввод будет продолжаться до конца осени.

Сегодня значительная доля проектов представлена на заключительных стадиях готовности, - отмечает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова. В комфорт-классе речь идет о 32% предложения на стадии фасадных работ и 15% на стадии ввода. В бизнес-классе доля экспозиции на этапе фасадных работ составляет 26%, на стадии ввода – 21%.

В целом же о дефиците предложения речь не идет, в Москве по данным агентства «Метриум», представлено 86 проектов массового сегмента. Но рынок новостроек недешевый. «Поскольку в последнее время мы наблюдаем замедление выхода новых проектов на нулевом цикле, то естественным образом средняя цена на новостройки растет в целом по рынку, и данный процесс продолжится в ближайшее время», - говорит Наталия Кузнецова.

Что же касается динамики цен, то общее мнение экспертов таково – снижаться они точно не будут. А вот немного подрастать, - вполне, так как на рынке сложился целый букет факторов, стимулирующих рост цен. Это сокращение предложения и последствия реформы долевого строительства, то есть перехода на проектное финансирование: укрупнение рынка и увеличение себестоимости строительства.

Игорь Козельцев (УК «Развитие») считает, что по итогам года мы, возможно, увидим ценовой прирост в пределах 5%. При этом девелоперы самых ликвидных проектов будут наращивать прайсы, а «аутсайдеры» могут прибегнуть к демпингу.

Правда, есть и существенный аргумент против подорожания – падение доходов у покупателей. Но им застройщики будут предоставлять скидки и другие бонусы.

Средний размер скидки – 4-5%

Сегодня рассчитывать на скидку могут покупатели недвижимости большинства жилых комплексов в столице, по информации Игоря Козельцова (УК «Развитие»), - в 52 из 86 ЖК. В 19 новостройках дисконт согласуется в индивидуальном порядке.

Средний размер скидок по сводным данным экспертов, составляет 4-5%, а диапазон, естественно, шире – от 1 до 15% от стоимости квартиры.

Более значительные бонусы могут предоставляться на выделенные пулы квартир и особенно - на финальных стадиях строительства. Например, по словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, в ЖК «Румянцево-Парк» в Новой Москве у м. Саларьево и Румянцево предлагается скидка до 20% на квартиры на первом и втором этажах в первом корпусе комплекса, ключи от которого будут переданы жителям уже в этом году. Действует и специальное предложение на три квартиры в первом корпусе со скидкой до 20%. В акции участвуют классическая «трёшка», трехкомнатная квартира евроформата и четырехкомнатная.

С 1 июля на все трехкомнатные квартиры евроформата в ЖК «Румянцево-Парк» распространяется скидка 10%, а при одновременной покупке машиноместа и квартиры скидка составит 15%.

У компании RDI до конца лета действует специальное предложение в ЖК бизнес-класса «Загородный квартал» в Химках. Как сообщил Валерий Кузнецов (RDI), размер скидки - 5%. Однако имеются лоты, где можно сэкономить до 1 млн рублей. Например, квартиру площадью 47,64 кв. м, - приобрести за 4,1 млн руб. Акция рассчитана на период до 15 июля.

При оформлении бесконтактной сделки в жилых проектах компании AFI Development действует скидка до 4%, в ЖК Silver – до 6%. Одновременно приобретая квартиру и машиноместо в ЖК «Одинбург» (Одинцово), покупатели получают скидку на паркинг - 10%. Аналогичная программа действует и в «Резиденциях архитекторов» (м. Электрозаводская), здесь дисконт на парковку выше - 15%. А в ЖК Silver (м. Ботанический сад) скидка при покупке места на паркинге - 25%.

На дорогом рынке ситуация похожая. Как сообщает Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве, для клиентов, покупающих квартиру для себя в дизайнерском доме Eleven (м. Улица 1905 года) - скидки до 5%. Если же речь идет о крупных инвестиционных покупках – приобретении нескольких квартир или о выкупе целого этажа, - то компания готова предоставлять больший дисконт.

В проектах компании Glincom скидки, по словам ее коммерческого директора Ивана Татаринова скидки варьируются в рамках от 3 до 5% при единовременной оплате или покупке большого объема апартаментов. Есть дополнительные скидки на некоторые категории лотов, которые дороже, чем в среднем по проекту. Максимальный же размер скидок от Glincom - 10%.

Рассрочки: выше взнос – лучше условия

Рассрочки – тоже очень популярный бонус на рынке новостроек. По данным компании «Метриум», они предоставляется в 56 жилых комплексах рынка массовых новостроек Москвы.

По оценке Валерия Кузнецова (RDI), в комфорт-сегменте Подмосковья доля сделок с рассрочкой платежа составляет в среднем 10-15 %. В проектах компании RDI она несколько выше: например, в ЖК «Южное Видное» (Ленинский район Московской области) с рассрочкой платежа покупается около 20 % квартир.

Эксперты выделяют два основных варианта рассрочки – краткосрочная и долгосрочная. Как правило, в обоих случаях расплатиться нужно до окончания строительства. Чем выше первоначальный взнос, тем лучше условия рассрочки.

Краткосрочная программа длится чаще всего от одного до шести месяцев, она может быть беспроцентной или предоставляться под низкий процент (3-4%). «Покупатель фактически не переплачивает за приобретенный объект, он выплачивает сумму за квартиру частями по установленному графику платежей», - поясняет специфику беспроцентной рассрочки Алексей Туркин («РСТИ»).

Долгосрочная рассрочка предоставляется на год – два под 8-12%, размер первоначального взноса варьируется от 10% до 80%, чаще от 30 до 60 % в зависимости от срока оплаты и конкретного проекта. Если застройщик берет процент, то речь идет фактически не о рассрочке, а о кредите, ведь деньги взимаются с клиента за пользование средствами девелопера, - поясняет Надежда Коркка («Метриум»).

Сегодня в ЖК «Румянцево-Парк» покупателям доступна беспроцентная рассрочка от застройщика сроком до 6 месяцев. Первоначальный взнос составляет 50% от стоимости квартиры. Оставшаяся часть гасится равными ежеквартальными или ежемесячными платежами.

В проектах RDI, как рассказывает коммерческий директор компании Валерий Кузнецов, беспроцентная рассрочка возможна на полгода. В случае более длительного срока начисляются проценты с первого месяца. Можно взять рассрочку на готовое жилье - при первоначальном взносе от 60%. «Мы предлагаем рассрочку на все продаваемые квартиры – вне зависимости от площади, количества комнат, этажа, видовых характеристик», - уточняет эксперт.

На беспроцентную рассрочку могут рассчитывать покупатели дизайнерского дома Eleven – им потребуется внести 20% от стоимости жилья.

Воспользоваться беспроцентными рассрочками на срок до конца 2020 года по всем проектам смогут клиенты компании Glincom. Покупатель вносит первоначальный взнос — 40% от стоимости апартамента. Оставшиеся 60% он выплачивает равными частями, - разъясняет коммерческий директор Иван Татаринов.

В ЖК «Мир Митино» еще в апреле была запущена антикризисная акция «Купи сейчас – плати потом» для выделенного пула квартир с ключами. Ее отличает удобный график платежей. Подписав договор купли-продажи, клиент вносит первый взнос в размере 50% от стоимости квартиры. Еще 25% выплачиваются до конца сентября 2020 года, а оставшиеся 25% – до 30 марта 2021 года.

А в ЖК «Румянцево-Парк» недавно была анонсирована программа - «ипотека в рассрочку от Сбербанка», сроком на 2 года. Ее особенность, - в уменьшении ежемесячных платежей за счет поэтапной выдачи кредита. «Программа особенно выгодна тем покупателям, которые планировали воспользоваться ипотечным кредитом и погасить задолженность перед банком в ближайшее время. За счет такой рассрочки, заемщик существенно экономит на уплаченных банку процентах по кредиту в период действия ипотечного договора. В итоге выгода в первый год составит 80% от ежемесячных платежей. Ипотечная ставка по данной программе стандартная и может быть снижена в зависимости от категории заемщика и наличия электронной регистрации», - комментирует Алексей Лухтан.

«Модный» подарок - страховка

Самыми распространёнными подарками у застройщиков остаются машино-места и кладовые помещения, - считает Алексей Туркин («РСТИ»). Например, в ЖК Riverdale на Павелецкой набережной от Glincom при покупке оставшегося апартамента, клиенту подарят машино-место, стоимостью 1,8 млн рублей. «Последний апартамент в продаже стоит 26 млн рублей.  Получается, что мы дарим 7% от его цены», - замечает Иван Татаринов.

Из новаций последнего времени Наталия Кузнецова («БОН ТОН») отмечает полисы страхования (например, - на случай потери работы). «Бонусы подобного рода входят в сферу интересов ипотечных заемщиков и являются составной частью кредитных программ. В том числе со стороны крупных банков, совместно с которыми застройщики разрабатывают специализированные субсидируемые программы ипотечного кредитования», - поясняет эксперт (о программах субсидирования мы расскажем ниже).

Страховку «от потери работы» получают ипотечные покупатели ЖК «Мир Митино», жилых комплексов компании AFI Development. Как поясняют в AFI Development, страховая выплата составит 1/6 от страховой суммы, продолжительность выплаты - 6 месяцев. Страховая сумма по договору - 450 тыс. руб., заключается он сроком на год.

Среди других «подарков» может быть отделка, некоторые девелоперы создают программы лояльности, когда их клиент получает дисконтную карту со скидками на профильные услуги и товары (дизайн, мебель, стройматериалы), - перечисляет Надежда Коркка («Метриум»).

На своих проектах мы на год освобождаем покупателей от эксплуатационных платежей – дополняет Иван Татаринов (Glincom).

Ипотека с господдержкой плюс скидка

Но самый привлекательный и «всеохватный» бонус для покупателя предоставило государство. Наши комментаторы единодушны – ипотека с господдержкой под 6,5% годовых – наиболее сильная мера стимулирования покупательского спроса. Ее условия правительство недавно изменило, увеличив максимальную сумму кредита: для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она выросла с 8 до 12 млн руб., а для жителей других регионов – с 3 до 6 млн руб.

По оценке Наталии Кузнецовой («БОН ТОН») в эти требования вписываются примерно 84% предложения комфорт-класса (84%) и 27% бизнес-класса в столице.

Банки стараются сделать эти условия еще лояльнее, снижая ставку и уменьшая сумму первоначального взноса. Но и это еще не всё.

«Целый ряд столичных застройщиков совместно с банками разработали программы по дополнительному субсидированию ставки до 0,1-0,5% годовых на определенный период, - комментирует Игорь Козельцев (УК «Развитие»). В разных проектах эта программа фигурирует под разными названиями, однако суть ее сводится к следующему: девелопер вместо покупателя выплачивает проценты по кредиту до конца 2020 года или в течение 6-12 месяцев, а по истечении льготного периода начинает действовать ставка 6,5% годовых (или иная, в зависимости от условий конкретной программы)».

Такую программу можно сравнить со среднерыночной скидкой – выгода для покупателя примерно такая же.

Так, сегодня ипотеку под 0,01% можно взять в жилом комплексе бизнес-класса «Румянцево-Парк». Как рассказывает Алексей Лухтан (Lexion Development), специальная программа субсидирования ипотеки разработана совместно с Совкомбанком. Льготный период кредитования действует в течение 12 месяцев, а кредитный договор должен быть заключен не позднее 30 сентября. От заемщика требуется оплачивать платеж в размере 0,01% ежемесячно + страхование жизни. После льготного периода ставка составит 6,49%. Программа распространяется на все квартиры в комплексе без исключения.

В семейном квартале «Мир Митино» действует программа субсидирования льготной ставки до 0,5% годовых при оформлении ипотеки в ВТБ. Например, при покупке готовой квартиры стоимостью 6,9 млн рублей (37,8 кв. м) и первоначальном взносе в размере 20% (1,38 млн рублей), ежемесячный платеж по ипотеке до конца 2020 года составит 24,2 тыс. рублей вместо 40,1 тыс. рублей, то есть будет на 40% ниже.

Кроме того, как уже отмечалось, до конца года при покупке квартиры клиент получает в подарок страховку от потери работы. Размер страховой премии составляет 300 тыс. рублей.

Компания AFI Development совместно с ВТБ банком также запустила программу, в рамках которой клиенты имеют возможность получить кредит под 0,5% годовых. Программа распространяется на все ЖК девелопера. (ЖК «Одинбург», ЖК Silver, ЖК «Резиденции архитекторов», ЖК «Резиденции композиторов», и ЖК «Сиреневый парк» (м. Бульвар Рокоссовского), реализующийся под управлением компании). Ставка в 0,5% действует 12 месяцев, а затем возвращается на уровень 6,5%.

На дорогом рынке тоже есть субсидированная ставка. Как сообщил Булат Шакиров (Optima Development), в ЖК «Прайм Парк» (м. Динамо) действует ставка 0,5% и 0,6% на первые полгода ипотеки от банка ВТБ (размер ставки зависит от параметров квартиры и ипотечной суммы).

Резюме

Как видим, многие застройщики не ограничиваются каким-то одним бонусом, а предлагают целый комплекс льготных условий, и нередко акции могут суммироваться.

«Именно такой комплексный подход к стимулированию спроса наиболее эффективен в текущих условиях. Сегодня, когда доход многих клиентов снизился, дополнительная поддержка со стороны застройщика позволяет решить жилищный вопрос, сохранив привычный уровень жизни», - делает вывод Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»).