Новинки на рынке новостроек: пока цены не растут и не падают

Сегодня, по данным генерального директора АН «БОН ТОН» Наталии Кузнецовой в границах «старой Москвы» в реализации находится 111,2 тыс. кв.м. и 2200 лотов, недавно вышедших на рынок. Как сообщает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, в первом квартале 2020 года продажи открылись в двух новых жилых комплексах комфорт-класса от ГК ПИК: Holland park и «Волжский парк». Также рынок пополнился 11 корпусами в составе семи уже реализующихся проектов: «Мир Митино» (корп. 14), «Сиреневый парк» (корп. 7Б), «Люблинский парк» (корп. 25), «Ильменский 17» (корп. 3, 4, 5), «Квартал Некрасовка» от Группы «Самолет» (2 очередь, корп. 5, 6), «Огни» (квартал 2, корп. 1, корп. 2) и LIFE-Варшавская (корп. Б2).

Несколько позже открылись продажи нового корпуса (№ 1), в «Квартале на Никулинской».

В сегменте апартаментов, по информации эксперта, на рынок вышли три комплекса: «Волоколамское 24» (ГК ПИК), «Мята» (МИЦ) и «Саяны-Парк» (частный девелопер).

Из недавних стартов стоит отметить выход на рынок жилого комплекса комфорт-класса «Сити Бэй» в Покровском-Стрешнево.

Что касается Новой Москвы, то как уточняет Наталия Кузнецова («БОН ТОН») в I квартале этого года в реализацию не вышло ни одного нового проекта, рынок пополнялся новыми корпусами в 6 уже продающихся ЖК, всего в продажи поступило 63,4 тыс. кв.м (более 1,4 тыс. лотов).

По данным «Метриум», новые корпуса вышли в комплексах «Скандинавия» (корп. 17.4), «Саларьево Парк» (корп. 35, 36, 43), «Южное Бунино» (уч. 40/2 корп. 12), «Кленовые аллеи» (вл. 52Б корп. 11), «Остафьево» (д. 1, корп. 7, 8), «Позитив» (уч. 3/2, корп. 7).

Подробнее о ценах, локациях и застройщиках в «старой» и Новой Москве смотрите в таблице ниже:

В Подмосковье тоже открывались продажи в новых корпусах в составе уже присутствующих на рынке проектов. Например, как отмечает Илья Витковский, директор по аналитике и оценке Группы «Самолет», в первом квартале 2020 года в Московской области компания вывела в продажу более 130 тыс. кв. м жилья – это самый большой объем среди застройщиков Подмосковья. Новые корпуса выводились в рамках реализуемых объектов «Большое Путилково» (Красногорский р-н), «Пригород Лесное» (Ленинский р-н), «Спутник» (Одинцовский р-н) и «Томилино Парк» (Люберецкий р-н).

Недавно компания «Сити-XXI век» также сообщила о начале продаж квартир в корпусах №2 и №8 II очереди в миниполисе «Рафинад» в Химках.

Более подробное описание некоторых объектов смотрите в конце текста.

Выбор меньше…

По разным данным экспертов, доля жилья на ранних стадиях строительства (котлован и монтаж первых этажей) от общего объема предложения на рынке «старомосковских» новостроек занимает чуть меньше трети. В Новой Москве, в НАО, где в основном и строится жилье, этот показатель больше (50% - данные «БОН ТОН»).

То есть выбор «ранних» новостроек есть, хотя, как отмечает Виктор Прокопенко, директор Департамента недвижимости Sezar Group, он заметно ниже, чем в прошлом и позапрошлом годах. Как уточняют в агентстве «Метриум», например, в минувшем мае предложение на этапе «котлована» новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве упало в два раза по сравнению с декабрем 2019-го (2,2 тыс. лотов против из 4,8 тыс.)

Эксперты объясняют это тем, что из-за экономической неопределенности и ограничений, вызванных эпидемией коронавируса, девелоперы вынуждены были корректировать планы и переносить старты продаж. К тому же нынешняя ситуация наложилась на старую историю с реформой долевого строительства, когда не все застройщики оказались готовы работать с проектным финансированием.

… но впереди новые открытия

В ближайшее время на рынок, по информации Марии Литинецкой («Метриум») должны выйти проекты массового сегмента «Амурская парк» от ГК ПИК и «Каширка.LIKE» от «Оптимум Инвест».

По мнению Ильи Витковского (Группа «Самолет»), основной пик выхода новых проектов в продажу придется на III и IV квартал 2020 года. В частности, группа «Самолет» планирует вывести на рынок до конца года пять новых жилых комплексов и четыре новые очереди в текущих проектах.

Где искать новостройку

ЮВАО, СЗАО, СВАО и САО «старой» Москвы – лидеры по строительным новинкам. Например, на начальном этапе строительства в СВАО предлагается 1365 лотов (данные «Метриум»).

В Новой Москве большинство новостроек (до 97%) сосредоточено в Новомосковском округе, напомним, что туда продлены две линии метро – Сокольническая и Калининско-Солнцевская. По данным «Метриум», 14,5% продаваемых квартир предлагается в проекте «Новые Ватутинки» в Десеновском и столько же – в ЖК «Саларьево Парк» в Саларьево.

В Подмосковье особенно выделяются города на востоке от столицы: Железнодорожный, Томилино и Люберцы, замечает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости».

Эскроу становится больше, но пока преобладает ДДУ

Всё больше новостроек продается по новой схеме – с использованием эскроу-счетов (на этих счетах хранятся деньги покупателей, пока дом не будет построен и введен в эксплуатацию). Из статистики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» видно, что доля эскроу в квартирах и апартаментах, вышедших в I квартале 2020-го года - порядка 52,5%.

Но если смотреть на рынок новостроек в целом, то понятно, что пока ещё существенно преобладают старые добрые договоры долевого участия (ДДУ). В общем объёме предложения жилья, продаваемого по прежней схеме, по информации НДВ, будет почти в два раза больше: 61,6% (ДДУ) против 32,2% (эскроу). Очень близкие цифры у агентства «Метриум» - 65% против 35% соответственно. В Новой Москве соотношение похожее, там доля ДДУ по сводным данным экспертов, - от 24 до 39%.

Всего же по эскроу жилье продается в старой Москве в 23 проектах и 52 корпусах (из них 2 проекта и три корпуса – это апартаменты), а в Новой Москве - в 9 проектах и 20 корпусах (данные «БОН ТОН»).

Так что пока до «захвата рынка» счетам эскроу далеко, но покупатели спокойно относятся к тому, что новостройки реализуются по разным схемам. «Тип договора является важным, но далеко не ключевым фактором для потенциального покупателя по сравнению с ценой, транспортной доступностью или локацией проекта – особенно в масс-сегменте», - считает Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости»).

Так, по словам Виктора Прокопенко (Sezar Group), квартиры в жилом комплексе «Династия» (Хорошевский район), где недавно вышел в продажу новый корпус, продаются по ДДУ без эскроу-счетов.

А Группа «Самолет» по информации Ильи Витковского, продает по схеме эскроу квартиры и апартаменты в пяти проектах из девяти - «Остафьево», «Алхимово», «Некрасовка», «Томилино Парк», «Новоданиловская 8».

О ценах: девелоперы заговорили о подорожании

«За последние годы порог входа в новые проекты заметно вырос, - замечает Мария Литинецкая («Метриум») - В 2015-2017 годах стартовые цены в комплексах нередко были заметно ниже средних по рынку, но повышались в течение 2-3 месяцев. Разумеется, такие проекты обладали высокой инвестиционной привлекательностью. Сегодня девелоперы уже не прибегают к демпингу, и проекты выходят на рынок по ценам, сопоставимы со средними показателями».

Однако эксперты считают, что цены на новостройки дальше могут расти, хотя в данный момент этого не происходит. По мнению Виктора Прокопенко (Sezar Group), сужение предложения, о котором он говорил выше, на стабильном рынке привело бы к росту цен. Но в подавляющем большинстве проектов они сохраняются на докризисном уровне, - сказываются последствия «самоизоляции» (упал спрос, сократились доходы и т.д.).

Тем не менее, по мере восстановления рынка, эксперты не исключают роста цен. И некоторые признаки они видят уже сегодня. По наблюдениям Наталии Кузнецовой («БОН ТОН»), дорожают проекты с отделкой, а Сергей Ковров («НДВ-Супермаркет Недвижимости») связывает рост цен в марте не только с кратковременным всплеском спроса, но и со всё большим внедрением эскроу-счетов.

Что касается ценовых показателей, то по оценке Сергея Коврова, для Ближайшего Подмосковья диапазон цен на рынке вышедших новостроек составляет 70-130 тыс. руб. за кв. метр, Новой Москвы – порядка 110-140 тыс. руб. за кв.м. В Москве в пределах МКАД «размах» существенно шире: от 130 до 230 тыс. руб. за «квадрат».

Примеры минимальных квартирных цен в конкретных объектах приводят в агентстве «Метриум». Так, к началу апреля в ЖК Holland park цены за объект начинались от суммы 6,8 млн рублей за 25,7 кв. м. В ЖК «Волжский парк» - от 5 млн рублей за 21,7 кв. м. В комплексе «Волоколамское 24» минимальная цена за апартаменты – 5,9 млн рублей за 24,7 кв. м. В проекте «Мята» минимальный бюджет покупки равнялся 5,3 млн рублей за 24,7 кв. м. В комплексе «Саяны-Парк» цены на апартаменты стартовали от 2,4 млн рублей за 14,3 кв. м.

Выбираем квартиру

Рассмотрим подробнее некоторые объекты массового сегмента, в которых были недавно открыты и продолжаются продажи.

Старая Москва

«МИР Митино»

В семейном квартале комфорт-класса «МИР Митино» (девелопер - УК «Развитие») в I квартале стартовали продажи в 14-м корпусе, - в 7-секционном доме с 2-уровневым подземным паркингом во дворе. Квартал расположен по соседству с Митинским лесопарком, ближайшая станция метро - «Пятницкое шоссе». Первая линия домов построена и продолжает заселяться. Средняя цена на старте продаж составила 120,7 тыс. рублей за кв. метр. Квартал в формате мини-города включает панельные и монолитные жилые корпуса, пять детских садов, две школы, поликлинику, медицинский центр со стационаром, торгово-развлекательный и физкультурно-оздоровительный комплексы, семь подземных паркингов и наземные гостевые автостоянки. Пять жилых корпусов первой очереди и детский сад сданы в эксплуатацию.

ЖК «Сиреневый парк»

Проект комфорт-класса «Сиреневый парк» который реализуется под управлением AFI Development, расположен в 300 м от заповедника «Лосиный остров», пешком можно дойти до станций метро и МЦК Бульвар Рокоссовского. В комплексе представлены два варианта однокомнатных квартир, 4 варианта двухкомнатных, 8 вариантов трехкомнатных и один вариант четырехкомнатных квартир. Есть варианты евроформата с большой кухней-гостиной и лоты свободной планировки. Во входных группах с консьерж-службой будет обустроена гостевая зона, помещение для хранения колясок и спортивного инвентаря. Во дворах будут установлены детские площадки и тренажеры для занятий спортом. В ЖК также запланированы наземная и подземная парковки с более чем на 1000 м/м. Средняя цена на старте продаж -164,7 тыс. рублей за метр (данные «БОН ТОН»).

Подмосковье

Мкр. Красногорский

Красногорский - семейный малоэтажный микрорайон с собственной инфраструктурой, расположенный в 14 км от МКАД, возле рабочего поселка Нахабино. Построено две очереди, возводится третья – 22-29 корпуса. Большой выбор квартир: от студий до трехкомнатных. Диапазон цен квартир в продаже – от 2,6 млн. руб. (студия 24,7 кв. м) до 6,7 млн. руб. (трешка 80,5 кв .м). Для жителей организован парк «Дружба». В корпусе №2 работает ДОУ «Филиппок» на 55 мест. В конце 2021 года в комплексе откроется детский сад на 350 мест и школа на 900 мест. Доехать до новостройки можно по Волоколамскому и Новорижскому шоссе, в пешей доступности - железнодорожная платформа МЦД-2 «Нахабино».

Миниполис Рафинад

Девелопер – «Сити-XXI век» открыл продажи квартир в корпусах №2 и №8 II очереди в миниполисе Рафинад в Химках. В миниполисе запроектировано 11 монолитных 8-этажных домов. В продаже представлены студии, 1-2-3-комнатные квартиры классической и европланировки. Минимальная стоимость лота без отделки – 2,5 млн руб. Река Клязьма делит территорию на два участка, которые соединятся мостом. Набережная будет благоустроена, инфраструктура миниполиса включает учебный комплекс, более 30 магазинов и кафе, 20 спортивных и детских игровых площадок, многоуровневый наземный паркинг (11,15 тыс. кв. м), соседский клуб. На территории миниполиса расположен Остров развлечений.

ЖК «Одинбург

ЖК «Одинбург» – жилой микрорайон комфорт-класса от компании AFI Development находится в Одинцово в семи минутах езды на автомобиле от МКАД. Общественным транспортом можно быстро добраться до станций метро Парк Победы, Славянский бульвар и Юго-Западная. Корпуса переменной этажности – от 14 до 25 этажей. Набор планировок – от квартир формата студий до видовых двухуровневых лотов на 24-25-м этажах. На территории комплекса - магазины, салоны красоты, фитнес-клубы, досуговые центры, функционирующий детский сад. Строится отдельно стоящий паркинг. Что касается квартир в продаже, то, например, во 2-м корпусе можно купить однушку площадью 33 кв. метра за 4,89 млн рублей.

ЖК «Гармония Парк»

ЖК «Гармония Парк» - современный комплекс комфорт-класса от застройщика «ТКС Риэлти» находится в Лыткарино, в 8 км от МКАД. Проект предусматривает строительство 6 корпусов высотой 17 этажей с подземной частью, в которой запроектирован паркинг и кладовые помещения. На территории уже есть готовая муниципальная школа, а в будущем в шаговой доступности построят два детских сада. Рядом с новостройкой есть стадион, магазины, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения. Диапазон цен – от 1,8 млн рублей за студию 23,4 кв. метров до 6,9 млн. руб. за трехкомнатную 81 кв. м.

ЖК «Сказка»

В жилом комплексе «Сказка» строится вторая очередь проекта (корпуса 40-43, 46-47, 55-56). Малоэтажный комплекс от ГК «Содружество» находится в районе Павловской Слободы в 19 км по Новорижскому шоссе. Покупателям предлагаются квартиры общей площадью от 40 до 150 кв. м. В каждой предусмотрено панорамное остекление, небольшие балкончики или полноценные лоджии. На первых этажах домов расположены квартиры с просторными террасами, есть двухуровневые варианты. Предусмотрена система «умный дом». Цены – от 4,7 млн руб за однушку 48,2 кв. м до 13,4 млн рублей за трехкомнатную квартиру площадью 122,5 кв.м.