Новая квартира в Москве: сколько нужно денег для покупки?

Центр до ТТК: скромные апартаменты, студии, однушки

Итак, ищем квартиру в столице стоимостью 10 миллионов рублей. Начинаем поиски с Центра города, условно его определим его как «зона до ТТК». БОльшая часть этой территории занята Центральным округом, в нее также заходят несколько престижных районов, которые административно относятся к другим округам.

Несмотря на то, что 10 миллионов — солидная сумма, выбор получается ограниченным. «В центре Москвы в основном строятся дома элитного и бизнес-класса. Домов комфорт-класса мало и цена квартиры в них, как правило, превышает установленный лимит», - поясняет Кирилл Сиволапов, Руководитель отделения «управление недвижимостью» Факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС. «Внутри Садового кольца я не знаю ни одного проекта апартаментов в пределах 10 млн рублей, даже на раннем этапе», - дополняет коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

Впрочем, если не быть снобами и выдвинуться за Садовое, то кое-что найти можно. Иван Татаринов перечисляет ряд подходящих проектов «за Садовым»: Mitte, «Level Павелецкая» (м. Павелецкая), Soho+Noho (м. Савеловская), где представлены небольшие апартаменты. А также клубный дом премиум-класса Sinatra (м. Баррикадная), где на начальной стадии строительства продавались студии за 10,4 млн рублей. Правда, сейчас они стоят уже 12,1 млн рублей. В премиальном комплексе RED7 (м. Красные ворота) стоимость апартаментов 26,4 кв. м с полной дизайнерской отделкой - 10,9 млн руб.

Но это все упомянутые комплексы — с апартаментами. Как предупреждает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE в пределах Центрального округа, вообще нельзя рассчитывать на покупку квартиры в бюджете около 10 млн рублей: придется ограничиться студией или однокомнатными апартаментами площадью 14-40 кв. м.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» называет несколько проектов в пределах ТТК, где реально присмотреть однокомнатную квартиру, но они расположены не в ЦАО, а в граничащих с ним районах. Так, в жилом комплексе бизнес-класса RiverSky (Даниловский р-н ЮАО) минимальный бюджет покупки составляет 9, 949 млн — за эти деньги предлагается однокомнатная квартира площадью 38,7 кв. м в корпусе 7.

Следующий вариант — ЖК «Метрополия» (м. Волгоградский проспект), где ценник на «однушки» (36,5 кв. м) начинается от 7,7 млн руб., а максимальная цена — 9,1 млн за лот площадью 45,4 кв. м. В одном из корпусов за 10,5 млн руб. можно приобрести небольшую двушку (54,2 кв. м.)

И, наконец, — клубный дом Vitality (м. Дубровка). Здесь, про данным Елены Калининой, директора по маркетингу и продажам Larus Capital, предлагаются однокомнатные квартиры от 40 кв. м до 48 кв. м с европланировкой по цене от 9,2 до 10 млн руб. Можно приобрести однокомнатную квартиру от 40 до 47 кв. м с кухней-гостиной 15-20 кв. м, спальней 11-12 кв. м, большим санузлом и нишами под гардеробные. В каждой квартире по два панорамных окна.

Если же «перешагнуть» ТТК и обратить внимание на комплексы, примыкающие к нему с внешней стороны, то «ассортимент» еще расширится. Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова поясняет, что этих проектах в бюджете 10 млн. можно купить и евродвушки до 50 кв. м. Средневзвешенная цена подобных предложений по статистике «БОН ТОН» — 238,1 тыс. руб. Так, в проекте «Зиларт» (МЦК ЗИЛ) имеются квартиры без отделки со сдачей в III квартале 2022 года. Стоит поинтересоваться ЖК «Символ» (м. Авиамоторная), он сдается в IV квартале 2023 г.) ЖК Headliner (III квартал 2022 года). С отделкой можно приобрести однокомнатную квартиру около 38 кв. м в проекте «Западный порт» (м. Фили) по цене от 9 млн руб.

А на вторичном рынке Центра, по информации Александра Москатова, управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», за 10 млн руб. предлагаются однокомнатные квартиры до 40 кв. м, студии 27-28 кв. м, но таких лотов немного.

От ТТК до МКАД: отличные однокомнатные, приличные двушки и даже трешки

Продвигаемся дальше — в зону от Третьего Транспорта кольца до Московской кольцевой дороги. «С таким бюджетом можно рассчитывать на более просторные варианты и новостройки на более поздних стадиях строительства», — отмечет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».

А вообще тут с выбором красота. По данным Ирины Доброхотовой («БЕСТ-Новострой»), здесь в бюджете 10 млн руб. представлено жилье в 130 комплексах (97 — с квартирами, 33 — с апартаментами).

За эту цену можно приобрести полноценную однокомнатную квартиру (даже в границах ЦАО, но за пределами ТТК), двухкомнатную, а в некоторых проектах комфорт-класса ближе к МКАД — и трехкомнатную.

По данным «БЕСТ-Новострой», в комплексах «Селигер Сити», «Сиреневый парк», Discovery, «Талисман на Дмитровском», «Преображение», «Загорье», «Barton», «Счастье в Кузьминках»/«Дом в Кузьминках», средний бюджет покупки — 9,435-9,996 млн рублей.

Выборка по классам жилья от «БОН ТОН» позволяет посмотреть на предложения чуть в ином ракурсе. Итак, жилье эконом-класса представлено в трех проектах реконструкции — ЖК «Грильяж» (м. Орехово), MySpace на Дегунинской, MySpace на Фрезерной. Площади - от 12 до 51 кв. м. В наличии — студии, 1-2-комнатные варианты.

В сегменте «комфорт» лоты до 10 млн рублей можно рассмотреть в 50 проектах. Площади — от 19 до 94 кв. м, набор — от студий до 4-комнатных квартир евроформата. Средневзвешенная стоимость метра — 171,5 тыс. руб. Наибольший объем предложения сосредоточен в ЮВАО, в частности, в проектах «Тополя» (м. Люблино) и «Кварталы 21/19» (МЦК Нижегородская).

Квартиры бизнес-класса представлены в 22 проектах; варианты — от 22 до 62 кв. м — вплоть до 3-комнатного евроформата. Средневзвешенная цена (СВЦ) — 216,3 тыс. руб. за метр. Подходящие варианты можно найти в комплексах Wellton Towers, Big Time, (м. Хорошево), Discovery Park (м. Ховрино), «Ленинградка 58» (м. Водный стадион).

Тем, кто ищет квартиру бизнес-класса до 10 млн руб. в готовых домах, можно рассмотреть ЖК «Дом на Войковской», где имеются студии и 1-комнатные квартиры от 7,3 млн руб. Или — в ЖК «Маяковский» (1- 2-комнатные квартиры евроформата от 9,1 млн руб.).

Большой выбор проектов в зоне от ТТК до МКАД у ГК ПИК. В жилых комплексах Green Park, «Измайловский, 11» и «Академика Павлова» доступны однокомнатные квартиры без отделки. Жилье с отделкой предлагается в проектах «Ильменский, 17», «Михайловский парк», «Лефортово парк», «Дмитровский парк», «Шереметьевский», «Полярная, 25», «Люблинский парк», «Ясеневая, 14», «Влюблино», «Молодогвардейская, 36». Набор квартир: однокомнатные от 38-47 кв. м, двухкомнатные 53-69 кв. м и трёхкомнатные 68-84 кв. м.

Другие предложения представлены в таблице:

Студии и однокомнатные
Название ЖК	Станция метро		Площадь			Стоимость
Headliner	Шелепиха		41 кв. м.			9,310 млн руб.
Bauman House	Электрозаводская		31 кв. м			9,9 млн руб.
«Западный порт»	Фили		38 кв. м. с отделкой White Box.			9, 968 млн руб.
SREDA	МЦК Нижегородская		от 33,2 до 49,2 кв. м.			до 10 млн руб.
Двухкомнатные
«Level Амурская»	Черкизовская			63,8 кв. м с кухней-гостиной	9,7 млн руб.
«Домашний»	Марьино			до 72 кв. м.	до 10 млн руб.
Трехкомнатные
Discovery Park		Ховрино		75,8 кв. м.	9,8 млн руб.
«Настроение»		МЦК Ростокино		71,5 кв. м -	9,940 млн руб.
«Грани»		Текстильщики		66,3 кв. м	9, 945 млн руб.
«Домашний»		Марьино		66,5 кв. м	10,113 млн. руб.
«Люблинский парк»		Братиславская		78,5 кв. м с отделкой	9,930 млн руб.
Источники: «Метриум», «Бест-Новострой», ПИК, ПСН, ГК «Основа»

А на вторичном рынке в интересующих нас локациях по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», можно приобрести двух-трехкомнатные квартиры площадью более 60 кв. м.

«Замкадье» и Новая Москва: трехкомнатные и даже четырехкомнатные

Переходим МКАД. ЖК «Некрасовка» — единственный, по данным Наталии Кузнецовой («БОН ТОН»), комплекс эконом-класса, который находится за «кольцом». В реализации — около 900 квартир до 10 млн, варианты — от 35 до 94 кв.м. В продаже есть корпус с отделкой и дома, введенные в эксплуатацию. Минимальная цена — 4,6 млн рублей. СВЦ - 101,9-137,9 тыс. рублей за метр.

А всего проектов комфорт-класса в «замкадных» районах Москвы — 12. Наиболее широко в продаже представлены ЖК «МИР Митино» (продаются строящиеся и сданные корпуса), «Мякинино парк» (Кунцево), где квартиры продаются с отделкой, «Столичные поляны» (Южное Бутово), где также жилье реализуется с отделкой. Покупателям с бюджетом 10 млн. рублей доступны квартиры от 20 до 93 кв. м вплоть до 4-комнатных вариантов с европланировкой.

Однако цены в «замкадных» районах старой Москвы — Жулебино, Митино, Строгино и т.д., по мнению Романа Лябихова, генерального директора ГК «Атлант», не сильно отличаются от стоимости квартир у внутренней стороны МКАД. А в Новой Москве стоимость ближе к «областному» ценнику. Так что в ТиНАО за 10 млн рублей можно рассматривать практически любые новостройки. В стандартном классе или недорогих проектах комфорт-класса, это будет большая трехкомнатная квартира (около 100 метров) в уже сданном доме или на высокой стадии готовности. Например, в проекте комфорт-класса «Внуково Парк» за такую сумму предлагаются квартиры 101-103 кв. м. с кухней 11-15 кв метров».

Квартиры в пределах 10 млн. можно найти в проектах ГК «Самолет» — «Остафьево» и «Алхимово», ГК ПИК — «Саларьево парк», «Бунинские луга».

Двухкомнатные
«Городские Истории»	Рассказовка	65,8 кв. м	9,8 млн руб.
«Мещерский лес»	Говорово	54 кв. м	10 млн руб.
«Гринада»	Бульвар Дмитрия Донского	54 - 67 кв. м.	до 10 млн руб.
Трехкомнатные
«Баркли Медовая долина»	МЦД Санино	88,53 кв. м с финишной отделкой	9, 3 млн руб
«Баркли Медовая долина»		70,9 кв. м без отделки	7,5 млн рублей.
«Остафьево»	Бунинская Аллея	квартиры распашного типа площадью 74,5 кв.м с отделкой	чуть меньше 9 млн рублей
«Лучи»	Солнцево	75	10, 2 млн руб.
Stellar City	Говорово	78,9 кв. м	10,054 млн
«Саларьево парк»	Саларьево	81 кв. м.	9 925 650
«Румянцево-Парк»	Саларьево	До 90 кв. м	10 млн рублей
Источники: ГК «Самолет», «БОН ТОН», «Баркли», Lexion Development, «Метриум», ПИК, ПСН, «БЕСТ-Новострой»

И да, действительно, в нескольких проектах Новой и «старой» Москвы можно купить четырехкомнатные хоромы более 100 кв. метров. Такие варианты представлены в ЖК «Скандинавия» (метраж 102,5, стоимость 9,3 млн руб), ЖК «Румянцево Парк» (102 кв. м, 10 млн руб), ЖК «Квартал Некрасовка» (м. Некрасовка, 93,9 кв .м., 10,1 млн. руб).

На вторичном рынке Новой Москвы, по данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», за сумму 10 млн можно приобрести трехкомнатную квартиру с ремонтом.

Ипотека: выплаты солидные, но ставки снижаются

Если у вас в кармане «водится» только 3-4 млн. рублей, а вам необходима квартира стоимостью 10 млн, то поможет, разумеется, ипотечный кредит. Ипотечные программы для новостроек сегодня отличаются разнообразием: со стандартными условиями, со ставкой «от застройщика», «семейная» ипотека с господдержкой», «военная» ипотека. Банки предоставляют льготы, снижают проценты зарплатным клиентам, заемщикам с созаемщиками, клиентам, у которых есть 50-процентный взнос… «Во многих банках есть возможность оформить ипотеку без подтверждения документального дохода, что существенно сокращает время получения кредита. При взносе от 30% предоставлять пакет документов о доходах уже не требуется, достаточно только паспорта, второго документа, например, СНИЛС и анкеты с персональной информацией. При этом некоторые банки не меняют процентную ставку за упрощенный пакет документов», — рассказывает Иван Обухов, директор по продажам Sminex.

Застройщики сотрудничают сразу со многими банками, например, по данным Татьяны Середенковой, директора по продажам ГК «Самолет», направление «Москва», у компании в партнерах — 27 кредитных учреждений.
Но заемщикам надо понимать, что покупка квартиры стоимостью 10 млн. в ипотеку — дело тяжелое, ежемесячные платежи получаются более чем приличными. Например, при средней ставке 9% и первоначальном взносе 3,5 млн рублей ежемесячная сумма по кредиту сроком 10 лет составит 84,1 тыс. рублей, 20 лет — 60,5 тыс. рублей, 30 лет — 54,6 тыс. рублей. То есть, доход семьи должен быть уж не меньше 160 тысяч рублей в месяц.

Но ипотечные проценты сползают вниз, и буквально на днях Сбербанк снизил базовые ставки на новостройки до 8,7% годовых.

Еще меньший процент можно получить, если воспользоваться программой с субсидированной ставкой «от застройщика». Так, в ЖК «Румянцево-Парк» компания Lexion Development совместно с Росбанк Дом запустила программу со ставкой 6,49% годовых на весь срок кредитования. Ставка действует при покупке трехкомнатной квартиры площадью от 73,7 до 93,7 кв. м в первом корпусе - Дома Д1, — комментирует Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

В «Городе на реке Тушино» (застройщик ООО «Стадион Спартак», м. Спартак) можно приобрести однокомнатную видовую квартиру площадью 50 кв. м. в Квартале 6 (самом близком к Москве-реке). Базовая стоимость квартиры — 10, 4 млн. рублей. Для квартир в 6-м Квартале действует ставка по субсидированной ипотеке от Сбербанка — 7,6%. При сроке кредита 12 лет, получаем ежемесячный платеж 66 тыс. рублей.

Соглашаясь на субсидированную ставку, заемщикам надо помнить, что в этом случае, скорее всего, не стоит рассчитывать на скидку и необходимо проверять, на какой период вам «дают» заниженный процент – на полный срок кредита или лишь на первые годы.

Пониженная ставка, предоставляемая на весь срок кредита, существенно облегчает ежемесячные платежи, и семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года рождается второй или последующие дети, могут стать участниками государственной программы «Семейная ипотека». Сравнительные расчеты для квартиры стоимостью 10 млн руб. приведены ниже:

Семейная ипотека	Ипотека на стандартных условиях
первоначальный взнос 3,5 млн.рублей (35%)	первоначальный взнос 3,5 млн. рублей (35%)
срок кредита 20 лет	срок кредита 20 лет
ставка 4,7% годовых (Россельхозбанк)	ставка 8,7% годовых (банк ДомРФ)
ежемесячный платеж 41 827 рублей	ежемесячный платеж 57 234 рублей
Источник: ГК ПИК

Реальную процентную ставку — 4,67% годовых — удастся получить участникам программы «Ипотека с Европейской ставкой», которую ГК «Атлант» разработала с Банком ПАО «Севергазбанк». Для участия в данной программе нет ограничений по семейному положению или количеству детей в семье.

Можно воспользоваться программами со сниженным взносом: в ЖК «Румянцево-Парк» действует минимальный первоначальный взнос от банков-партнеров — от 15%, то есть это уже не 3-4 млн, а 1,5 млн рублей. Покупатели квартир в Клубном доме Vitality могут внести 10%-й первоначальный взнос от стоимости квартиры. «Поэтому 3-4 млн руб. достаточно, чтобы приобрести в Клубном доме Vitality даже трехкомнатную квартиру на высоких этажах», - комментирует Елена Калинина (Larus Capital).

Рассрочки дают почти везде

Рассрочка хороша для тех покупателей, у кого необходимая сумма в принципе есть, но по какой-то причине нет возможности выложить ее сразу. Например, нужно время, чтобы продать старую квартиру.

Согласно подсчетам компании «Метриум», рассрочка предоставляется в 95% новостройках массового сегмента с квартирами в старых границах Москвы. В бизнес-классе — в 85%, в премиум-классе — 84%, в элитном классе — 92%.

Беспроцентная рассрочка обычно длится максимум от полугода до года с первоначальным взносом в 30-50% от стоимости квартиры, — комментирует Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер». — Длительность процентной рассрочки может продолжаться вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, но не дольше.

Рассрочкой можно воспользоваться при покупке квартиры в Клубном доме Vitality (срок до 1 года, первоначальный взнос — не менее 50%). В ЖК «Баркли Медовая долина» действует два вида беспроцентной рассрочки — на 3 месяца и на полгода. В первом случае первоначальный взнос должен составлять 50% от стоимости квартиры, во втором — 70%. Оставшаяся сумма вносится ежемесячно равными платежами. Скидки в этом случае не предоставляются.

В проекте «Домашний» действует программа рассрочки до окончания строительства. «По всем корпусам микрорайона «Домашний» предоставляется беспроцентная рассрочка. Период рассрочки ограничивается кварталом, в котором планируется получение разрешительной документации на ввод. Минимальный первоначальный взнос составляет 50%» — поясняет Софья Лебедева, директор по продажам и бизнес-администрированию Группы ПСН.

А в пресс-службе «НДВ-Супермаркет Недвижимости» предупреждают, что рассрочка постепенно уходит с рынка новостроек. Новые проекты, которые выходят в продажу будут реализовываться по эскроу-счетам. По этой схеме покупатель должен зачислить на счет полную стоимость квартиры, используя ипотеку, либо собственные накопления.

«Трейд ин» — подходит не всем и не всегда

Еще одна программа «в помощь» покупателю — «трейд ин»: когда выкупается старая квартира «в обмен» на новостройку «с доплатой». Однако у экспертов разное отношение к такого рода сделкам. Ведь старую квартиру выкупают со сниженной цене и, как правило, занимаются этим риелторы — партнеры строительной компании.

Роман Лябихов (ГК «Атлант») считает, что в большинстве случаев эта услуга — лишь маркетинговый ход со стороны продавца. Смысл для покупателя в такой сделке возникает только при значительном росте цен, ведь на время продажи стоимость новой квартиры фиксируется. Но сегодня цены в проектах по мнению эксперта в целом стабильны, поэтому и особой нужды в «трейд ин» нет. Поэтому сегодня ряд компаний вместо «трейд ин» предлагают воспользоваться рассрочкой. Так, в Larus Capital покупателям квартиру в Клубном доме Vitality предлагается рассрочка с 30-процентным первоначальным взносом до 6 месяцев, в Glincom требуют взнос не менее 30% суммы и дают 3-4 месяца на продажу своей квартиры.

Но далеко не все отказались от этого вида квартирных операций. Например, Группа ПСН реализует эти сделки в проектах комфорткласса. Услуга действует на этапе строительства и предполагает бронирование на 45 дней с фиксацией цены, вместо стандартных пяти дней, - раскрывает детали Софья Лебедева (Группа ПСН).

С помощью «трейд ин» можно купить квартиру в новостройках от ГК «Самолет», в новостройках, реализуемых компаниях «Метриум», «БЕСТ-Новострой», «НДВ-Недвижимость».

Как утверждает Ирина Доброхотова, «трейд ин», который осуществляется в «БЕСТ-Новострой», - это не выкуп квартиры компанией за бесценок, а продажа на условиях, согласованных с покупателем». Как правило дисконт составляет 5%, (минус 5% от стоимости квартиры прим. ред), но если квартира имеет изъяны (расположена в плохой локации, у шумной дороги или ТЭЦ), то здесь дисконт может достигать и 20%. Стоимость услуг по реализации объекта обойдется клиенту примерно в 150 тыс. руб.

А в компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости» «трейд ин» максимально виртуализировали. Клиент может запустить процесс сделки всего в несколько кликов, не выходя из дома, - рассказывает Денис Гаджиев, заместитель руководителя департамента городской недвижимости «НДВ». – Покупатель выбирает новостройку на сайте компании, затем она автоматически убирается в резерв, за клиентом закрепляется брокер, который приступает к продаже имеющейся квартиры. Средний срок реализации - 32 дня. Клиент платит комиссию только за продажу старой квартиры в размере 2% от стоимости, покупка новой бесплатна. Обе сделки проводит агентство недвижимости.