Готовые квартиры и апартаменты: выбор от Некрасовки до Центра, застройщики дают скидки до 15%

В Новой Москве готового жилья меньше всего

Если обобщить данные экспертов, опрошенных «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru», по получится, что в старых границах продается Москвы от до 250 до 300 сданных в эксплуатацию и находящихся на высокой стадии строительства корпусов.

Так, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, в старой Москве в стадии «Идет подготовка к получению РВЭ и получено разрешение на ввод» находится 226 корпусов с квартирами и 76 корпусов с апартаментами. Близкие цифры у департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»: 241 построенный корпус. В департаменте аналитики АН «Бон Тон» считают, что введенное жилье представлено в 248 корпусах.

Это примерно 680−750 тысяч квадратных метров, или около 8,5−9 тысяч квартир и апартаментов. «В массовом сегменте доступно 2300 квартир в сданных корпусах 33 новостроек. В бизнес-классе экспонируется 2820 готовых квартир в 43 ЖК. В премиум-классе — 540 квартир в 18 ЖК. В элитном классе — 270 квартир в 17 ЖК», — уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Готовое жилье занимает примерно треть рынка. «Суммарная доля готового и почти готового жилья в Москве не превышает 30%», — комментирует Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга ООО «НДВ — СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ», но прогнозирует ее постепенное увеличение. А Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» считает, что эта доля уже за год выросла на 7%.

По мнению Игоря Сибренкова, коммерческого директора ГК «Основа», «рост готовности новостроек» связан с переходом рынка на новую схему строительства 1 июля. Девелоперы стремились достичь 30%-ой готовности объектов и продать более 10% от общего количества квартир чтобы продолжить их строительство без перехода на эскроу-счета.

В Новой Москве готового жилья намного меньше. Эксперты называют разное число готовых и почти готовых корпусов — от 50 до 100. Но сходятся в том, что это примерно 14−17% рынка и эта доля не растет, а даже немного снижается. По мнению Натальи Шаталиной («МИЭЛЬ-Новостройки»), в этой локации значительно меньше неликвидного предложения, здесь сохраняется повышенный спрос со стороны покупателей, поэтому доля нераспроданного готового жилья в Новой Москве ниже, чем в старых границах.

В Подмосковье ситуация похожа на «старомосковскую». Здесь, по данным bnMAP.pro, продается 395 готовых и почти готовых корпусов. По расчетам департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК — это порядка 1 млн кв. м., при этом доля сданных площадей в продаже составляет 21%, а на финальной строительной стадии -15%.

Но в каждом районе ситуация — своя. На популярных у покупателя направлениях доля готового жилья небольшая. Так, по данным Валерия Кузнецова, коммерческого директора RDI, в Химкинском районе она составляет около 12%, а в Ленинском, лидирующем по объему продаж, — 5%. В обоих районах год назад этот процент был выше и снизился в два и три раза, в основном, за счет появления на рынке новых проектов.

Спрос: если готовое, то с отделкой

Во все времена существует категория покупателей, не желающих связываться со строительным циклом, который может длиться до трех лет и предпочитают купить готовую квартиру. Это касается клиентов, арендующих квартиры, заключающих альтернативные сделки — им надо побыстрее вселиться. Ну и тех, кто не хочет оказаться в рядах обманутых дольщиков.

Стали ли люди сегодня больше интересоваться готовым жильем? Эксперты по-разному оценивают ситуацию. Дело в том, что сейчас на рынке она нестандартная и связана с переходом на новую модель финансирования, состоявшемся 1 июля. Поэтому и покупатели ведут себя не очень обычно. Накануне «1 июля» отмечался всплеск спроса, покупатели торопились закрыть сделки, опасаясь роста цен, о чем не уставали повторять застройщики. По оценке Ксении Цаплиной, директора департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК, на рынке Московского региона на 10% выросли продажи первого полугодия 2019 года к аналогичному периоду 2018-го. Причем, июнь 2019 года оказался эффективнее июня 2018 года на 12,5%.

Лихорадочный спрос задел крылом и готовое жилье: приобретая построенное, люди стремились не только купить квартиру по «дореформенным» ценам, но и максимально обезопасить себя от рисков недостроя. «В сложных экономических условиях потребителей бросает от одной крайности к другой. Анализируя покупательские предпочтения, мы видим, что сегодня наибольшим спросом на первичном рынке недвижимости пользуется либо полностью готовое жилье, либо новостройки на этапе котлована», — комментирует Мария Литинецкая («Метриум»).

Это наблюдение подтверждает и руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» (Подмосковье) Евгений Сорокин: «Большинство людей сейчас приходят с запросом на готовые объекты. Более того — на готовые объекты с отделкой». Солидарна с коллегами и Ольга Магилина, заместитель генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость»: «Это тренд последних лет, — покупатели все чаще интересуются жильем в высокой стадии готовности, в том числе «white box» и совсем готовым к заселению, т. е. с отделкой «под ключ».

Но в то же время другие представители рынка не отмечают ажиотажа — они говорят о том, что сданное и сдающееся жилье сегодня продается в привычном режиме.

«В целом мы не наблюдаем каких-то проблем с продажами в нашем комплексе „Маяковский“, который был введен в эксплуатацию в I квартале текущего года. Мы планируем завершить продажи примерно за полгода, что считается нормальным для рынка новостроек бизнес-класса, — замечает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. — Однако никто не застрахован от „зависания“ в продаже каких-то отдельных квартир, к примеру, очень дорогих пентхаусов. Кстати, после сдачи комплекса в эксплуатацию мы отметили рост доли ипотечных сделок с 66% до 71%».

По оценке Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», спрос в разных классах стабильный, что можно видеть на примере реализуемых компанией жилых комплексов в «Некрасовке» (массовый сегмент) и «Лобачевский» (бизнес-класс, ул. Лобачевского). По соседству с «Лобачевским» реализуется сразу пять новостроек на ранней стадии строительства. Тем не менее, покупатели продолжают интересоваться готовым комплексом.

Однако людям надо быть готовыми к тому, что в облюбованном ими жилом комплексе может и не оказаться желаемой квартиры, например — небольшой площади, с хорошей планировкой, где-нибудь на пятом этаже. Вполне возможно, что вас дожидаются лишь дорогие «большеформатные лоты», — предупреждают в департаменте аналитики АН «Бон Тон». Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») приводит интересную статистику: в готовых корпусах старой Москвы средняя площадь квартиры составляет 79,8 кв. м, что на 22% больше, чем в среднем по всем новостройкам, т. е. в продаже остаются более крупные квартиры.

Впрочем, есть компании, которые намеренно «придерживают» квартиры и имеют в запасе довольно большой выбор недвижимости в построенных домах. Такова их маркетинговая политика, — часть жилья они предпочитают продавать по максимальным ценам. Например, в портфеле компании ГК ФСК доля готового жилья занимает порядка 50%.

В целом готовое жилье дороже «стартового», хотя возможны варианты. По оценке Сергея Коврова («НДВ — СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»), разница в цене между готовым жильем и квартирами на начальном этапе строительства, может достигать 20−30%.

Разница может быть и больше. Например, рост цен на квартиры в первом пусковом комплексе первой очереди проекта «Домашний» от Группы ПСН с момента старта продаж до ввода составил более 35%, — комментирует Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН.
В ЖК Headliner средняя стоимость «квадрата» в корпусе на котловане со сроком сдачи в конце 2022 года — 207,3 тыс. рублей. В корпусах, сдающихся в конце 2019 года — 267,9 тыс. Разница — 29%, — приводит пример Мария Литинецкая («Метриум»).

По информации Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в ЖК «Резиденции архитекторов» (квартиры бизнес-класса) в корпусе 5, где еще не начато строительство, средняя цена 1 кв. метра составляет 251 тыс. руб., а в корпусе 7, который готовится к вводу, — 276 тыс. руб. В ЖК комфорт-класса «Домашний» в корпусе на стадии монтажных и отделочных работ средняя цена за метр — 142 тыс. руб., в уже сданном корпусе — 188 тыс. руб.

В подмосковном ЖК «Мечта» трехкомнатная квартира 73 кв. метра, в строящемся доме стоит 4,3−4,5 млн, в зависимости от этажа. А аналогичная квартира в уже готовом доме стоит 5,500 млн. рублей.

Скидки: считайте выгоду

Несмотря на то, что готовая квартира дороже строящейся, можно выбрать вполне экономичный вариант: продавцы нередко идут на уступки. Правда, надо учесть, что в акциях участвует ограниченное число квартир.

Так, до конца июля в ЖК «Гринада» от Группы ПСН действуют скидки до 15%. Выгода составляет от 600 тыс. рублей. Такая же скидка распространяется на 15 квартир в жилом квартале SREDA. Минимальная стоимость лота со скидкой — 5,5 млн руб.

В ЖК «Парк Легенд» (Автозаводская улица 23Ак2) — скидки до 4% на квартиры в 3-м, введенном в эксплуатацию корпусе и в 4-м — на высокой стадии строительства.

На однокомнатную квартиру в крупнейшем районе застройки «Некрасовка» предоставляется скидка 1500 руб./кв. м. Дисконт на двух- и трехкомнатные квартиры — составит 3500 руб. с каждого метра. Экономия — до 350 тыс. руб. Скидка действует при 100% оплате или в случае привлечения ипотечного кредита. В ЖК «Крылатский», в корпусах № 2 и 3 можно приобрести квартиру можно со скидкой до 7%. Экономия — до 1,2 млн руб.

В семейном малоэтажном микрорайоне «Красногорский» — 4,5% скидка на квартиры в корпусах №№ 17, 20, 21, 22, 23 и 24. Выгода — до 280 тыс. рублей. В ЖК «Мытищи Lite» — скидки до 6% на квартиры и апартаменты. Выиграть можно до 285 тыс. рублей. В ЖК «Парад планет» (Королев) ГК «Основа» запустила летнюю акцию по ипотеке со сниженными ставками. До конца лета приобрести любую квартиру от застройщика здесь можно по сниженной ставке от 9,5% годовых. А при стоимости квартиры более 4 млн руб. и совершении сделки в течение 30 календарных дней эта ставка будет снижена до 9,3% годовых.

Компания RDI проводит акцию на готовые квартиры в ЖК «Ново-Молоково». Выгода составляет до 330 тысяч рублей. Такую сумму, в частности, можно сэкономить при покупке 3-комнатной квартиры площадью 96 кв. м. Ее итоговая цена со скидкой — 7,9 млн рублей. Акция действует до 12 августа на ограниченный пул квартир.

Элитный мир

Что касается дорогого рынка Москвы, то среди готовых проектов — апарт-комплексы и клубные дома в центре города (Balchug Residence и Balchug Viewpoint, Barkli Gallery, Nabokov, Moss apartments), проекты на территории ММДЦ «Москва-Сити» (в МФК «ОКО», башне «Федерация Восток»). Недавно предложение пополнилось готовыми проектами, где продажи открылись уже после их возведения: ЖК Artisan, The Book Apartments, апартаменты на Бахрушина 11. В марте 2019 года Группа ПСН ввела в эксплуатацию комплекс элитных особняков «Полянка/44» (сданы 2 исторических и 5 современных особняков.) Стоимость лотов начинается от 36,2 млн руб. Другой проект ПСН — жилой квартал «I'M на Садовом» был введен в эксплуатацию в декабре 2017 года. Стоимость лотов начинается от 14,3 млн руб. Элитный дом Малая Ордынка 19 от Sminex получил заключение о соответствии и готовится к вводу в эксплуатацию. Средняя стоимость метра — 897 тыс. руб. Дом Реномэ в Тверском районе от Sminex также готовится к вводу в эксплуатацию. Проект распродан на 87%. Стоимость метра — от 540, 4 — 836,0 тыс. руб. Комплекс апартаментов «Софийский» от ГК «Трансстройинвест» — единственная готовая новостройка на «Золотом» острове. Стоимость — от 540 000 руб./кв.м.

Относительно спроса — есть некоторые особенности. Квартиры обеспеченные покупатели, как и «простые смертные» предпочитали покупать на ранней стадии строительства. Поэтому, как отмечает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, в большинстве случаев готовые лоты в сданных домах являются остаточным предложением, не реализованным в процессе строительства, и менее ликвидны, чем основное предложение (крупные площади, не лучшие видовые характеристики). А вот с апартаментами — иная ситуация. Клиенты предпочитают дождаться более высокой стадии строительной готовности, чтобы быть уверенными в том, что дом все-таки будет достроен. Покупатели дорогих апартаментов не столь чувствительны к цене, поэтому могут позволить себе дождаться окончания строительства выбранного объекта, — подчеркивают в ГК «Трансстройинвест».
А разница в ценах между уже готовым квадратным метром и метром на старте строительства в дорогих сегментах, выраженная в конкретных суммах солидная. Хотя в процентном отношении такая же, как и на рынке массового жилья, — 20−30%. Бывает и несколько повыше: например, с начала реализации апарт-комплекса «Софийский» стоимость квадратного метра выросла на 35%: с 397 до 540 тысяч рублей.

По данным Ивана Обухова, директора по продажам Sminex, в премиальном сегменте разница в стоимости между готовыми проектами и объектами на начальной стадии строительства составляет в среднем 60 133 руб./кв. м., в элитном — 250 211 руб./кв. м. В элитном сегменте столь «существенная разница наблюдается в связи с тем, что все новые проекты предлагаются с чистовой отделкой или с отделкой под ключ, в некоторых объектах предусмотрена мебель», — комментирует эксперт.

По традиции, в конце статьи, мы более подробно рассказываем о сданных и сдающихся жилых комплексах. Смотрите также таблицы объектов в статье.

Москва

ЖК «Маяковский»
В I квартале 2019 года компания Tekta Group сдала в эксплуатацию жилой комплекс бизнес-класса «Маяковский» в Головинском районе Москвы (САО). Это три монолитных башни, достигающих 36 этажей, объединенные стилобатом с коммерческими объектами, в том числе — с фитнес-центром с бассейном. Квартиры: от небольших классических однокомнатных (от 40 кв. м). до просторных, с метражом свыше 100 кв.м. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры — 9 млн рублей за 42,7 кв. м, двухкомнатной — 10,5 млн рублей за 46,3 кв. м, трехкомнатной — 17,3 млн рублей за 84,5 кв. м. Есть пятикомнатные квартиры от 28,1 млн рублей за 135,2 кв. м. При 100% оплате и ипотеке можно согласовать индивидуальную скидку до 3%. На таких же условиях можно получить скидку до 780 тыс. рублей при покупке трех- и четырёхкомнатных квартир. Средняя цена метра — 222 тыс. руб по данным www.metrinfo.ru.

ЖК «Поколение»

Проект комфорт-класса на высокой стадии строительной готовности от ГК ФСК — ЖК «Поколение» в Отрадном. Площадь жилого комплекса составляет 6,14 га. ЖК включает 4 многосекционных корпуса переменной этажности (16 — 20 этажей). Сейчас достраивается последний корпус. Фасады облицованы керамогранитом, на последних этажах домов применяется витражное остекление. В комплексе 1 828 квартир, проектом предусмотрено более 40 планировок. Можно купить квартиры с отделкой. На последних этажах — двухуровневые квартиры со «вторым светом» (в одной из комнат отсутствуют перекрытия, комната освещается «двойным» окном), с потолками 5,7 метров. На подземном этаже каждого корпуса будут расположены кладовые помещения со средней площадью 5 кв. м., которые позволят хранить крупногабаритные вещи. Минимальная цена квадратного метра — 152 280 рублей. По данным www.metrinfo.ru показатель средней стоимости «квадрата» — 185 тыс. руб.

ЖК «Лобачевский»

Жилой комплекс «Лобачевский» от застройщика «Бизнес Мастер» (продавец — «Азбука Жилья») расположен на одноименной улице в Раменках, в шаговой доступности — станция метро «Мичуринский проспект». Поблизости три парка — «Олимпийские пруды», Тропаревский и Воронцовский. Несколько монолитно-кирпичных корпусов от 20 до 24 этажей образуют закрытый внутренний двор. Есть двухуровневый подземный паркинг. На первых этажах — комнаты для консьержа и колясочные. Территория с детскими площадками, «своим» детским садом огорожена и охраняется. Квартиры — 1−4-комнатные, от 40 до 124 кв. метров. Средняя стоимость метра в ЖК «Лобачевский» — около 200 тыс. руб. (данные www.metrinfo.ru). На ряд квартир действует специальное предложение. Только до 1 сентября 2019 г. можно приобрести квартиру со скидкой до 6%. Экономия составит до 1,6 млн руб.

Новая Москва

ЖК «Академия Парк»
ЖК «Академия Парк» от компании «KASKAD Недвижимость» расположен в 22 км от МКАД по Киевскому шоссе. Таунхаусы и дуплексы продаются только готовыми. В поселке проживают более 500 человек. На охраняемой территории — прогулочные бульвары с детскими, игровыми, спортивными площадками, мини-ферму и частный детский сад. В ближайшее время заработают торговый центр, кафе, прачечная, аптека. Подключены центральные коммуникации. Между домами расстояние от 17 до 25 метров. Стоимость таунхауса площадью 148 кв. м. — от 8,9 млн рублей, а дуплексы площадью 287 кв. м. — от 15,2 млн рублей. Таунхаусы с базовой отделкой (148 кв. м) можно купить по цене от 12,2 млн рублей, а более просторные (189 кв. м) — от 15,1 млн рублей. В стоимость покупки входят парковочные места. Для кандидатов и докторов наук — скидки в размере 1 и 2% соответственно. При покупке, например, торцевого таунхауса площадью 189 кв. метров такая скидка может составить около 320 000 рублей.

Подмосковье

ЖК «Новогорск Парк»
ЖК «Новогорск Парк» от Девелоперской компании Конструктор (продавец «НДВ-Недвижимость») расположен в Химках, на Ивановской улице, 1Б. Это малоэтажный комплекс комфорт-класса из 23 жилых домов. 17 корпусов введены в эксплуатацию. У покупателей — большой выбор планировок, в квартирах панорамные окна высотой 180 см., почти в каждой запроектированы вместительные лоджии, где можно создать рабочий кабинет или зону релакса. Есть варианты с террасами. В двух- и трехкомнатных квартирах увеличенной площади — два санузла. Квартиры отапливаются с помощью индивидуальных газовых котлов. На территории комплекса — благоустроенные зоны для отдыха, игровые и спортивные площадки. На первых этажах домов работает пиццерия и минимаркет, вскоре рядом появится медицинский центр и торговый комплекс. На территории ЖК будет построен детский сад на 170 мест. Цена квартир (34,9 — 90,1 кв. м) — от 3,1 млн рублей. Средняя стоимость метра — 90,5 тыс. руб. (данные портала Metrinfo.Ru)

ЖК «Сказка»

Малоэтажный комплекс «Сказка» в поселке «Павловская слобода» у реки Истры (Изумрудная улица, 3 к1) — проект ГК «Содружество», реализует жилье агентство «НДВ-Недвижимость». На территории комплекса будет построено 35 малоэтажных домов, двенадцать из них готовы. Дома — с антресолями, лифтами, разноцветными черепичными крышами, витражами. Предусмотрены подземные паркинги. Квартиры — 1−3-комнатные, от 40 до 150 кв.м. В каждой предусмотрены панорамное остекление, небольшие балконы или полноценные лоджии. На первых этажах — квартиры с просторными террасами. Есть двухуровневые варианты. Планируются прогулочные зоны, детские площадки, парк в альпийском стиле. Инфраструктура включает детский творческий центр, отделения банков, аптеки, клинику, магазины, пекарню, рестораны. Цены квартир от 4 млн рублей. Средняя цена кв. метра — 106 тысяч рублей (данные портала Metrinfo.Ru). 10 квартир продаются со скидкой от 5 до 15%: минимальная стоимость кв. метра — 87 тыс. рублей, экономия — до 1,8 млн. рублей.