Апартаменты: ищите варианты в центре, на севере и западе Москвы

Эксперты, опрошенные «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru» насчитали от 123 до 145 комплексов в границах «старой» Москвы, где продаются апартаменты. Это примерно 10-11 тысяч лотов в составе МФК, ЖК и отдельных апарт-комплексов. Проектов массового сегмента и бизнес-класса – около 70 «штук». 22 комплекса появились на свет в результате реконструкции зданий, уточняют в агентстве Est-a-Tet. Треть апартаментов реализуется в готовых комплексах, четверть – на начальном этапе строительства.

В общем объеме предложения жилья апартаменты занимают примерно пятую часть рынка. В элитном сегменте эта доля выше, она приближается к 60%, - замечает Ирина Могилатова, генеральный директор TWEED Недвижимость.

В агентстве Est-a-Tet обращают внимание на то, что за последний год объемы предложения выросли: сейчас продается 687,6 тыс. кв. м, а год назад было 638,7 тыс. кв. м. Самый активный рост отмечается в высокобюджетном сегменте – здесь за 10 лет объемы выросли вообще в 20 раз: в 2008 году насчитывалось около 1 000 лотов, а в период с 2008 по 2018 годы девелоперы вывели на рынок более 20 000 «единиц» – сообщает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

В 2018-2019 году, по данным коммерческого директора ГК ФСК Ольги Тумайкиной, на рынок вышел 41 проект. Среди московских новинок 2018 года - RED7, Level Павелецкая, Tatlin Apartments, Mitte, SOHO+NOHO и HILL 8. В ближайшее время девелоперы собираются открыть продажи еще в шести комплексах.

В Новой Москве и Ближнем Подмосковье апартаментов строится намного меньше. Как уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE связано это с практически полным отсутствием территорий промзон под перспективную реновацию за МКАД, а именно на таких площадках строится большая часть апартаментов.

Если принять общий объем представленных на рынке апартаментов за 100%, то по данным Ольги Тумайкиной (ГК ФСК) в границах старой Москвы за последние три года вышло 85% апартаментов, 14% пришлось на проекты в Московской области, и в Новой Москве около 1%.

Эксперты назвали всего два проекта в Новой Москве - это ЖК «Солнцево-парк», - в его составе имеются апартаменты и апарт-комплекс «Вилла Рива».

По информации генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в Московской области представлены четыре проекта с апартаментами - основная доля в реализации приходится на квартал «Спутник». К ним стоит добавить три проекта смешанного формата («Мытищи Lite», «Облака», «Скандинавский»).

В Москве апартаменты строятся в основном в центре и районах, к нему приближенных. «В спальных районах у МКАД, а особенно юго-востоке и востоке, несмотря на наличие площадок в промзонах, апартаменты почти не строятся. Обусловлено это низкими ценами на жилье, из-за чего маржинальность для девелопера минимальная», - комментирует Ольга Тумайкина (ГК ФСК).

В Центральном же округе, как сообщает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», за последний год предложение возросло на 8% и достигло в общей структуре 30%. В основном здесь превалируют новостройки премиального класса - их доля составляет более 60%. Также эксперты выделяют север, северо-восток и запад Москвы.

К приведенной выше таблице стоит добавить еще один район-лидер – Тверской, где по информации Ирины Могилатовой (TWEED Недвижимость) представлены комплексы Большая Дмитровка IX, Depre Loft, Fairmont & Vesper, MAISON ROUGE, Cameo (Moscow Private Villas), Долгоруковская, 25, Резиденция Тверская, Сады Пекина.

Больше всего продающихся в Москве апартаментов относятся к бизнес-классу – их примерно половина (цифры, приведенные экспертами, колеблются в рамках 40-55% от общего объема предложения), на комфорткласс приходится около трети (25-30%), и поменьше четверти– это премиальные, люксовые, элитные комплексы (15-25%).

К массовому сегменту можно отнести Nord, «Савеловский Сити», «Level Амурскую», «Ривер Парк» (первую фазу), к бизнес-классу - «Пресню Сити», «Царскую площадь», «Level Павелецкую», «Ленинский, 38», SOHO+NOHO, к премиум-классу – Chkalov, к элите - Neva Towers.

Как дополняют в Est-a-Tet, основной объем апартаментов приходится на лоты площадью от 30 до 80 кв. м – 56,5%. По данным Savills, минимальная площадь апартамента, находящегося сейчас в продаже – 16 кв.м, самый крупный лот – 1000 кв .м., самый доступный апартамент предлагается за 3,2 млн рублей, самый дорогой - за 2 млрд. рублей. Впрочем эксперты нашли и более низкий порог доступных цен – в московском проекте Nord в СВАО, где лоты стартуют от 2,9 млн рублей.

Как рассказала Ольга Тумайкина (ГК ФСК), в эконом-классе средневзвешенная цена составляет 150 тыс. руб./кв. м, но их предложение на рынке минимально. Для апарт-комплексов классов комфорт и комфорт+ среднюю цену метра эксперты определили в границах 160-175 тысяч рублей, в самом масштабном бизнес-классе – 221-265 тысяч, премиум-классе – 454-470 тысяч, элитном - 700 тыс. рублей.

Наталия Кузнецова («Бон Тон») приводит среднюю стоимость лота: в комфорт-классе это 7,1 млн рублей, бизнес-классе - 14,3 млн рублей, и элитном - 46,1 млн рублей.

Оценивая общую ситуацию на рынке недвижимости, Игорь Сибренков (ГК «Основа») говорит о подорожании и квартир, и апартаментов. «Только за прошлый год рост цен в новостройках составил порядка 5-7%, что обусловлено удорожанием себестоимости строительства из-за роста цен на горюче-смазочные материалы (ГСМ), строительные материалы, роста НДС и проч. И с начала этого года мы наблюдаем похожую тенденцию. Увеличение цены также произошло и за счет высокой покупательской активности. Основным драйвером роста в этом году станет переход рынка на новую схему реализации жилья – эскроу-счета. По разным оценкам, только это может увеличить стоимость на 10-12%», - прогнозирует эксперт. По его мнению, наибольший рост цен был зафиксирован в массовом классе – на 18% и элитном – на 13-14%.

Что же касается бизнес-класса, то здесь эксперты расходятся во мнениях. Так, Ольга Тумайкина (ФСК) полагает, что цены держатся на месте – им не дает вырасти острая конкуренция. А Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости») считает, что имела место годовая отрицательная динамика (-17,5%), хотя за первый квартал апартаменты немного подорожали - на 2,5%.

Дешевле квартир или дороже?

Самое привлекательное в апартаментах – это то, что они дешевле квартир, сопоставимых по характеристикам. Лет 10 назад, когда апартаменты штурмовали рынок недвижимости, эта разница доходила до 30%, сегодня отрыв стал меньше, эксперты считают, что она составляет от 10 до 20%. По наблюдениям Алексея Перлина, генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции», в сегменте бизнес/премиум разница в цене держится на уровне 10-15%, в комфорт-классе – 20%.

Для наглядности эксперты приводят в пример комплексы, где одновременно продаются и квартиры, и апартаменты.

Так, в проекте «Level Амурская», стоимость апартамента площадью 68,9 кв. м составляет 9,18 млн рублей. Квартиры аналогичной площади – 11,59 млн рублей. Разница - 20%.

В комплексе бизнес-класса «Любовь и голуби» разница в цене квадратного метра примерно 14%: 159 800 рублей (квартиры) против 138 000 рублей (апартаменты) за квадрат.

В проекте «Мытищи Lite» диапазон стоимости квадратного метра у апартаментов здесь от 49,6 до 71,5 тысяч рублей. У квартир – от 69,2 до 99,7 кв. м. Средние значения отличаются почти на 28%.

По мнению Марии Литинецкой («Метриум»), на сегодня нет предпосылок для того, чтобы апартаменты сравнялись по стоимости с квартирами. Сокращение ценового разрыва возможно только, если будет принят закон, изменяющий статус апартаментов, то есть приравнивающий их к жилью, однако пока такого закона нет, хотя законодатели регулярно эту тему обсуждают.

В высокобюджетных проектах ситуация явно не подчиняется этой закономерности, здесь может встречаться и ценовое равенство, и превышение апартаментных цен над квартирными. Это может быть связано, например с тем, что зачастую апарт-комплексы являются объектами реконструкции, а модернизировать и перестраивать дороже, чем строить заново. Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН указывает на то, что для покупателей дорогого жилья, как правило, не принципиальны отличия между квартирами и апартаментами. Для них «фактор прописки и размера коммунальных платежей в этом классе не является существенным: на первый взгляд выходят архитектура, концепция и локация», - уточняет Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.

Но в конце концов все очень индивидуально. Ирина Могилатова (TWEED Недвижимость) сравнивает квартиры и апартаменты соизмеримых площадей в ЖК «Воробьёв Дом». На 2-м этаже цена метра в апартаменте - 394 135 рублей за кв. м, в квартире – 563 935 рублей за кв. м; на 4-м этаже – в апартамент метр стоит 437 695 рублей, в квартире - 563 310 рублей за кв. м. Разница в 1,4 раза, квартира дороже апартамента на 40%.

В рамках одного проекта разница может составлять от 10 до 45%, - комментирует Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Например, в комплексе «Сердце Столицы» разница составляет 20% (239 и 284 тыс. руб. за кв.м) между квартирами и апартаментами с тем же сроком сдачи и наличием отделки. В комплексе «Маршал» – 45% (236 и 343 тыс. руб. за кв.м), «Царская площадь» - 30% (218 и 281 тыс. руб. за кв.м), «Серебряный фонтан» - 10% (242 и 265 тыс. руб.)

Если рассмотреть проекты с аналогичным сроком сдачи и наличием отделки, то разница может составлять различные величины, и здесь нет четкой закономерности. Так, например, в районе Филевский парк между проектами «Западный порт» (254 тыс. руб.) и Match Point (247 тыс. руб.) разница всего 3%. Однако в Хорошевском районе между проектами «Зорге 9» (156 тыс. руб.) и ЖК «Прайм Тайм» (257 тыс. руб.) разница 65%. А если взять два проекта в Даниловском районе, - Story с апартаментами (266 тыс. руб.) и «ЗИЛАРТ» (210 тыс. руб.), то разница, наоборот, будет в пользу апартаментов и составит 26,6%.

«Ценовой уровень в сегменте апартаменты уже давно оторвался от ценообразования квартир. Это отдельный продукт, который обладает своими качественными и количественными характеристиками», - резюмирует Наталия Кузнецова.

В экспертном сообществе есть мнение, что в связи с переходом рынка недвижимости на новую финансовую модель (эскроу-счета), количество апартаментов может вырасти. Сторонники этой точки зрения полагают, что строительство апартаментов станет привлекательно для девелоперов потому, что для возведения «нежилья» можно использовать не только договоры долевого участия с эскроу-счетами, но и другие схемы, которые не требуют обязательного проектного финансирования. Так по данным Марии Литинецкой («Метриум»), если исключить уже введенные в эксплуатацию апартаменты, оставшиеся продаются по следующим договорам: 86% – ДДУ, 9% – ПДКП (предварительным договорам купли-продажи), 3% – ПДДУ (предварительным договорам долевого участия), 1,6% – КП (купли-продажи) и 0,4% – договорам соинвестирования. «Таким образом, застройщики апартаментов вполне на законных основаниях смогут вести продажи без использования эскроу-счетов, сохранив доступ к средствам клиентов», - замечает эксперт.

Однако массового перехода на другие схемы и стремительного роста числа апартаментов наши комментаторы не ждут.

«Во-первых, формат квартир имеет свою устойчивую долю аудитории во всех классах, во-вторых, для ряда крупных проектов возможны послабления в схемах финансирования – особенно это актуально для проектов комплексного освоения территории. Кроме того, резкий рост предложения апартаментов не останется незамеченным со стороны законодателей и может повлечь усиление контроля за деятельностью девелоперов и дополнительные ограничения», - уверен Иван Татаринов (GLINCOM).

Игорь Сибренков (ГК «Основа») считает, что в условиях высокой конкуренции и с учетом громких банкротств застройщиков покупатели будут отдавать предпочтение проектам с ДДУ – единственному законодательно защищенному способу покупки. «Более того, приобрести квартиру в ипотеку можно только с заключением ДДУ, а, как мы видим на практике, сегодня большая часть жилья и апартаментов покупается с привлечением ипотечного кредитования. Переход на другую схему продаж лишит застройщиков большой доли покупателей, для которых ипотека – единственно возможный шанс приобрести квартиру или апартаменты», - комментирует Игорь Сибренков.

По мнению Ивана Татаринова, более привлекательными для девелоперов апартаменты могут стать в свете законодательных изменений, но закон об апартаментах по-прежнему не принят, а, значит, неопределенность статуса этого формата пока сохраняется.

По традиции эксперты поделились информацией с «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru» о комплексах с апартаментами, которые строят или продают их компании.

«Дом на Бахрушина»

В «Доме на Бахрушина» в Замоскворечье, которое реализует агентство TWEED Недвижимость, насчитывается 21 апартамент, площади - от 44,8 до 132,8 кв. м. На последних этажах - видовые варианты. Апартаменты сдаются без отделки, возможно объединение соседних лотов, высота потолков - 3,85 м. Инфраструктура комплекса включает фитнес-зал, СПА, рестораны, бары, подземный паркинг на 50 машиномест. В шаговой доступности - Третьяковская галерея, ближайшие станции метро - Новокузнецкая и Павелецкая. Цена метра - 511 – 614 тысяч рублей, стоимость лота: 27,5 – 67,8 млн рублей. Дом построен.

RED7

ГК «Основа» строит МФК RED7 на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца. Проект стилистически перекликается с расположенным рядом конструктивистским зданием Наркомзема. В доме 4 подземных и 19 надземных этажей. Инфраструктура: фитнес с бассейном, два ресторана, кафе, торговые галереи, супермаркет. Центр общественного пространства - атриум высотой 15 метров. В RED7 представлено 289 апартаментов с отделкой «под ключ» от 27 до 253 кв. метров с учетом террас. Это студии, 1-4 комнатные, двухуровневые апартаменты. Потолки - от 3,2 м до 6,4 метров. Самое доступное предложение – студия с большим угловым панорамным окном и площадью 30,16 кв. м за 11 млн. рублей. Самое дорогое - 4-комнатные апартаменты площадью 180 кв. м и стоимостью 56 млн рублей. Однако апартаменты на самых верхних этажах с террасами в этом комплексе пока не выведены в продажу.

«I’M на Садовом»

Проект элитного класса от ГК ПСН в «I’M на Садовом» включает квартиры и апартаменты с продуманными планировочными решениями и возможностью перепланировки и объединения помещений. В феврале прошлого года была открыта регистрация права собственности на квартиры, при этом предусмотрена одинаковая процедура регистрации как для квартир, так и для апартаментов. Цена апартаментов с отделкой составляет 431,6 тыс. руб. /кв. м, без отделки – 358,6 тыс. руб./кв. м. Сейчас в предложении осталось меньше 10% нераспроданных лотов. Квартал состоит из 7-этажного дома с квартирами и 6-7-этажного комплекса апартаментов. На придомовой территории – парк, фонтаны, спортивные и детские площадки, беговые дорожки, кафе и веранды. Рядом станция метро Павелецкая.

Дом Chkalov

Дом Chkalov – здание, достигающее в высоту почти 100 метров, включающее две башни на стилобате. Его реализует компания «Метриум». Объект стал первым высотным комплексом для проживания на Садовом кольце со времен знаменитых сталинских высоток. В комплексе воплощена концепция residential + retail: жители будут иметь отдельный вход в четырёхэтажную торговую галерею в стилобатной части с ведущими мировыми брэндами различных товаров, кафе, ресторанов. В здании предусмотрена собственная инфраструктура премиального уровня: круглосуточный сервис, зона коворкинг, где можно полноценно работать, велнесс-студия для занятий спортом и party-room, предназначенная для проведения мероприятий и праздников. Минимальный бюджет покупки составляет сегодня 12,4 млн рублей за апартамент площадью 32 кв. м. Апартаменты сдаются с отделкой «под ключ» от известного британского дизайнера Мартина Халберта.