Время бежит быстро, до «рокового» дня для рынка недвижимости - 1 июля 2019 года, - когда застройщикам предстоит перейти от старых договоров долевого участия к эскроу-счетам, осталось всего ничего. В прошлом году компании постарались набрать как можно больше разрешений на строительство, чтобы успеть начать строить и продавать жилье по привычным правилам. Стоит ли поторопиться и покупателям, чтобы купить жилье по «старым добрым» ДДУ?
Вкратце напомним суть строительной реформы. Она заключаются в том, что деньги дольщиков заменяются банковскими кредитами для застройщиков. А покупателям откроют специальные эскроу-счета в банках, куда они и будут перечислять деньги за понравившиеся квартиры. Эти средства трогать нельзя, - доступ к ним строительные организации получат только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности. Новая схема должна обезопасить граждан: если стройка вдруг застопорится, свои деньги они получат назад.
И все бы замечательно, только, как говорится, не дай бог жить в эпоху перемен. Любые реформы всегда проходят через тяжелый переходный период, который одним концом бьет «по барину, другим – по мужику». И как бы нас ни успокаивали чиновники, строители и аналитики рынка – совсем уж гладко он наверняка не пройдет. Многие эксперты считают, что покупателям выгодно взять квартиру сейчас, по прежним правилам, хотя бы потому, что потом будет дороже. С другой стороны, эскроу-счет – более надежный механизм. Так оно или не так, стоит ли действительно сломя голову бежать за квартирой и какие жилые комплексы сегодня продаются по милым сердцу договорам долевого участия (ДДУ), - разбирался «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru».
Пока что подавляющее большинство новостроек продаются «старым казачьим способом» - по традиционным договорам долевого участия. Даже если покупатель захочет найти жилой комплекс, где ему откроют эскроу-счет, выбирать особо не из чего: таких проектов буквально единицы. Правда, они довольно хорошо известны – застройщики торжественно объявляют через СМИ, что они перешли на новую систему работы.
По данным российского подразделения британской аудиторско-консалтинговой компании Ernst & Young, в России по новой схеме реализуются 77 проектов, - это около 1,5 млн кв.м из общего объема рынка, составляющего 136 млн кв.м.
По информации Андрея Колочинского, управляющего партнера «ВекторСтройФинанс», из 60 банков, уполномоченных работать с эскроу-счетами, на практике работают только 7. Лидер по работе с эскроу-счетами - Сбербанк РФ, на его официальном сайте есть список «сопровождаемых» проектов, их более 60. «Если проанализировать географию, то пока прослеживается ярко выраженный региональный характер реформы. Почти не затронутыми эскроу-счетами остаются рынки Московского региона и Санкт-Петербурга» - комментирует Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон».
Эксперты назвали столичные проекты, где покупателям открывают эскроу-счета. Это ЖК «Дмитровский Парк» в Дмитровском районе (застройщик – ГК ПИК) и ЖК «Серебряный фонтан» у Алексеевской (ГК Эталон) (речь о третьем корпусе, в котором еще не начались продажи). Известно, что в Подмосковье в нескольких проектах открыты эскроу-счета – в Ногинске, Серпухове, Красногорске и Котельниках.
Между тем, по данным Москомстройинвеста, эскроу-счета открыли около 230 московских компаний, однако застройщики с ними не работают, предпочитая прежние ДДУ. «Пока они это делать не обязаны, и потому не торопятся – для них сейчас это то же, что проносить ложку мимо рта, добровольно отказываясь от средств дольщиков», - считает Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Что достроят «по старинке»
И вроде бы на рынке новостроек Москвы и Подмосковья все почти по-старому. Более того – большинство жилых комплесов, которые сейчас находятся в активной фазе, так и не перейдут на проектное финансирование – их власти позволят достроить по «старым правилам». Решение об этом будет принято в мае, но критерии отбора новостроек известны уже сейчас. Степень готовности таких проектов должна составляет не менее 30%, а количество заключенных ДДУ - свидетельствовать о продаже не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений. Достроить «по-старому» разрешат застройщикам, работающим в рамках программы реновации и компаниям, достраивающим проблемные объекты. Дополнительные коэффициенты расчета применят к проектам комплексного освоения территории, где девелоперы уже вложили сотни миллионов рублей в инженерную инфраструктуру.
Под перечисленные критерии попадает большинство проектов, представленных на рынке. «Как показывает практика, в первые 3-6 месяцев продаж в новостройке приобретают примерно 10% всех квартир. Значит, ЖК, стартовавшие в конце 2018 года – I квартале 2019 года, скорее всего, будут соответствовать требованиям властей для продолжения строительства по старым правилам», - делает вывод Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
Тем не менее, перемены все равно близятся, и покупателю надо к ним готовиться. Новые проекты уже будут продаваться по эскроу-счетам.
Старая и новая схемы: что дороже
Первое, о чем считают нужным предупредить эксперты – квартиры, которые будут реализовываться по новой схеме обойдутся дороже. Намного ли? Наиболее вероятный прогноз – 10-15% по итогам года в массовом сегменте.
Сразу резкого подорожания произойти не должно, «едва ли застройщики сделают прайс на 30 июня 2019 года одним, а 1 июля – на 10-20 процентов дороже. Во-первых, будет адаптивный период, пока достраиваются новостройки по старой схеме, он может занять годы. Во-вторых, застройщикам крайне невыгоден резкий скачок цен – это может вызвать «шоковую заморозку» спроса на какой-то срок. В годовой динамике мы увидим подорожание, безусловно», - считает Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости»).
«Не факт, что проекты, продающиеся через эскроу-счета, окажутся ощутимо дороже тех, что будут «допродаваться» по старой схеме – цена на рынке определяется балансом спроса и предложения» - соглашается Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»
У застройщиков действительно есть основания для того, чтобы переписывать ценники в свою пользу – затраты у них растут. Им придется обслуживать кредиты, эксперты ожидают, что ставки будут в рамках 5-10% годовых. Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, указывает на то, что строители будут вынуждены поднять цены на свои проекты как минимум на ставку финансирования проекта. Правда, проценты могут быть снижены, если продажи пойдут удачно, и эскроу-счета заполнятся деньгами покупателей.
Стоит учесть, при переходе на новую систему у девелопера могут возникнуть затяжки сроков строительства, приостановки продаж, о чем предупреждает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». «Все это совершенно точно приведет к дальнейшему росту себестоимости строительства, за что придется заплатить конечному потребителю», - говорит эксперт. А Дмитрий Трубников (ГК «А101») предвидит, что с рынка могут исчезнуть предложения с наиболее низкой ценой квадратного метра, именно они, с точки зрения эксперта, рискуют остаться без проектного финансирования от банков, поскольку несут в себе высокие риски для кредитных учреждений. Ведь банк вправе отказать застройщику в кредите, если проект кажется ему сомнительным, а финансовое положение компании – неустойчивым.
Пока же немногочисленные проекты «с эскроу-счетами», не слишком отличаются ценами от других. Если, например, сопоставить ЖК «Дмитровский парк» (где открыты эскроу-счета) с другими комплексами, близкими по уровню и примерно в той же локации, то получается интересная картина. «Средняя цена «квадрата» в ЖК «Дмитровский парк» составляет сегодня порядка 148,9 тыс. рублей. Для сравнения – стоимость квадратного метра в новостройке «Летний сад», расположенной в том же Дмитровском районе, равна 193,3 тыс. рублей. Стадия строительной готовности объектов при этом сопоставима. Таким образом, ценообразование в первую очередь зависит от характеристик самого объекта, а не только наличия проектного финансирования», - заключает Мария Литинецкая («Метриум»).
В аналитической службе «Лидер-Инвест» ЖК «Дмитровский парк» сравнили с ЖК «Селигер сити» и «Город». Оба оказываются дороже – первый – ближе к станции метро, второй – находится в более высокой стадии строительной готовности – там уже идут фасадные работы.
Кстати, в «Дмитровском парке», по информации пресс-службы ГК ПИК, студии стоят от 3,8 млн, однокомнатные квартиры от 5,6 млн, двухкомнатные от от 7,9 млн и трехкомнатные – от 9,7 млн рублей.
Как будут открывать эскроу-счета
Что же касается других аспектов эскроу-счетов, в частности, самой процедуры их открытия, сопровождения и тому подобного, то покупателям серьезных потрясений ждать не нужно. Представители компаний уверяют, что сделают все возможное, чтобы обеспечить покупателям комфортные условия.
Между застройщиком, дольщиком и банком будет заключаться трехстороннний договор. Дольщик, как и раньше, будет подписывать договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и регистрировать его в Росреестре. «Отличие в схемах появляется на стадии оплаты цены ДДУ. Если сейчас дольщик вносит деньги непосредственно застройщику, то по новой схеме оплата будет поступать в уполномоченный банк на эскроу-счет и блокироваться там до окончания строительства», - напоминает Дмитрий Логинов (АН «Бон Тон»). Посетить кредитную организацию покупателю придется: как уточняют в ГК ПИК, «новая процедура обязывает дольщика к самостоятельному открытию эксроу-счёта в банке».
Но шероховатостей, видимо, не избежать. Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, не исключает того, что многие проблемы предстоит решать «с колес», а процессы налаживать в ручном режиме. «По крайней мере, на данный момент многие оперативные вопросы по рутинным процессам — документообороту, регламенту открытия эскроу-счетов гражданами и другим — на данный момент остаются открытыми», - говорит эксперт.
Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости Группы ПСН предполагает, что банки могут потребовать и дополнительные документы от клиента, по крайней мере, несколько кредитных организаций уже заявили о том, что им понадобятся документы, подтверждающие законность источников происхождения денежных средств.
Впрочем, не будем пугаться заранее – все сейчас перестраховываются, как говорится «лучше перебдеть». «Финансовым институтам потребуется глубокое погружение во внутреннюю кухню формальностей сделки, время на выработку регламентов и обучение персонала», - считает Ольга Барабанова (Sezar Group).
В целом же эксперты признают – эскроу-счета действительно надежнее «старых» договоров ДДУ. По мнению Андрея Копытина, первого заместителя генерального директора АО «КТБ ЖБ», «строительство и продажа недвижимости с использованием эскроу-счетов в гораздо большей мере дает гарантию покупателю в том, что его дом будет построен, чем любое даже самое разрекламированное имя застройщика. Так как в данном случае, финансовые обязательства несет уже не компания-застройщик, а один из крупнейших банков страны, финансовый капитал которого в сотни раз превышает стоимость объекта незавершенного строительств».
Смешанные проекты
Теоретически может возникнуть ситуация, когда новостройку начинали продавать по старой схеме, а после часа «икс» (1 июля 2019 года) ее надо переводить на новые рельсы. Например, такое может произойти в жилом комплексе, строящемся в несколько очередей. Такие проекты уже прозвали «смешанными». Опасны ли они для покупателя? Здесь мы вынуждены несколько повториться. «Эта ситуация может обернуться только удорожанием последующих лотов в проекте как минимум на ставку финансирования», - прогнозирует эксперт Алексей Лухтан (Lexion Development).
Но Татьяна Подкидышева («НДВ-Супермаркет недвижимости») вновь обращает внимание на то, что застройщики корректируют графики продаж и прайсы заранее, учитывая все риски, и даже при резко возросшей финансовой нагрузке на компанию подорожание должно пройти максимально плавно.
Еще один важный момент. Клиентов, уже заплативших деньги по «старым ДДУ» никто переводить на эскроу-счета не будет – это невозможно. Если покупатель «подписал ДДУ без эскроу-счета – уже передал деньги застройщику напрямую, для него ничего не поменяется», - поясняет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED. А вот открывать эскроу-счета будут уже «последующим покупателям».
Стоит ли дёргаться?
А нужно ли вообще людям интересоваться по какой схеме продается жилой комплекс, если застройщики обещают более-менее гладкий переход? Эксперты уверены – конечно, ведь речь идет о крупной покупке. Все основные правила предосторожности покупателю квартиры соблюдать необходимо.
Главный совет – приобретать квартиру нужно у известного, надежного, проверенного застройщика. Надо подробно изучить жилой комплекс поинтересоваться «портфелем» компании, посмотреть, какие проекты он уже реализовал. И «если застройщик может гарантировать устойчивость своего проекта тем, что на протяжении многих лет в нем не допускалось ситуаций с обманутыми дольщиками, если все объекты были ликвидны и выпускались в срок, то разницы по какой схеме приобретается жилье, по сути, нет», - считает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин.
Если покупателю проект понравился, но компания не очень известна на рынке и клиента терзают какие-то смутные сомнения, то лучше дождаться, когда застройщик откроет эскроу-счета. Значит, проектное финансирование он получил и деньги на строительство у него есть.
Следующий момент: сегодня обе схемы законны. А вот если после 1 июля вдруг кто-то будет пытаться продать вам квартиру по старому договору долевого участия в новом проекте – тут стоит насторожиться. «Схема должна быть законной в текущем моменте времени - это самое главное условие, при котором покупатель впоследствии может быть защищен», - говорит Игорь Сибренков (ГК «Основа»).
«Портал по недвижимости MetrInfo.Ru» попросил экспертов рассказать, какие объекты они продают по старой схеме, а какие они планируют реализовывать по эскроу-счетам.
ЖК «Мечта» продается по «старой схеме». Он расположился между Ленинградским и Дмитровским шоссе, в 23 км от Москвы. ЖК строится уже 14 лет, вводится очередями, жителей уже много. Покупатели могут выбирать между коттеджем, таунхаусом и квартирой, между строящимися и сданными в эксплуатацию объектами. Объекты в разной степени готовности — от базовой отделки до объектов «под ключ» с мебелью. Стоимость квадратного метра начинается от 45 000 рублей.
Компания «ВекторСтройФинанс» продолжает строительство масштабного проекта на юго-востоке Москвы – ЖК «Кварталы 21/19» (2-ой Грайвороновский проезд). На сегодня две очереди (6 корпусов) ведены в эксплуатацию, продолжается строительство двух монолитных очередей (10 корпусов). Всего в рамках проекта будет возведен 21 жилой дом и объекты инфраструктуры. Продажи квартир в домах ведутся по старой схеме (ДДУ). Минимальная стоимость квартиры – 4,8 млн руб. (студия 30 кв.м.)
Lexion Development строит в Новой Москве, в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе (м. Саларьево), жилой комплексе «Румянцево-Парк». Продажи в ведутся в соответствии с 214-ФЗ, сделки заключаются по ДДУ. По состоянию на середину марта строительная готовность проекта составляет более 35%. Первая очередь ЖК «Румянцево-Парк» будет сдана уже через год – во II квартале 2020 года. Цены начинаются от 3,9 млн рублей.
ГК «Основа» на все строящиеся объекты получила разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, и реализует их по ДДУ без применения эскроу-счетов. Это комплекс премиальных апартаментов RED7 (Красносельский район, стоимость объекта – от 11 млн рублей), ЖК класса «комфорт+» «Грани» (первый Грайвороновский проезд, от 4,2 млн), введенный в эксплуатацию ЖК «Парад планет» (Королев, от 2,2 млн рублей), ЖК «Золотые ворота 2019» (Королев, от 1,9 млн руб) ЖК «Гоголь парк» (Люберцы, от 2,6 млн руб).
Sezar Group строит ЖК «Рассказово» («комфорт-плюс») в Новой Москве, в 7 км от МКАД по Киевскому или Боровскому шоссе, в пешеходной доступности от станции метро Рассказовка. На 34 га реализуется проект комплексного освоения территории со строительством 10 жилых домов, детских садов, школы, медицинских центров, торгового комплекса. Квартиры продаются по «старой схеме», стоимость от 120 тыс. руб. за кв. метр.
Другой проект компании - ЖК бизнес-класса «Династия», в Хорошевском районе. На участке площадью 4,9 га будет построено три дома, образующих закрытый двор с парком. Средняя площадь сделки 120-140 кв. м. достигается благодаря объединению смежных квартир. Более 80% квартир I и II очередей проданы. Стоимость жилья начинается от 250 тыс. руб. за кв. м. Квартиры продаются по ДДУ.
Группа ПСН. Все проекты Группы ПСН, первые очереди которых сданы, а вторые находятся в активной стадии строительства, по предварительной оценке соответствуют критериям высокой готовности и будут завершаться по старой схеме ДДУ. А следующие очереди ЖК SREDA (Нижегородский р-н), «Домашний» (Марьино) и «Гринада» (Северное Бутово), а также все новые проекты Группы ПСН будут продаваться по эскроу-счетам. На сегодня, по данным MetrInfo.Ru, средняя стоимость метра в «SREDe» - 185 тысяч, в «Домашнем» - 146,9 тысяч в «Гринаде» - 150 тысяч рублей.