В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку до 7,5%, после чего ряд банков последовал за своим регулятором, подняв проценты по ипотеке. Получается, что после двухлетнего триумфального понижения ипотечных ставок, продолжавшегося до нынешнего лета – с 12-13% до 9-9,5%, на рынке наметился разворот. Что он нам несет?
По данным компании «Метриум», в октябре ставки по ипотеке увеличились в 10 банках, и половина из этой десятки – «крупняки». Россельхозбанк поднял планку на 0,3 процентных пункта, Сбербанк и ВТБ - на 0,4 п.п., «Ураслиб» и «Дом.РФ» – на 0,5 п.п., Абсолют Банк» и Райффайзенбанк – на 1 п.п., и, наконец, более чем на 1 п.п. повысили ставку банки «Зенит» (+1,1 п.п.) и Совкомбанк (+1,5 п.п). Получается, что минимальный ипотечный процент для покупателей квартир в строящихся жилых комплексах увеличился с 8,75 до 9,25 п.п. Тут как тут подоспело международное рейтинговое агентство Moody's с негативным прогнозом: его аналитики пророчат рост средней ставки по ипотеке в России с 9,4% в сентябре до 10% к концу года, что приведет к сокращению числа выдаваемых ипотечных кредитов на 6-10% и спросу на жилье на 3-5%.
Так ли все мрачно на рынке новостроек, и что собираются девелоперы противопоставить надвигающемуся «сумраку», - разбирался «Портал по недвижимости MetrInfo.ru».
Главное, что надо сказать – ни для кого поступок Центробанка не стал неожиданностью. Да и вообще, как сформулировала Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, сегмент ипотечного кредитования никогда не живет в стабильности больше года: это всегда «сёрфинг» по волнам нестабильности. Поэтому опытные игроки рынка были готовы к очередной волне.
«Повышение ключевой ставки Центробанка России в сентябре на 0,25% стало весьма неприятным, но ожидаемым событием для рынка первичной недвижимости» – комментирует Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
По оценкам экспертов, средневзвешенная ставка ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья поднялась на 0,5-0,7%, достигнув показателя в 8,9 – 10% годовых. Большинство наших комментаторов определяет более узкие рамки для средних значений ипотечных ставок - 9,5%-10% годовых на рынке новостроек (на вторичке примерно на 0,5-1,5 п.п. выше). В аналитическом центре ДОМ.РФ называют актуальную среднюю ставку, по которой выдаются кредиты – это 9,6%-9,8%.
В целом же, как отмечает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова, условия по кредитам остаются весьма привлекательными для российских реалий и далеки от «психологического барьера». «Еще не так давно обычной практикой были кредиты под 13-14%, а сейчас ставки будут колебаться вокруг 9,5%», - напоминает эксперт. С точки зрения Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» ипотечные ставки лишь вернулись к значениям весны 2017 года.
Но обратного пути пока не предвидится. «Таких роскошных условий кредитования, которые были в стране летом 2018 года в ближайшие 4-5 лет точно не будет», - прогнозирует руководитель отдела ипотечного кредитования ЖК «Мечта» Светлана Клепикова. Что же тогда будет?
Будет подрастать
Почти все наши комментаторы полагают, что (увы-увы), но ипотечные ставки будут в ближайшее время повышаться. Скорее не резко, плавно – вслед за ключевой ставкой ЦБ. Да, конечно, после «сентябрьского» повышения не последовало «октябрьского»: в конце октября совет директоров ЦБ оставил ключевую ставку на прежнем уровне – 7,5% годовых, - но экономические реалии таковы, что ничего исключать нельзя.
Ключевая ставка ЦБ зависит от санкций, от положения на финансовых рынках и курса отечественной валюты, стоимости фондирования для банков, цен на нефть и тому подобного. «Даже с обывательской точки зрения ясно, что в ближайшей перспективе предпосылок для снижения ключевой ставки нет. Другой вопрос – будет ли ЦБ её сдерживать или она будет регулярно расти», - комментирует Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE не исключает резких движений со стороны регулятора: «это произойдет, если санкционное давление резко усилится и крайне негативно скажется на ситуации в экономике. В этом случае Центробанк способен нарастить ключевую ставку очень быстро, как это было в самом начале 2015 года, когда буквально за два месяца ипотечный кредит подорожал на 2,5 процентных пункта».
«Международная обстановка все время осложняется, инфляция из-за ужесточения налоговой и тарифной политики вырастет, а значит, Центробанк и дальше будет повышать ключевую ставку. По прогнозам властей, в следующем году рост потребительских цен ускорится до 4,5-5%. Учитывая текущую политику банков, можно ожидать, что в следующем году ставки преодолеют рубеж 10% годовых, - прогнозирует Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. Анна Борисова (KASKAD Family) допускает, что в течение полугода, ипотечная ставка в среднем может вырасти еще на 0,4 п.п.
Кстати, если хотите знать, какой именно будет средняя ипотечная ставка, то запомните простую формулу, которой поделилась Ирина Туманова («НДВ-Супермаркет недвижимости)»: банки повышают ипотечные ставки на количество процентных пунктов, в 2-4 раза превышающее рост ключевой ставки. То есть при повышении ключевой ставки на 0,25 п.п., ипотека подорожает на 0,5-1 п.п.
А пока застройщики, опрошенные нашим порталом, предлагают приобрести квартиры в среднем по ставкам от 9,1 до 10,2% годовых. Например, как сообщает Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК Лидер, в компании практикуются несколько категорий ставок:
6% - «семейная ипотека» от государственных банков;
от 7,5% - субсидированная ипотека от Сбербанка;
от 8,9% - классическая ипотека от АкБарс Банка;
от 9% - военная ипотека.
Рынок новостроек живет за счет ипотеки
Практически всю осень на рынке недвижимости отмечался довольно активный спрос, и скорее всего, он точно продержится до Нового года. Одна из причин расторопности покупателей, отмечавшейся еще с лета – как раз опасение (оправдавшееся) повышения ипотечных ставок. Напомним, что ипотека играет очень важную роль на рынке недвижимости – благодаря ей он живет и дышит. «В проектах эконом-класса доля ипотеки играет решающую роль. В зависимости от проекта доля ипотеки в этом сегменте варьируется от 60 до 80%», - комментирует Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие». А в конкретных жилых комплексах данный показатель, можно сказать, зашкаливает: например, в ЖК «Мечта» (Дмитровский район, 23 км. от Москвы), 90% покупок – это ипотека.
«Ипотечный портфель банковской системы на 01.09.2018 г. достиг 6,2 трлн руб. За последние 12 месяцев прирост составил 24%, что объясняется ростом востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий», - отмечают в аналитическом центре ДОМ.РФ.
Покупатели: возможен период адаптации
Испугает ли нашего покупателя подорожавшая ипотека? Аналитики ДОМ.РФ считают, что повышение ставок незначительно скажется на объемах выдачи ипотечных кредитов – ежемесячный платеж по среднему ипотечному кредиту вырастет в среднем только на тысячу рублей.
Ольга Шихова («Бон Тон») приводит конкретный пример расчетов. Допустим, покупатель рассматривает квартиру в северо-западной части Москвы и готов оформить ипотеку в размере 2,5 млн рублей на 15 лет под 9,5% (первоначальный взнос – 1,9). Ежемесячный платеж - 26,1 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, при ставке в 8,75% платеж равен 25 тыс. рублей в месяц. Таким образом, разница составит 1,1 тыс. рублей, а ежемесячная кредитная нагрузка на заемщика остается примерно в тех же рамках.
Ставка 10%, по мнению Анны Борисовой (KASKAD Family), не особенно критична для рынка и для будущих заемщиков с планируемой кредитной нагрузкой до 3 млн. Но если сумма займа планируется выше, то в итоге повышение ставок заемщики действительно почувствуют.
Но вряд ли, наш бывалый покупатель испугается и убежит. «Желание улучшить условия проживания все же сильнее, чем страх перед удорожанием кредита», - уверена Мария Литинецкая («Метриум»).
И по мнению Майкла Бьёрклунда, председателя совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург», единовременное повышение ставки скорее всего не окажет существенного влияния на спрос. Но если это произойдет снова, то он может снизиться, потому как потенциальные покупатели будут вынуждены занять выжидательную позицию.
Ирина Туманова («НДВ-Супермаркет недвижимости») тоже предвидит паузу, которую могут взять покупатели, - она будет связана с адаптацией людей к новым условиям на рынке – не только к изменившимся ставкам по ипотеке, но и к новациям долевого рынка («июльским поправкам» в 214-й ФЗ, переходу на проектное финансирование и счета эскроу), а также из-за того, что что большая часть спроса будет сейчас исчерпана: «Все, кто смогут решить жилищный вопрос в ближайшие полгода, постараются сделать это, пока всё ещё «по-старому». Поэтому в середине следующего года спрос может «остыть» немного», - говорит эксперт.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» тоже согласна с тем, что до лета 2019 года, спрос сохранится на высоком уровне: «покупатели будут стараться решить жилищные вопросы, пока на рынке имеются интересные условия – по ставкам и ценам».
Однако бесконечно стимулировать спрос покупателей и повышением ставок, и разговорами о дедолларизации и т. п. невозможно, - предупреждает Антон Чеховский, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Одинцово, так как уровень платежеспособности населения остается невысоким. Соответственно, и цены на недвижимость в ближайшее время вряд ли как-то изменятся.
Со своей стороны, с ростом ставки потенциальные клиенты будут более осторожно подходить к получению ипотечного кредита и, соответственно, к покупке объектов бОльшей стоимости, - считает Марина Павлюкевич, генеральный директор компании Plaza Lotus Group. «Может уменьшиться спрос на большие квартиры, ещё более увеличится спрос на квартиры рациональных площадей», - дополняют в агентстве элитной недвижимости TWEED, говоря о премиальном сегменте, но, этот прогноз можно распространить и на другие классы жилья.
Ну а те люди, которые не захотят выбирать квартиру меньшей площади, либо рассматривать более бюджетный проект, будут покупать квартиру сейчас. По мнению Александра Хачатряна, заместителя директора департамента по организации продаж компании MD Group, в краткосрочной перспективе (конец 2018 - начало 2019 года) ожидание роста ставок в сочетании с сезонным повышением спроса по мнению может даже может положительно сказаться на продажах в новостройках. Это касается клиентов, у которых есть насущная потребность в приобретении недвижимости.
Ипотечные каникулы, рассрочки, субсидированные ставки
Как бы ни вел себя потребитель – застройщики не будут сидеть сложа руки и терять клиентов - существует масса способов привлекать покупателей, которыми компании пользуются последние несколько лет, а при дорожающей ипотеке, как говорится, им сам бог велел. Компании давно работают с банками-партнерами, у каждой их не менее десятка и целый букет разнообразных программ есть практически при любом жилом комплексе. Посмотрим на них внимательнее.
Ставки «от застройщика»
Смысл этой программы заключается в том, банки выдают заемщикам ипотечные кредиты по более низкой ставке, а застройщики субсидируют банк, то есть, - выплачивают банку вознаграждение, компенсируя недополученные им проценты. Низкая ставка может «назначаться» не на весь срок кредита, а только, скажем, лет на пять-семь. Другой вариант – сам срок кредитования может быть ограниченным. Как объясняет Марина Павлюкевич (Plaza Lotus Group), это связано с тем, что девелоперский проект должен быть реализован максимум за 5 лет, поэтому влиять на ипотечную ставку с использованием своих средств застройщикам невыгодно. В прошлом году эта программа была очень популярна, но по наблюдениям Алены Анцышкиной, руководителя управления ипотечного кредитования Группы «Самолет», к концу 2018 года рынок практически отошел от программ с субсидированной ставкой. «Если ставки будут увеличены выше, чем на 1%, не исключено возвращение к этой истории у многих застройщиков», - предполагает эксперт.
Сегодня, например, агентство «НДВ-Супермаркет недвижимости» предлагает своим клиентам субсидированную ставку от ВТБ на 0,5 п.п. ниже банка, эта опция действует на всех проектах. В ЖК «Мечта» реализуется программа субсидирования ставки с Транскапиталбанком (ставка от 8,7%). ВТБ и Сбербанк предоставляют субсидированную ипотек для клиентов концерна ЮИТ. В течение первых двух лет ставка ипотечного кредитования от ВТБ будет снижена на 3,5 % и составит 6% годовых, далее – 9,5% годовых. Оформить ипотеку возможно на срок до 30-ти лет с первоначальным взносом в размере 15%. Под 7,8% годовых предоставит кредит на покупку жилья Сбербанк России, с условием погашения за семь лет, - рассказывает Екатерина Баранова, руководитель отдела реализации, ЮИТ СитиСтрой.
| Проект | Текущая ставка | Субсидированная ставка |
| «Речной» | 9,5% | 6% |
| Мкр. Красногорский | 9% | 4,6% |
| «Лефорт» 3 корпус | 9,05% | |
| «Город» | 9,05% | |
| «Сказка» | 9% | |
| Источник: «НДВ-Супермаркет недвижимости» | ||
Ипотечные каникулы
Это своеобразный вариант рассрочки от застройщика, она предоставляется на год-два или даже три, пока жилой комплекс не будет введен в эксплуатацию. Банк переводит застройщику определенную сумму, как правило, это половина кредита клиента, и в период строительства заемщик платит долг и проценты именно с этой суммы. После того, как жилой комплекс достраивается и сдается, у заемщика начинается обычный ипотечный график. Допустим, если во время ипотечных каникул заемщик платил 11,5 тысяч рублей, то после их окончания эта сумма будет обходиться ему примерно в 23 тысячи. «Ипотечные каникулы» особенно подходят тем, кто арендует квартиру, пока строится их дом.
Такая программа есть у ЖК «Мечта» (совместно с банком «Уралсиб»), у компании «Бонава Санкт-Петербург», работающей в городе и пригородах, у компании «Гранель», в отдельных проектах Группы «Самолет».
Бесконечно расширять эти две программы застройщики не будут, потому что они все-таки для компаний затратны. Но у продавцов «в рукаве» есть и другие приманки.
Рассрочки и их производные
«Альтернатива ипотеке – это рассрочка от застройщика, в том числе с каникулами по платежам. У нас в настоящее время действует три вида рассрочек с различными первоначальными взносами – от максимального до минимального», - говорит Марина Павлюкевич (Plaza Lotus Group).
В ГК «Пионер» альтернативой ипотеки выступает рассрочка через систему ВТБ-лизинг. «При такой сделке покупателем квартиры становится система ВТБ-лизинг, и клиент выплачивает средства по графику системы. Квартира переходит в собственность дольщика после погашения задолженности перед кредитором», - объясняет Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер».
Альтернатива рассрочки есть и у ГК «Основа». В ЖК «Грани», расположенном в столичном районе Текстильщики, и в уже построенном ЖК «Парад планет» (Королев) действует ипотечная программа от банка «Открытие», по ее условиям минимальная ставка кредитования составляет всего 8,7% годовых на срок кредита до 5 лет при первоначальном взносе от 50%. По оценке Игоря Сибренкова, такая программа интересна покупателям, накопившим значительную сумму и желающим расплатиться по кредиту в короткие сроки.
Все средства хороши
«Скорее всего, застройщики в ближайшие годы окажутся в таком положении, когда не смогут пренебрегать каким-то возможным способом привлечь лишнего клиента, - резюмирует Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Возможно, мы увидим какие-то новые социальные программы, меньший процент для молодых семей, для семей с детьми и т.п. Спрос на какой-то конкретный пул квартир застройщик будет поддерживать за свой счёт, софинансируя ставку по кредитам именно на определённые лоты. А Мария Литинецкая («Метриум») допускает, что застройщики вновь начнут расширять предложение малогабаритных квартир, чтобы их бюджет был доступен покупателям при изменении ставки по ипотеке.