Мода на спорт: жилые комплексы у стадионов и арен

Впечатления подтверждаются цифрами, приводимые экспертами, к которым обратился «Портал по недвижимости MetrInfo.Ru». Анализ рынка фитнес-индустрии показывает, что при популяризации спорта количество вовлеченных людей составляет около 25%, и эта цифра стремительно растет, - сообщает Артём Вассёр, руководитель проектов GR Project Group. Данные цифры относятся к Московскому региону в целом – столице и области. Девелоперы внимательно отслеживают «здоровую» тенденцию: по информации директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, 68% потребителей жилья комфорт-класса сообщают, что хотели бы иметь тренажерный зал или фитнес-клуб на территории жилого комплекса. В сегментах «бизнес», «премиум» данный показатель достигает 86%. Жить рядом с бассейном пожелали 51-53% покупателей в массовых сегментах и 70% клиентов в сегменте «бизнес».

Точные статистические данные о новостройках, чьи будущие жители могли бы от души заниматься спортом, эксперты не представили, но общую картину обрисовали. Генеральный директор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук, условно делит интересующие нас жилые комплексы на две группы:

- строящиеся по соседству с существующей спортивной инфраструктурой.

Так, собственное спортивное наполнение имеют МФК Match Point у м. Багратионовская (волейбольная арена), микрорайон «Домашний» в Марьино (планируется МФЦ с бассейном, футбольное поле, сеть беговых и велодорожек), - приводит примеры генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
По мнению Ольги Вальчук, проектов из первой группы крайне мало, в Московском регионе не более десяти, иными словами – менее 1% от общего объема предложения на первичном рынке. Связано это с отсутствием подходящих земельных участков, серьезными финансовыми вложениями и долгим сроком окупаемости объекта. «Такие проекты, как правило, реализуются целиком либо в партнерстве с крупнейшими банками», - объясняет эксперт.

Впрочем, если смягчить подходы и учитывать не только грандиозные сооружения в составе ЖК, но и, например, качественные спортплощадки из футбольного поля, трансформирующиеся зимой в каток, то таких объектов будет намного больше.

Относительно оценки числа комплексов в шаговой доступности от крупных спортивных объектов (вторая группа), то их тоже непросто сосчитать. Ведь понятие «крупный спортивный объект» - растяжимое.

Вообще же в столице спортивных объектов чрезвычайно много, - Артём Вассёр (GR Project Group), называет цифру 10 000, из них более 100 считаются наиболее значимыми и крупными. А по статистике правительства Москвы, которую приводит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, в городе сегодня работают 345 спортивных объектов. И вблизи них в конце лета продавалось около 1400 квартир и апартаментов, - это 3,3% от объема предложения первичного рынка «старой» Москвы. Схожие данные у Ольги Вальчук («Региондевелопмент»), они относятся и к крупным городам ближнего Подмосковья – от 3 до 5%.

В числе знаковых спортивных мест в Москве - территория спорткомплекса «Лужники», «ВТБ Арена» (ранее стадион «Динамо»), «ВЭБ Арена» (домашний стадион ЦСКА), комплекс зданий вблизи Ленинградского проспекта (Ледовый дворец ЦСКА, Легкоатлетическо-футбольный комплекс ЦСКА, Универсальный спортивный комплекс ЦСКА, дворец ледового спорта «Мегаспорт»), - перечисляет Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Стоит упомянуть спортивный кластер в Крылатском с велотреком, гребным каналом, ледовым дворцом, ВТБ Ледовый дворец, Центр Синхронного плавания и музей хоккейной славы на бывшей территории ЗИЛа, «РЖД Арена» с расположенной поблизости спортивной инфраструктурой, спорткомплекс «Олимпийский», спорткомплекс им. Стрельцова, стадион «Открытие Арена» (Спартак).

Локации и уровень

Ведущие спортивные арены, стадионы, комплексы и дворцы расположены как правило очень хорошо. «Лужники» (м. Спортивная) и «Олимпийский» (м. Проспект Мира) - недалеко от центра. Стадион «Динамо» (реконструируется в рамках проекта «ВТБ Арена Парк»), Дворец спортивных единоборств ЦСКА, СК «Крылья Советов» - это север Москвы, а Крылатское с Гребным каналом – запад. «Спортивные» районы - сложившиеся, обжитые и респектабельные, из московских «старичков»: «Аэропорт», «Хорошевский», «Беговой», «Крылатское», «Даниловский», «Покровское-Стрешнево», «Мещанский», «Преображенское», «Измайлово», «Можайский».

Уровень новостроек вблизи – соответствующий. Это комплексы бизнес-класса, - определяет Елена Мамаева, руководитель отдела продаж городской недвижимости компании Welhome. Так, у стадиона «Динамо», реконструируемого в рамках проекта «ВТБ Арена Парк» расположены апартаменты «ВТБ Арена Парк» от девелопера «УК Динамо» (стоимость лотов от 11,6 млн. руб). ЖК «Зиларт» от «ЛСР» (от 5,5 млн. руб) - рядом с Ледовым дворцом ВТБ, Комплексом водных видов спорта, Музеем хоккея, школой синхронного плавания Анастасии Давыдовой которые, кстати, находятся на территории другого ЖК - «Парка Легенд» от застройщика ГК ТЭН (от 5, 5 млн рублей). Проект «Лица» от Capital Group расположен в окружении стадиона «Мегаспорт», баскетбольного клуб ЦСКА, музея спортивной славы ЦСКА, - продолжает Елена Мамаева (Welhome). Проект сдан, цены от 14,8 млн. руб.

Эксперт замечает, что и в проектах премиального сегмента начинает прослеживаться спортивная, но более клубная тематика. Так проект Capital Towers от Capital Group возводится рядом с ММДЦ «Москва-Сити», на месте бывшего теннисного клуба, который планируется вновь открыть по окончании строительства. Ambassador Golf Club Resudence от девелопера «Ташир» вырастет по соседству с одноименным гольф-клубом. ЖК «Прайм Парк» расположился в непосредственной близости сразу от пяти крупных объектов спортивных клубов ЦСКА и Динамо. «За первую половину 2018 ЖК «Прайм Парк» стал самым продаваемым ЖК премиум и элитного класса в Москве по данным Росреестра», - отмечает Дмитрий Голев, директор департамента жилой недвижимости Optima Development.

К интересным объектам в Подмосковье можно отнести ЖК «Мечта» около спортивной базы на озере Круглое, где проходили параолимпийские игры. Это в 18 км от Москвы, между Химками и Зеленоградом.

На любителя? Не только

От соседства со спортивными объектами жители получают бесспорные плюсы. Главный – возможность недалеко от дома регулярно заниматься спортом, причем на базе для профессионалов. Прошелся пешочком – и вот уже тягаешь штангу. «В Москве не более пяти месяцев в году комфортно заниматься спортом под открытым небом, всё остальное время приходится это делать под крышей, и чем меньше идти или ехать до своей тренировочной базы, тем лучше», - комментирует директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева».
Отдельная тема – дети. Огромный плюс в том, что родители могут водить (а не возить) ребенка на занятия. Если спорткомплекс находится на территории ЖК, то их вообще можно одних отпускать, не беспокоясь о безопасности. «Именно этот принцип мы использовали при создании нашей концепции «9-18», реализованной в ЖК «Квартал 9-18» в Мытищах», - иллюстрирует Ольга Вальчук (Региондевелопмент). Дети могут посещать спортивные секции (например, футбольный клуб), пока их родители заняты на работе, не покидая двора. А Группа «Самолет» предусмотрела земельный участок для строительства спортивной школы с бассейном в ЖК «Пригород Лесное» (Ленинский район).

Удобно жить рядом со спорткомплексами любителям не только «голов, очков и секунд», но и всевозможных зрелищ, шоу, концертов. Как отмечает генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин, - жители смогут пользоваться разнообразной инфраструктурой, например, стадион «ВТБ Арена», объединит в рамках реконструкции и площадки для проведения состязаний, и досугово-развлекательный комплекс.

Дело в том, что современные спортивные комплексы и стадионы – это продуманные многофункциональные объекты, - развивает тему Андрей Михайлов, управляющий партнер архитектурного бюро «Крупный план», - они становятся центром притяжения в локации и помогают развитию районов. Благодаря сочетанию спортивной, торговой и культурной функций такие объекты перестают быть просто стадионами или спорткомплексами.

Рядом с крупными спортивными объектами появляются развязки, хорды, и даже станции метро: ЦСКА у одноименного стадиона, Спартак у стадиона «Открытие Арена».

Соседство со стадионами и спортивными аренами означает, что вам будет, где погулять. Как правило, рядом – парки.

Покупатели: любители, профессионалы и будущие чемпионы

Перечисленные преимущества формируют и определенную аудиторию покупателей, которая немного, но все же отличается от обычной. Эксперты выделяют три типа «особенных» клиентов.

- молодые покупатели до 30 лет, которые ищут рядом с домом качественный фитнес-центр, бассейн, чтобы следовать модным трендам;

- семьи с детьми и подростками, заточенные на их спортивное будущее. Некоторые родители будущих чемпионов, которые по выражению Татьяны Подкидышевой (НДВ) «еженощно видят во сне школу олимпийского резерва», специально подыскивают себе подходящий жилой комплекс. В частности, в ЖК «Мечта» из 5000 человек, проживающих на территории комплекса, половина - дети, и примерно 2-3% детей занимаются профессиональными видами спорта в спортивных секциях. Они проходят сборы на базе «Круглое озеро», ездят в ледовый дворец в Лобне, участвуют в Габовской народной лыжне. По наблюдениям Екатерины Тейн, вице-президента по розничным продажам группы ПСН, среди покупателей, квартир в ЖК SREDA (Рязанский пр-т, МЦК Нижегородская) есть те, кто специально приобретал жилье, чтобы потом водить детей в расположенные поблизости секции, на фигурное катание, в теннисную академию или бассейн. На территории ЖК – ФОК.

- профессиональные спортсмены. Среди будущих жильцов «Прайм Парк» встречаются футболисты, хоккеисты, баскетболисты, так как тренировочные базы ЦСКА и Динамо находятся рядом с ЖК. А в упомянутой уже «Мечте» вблизи базы «Круглое озеро» доля спортсменов среди покупателей составляет 1,5%.

Как видим, процент «специфической» клиентуры не слишком велик, и для большинства покупателей близость спортобъекта – это приятный бонус.

Шум и столпотворение – это тоже есть

Главный минус можно коротко охарактеризовать так: «Много народу. Много машин. Много суеты». Отсюда проблемы с парковками, с мусором и шумом. Короче говоря, тем кто ценит уединение, спокойствие и уют жить у спорткомплексов противопоказано.

Особенно напряженно становится во время проведения соревнований и прочих мероприятий. «Нередко город в таких случаях перекрывает станции метро и автомобильный трафик, и жителям бывает сложно попасть в свой дом», - говорит Андрей Михайлов («Крупный план»).

Эксперты вспоминают о некоторых эксцессах, связанных, с появлением нового современного объекта в старом городском районе. «Открытие «ВЭБ Арены» не одобрили многие жители домов на 3-й Песчаной улице – так как от окон до входа на стадион буквально менее 50 метров. После открытия арены было зафиксировано даже небольшое снижение цен на квартиры с видом на 3-ю Песчаную» - говорит Татьяна Подкидышева (НДВ).

Виной тому - непродуманная логистика и организация людских потоков, на которые указывает основатель градостроительного бюро Master`s Plan Юлия Зубарик. «Жители жалуются на шум, чужих людей во дворах, случаи порчи имущества (в основном, припаркованных на улице машин). Проблемой также становится (вновь на примере ЦСКА) изменение схемы движения, о чем жителям приходится помнить и держать под рукой расписание матчей», - говорит эксперт.

И наконец, - шум. «Во время больших мероприятий, в зависимости от приближения ЖК к крупным стадионам, гул в квартире от аппаратуры, аудиотехники, крика болельщиков и т.п. может достигать 95db и выше», - говорит Артём Вассёр (GR Project Group). Допустимый уровень - не более 40 дБ днем и 30 дБ ночью.

Впрочем, опрошенные нами эксперты утверждают, что таких проблем можно избежать, когда территория планируется «с нуля». Тогда, разъясняет Мария Литинецкая («Метриум»), спорткомплексы размещаются ближе к метро и другим узлам общественного транспорта, чем «жилая часть». Для стадионов могут построить разные вестибюли, к которым будут вести различные пешеходные маршруты. При проектировании масштабных жилых комплексов с крупными спортивными объектами учитываются возможные направления людских потоков так, чтобы они не мешали жителям. В ЖК с собственными объектами предусматриваются общественные и приватные зоны. Приватные образуются закрытыми кварталами, куда посторонние прохожие попасть не смогут. А спортивным объектом смогут пользоваться желающие, не нарушая покоя местных жителей.

И как дополняет Андрей Михайлов («Крупный план») продумывается шумоизоляция, регулируется уровень освещения в вечернее время, соблюдаются необходимые меры безопасности во время проведения спортивных мероприятий.

Влияние на цены

В этом вопросе наши комментаторы оказались единодушны: на цену близость спорткомплекса скорее оказывает косвенное, опосредованное влияние. Определяющие факторы - расположение, близость станциии метро, статус и общая инфраструктура района, характеристики жилого комплекса.

Квартиры рядом со стадионом «Лужники», в первую очередь, квартиры в районе «Хамовники», а квартиры у ЦСКА – квартиры на «Соколе». Если же говорить о разнице в цене квартир в домах на первой линии от стадиона и в глубине квартала, то здесь она присутствует - это примерно 10%. Квартиры, в непосредственной близости от стадиона могут продаваться чуть дешевле, - детализирует Юлия Зубарик (Master’s Plan).

Рядом с крупным спорткомплексом практически всегда есть станция метро, а вот это уже фактор существенный, который уже оказывает непосредственное влияние на цену.

На что влияет качественная инфраструктура, то это, безусловно, на спрос. «И цепочка получается обратной. Спрос – это критерий цены, которая складывается из общего набора всех значимых критериев. К ним относятся и концепция проекта, и его расположение, и наличие развитой инфраструктуры» разъясняет Дмитрий Голев (Optima Development).

Перспективы Москвы

Спортивная инфраструктура Москвы будет развиваться и дальше. Как сообщает председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская, в Западном округе запланировано строительство трех ледовых дворцов: два из них – в районе Раменки и один – в Солнцеве. В 1-м Сетуньском проезде запланировано строительство многофункционального спортивного комплекса, в котором тоже будет каток, закрытые площадки для занятия футболом и большим теннисом, зал для занятий единоборствами. На территории Тушинского аэродрома ведётся строительство: помимо жилья, школ и детсадов, здесь появится бассейн, ледовый дворец, теннисный центр и ФОК.

Ну и как обычно, ниже представлена более подробная информация о некоторых «спортивных» жилых комплексах. Обращаем ваше внимание также на наши таблицы в статье.

«Прайм Тайм»

ЖК «Прайм Тайм» («Метриум» - партнер по реализации) расположен в Хорошевском районе. Проект строится в 1,3 км от легкоатлетическо-футбольного комплекса ЦСКА и 1,5 км от Дворца спорта «Мегаспорт». Строительство первой очереди включает девятисекционный 15-этажный монолитный дом в неоклассическом стиле с одноуровневым подземным паркингом. Летом 2018 года стартовала продажа вторая очереди жилого комплекса «Прайм Тайм», включающей две башни А и В высотой 16 и 23 этажей. В пешей доступности (1 км) – метро «Аэропорт». Средняя стоимость квадратного метра – около 270 тысяч рублей, квартиры – 16, 832 млн рублей. На выбор представлено жилье от студий 36 кв. м до многокомнатных лотов в 109,1 «квадратов».

ЖК «Город»

ЖК «Город» - проект, который компания НДВ-Недвижимость реализует в Дмитровском районе. Это три монолитных корпуса комфорт-класса (10-12-14-16-17-19-21 этаж) с двухуровневыми подземными паркингами и двумя детскими садами. В 850 метрах находится спорткомплекс «Молния», в его составе: ледовый дворец, бассейн, футбольное поле, ДЮСШ № 70. Для детей работают спортивные секции футбола, шорт-трека, тхэквондо, бокса, тяжёлой атлетики, плавания. Ближайшие станции метро - Селигерская в 1,4 км, строящаяся Улица 800-летия Москвы (проект) в 600 м. В продаже 1-4-комнатные квартиры 33,7-105,2 кв. м, апартаменты 23,4-66,7 кв. м. Стоимость квадратного метра - 112-156 тыс. руб. Стоимость лота - 2,8-14,6 млн руб.

ЖК «Лефорт 3 корпус»

Это еще один проект, который в Лефортово реализует НДВ. Жилой комплекс бизнес-класса «Лефорт-3» представляет собой монолитный 18-этажный дом недалеко от Яузы. Первые этажи здания займут коммерческие помещения, а на нижнем уровне - подземный паркинг. В 450 метрах находится спорткомплекс «Энергия», где есть футбольное поле, стадион, бассейн, фитнес, теннисные корты, тир, детские секции. Ближайшие станции метро – Электрозаводская в 1,7 км, Авиамоторная в 1,9 км, в 300 метрах строящаяся «Лефортово». В продаже квартиры с площадью 37,7-123,7 кв. м. Стоимость квадратного метра 159-183 тыс. руб. Стоимость лота - 6,6-20,6 млн руб.

ЖК «Новый Раменский»

ЖК «Новый Раменский» от ФСК «Лидер» возводится по монолитной технологии в центре города Раменское. Построено и введено в эксплуатацию 9 корпусов, остальные 10 корпусов - на высокой стадии готовности. На территории ЖК «Новый Раменский» расположена гимназия на 900 учащихся, в пешей доступности (8 мин.) – дворцы спорта «Борисоглебский» и «Ледовая арена», стадион и бассейн «Сатурн». Представлено более 20 видов планировок квартир, площадь «однушек» варьируется от 32,8 до 41,5 кв.м., двухкомнатных – от 33 до 62,1 кв. м., трехкомнатных – от 65 до 77,8 кв.м. Высота потолка 2,8 метра. Стоимость квартир начинается от 1,8 млн руб.

ЖК «Квартал 9-18 Мытищи»

ЖК «Квартал 9-18» – проект компании Региондевелопмент в городе Мытищи. Это четыре монолитных дома переменной этажности (9-18 этажей) в едином архитектурном стиле. Детский сад, двор без машин, предусмотрен подземный паркинг. На территории ЖК есть собственная спортивная инфраструктура, которая сосредоточена в «Центре искусств» (Футбольный клуб, йога-студия), а также современном фитнес-клубе «Зебра», где есть 26-метровый бассейн. Рядом с ЖК расположен также ледовый дворец «Арена Мытищи». В продаже 1-2-3-комнтаные квартиры и пентхаусы. Стоимость 1 кв. м – от 92 000 рублей, средняя стоимость квартиры – 9 млн. руб.