Готовые новостройки в столице: риски дольщиков отсутствуют

Самые страшные страхи дольщика (недостроенный дом, банкротство девелопера) покупателю жилья в готовой новостройке не грозят, и это главное преимущество данного приобретения. Правда, и тут есть свои минусы. Выбор уже поменьше, чем на ранних этапах строительства, цены повыше. В то же время на рынке столицы и области очень приличный объем предложения, новостроек на разных стадиях полно, и найти подходящую квартиру – задача вполне выполнимая. Даже можно рассчитывать на скидку.
 

По информации генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, на первичном рынке Московского региона в реализации находится порядка 150 проектов, готовых к заселению. Это 461 корпус и около 10,4 тыс. квартир общей площадью примерно 620 тыс. кв. м. Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» считает, что в 2018 году на рынке Москвы и Подмосковья по планам будет сдано более 300 новостроек: около 40% приходится на Москву (включая Новую Москву), остальное – это новостройки Подмосковья.

В «старой» Москве по сводным данным экспертов, сданные в эксплуатацию новостройки и почти готовые занимают примерно половину рынка. Надо иметь в виду, что посчитать все отстроенные квартиры до последней форточки затруднительно, потому что, как объясняет Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», «в Москве превалирует не точечная застройка, а комплексная, во многих ЖК есть сданные и одновременно строящиеся здания». Тем не менее, даже при не самой отточенной статистике (она нам нужна в основном для ориентира) основные важные для покупателя моменты более-менее понятны.

Большинство комментаторов, опрошенных «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru», считают, что сданных новостроек - примерно 15-20% от общего объема продаваемого в Москве жилья, а 30-40% - находятся на стадии отделочных и фасадных работ, то есть будут сданы совсем скоро.

Сколько это будет в домах, квартирах и метрах? Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» приводит статистику, из которой следует, что на территории «старой» Москвы на различной стадии реализации насчитывается 313 новостроек, из них 63 готовы к заселению. То есть, - примерно 20% рынка. Это около 4 тысяч квартир или 387 тысяч квадратных метров.

Большинство квартир, дошедших до финальной стадии – это довольно дорогая недвижимость: из введенного в эксплуатацию предлагаемого к продаже жилья почти половина (45,6%) - относится к бизнес-классу, - приводит данные генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Комфорт-класс занимает примерно треть (34,4%).

В Новой Москве доля готовых новостройкек составляет больше трети рынка. По информации Елены Земцовой, управляющего партнера Delta estate, около 20% объектов находятся на стадии отделочных работ, а еще 20% - новостройки, введенные в эксплуатацию. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» определяет долю готового жилья в 36%: 69 сданных корпусов в 11 проектах.

И это немало. «Сейчас на фоне огромного предложения во всех сегментах: и эконом, бизнес и премиум-класса в наличии остается всё больше квартир и в готовых домах. Выбор сейчас настолько обширен, как никогда ранее, у клиентов есть возможность выбрать квартиры на разных стадиях готовности, в том числе и в готовых домах», - характеризует ситуацию Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие».

Действительно, сегодня готовых новостроек на рынке больше, чем еще три-четыре года тому назад «Предложение растёт значительно быстрее спроса и во многих комплексах небольшое количество лотов остаётся нераспроданным до ввода в эксплуатацию», - замечает Юлия Иванова («НДВ-Супермаркет недвижимости»).

По данным Ярослава Дарусенкова («Азбука Жилья»), сегодня введенных проектов больше, чем в 2016-м году, но меньше, чем в 2017-м. Подъем с 2016-го по 2017-й объясняется восстановлением рынка после кризиса.

В Новой Москве, считает руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой» Юрий Барсуков доля готовых объектов сократилась на 5%. Причины – высокий спрос и выход новых проектов (вышедшие на рынок жилые комплексы «разбавили» статистику. Прим. ред.)

Почему сегодня на «первичке» много готового? По наблюдениям Александра Красавина, заместителя председателя правления корпорации «Баркли», сейчас как раз подоспел момент, когда завершилась стройка большого количества объектов, начатых в период 3-4 года назад, когда рынок начал восстанавливаться после кризиса. Кроме того, покупателям трудно переварить новостроечные объемы, и большинство граждан стараются все-таки подоспеть к котловану, и платежеспособный спрос по выражению Юрия Барсукова («Мосреалстрой»), «переключался» на ЖК, выходившие в 2017-2018 годах.
 

О ценах: недешево, но стоит рассчитывать на скидку

Цены готовых новостроек «старой» Москвы эксперты определили в рамках от 111 до 130 тысяч рублей в эконом-классе и от 135 до 197 тысяч рублей в комфорт-классе за квадратный метр. Но знайте, что «эконом» в Москве сейчас почти не строится, единственный, пожалуй, широко известный комплекс этого сегмента – «Некрасовка» (в одноименном районе, у будущей станции метро с тем же названием). В бизнес-классе цена метра - 280-365 тысяч рублей. Ну а элитный метр в среднем стоит около 812 тысяч рублей. Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») приводит примеры самых доступных лотов в упомянутой «Некрасовке» и ЖК «Штат 18» (Новокосино) - от 3,8 млн руб., и самых дорогих – в Knightsbridge Private park (Хамовники) - более 873 млн руб.

«Мы строим пять корпусов жилого комплекса «МИР Митино» (Митино), четыре из них планируются к сдаче в конце 2018 года и один в начале 2019-го, цены на квартиры в этих корпусах на высокой стадии готовности на сегодня начинаются от 5 миллионов рублей (средняя цена кв. метра – 130 000 рублей)», - комментирует Ольга Нарт (УК «Развитие»).

А в Новой Москве цена на квартиры в «сданных» домах составляет порядка 118,1 тыс. руб./кв.м, - говорит руководитель Юрий Барсуков («Мосреалстрой»). Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова приводит еще более гуманную цифру – около 96 тыс. рублей.

Готовые квартиры дороже, чем недвижимость «на котловане» – это азбука для покупателя. Разница в цене составляет от 15 до 30%, в среднем - 18-20%. Например, в ЖК «МИР Митино» по информации Ольги Нарт (УК «Развитие»), она порядка 25%. «Много проектов комфорт-класса с ростом стартовой цены на 17-18% расположены в Восточном административном округе, в пределах Третьего Транспортного кольца, где рынок жилья еще не настолько насыщен», - дополняет Елена Земцова (Delta estate).

Как уточняет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), более корректно сравнивать цены в рамках одного и того же проекта, но в разных корпусах, или хотя бы в одном районе.

Например, в «Life Ботанический сад» (м. Ботанический сад) средняя цена квадратного метра в корпусе на нулевом цикле – 221,4 тыс. руб., а в соседнем, уже введенном в эксплуатацию – 246,6 тыс. руб. В ЖК «Садовые кварталы» (Хамовники) в одном из корпусов на начальной стадии строительства средняя цена метра – 492 тыс. руб., а в уже сданном – 585,8 тыс. руб.

Есть несколько важных моментов, которые следует учесть покупателю. В готовом доме может не оказаться варианта, на который рассчитывал клиент. Это касается самого ходового товара – небольших недорогих квартир, которые раскупаются на ранних стадиях. «Значительный объем однокомнатных квартир и студий к этому моменту уже вымывается из предложения. Среди введенного жилья их доля составила 13,5%», - разъясняет Наталия Кузнецова («Бон Тон»). Больше всего остается по данным эксперта – двухкомнатных (36,5 % предложения), на втором месте - 3-комнатные квартиры с долей 30%. Доля многокомнатных - почти 20%.

«В комфорт-классе к вводу остаётся в лучшем случае 5% квартир нераспроданными, и найти подходящий вариант сложно, так как остается уже маленькая ассортиментная линейка, - дополняет Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам, группы ПСН. - В итоге цена, конечно, гораздо выше, чем на старте продаж. Например, если говорить про ЖК SREDA(м. Нижегородская), то Группа ПСН начинала продажи в квартале со 128 тыс. руб. за квадратный метр, а сейчас на финальной стадии оставшиеся квартиры продаются уже по 240».

Но покупателю может улыбнуться и удача, если он не будет слишком привередничать. Ведь до финала добираются не только дорогие варианты, но и неликвидные: с неудобными планировками, неважным видом из окна, на первых и последних этажах. «Для этих комплексов важно распродать остатки как можно быстрее, и застройщики готовы рассматривать дисконт», - замечает Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья»).

Отделка ускоряет переезд

Для многих покупателей – озабоченных ипотекой, арендующих квартиры, и вообще, не любящих лишней канители - лучше всего, когда можно переехать сразу в готовую квартиру, то есть – в отремонтированную. Можно ли рассчитывать на такой вариант в готовом доме и много ли их на рынке?

«Доля таких квартир по нашим данным сейчас не превышает 10-15%, при этом во вновь выходящих проектах доля квартир с отделкой существенно выше, - сообщает Александр Красавин («Баркли»). По статистике ФСК «Лидер», на которую ссылается коммерческий директор компании Ольга Тумайкина, 20-25% - это доля квартир с отделкой, которая вообще востребована покупателем. И в частности, сама компания именно столько в проекты и закладывает. Но многие ли из них доходят до финишной прямой, не раскупают ли их по мере строительства?

Ярослав Дарусенков («Азбука Жилья») приводит цифру в 1000 готовых квартир с отделкой – примерно столько их сейчас на рынке. А по информации отдела аналитики «S.A. Ricci жилая недвижимость», на первичном рынке в домах, прошедших ГК, эконом и комфорт-класса в границах «старой» Москвы до МКАД представлено 6 проектов, в рамках которых предусмотрена отделка (как во всем проекте, так и частично в отдельных корпусах/секциях). Общая экспонируемая площадь в этих проектах составляет 30,6 тыс. кв. м, общее кол-во лотов – 525 шт. Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой») называет число 52 – это сданные в «старой» Москве корпуса, где предлагается отделка, - и «под чистовую», и до полностью выполненного ремонта под ключ.

«Сегодня застройщики стараются включить стоимость отделки в цену квартиры, поэтому стоимость ремонта отдельно в ДДУ не указывается, - поясняет Ирина Доброхотова. - Впрочем, в некоторых проектах есть возможность дозаказать отделку позже, как дополнительную опцию, и оплатить ее по дополнительному соглашению к ДДУ». Как уточняет Ольга Нарт (УК «Развитие»), первый вариант может быть привлекательным для ипотечников: сумма ипотеки рассчитывается сразу на общую сумму покупки, включая отделку.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» рассказывает о ЖК «Кварталы 21/19» (м. Нижегородская): «С учетом скидки стоимость двухкомнатной квартиры площадью 51 кв.м в готовом доме составляет 8 млн руб. Аналогичная квартира с отделкой от застройщика стоит 9,06 млн руб. То есть, ремонт в двухкомнатной квартире обойдется в 1 млн руб».

Стоимость отделки по данным наших экспертов составляет от 10 до 25 тысяч рублей за метр. «Самые недорогие варианты (как правило, муниципальный ремонт в панельных домах или минимальный ремонт с использованием самых недорогих материалов) стоит около 6-12 тыс. руб. Отделка с применением современных материалов (ламинат, плитка/керамогранит, качественные двери и т.д.) будет стоить от 12-14 тыс. и в среднем до 22 тыс. руб.», - разъясняет Яна Глазунова (VSN Realty). Если квартира сдаётся готовой к проживанию, то застройщик многого на отделке не зарабатывает, увеличивая цену квадратного метра в среднем на 7-9%, если речь о жилье массового сегмента, - дополняет Юлия Иванова («НДВ-Супермаркет недвижимости)».

По традиции мы обратились с просьбой к экспертам подробнее рассказать о жилых комплексах, которые построили или реализуют их компании. Смотрите также таблицы в середине и в конце текста. В следующей статье мы рассмотрим ситуацию в Подмосковье.
 

«Старая Москва»

ЖК «Лобачевский»

Комплекс расположен на юго-западе Москвы, в 20 минутах ходьбы от станции метро Раменки. В пешей доступности - парки Олимпийской деревни и 50-летия Октября, Долина реки Сетунь. Несколько многосекционных жилых корпусов образуют большой закрытый внутренний двор с детскими и спортивными площадками. Предусмотрен двухуровневый подземный паркинг, есть детский сад. Территория охраняется, обеспечена многоуровневая система безопасности и круглосуточное видеонаблюдение. На первых этажах расположены комнаты для консьержа и помещения под колясочные. В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры общей площадью от 41 до 108 кв. м. Стоимость квартир начинается от 9,4 млн рублей. (данные АН «Азбука жилья»).

«МИР Митино»

«МИР Митино» — жилой комплекс, строящийся в формате семейного квартала. Первая очередь включает 7 панельных корпусов серии «ДОММОС» (11-25 этажей) и 5 монолитных (24 этажа). Запланировано 5 детских садов и две школы, рядом - детская и взрослая поликлиники, ФОК и ТРЦ. Все пять корпусов первой очереди ЖК «МИР Митино» возведены, у некоторых выполнено благоустройство. Выдача ключей по четырем корпусам запланирована на IV квартал 2018 года, еще одного корпуса - на I квартал 2019 года. В продаже студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры и апартаменты от 32,2 до 81,7 кв. м. Цены: студии от 4,8 млн. рублей, 1-комнатные квартиры - от 5 миллионов рублей, 2-комнатные – от 7 миллионов рублей, 3-комнатные - от 9 миллионов рублей. Предусмотрено пять вариантов отделки квартир. (Данные УК «Развитие»).

ЖК «На Чертановской»

ЖК «На Чертановской» расположен в пешей доступности от метро Пражская. Комплекс состоит из монолитных корпусов переменной этажности (17-23) с вентилируемыми фасадами. Цены на просторные однокомнатные квартиры площадью 48,5 – 49,1 кв. м начинаются от 6,8 млн руб. «Трешки» площадью 102,9 – 107,3 кв.м. стоят от 14,5 млн руб. Все квартиры представлены без отделки и имеют улучшенную планировку с функциональным зонированием. Инфраструктура – подземный и наземный паркинг, спортивная и детская площадки, благоустроены места для отдыха. Рядом с жилым комплексом расположены детские сады и школы. Инфраструктура района развитая. Недалеко от жилого комплекса - Битцевский лесопарк, Кировоградские пруды. (Данные ОАО «Мосреалстрой», больше половины текущего предложения компании – это готовые объекты).
 

Новая Москва

ЖК «Медовая долина»

«Медовая долина» - первый проект компании «Баркли» в сегменте «комфорт». ЖК находится в центре Новой Москвы в поселке Крекшино между Киевским и Минским шоссе в 20 км от МКАД. Комплекс состоит из монолитных жилых домов от 4 до 7 этажей, детского сада, объектов торговой и социальной инфраструктуры, наземных парковок. На территории реализуется концепция «двор без машин»: детские и спортивные площадки находятся вне зоны передвижения транспорта. Первая очередь строительства сдана и находится на стадии заселения и выдачи ключей. Всего в нем предусмотрено 2,1 тыс. квартир разной площади и возможностью выбора отделки в трех стилях: скандинавском, классике и фьюжн. По итогам 2017 года квартиры «Медовая долина» попали в рейтинг самых бюджетных на первичном рынке Новой Москвы. Цены на квартиры по данным www.metrinfo.ru: 5,5 – 7,7 млн. руб.

ЖК «Москвичка»

Проект комфорт-класса от компании «Гранель» ЖК «Москвичка» состоит из пяти монолитных корпусов с фасадами в японском стиле и дизайнерскими входными группами. Дома переменой высоты – 8-15 этажей. Будут построены три детских сада на 465 мест и школа на 1 125 учеников. Откроются отделения банков, рестораны и кафе, салоны красоты, аптеки. За счет строительства подземного паркинга будет реализован принцип безопасных дворов без машин. Площадь квартир: 20,11 – 61,51 кв. м, жилье сдается без отделки. Высота потолков - 2,74 м. Рядом с ЖК взросло-детская поликлиника на 865 посещений в день. Комплекс расположен 5 км от МКАД по Калужскому шоссе, вблизи п. Коммунарка. До станции метро Столбово, которая должна открыться в 2019-м году – 300 м. Цены на квартиры - от 2,3 до 6,8 млн рублей.