Жилые комплексы с набережными и парками: ближе к народу

Есть, конечно, любители жить в каменных джунглях, где ни кусточка, ни цветочка. Им важно, чтобы круглые сутки вокруг кипела столичная жизнь, а главное – чтобы работа или институт находились рядом. Речь, как вы догадались, о студентах, холостых молодых менеджерах-трудоголиках, бизнесменах, у которых семья может проживать в загородном доме. Им природа за окном не нужна. А вот людям с детьми, с пожилыми родителями природный фактор крайне важен. Что может предложить наш рынок таким покупателям?

Посмотрим, как у нас обстоят дела в столице. По подсчетам Станислава Лобанова, директора по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse, проекты с парками и набережными на рынке новостроек старой Москвы составляют около 15%. Примерно 10% расположены рядом с реками либо имеют собственную набережную, - приводит статистику Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер». Директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева отмечает, что проекты «у воды», с зеленой зоной строятся на северо-западе, севере, западе Москвы, также стоит приглядеться к югу с юго-востоку (локациям вблизи Москвы-реки и Химкинского водохранилища).

По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сегодня как минимум двадцать ЖК находятся в пешей доступности от набережной. Самые крупные из них по проектной площади – ЗИЛАРТ, Домашний, Сердце столицы, Фили град (вместе с «Фили Град-2»), «Ривер Парк», «Город на реке Тушино-2018» и Headliner. Но, как замечает эксперт, в таких масштабных проектах не все дома будут построены одинаково близко к реке, кому-то «повезет» больше остальных, и у них будет прямой вид на реку и удобный выход к водоему.

Непосредственно «своей» набережной обладают только восемь проектов. По информации Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, это «Ривер Парк», «Город на Реке. Тушино-2018», «Домашний», «Сердце Столицы», «ЗИЛАРТ», «Западный порт. Кварталы на набережной», «Береговой», «Алые Паруса». В них реализуется порядка 4,3 тыс. лотов или 11,9% от общего количества квартир в новостройках «старой» Москвы. «Таким образом, фактически каждый десятый объект в продаже представлен в проекте с набережной», - заключает Литинецкая.

Тем не менее, все эксперты сходятся во мнении, что жилых комплексов у воды становится больше благодаря программе реорганизации промышленных зон. Как напоминает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», заводы и фабрики исторически располагались вдоль береговой зоны, а Москва-река выступала в качестве главной транспортной артерии, по которой переправлялась произведенная продукция. Теперь же, после вывода предприятий за пределы города, эти «зачетные» места достались строителям. И городской квартал «Ривер Парк» в Нагатинском затоне (застройщик «Речников Инвест») стал первым массовым проектом с собственной набережной. Кстати, рядом с ним еще и парк «Коломенское».

Жилые комплексы с парками: роскошь и редкость

Если отталкиваться от вышеприведенной экспертами статистики, то жилых комплексов с парками на своей территории в Москве получается совсем мало – около 5% предложения. Такие проекты могут себе позволить немногие девелоперы, - замечает Мария Литинецкая («Метриум»). Преимущественно ими могут «похвастаться» проекты комплексного освоения территории, в том числе – в бывших промзонах. Среди самых «зеленых» проектов эксперт называет ЖК SREDA, «Город на реке Тушино-2018», «Символ», «Сады Пекина», «Домашний», район Новые Ватутинки (Новая Москва). Дмитрий Голев, директор департамента жилой недвижимости Optima Development добавляет к этому перечню квартал премиум-класса «Прайм Парк», где есть не только общественное парковое пространство, который девелопер создает сам, но и закрытый парк, площадью около 3 гектаров.

Подмосковье: тоже не изобилие

Удивительно, несмотря на то, что, казалось бы, Подмосковье располагает куда большим потенциалом для строительства жилых комплексов с парками и набережными, но статистика у него очень близкая к московской – все те же 15%. Эту цифру приводит Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу Urban Group. Эксперт подчеркивает, что парки и набережные в подмосковных жилых комплексах остаются редким конкурентным преимуществом. Причем парки в проектах встречаются намного чаще, чем набережные - комплексов с таким преимуществом по данным эксперта, не более 2-3%. Среди них – проекты Urban Group - «Город набережных», уже сданный и полностью заселенный, ЖК «Лайково» и ЖК «Лесобережный». 

Яркий пример подмосковного жилого комплекса с собственным парком и набережной - «Сколково Парк для Жизни», где «территория в 7,5 гектаров представляет собой английский парк, благоустроенную набережную, множество прогулочных аллей и дорожек, прогуляться по которым займет не менее 20 минут неспешным шагом», - комментирует Станислав Лобанов, (Millhouse). Уникальным Ирина Доброхотова («Бест-Новострой») считает ЖК «Маяк» в Химках, где практически все квартиры имеют виды на воду, имеется яхт-клуб и променад вдоль воды.

Откуда дефицит

Почему подобных проектов немного? Причин наши комментаторы назвали несколько. Первая – это нехватка подходящих земель. Проект с природными преимуществами, как правило, крупный, стройплощадка для ЖК набережной должна находиться непосредственно у воды. В Москве побороть дефицит девелоперам помогла программа реорганизации промзон, освободив площадки в районе ТТК. Но вот в центре столицы таких участков, можно сказать, нет совсем.

В Подмосковье, как разъясняет Андрей Гайдуков, директор по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет» жилые комплексы с парками и набережными – довольно редкое явление из-за того, благоустройство парков или зон отдыха у воды происходит на базе уже существующих природных территорий, а их тоже становится все меньше и меньше.

Вторая причина – подобные проекты от девелоперов требуют серьезных инвестиций. По оценке Станислава Лобанова, директора по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse, инвестиции девелопера могут доходить до 10% от общей стоимости проекта. Это, если говорить, скажем, о настоящем парке, а не о 30 деревьях, высаженных вокруг дома. Не каждая строительная компания на это пойдет.

Третья причина - нужно уметь разбивать парки, строить набережные и каналы, грамотно их эксплуатировать. По мнению Татьяны Калюжновой (Urban Group), мало у кого из девелоперов есть подобный опыт.

Комфорт-класс наступает

Тем не менее, парки и набережные становятся доступны и массовому покупателю, - благодаря все той же программе освоения промзон. Еще лет пять тому назад такие предложения были настоящей редкостью, да и то, в основном в высокобюджетном сегменте.

А сегодня, по информации генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, большинство таких комплексов, порядка 53%, относятся к бизнес-классу. На их долю приходится 67% от объема предложения, на долю комплексов комфорт-класса - 16%, их доля по объему предложения составляет 23%. Что касается элитных объектов, то это 10% подобного предложения.

В компании «Метриум» посчитали, что из восьми московских жилых комплексов с собственными набережными, три относятся к категории «комфорт»: «Ривер Парк», «Город на Реке. Тушино-2018», «Домашний», четыре – к бизнес-классу: «Сердце Столицы», «ЗИЛАРТ», «Западный порт. Кварталы на набережной», «Береговой», один («Алые Паруса») – к премиум-классу.

В Подмосковье, отмечает Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу Urban Group, при появлении таких «фишек» застройщики чаще всего начинают позиционировать проект как бизнес-класс. В комфорт-классе такие комплексы – редкость. Соответственно, они пользуются повышенным спросом. Так, к примеру, ЖК «Лесобережный» входит в ТОП-10 наиболее востребованных в Подмосковье.

Отдельно стоит сказать несколько слов об элитном сегменте. Как уже упоминалось, объектов высшей категории немного – около 10% от объема предложения жилых комплексов с природными характеристиками. Элитное жилье строится, как известно, в центре, где «довольно плотная застройка и не всегда можно найти место рядом с парком или сквером», - поясняет Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН.

Девелоперам приходится буквально выкручиваться. Например, как поделился Кирилл Бортов, директор по маркетингу группы компаний Insigma – организовывать зеленые дворы, продвигать такие форматы жилья как квартиры с патио – с небольшим собственным зеленым участком у дома, устраивать зеленые террасы на крыше для владельцев жилья на верхних этажах. «Мы в клубном проекте ORDYNKA, несмотря на небольшую площадь всего проекта, решили сделать большой и широкий двор-сад площадью 3700 кв.м. Помимо сада в проекте есть и квартиры с зелеными террасами на крыше и квартиры с патио», - рассказывает эксперт.

Ради красивого парка, девелоперы, строящие элитную недвижимость, даже готовы уйти из центра Москвы. Например, клубный дом Barkli Park (автор архитектурной концепции – «гуру» европейского дизайна Филипп Старк) расположен за пределами традиционных элитных районов, у него два собственных выхода в Екатерининский парк, рядом - Фестивальный парк, приводит пример Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Всего же, по данным Анастасии Могилатовой, генерального директора компании Welhome, в высокобюджетном сегменте экспонируется 82 проекта. Из них можно выделить всего два проекта с обширной внутренней территорией и разбитым парком: Knightsbridge Private Park девелопера «Реставрация Н» и «Садовые Кварталы» девелопера «Интеко». Кстати, оба комплекса опять-таки строятся на месте выведенных из черты города промышленных зон.

Всегда дороже? Необязательно

Влияет ли на цену квартир в доме наличие «своих» парка и набережной? Большинство экспертов считает, что такая зависимость, есть, цены в двух сравнимых ЖК (один из них с природными преимуществами, а другой нет), как правило, могут расходиться на 10-15%, в пользу первого.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» предлагает сравнить стоимость квартир в ЖК «Дом Серебряный бор», который находится на стадии монтажных и отделочных работ, и ЖК «Родной город. Октябрьское поле», который уже выведен в эксплуатацию. В ЖК «Дом Серебряный бор» стоимость квартир начинается от 12,3 млн руб., а в ЖК «Родной город. Октябрьское поле» – от 9 млн руб. При этом площади при минимальном бюджете покупки сопоставимы (39 – 41 кв. м). Более высокая стоимость квартир в ЖК «Дом Серебряный бор» обусловлена расположением комплекса рядом с Серебряным бором, парком, видами из квартир на бор, реку и Большой Строгинский затон.

Часть наших экспертов высказали другую точку зрения и привели свои аргументы. Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что наличие парка или набережной существенно на цену не влияет, в основном - на привлекательность проекта для покупателя. С ним согласен и директор департамента недвижимости Sezar Group Виктор Прокопенко: «Нет такого явления, чтобы покупатель на рынке целенаправленно рассматривал «исключительно проекты с набережной». Это «вишенка на торте»: она определенно придает особый шарм, но «работает» только в том случае если «сам торт» удачный».

Жилье в проекте с собственной набережной – это не всегда очень дорого, - считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». Сдерживать цены помогает масштабность проекта, за счет чего все затраты девелопера перераспределяются на большее число квадратных метров. Так, средняя стоимость квадратного метра на квартиры городского квартала «Ривер Парк» с собственной набережной, равна 209,8 тыс. рублей. В соседнем районе ведется реализация ЖК комфорт-класса «Дом на Нагатинской» со средней ценой «квадрата» 210,8 тыс. рублей.

Татьяна Калюжнова (Urban Group) описывает ситуацию в Подмосковье, где спрос и предложение находится в равновесии, и у застройщиков ограничены возможности к существенному повышению цен. Однако дополнительные преимущества сильно влияют на скорость продаж. Так в «Лесобережном» первые дома были полностью распроданы в течение месяца с вывода на рынок.

Но вот внутри одного комплекса с парком и набережной цены на квартиры различаются существенно, ведь тут возникает такой критерий как «видовые характеристики». Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что в среднем разница в цене на квартиру с видом на зеленую зону и с видом во двор составляет порядка 7%.

«Квартиры на одной лестничной клетке, но с разными видовыми характеристиками (одна с видом на реку или парк, а другая – во двор или на город), могут продаваться с разницей в цене одного кв. метра до 60-100 тыс. руб., - говорит Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея». - И, конечно, видовые лоты продаются намного быстрее, даже несмотря на более высокие цены».

Например, по информации Евгения Межевикина, руководителя отдела аналитики ГК «Пионер», в жилом квартале LIFE-Ботанический сад 3-комнатная квартира с видом на Главный ботанический сад либо набережную Яузы стоит примерно на 10% дороже, чем аналогичный вариант, но обращенный во двор.

По данным генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, в ЖК «Дом Серебряный бор» стоимость кв. м в квартирах с видом на воду на 13-18% выше, чем в квартирах с другими видами (при сопоставимых прочих характеристиках).

В городском квартале «Ривер Парк» цена двухкомнатной квартиры площадью 58 кв.м, выходящей окнами на воду, равна 13,377 млн рублей. Точно такая же квартира в этом доме, но с видом на соседние корпуса, стоит уже 11,162 млн рублей. Разница составляет 20%. – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

В элитных проектах эта разница может быть еще больше, и иногда даже доходит до 50%.

В следующей статье мы поговорим о современных тенденциях и модных архитекторах, а также подробнее расскажем непосредственно о жилых комплексах.

ТОП-10 проектов комфорт- и бизнес-класса у воды (I кв. 2018)

Топ-5 строящихся элитных проектов по обеспеченности зелеными дворами в центре Москвы*
Источник: Kalinka Group