Поправки в 214-й закон: как изменится рынок для покупателя

Вначале стоит пунктирно перечислить главные изменения в закон № 214, вступающие в силу в июле 2018-го года, которых рынок ждет с таким трепетом. Строители называют их «июльские поправки».

На рынок будут допущены застройщики, имеющие минимум трехлетний опыт строительства многоквартирных домов, с «багажом» 10 тыс. кв. м. На банковском счету компании должно находиться не менее 10% от проектной стоимости строительства. Ужесточаются требования к финансовой деятельности, выдаче разрешений на строительство, ограничиваются административные расходы. И, наконец, одна новация уже действует - с октября 2017 года заработал «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (компенсационный фонд).

Законодательство продолжает правиться, какие-то моменты еще будут шлифоваться, но общий тренд понятен. Правительство категорически больше не хочет проблемы обманутых дольщиков. А пока существует долевое строительство, с ней не справиться. Поэтому принято решение от него отказаться, а во время переходного периода как следует «почистить» рынок.

Редакция «Портала по недвижимости MetrInfo.Ru» обсудила с профессионалами рынка настоящие и предстоящие перемены и постаралась прикинуть, к чему нужно готовиться покупателям.

Итак, уже есть работающий новый механизм - это компенсационный фонд (Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства), куда застройщики обязаны отчислять взносы с каждого договора долевого участия (ДДУ). Основная идея фонда, как отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, - создание модели, гарантирующей участникам долевого строительства получение квартир в случае, если застройщик не сможет справляться со своими обязательствами. Ведь до сих пор эффективного инструмента минимизации рисков дольщиков так и не появилось. «Ни банкротство застройщика, ни сформированный институт залога земельного участка, ни страхование, ни банковские гарантии не позволяют получить квадратные метры, а также зачастую и средства, вложенные в их приобретение», - говорит эксперт.

Владимир Шмаков, директор департамента правового сопровождения недвижимости Группы ПСН вспоминает, как в 2014 году от застройщиков потребовали страховать гражданскую ответственность либо получить банковскую гарантию, и чем это обернулось. Крупные банки не стали выдавать такие гарантии поручительства, потому что для застройщика это очень дорого (4-5% от проектной стоимости строительства). Крупные страховые компании тоже не стали работать с застройщиками. «Для них это инвестиционный риск, и страховка им обходилась бы очень дорого, в результате чего это досталось маленьким страховым компаниям. <…> При этом все понимали, что если застройщик обанкротится, а ситуация дойдет до страхового случая, то вряд ли кто-то получит деньги от этой компании, - поясняет Владимир Шмаков. <…> Теперь же, если с застройщиком что-то случится, и он не сможет достроить объект или вернуть деньги, то это сделает фонд. Либо фонд профинансирует дальнейшее строительство объекта, если это будет экономически целесообразно».

Сейчас установлена ставка взноса в фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ, и в новых проектах (вышедших на рынок после образования фонда в октябре 2017 года) его вообще будет невозможно заключить без этих отчислений.

Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») считает, что такой размер ставки оправдан – он сопоставим со страховкой, которую раньше оплачивали застройщики. Правда, действует тариф до 1 июля 2018 года и не исключено, что его могут поднять. Но даже это вряд ли скажется на конечной стоимости квартир, полагает эксперт: сейчас ценообразование в бОльшей степени зависит от конкурентной среды на рынке, соотношения спроса и предложения. С тем, что цены не будут «реагировать» на отчисления в компенсационный фонд, согласно большинство опрошенных нами экспертов.

Сейчас фонд работает на будущее, и с точки зрения Дмитрия Логинова, руководителя юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» долгий переходный период – это минус. Средства фонда можно расходовать только на достройку тех объектов, с которых производились отчисления. Поэтому, все «старые» проекты (вышедшие на рынок до октября 2017 года), в случае возникновения проблем, не смогут рассчитывать на финансирование. Дмитрий Логинов замечает, что о проблеме «старых проектов» в Минстрое знают, но пока конкретных решений нет, возможно они появятся.

«Таким образом, первые 2-3 года компенсационный фонд будет в основном аккумулировать денежные средства и реальной помощи в решении проблем обманутых дольщиков оказать не сможет. В перспективе 7-10 лет произойдет постепенное замещение «старых» проектов строительства «новыми», что должно значительно увеличить эффективность работы фонда», - заключает эксперт.

Наталья Шаталина отмечает еще один риск. Компенсационный фонд по ее мнению, может хорошо себя показать в случае банкротства некрупных застройщиков: накопленной «подушки безопасности» хватит, чтобы достроить проблемные объекты. Но если банкротом себя объявит один-два крупных застройщика с большими объемами строительства, то взносов будет однозначно недостаточно. И не очень понятно, как тогда будет осуществляться достройка объекта.

Есть еще частный, но важный момент, на который обращает внимание Денис Бобков, руководитель отдела развития ГК «САПСАН». И он касается покупателей жилья большой площади. «Речь идет об установленным законом ограничении размера компенсации при покупке квартиры более 120 кв. метров. В случае, когда строительство дома прекращается, и он приобретает статус «проблемного», дольщики не получат обратно всю вложенную сумму, но при этом застройщик обязан будет перечислить на счет Фонда 1,2% от цены такого ДДУ». Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group даже называет это дискриминацией покупателей, приобретающих квартиру большого метража.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») полагает, что адекватные выводы о результатах работы фонда можно будет делать только на основе реальной практики. Сам по себе компенсационный фонд не гарантирует того, что обманутых дольщиков больше не будет. Однако его наличие дает гарантии, что проблема с высокой долей вероятности будет решена в разумные сроки.

Что делать покупателям жилья сегодня? Если строительство объекта началось раньше октября, то Наталья Шаталина советует дольщику как и прежде обращать внимание на наличие у застройщика договора страхования или поручения. Если проект новый, то надо проверять застройщика на соответствие новым требованиям федерального закона, наличие необходимой разрешительной документации.

Одно разрешение – один застройщик. Всё усложняется

Наиболее критикуемая участниками рынка новация, которая заработает с июля – это принцип «одно разрешение на строительство – один застройщик», то есть, - одно юридическое лицо получает одно разрешение на строительство дома или комплекса.

С одной стороны, эта норма предотвращает создание единого «котла», в который девелопер может собрать средства со всех строящихся им проектов, - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Теперь привлеченные деньги дольщиков будут оставаться только в одном строящемся жилом комплексе.

Данная норма должна ограничить вывод денег из успешных проектов с целью компенсировать провалы продаж в проблемных жилых комплексах, - дополняет Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»). Но как реализовывать масштабные жилые комплексы, предполагающие пять-десять очередей и десятки корпусов? Такие ЖК возводятся не один год и требуют солидных вложений уже на стадии разработки проектной документации.

Эта поправка не позволит застройщику реализовывать несколько объектов или же очередей строительства одновременно, ведь для того, чтобы получить второе разрешение на строительство, нужно будет сдать дом в эксплуатацию, - опасается Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель». Под угрозой окажется такая деятельность, как комплексное освоение территорий, а ведь именно таким образом застраиваются жильем промзоны.

Эксперты говорят, что девелоперам придется дробить проекты на отдельные этапы, под каждый создавать отдельное юридическое лицо, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. В результате усложнения администрирования масштабных проектов, увеличатся сроки строительства, вырастут издержки, не исключены управленческие ошибки. Правда, Мария Литинецкая надеется, что девелоперы сумеют еще адаптироваться к новой норме – время на это есть.

Застройщиков ограничат в тратах и проверят их долги

Идем дальше. С июля государство начинает следить за деньгами застройщика, кроме того оно потребует, чтобы застройщик не был новичком в строительстве.

«Застройщиком по новым правилам может быть только хозяйственное общество, которое располагает не менее чем трехлетним опытом участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью от 10 тыс. кв. метров, введенных в эксплуатацию», - рассказывает Екатерина Румянцева (Kalinka Group).

По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), эти поправки ограничивают доступ на рынок новым игрокам, которые раньше не работали в строительстве. Получается, что застройщиком сможет стать только то юридическое лицо, которое ранее уже им было (имело разрешение на строительство многоквартирных домов). И девелоперы, строящие коммерческую или производственную недвижимость, не смогут попасть на рынок долевого строительства жилья. Но вот требования по минимальному размеру уже построенных площадей, нельзя назвать жесткими, считает эксперт: 10 тыс. кв. м – это меньше, чем площадь типовой семнадцатиэтажки П-44Т.

Валентина Епифанова, вице-президент по правовым вопросам концерна ЮИТ подозревает, что новые надежные застройщики без трехлетнего опыта в строительстве жилья, но с хорошими активами будут выходить на рынок через покупку существующих компаний.

Следующее требование - к началу реализации объектов недвижимости по ДДУ на банковском счете застройщика должны быть собственные денежные средств не меньше 10% от планируемой стоимости строительства. Для крупных проектов это значительная сумма, - считает Екатерина Румянцева, (Kalinka Group).

Если речь идет о проекте, состоящим из трёх типовых семнадцатиэтажных корпусов П44-Т, то к началу его реализации девелопер должен заморозить на банковском счете не мене 225 млн рублей. Для сравнения: строительство одного детского сада на 100 мест обходится примерно в 120 млн рублей. То есть на удержанные средства можно было бы построить два ДОУ, - разъясняет Мария Литинецкая. Для проектов комплексной застройки по оценке Дмитрия Бобкова ( ГК «САПСАН») это выливается в огромные суммы.

Наконец, государство берет под контроль финансовую деятельность застройщика и ограничивает его административные расходы. То есть, у застройщика могут быть только целевые кредиты, связанные со строительством и с привлечением средств участников долевого строительства, а также должны отсутствовать финансовые обязательства по иным кредитам, займам, ссудам, - перечисляет Екатерина Румянцева. Застройщик не может выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций; у застройщика не должно быть никакой недоимки по налогам и сборам (ранее допускалась недоимка в размере 25%); у застройщика должен быть открыт только один расчетный счет в одном банке.

На фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, связь, и аренду застройщик сможет потратить не более 10% от проектной стоимости строительства.

Так государство формирует облик Нового Застройщика - отдельное юридическое лицо под отдельный строительный проект с деньгами, опытом работы или «корпоративным зонтиком», без долгов и под жесточайшим финансовым контролем со стороны банков и государства. Даже в официальном наименовании застройщика должны будут появиться слова «специализированный застройщик», - резюмирует Дмитрий Логинов («Бон Тон»).

По сути, государство требует, чтобы застройщик занимался только строительством, не отвлекался на непрофильную деятельность, не имел сомнительных долгов и не роскошествовал. Короче говоря, надо заниматься делом и быть скромнее, - так можно понимать это «послание» участникам рынка. Какими же могут оказаться последствия стремления к идеалу…

Останутся только «крупняки»?

Наши комментаторы полагают, что выполнить все новые предписания под силу только крупным компаниям, мелкие и средние просто не справятся с этим набором обязательств.

Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have убеждена, что большинство мелких и средних строительных компаний добросовестно строили вполне качественные дома и не были замечены в выводе денег дольщиков или других мошеннических схемах. После того, как мелкие и средние компании покинут рынок, останутся единичные крупные окологосударственые застройщики с административным ресурсом. «В результате об эстетичном высококачественном жилье можно будет забыть. Какой смысл внедрять инновационные материалы или сверхэффективные новые технологии, если конкурентов и так практически нет?», - задается вопросом эксперт.

Валентина Епифанова (ЮИТ) опасается, что в небольших городах и сельской местности просто не будет застройщиков, отвечающих таким требованиям, поскольку там нет такого объема строительства.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова настроена менее пессимистично и считает, что преобладание на рынке крупных компаний для дольщиков как плюс, так и минус – с одной стороны, отсутствие недобросовестных игроков на рынке уменьшит риски для покупателей жилья, с другой – за счет уменьшения конкуренции могут вырасти цены и уменьшится число проектов в реализации.

Хотелось бы, чтобы вместе с ужесточением правил для застройщиков предпринимались и меры по их поддержке, – замечает исполнительный директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова: «В частности, необходимо повысить доступность кредитования для застройщиков и снизить социальную нагрузку для девелопера. А для этого необходимо, чтобы город хотя бы частично брал на себя расходы по строительству социальных объектов и дорог». Исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков добавляет, что значительно снизило бы нагрузку и обеспечение льготными налоговыми ставками застройщиков и возможность получения недорогого кредита. «В этом случае девелопер не привлекал бы средства дольщиков на начальном этапе, а сдавал объекты недвижимости на более высокой стадии готовности», - заключает Эдуард Жучков.

Справедливости ради надо сказать, что в Минстрое обсуждаются чересчур жесткие требования к застройщикам и очень вероятно, что они будут смягчаться. Так что и повод для оптимизма у застройщиков тоже есть. «Просто нужно серьезно работать, прежде всего, компаниям над собственным продуктом, над снижением издержек, но с сохранением качества. Любые внешние условия, которые наводят порядок в деятельности отрасли, они, прежде всего, ведут к порядку внутри компании, - считает генеральный директор компании «Мангазея Девелопмент» Анна Урейская.

К чему готовиться потребителями

Все изменения, которые обсуждали и комментировали герои нашей статьи, направлены на защиту покупателя, его прав, его денег, его квадратных метров. Государство больше не хочет, чтобы покупка недвижимости хоть в какой-то мере напоминала азартную игру – поставил деньги на кон, и дальше неизвестно что. То ли достроят дом, то ли нет.

Однако за переход к более цивилизованному рынку придется заплатить. Пока за это платят застройщики – это они будут вынуждены серьезно перестроить работу. Эксперты предупреждают: жилье однозначно подорожает, это будет связано с увеличением затрат, никто в убыток себе работать не будет. Уход с рынка конкурентов тоже скажется и на ассортименте жилых комплексов, и на стоимости. Но воспримет ли новые цены рынок? Это тоже интересный вопрос.

А пока, до середины лета потребителя ждет «большая распродажа». До июльских поправок еще далеко, и застройщики постараются реализовать «дореформенное» жилье по максимуму. И скорее всего, нас ждут скидки, бонусы и прочие завлекалочки. А с учетом беспрецедентно дешевой ипотеки, время для решения квартирного вопроса сейчас самое то.